余杭区农村私人住房建设管理办法.docx

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余杭区农村私人住房建设管理办法

余杭区农村私人住房建设管理办法

（修订版征求意见稿）

第一章　总　则

　　第一条　为进一步规范农村私人住房建设和管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境，全面落实乡村振兴战略，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省农村宅基地管理办法》、《浙江省农村住房建设管理办法》等法律法规和有关政策文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条　余杭区行政区域内,农村村民在集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。

本办法所称农村村民（以下简称村民），是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

本办法所称农村私人住房，是指村民在其宅基地上建设的供居住使用的住宅房屋。

第三条　农村住宅建设管理应当遵循以下原则：

（一）符合规划原则。

必须符合城乡规划、土地利用总体规划及其他相关规划，按照规划进行统筹安排。

（二）节约集约原则。

必须坚持“一户一宅、拆旧建新”原则，充分利用原有宅基地、空闲地，不占或少占耕地建房，依法使用林地，严格控制宅基地面积。

（三）分类处置原则。

农民多高层公寓实施区一律停止农户建房审批。

非农民多高层公寓实施区按本办法申请建房，涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等特殊控制区的依据相关规定和规划进行前置审批后，再按有关程序报批。

（四）严格审批原则。

严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

（五）分级管理原则。

严格按照“农户申请、村级审查、镇街审批、区管转用”的分级管理模式进行管理。

第四条　区人民政府负责本行政区域内农村私人住房规划建设的统一领导和监督管理。

区建设行政主管部门具体承担本行政区域内农村私人住房建设的监督指导，制定相关政策和技术规范并组织培训。

区城乡规划、国土资源行政主管部门分别负责农村私人住房建设的规划、用地管理工作。

其他有关部门按照规定职责，负责农村私人住房建设的有关管理工作。

镇人民政府（街道办事处）[以下简称镇（街）]是农村私人住房建设的监管责任主体，具体负责本行政区域内农村私人住房建设的规划、建设和管理，建立镇（街）农村私人住房建设质量安全监督制度和巡查制度。

第五条村（居）民委员会应当加强对农村私人住房建设的管理和服务，在镇（街）指导下拟定有农村私人住房建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施，并指导和帮助村民依法办理有关手续和实施建设活动。

发现违法行为的，应当及时劝阻，并向有关部门和镇（街）报告。

第二章　审批要求和程序

第六条农村私人住房建设，以户为单位，建房农户符合下列情形之一的，可按照以下规定计算人口：

（一）未成年独生子女可按2人计算。

（二）符合单独分户条件的已婚夫妇，双方均属本村常住户口，尚未生育子女的，分户后凭结婚证可按4人计算。

（三）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈同户的，少于4人的可按4人计算。

（四）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。

（五）因婚配、升学、参军、购买小城镇户口等原因将户口迁入（回）本村的，如无享受过住房福利政策且无商品房的，经村（居）委会讨论同意后，可计入建房人口。

（六）法律、法规和政策规定的其他情形。

第七条本办法适用范围内，农村建房户符合下列情形之一的，可以申请建房：

（一）无房户——因自然灾害或人为原因造成住房损毁的农村家庭户。

（二）危房户——现有住宅经有关部门鉴定为危房的农村家庭户。

（三）住房困难户——人均住房建筑面积不足20平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的农村家庭户。

（四）新分户——符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。

（五）因规划实施需要调整迁建的。

（六）法律、法规和政策规定的其他情形。

第八条　农村建房户符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）建房选址不符合城乡规划条件的。

（二）出租、出卖或以其他形式转让宅基地及地上建筑物，或将原住房改作他用，再申请新宅基地的。

（三）原有住房已列入政府规划改造范围或需拆迁安置，申请原宅基地拆建的。

（四）违法占地、违法建房、“一户多宅”等未处理结案的。

（五）祖父母与孙子女、父母与子女之间以分户名义单独申请宅基地的。

（六）本人已享受房改房、集资房、其它福利分房的。

（七）在房屋拆迁中已以货币或实物安置等形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的。

（八）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的。

（九）法律、法规和政策规定的其他情形。

第九条　实行年度异地新建总量统筹。

对异地新建涉及新增建设用地指标的，各镇（街）在每年12月底前向区国土资源行政主管部门提出下一年度异地新建用地需求申请，区国土资源行政主管部门根据上报的用地需求和上级下达的农民建房专项指标，统筹安排全区农民建房新增建设用地指标，报区政府皮尊后下达，做到总量统筹、建设有序。

第十条　建房审批流程如下：

（一）申请受理。

由村民向村（居）民委员会提出申请，村（居）民委员会应当就建房的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容，进行村三副班子集体讨论，讨论通过后在村（居）民委员会或建房现场公告不少于7天，公告期满无异议的，报镇（街）审批。

（二）镇（街）审批。

镇（街）依据城乡建设规划、土地利用总体规划及其他相关规划，5个工作日内对申请建房户的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，按建房的不同用地性质办理相关手续。

对不符合建房条件的，2个工作日内书面告知建房户。

涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等特殊控制区的，需在镇（街）审批前报相关主管部门前置审批，相关程序另行制定。

1.原宅基地审批：

镇（街）在实地踏勘（选址）后，符合建房条件的在10个工作日内进行材料审核，核发《乡村建设规划许可证》。

2.新基地审批：

实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报区国土资源行政主管部门办理农转用报批手续，农转用批准后核发《乡村建设规划许可证》，再根据农转用批文办理用地审批手续。

（三）批准公布。

农村私人住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村（居）民委员会，由村（居）民委员会在7个工作日内将批准结果进行公布。

第十一条　村民申请建房应当以户主的名义提出申请，并提交以下材料：

（一）农村建房书面申请和村民委员会签署的书面意见。

（二）本户家庭户籍证明等证明家庭人口情况的材料。

（三）标明位置和用地范围的宅基地用地平面图，使用原有宅基地的提供宅基地合法性证明。

（四）符合规划设计要求的农房建设施工图（含通用图集）。

（五）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

第三章规划选址和建造标准

第十二条　科学编制中心村建设规划，引导农村居民按规划有计划地向城镇（集镇）和中心村集聚，积极推进中心村建设和农村土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平。

由镇（街）做好村民建房选址审批，镇（街）在审批时应遵循以下原则：

（一）应在紧邻现有村庄范围内开展选址审批，严禁在远离现有村庄范围的地区或基本农田中单独选址建房。

（二）不得位于公路铁路建筑控制区或者河道、湖泊、水库管理范围，避免在地质灾害易发区选址，确无法避开的，应做好地质灾害危险性评估，经评估后，存在地质灾害安全隐患的，应在治理完成后动工建造。

（三）选址时注意位置不能影响周边户的日照、通行，不能与村庄基础设施建设相矛盾。

第十三条　农村私人住房建设应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，涉及交通、林业、地质灾害防治、水利或电力等用地的，应依法取得相关部门的许可或同意。

　　第十四条　农村居民一户只能拥有一处农村宅基地，其面积标准（包括附属用房、庭院等）限额如下：

（一）占用耕地的，小户（3人及以下），不超过100平方米；中户（4～5人），不超过115平方米；大户（6人及以上），不超过125平方米。

（二）使用其他土地的，小户（3人及以下），不超过120平方米；中户（4～5人），不超过130平方米；大户（6人及以上），不超过140平方米。

（三）两户以上联建的每户统一控制在125平方米之内。

第十五条村民建房建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得超过10米，坡屋顶总建筑高度不得超过13米。

架空层层高超过2.2米（含2.2米）的按1层计算层次。

建筑高度均以室外地坪标高起计。

特殊控制区等规划有另行要求的除外。

农房庭院要求通透、开放，且避免过度硬化，原则上不得设置围墙，因处在交通主干道等确需设置的，不得占用道路绿化带、园地等且不得全封闭。

第十六条　农房建筑面积计算标准参照《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（DB33/T1152-2018）执行。

户总建筑面积限额如下（因符合杭派民居设计特色需要设置的屋顶可不计算在内）：

（一）占用耕地的，小户不超过300平方米；中户不超过345平方米；大户不超过375平方米。

（二）使用其他土地的，小户不超过360平方米；中户不超过390平方米；大户（6人及以上），不超过420平方米。

（三）两户以上联建的每户不超过375平方米。

第四章　勘察设计和建设施工

第十七条　除原址拆建外，异地新建的农村住房，应委托有资质的勘探单位对地基地质进行勘察验证，出具正式勘探报告，依照技术规范要求选择房屋地基基础形式和埋置深度。

农房建设应同时配建污水处理等设施，能集中纳管处理的,应采用集中纳管处理；不能集中纳管处理的，应配套建设化粪池及污水处理池进行处理，并做到达标后排放。

第十八条　除使用农房设计通用图集外，建房村民应当委托具有房屋建筑工程设计资质的建筑工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行施工图设计。

在申请乡村建设规划许可证前提交符合要求的农村住房建设施工图、效果图等。

设计单位或设计人员对施工图设计负责。

第十九条　农村住房建设应当选择有资质的建筑施工企业或者经过系统的建筑技能培训、满足农房建设技能要求的农村建筑工匠施工。

　　受村民委托的施工企业或者农村建筑工匠必须按图施工，不得擅自修改工程设计，应当落实防护措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，并对承担的农村住房建设施工作业安全与质量负责。

第二十条　镇（街）和村（居）民委员会应当指导、监督建房村民与承建人签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方权利义务。

建房村民可以委托具有房屋建筑工程监理资质或者设计资质的单位，或者具有建筑、结构专业中级以上职称的监理人员、设计人员进行监理，同时与其签订服务承诺保证书。

（省条十二条）

第二十一条　村民建房经批准后，由属地镇（街）将该村民的建房审批情况在建房点公示，实行挂牌告示施工。

建房公示牌必须放置在建筑立面视线可及范围内，且保证从施工开始之日至竣工验收之日前挂牌到位。

建房公示牌由区建设行政主管部门提供样板，各镇（街）根据样板统一制作，统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。

公示牌内容包括建房户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层次、承建人、审批时间和监督电话等。

第五章　竣工验收与产权登记

第二十二条　农村私人住房建设竣工后，建房村民应向镇（街）申请农房用地和规划核实。

镇（街）应根据图纸、乡村规划许可证等审批资料的要求，及时开展现场核实。

对符合用地和规划许可内容的，5个工作日内出具核实文件；对不符合的提出书面整改意见，整改完成后出具核实文件。

第二十三条农村私人住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民负责组织建筑施工企业或者农村建筑工匠对农村私人住房进行竣工验收。

委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。

建房村民和参加设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。

农村私人住房经验收合格的，方可交付使用。

第二十四条　农村私人住房验收合格后，应向不动产登记机构申请办理农村宅基地及房屋不动产登记发证等手续。

第二十五条　镇（街）应当将农村私人住房建设管理过程中所收集的资料进行整理归档，参照城建档案管理规定和标准，加强农村私人住房建设档案管理。

有条件的应当建立农房建设电子档案数据库。

第六章　技术服务和监督管理

第二十六条　区建设行政主管部门制定农村住房建设年度技术服务工作方案，鼓励和引导社会各方面技术力量支持农房建设，组织大专院校、科研机构、行业协会和具有建筑、结构等专业技术人员深入农村，提供到户技术咨询和指导服务。

第二十七条　区建设行政主管部门组织编制农房设计通用图集，定期推出多种造价的农房设计图集，利用集中发放、网络平台等方式供建房村民查询免费选用，同时组织专业设计单位（个人）对选择图集的图纸提供一定次数的免费局部修改和现场指导服务。

第二十八条　区建设行政主管部门负责组织村镇管理人员和农村建筑施工人员的培训。

通过开展专业技能、安全知识等方面培训，提高村镇管理人员和农村建筑施工人员的技术水平及专业素质。

第二十九条镇（街）应当加强对专业技术机构的监督和管理，并可以委托专业技术机构承担下列工作：

（1）提供地基地质勘查验证服务和结构安全鉴定服务；

（2）为村民提供地质灾害危险性评估及治理方案；

（3）定点放线；

（4）实施农村私人住房施工质量和安全监督辅助工作。

受委托的专业技术机构提供上述规定服务的，不得向建房村民收取费用。

第三十条镇（街）要组织人员落实选址到场、放样到场、砌基到场、施工到场、验收到场的“五到场”管理制度并建立相应台帐。

村民应当提前5个工作日通知镇（街）到场检查，“五到场”由属地镇（街）负责会同国土部门组织实施。

第三十一条　镇（街）应对村民建房加强监管。

建立健全质量安全监督制度和巡查制度，建立监管网络，及时发现和制止村民建房中的各类违法违规行为。

第七章　责任追究

第三十二条　未取得或以欺骗方式取得用地和规划手续的，或者未按照用地和规划手续的规定建造农村私人住房的，由属地镇（街）责令停止建设、限期整改；情节严重的，依法予以拆除。

第三十三条建房村民未按照本办法规定组织竣工验收，或者未经竣工验收合格将农村住房投入使用的，由建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处施工合同价款百分之二以上百分之四以下罚款，但罚款最高额不超过3万元。

第三十四条建设工程设计单位或者设计人员未按照工程建设强制性标准进行农村私人住房设计，以及不符合本办法规定的单位或者个人承接农村私人住房设计业务的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5000元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款。

建筑施工企业或者农村建筑工匠进行农村私人住房施工，有下列情形之一的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5000元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款；造成农村私人住房质量不符合规定标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失：

（一）对未取得用地和规划许可的业务予以承接施工的；

（二）未按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（三）未采取安全施工措施，或者未及时发现和消除施工、消防等安全隐患的；

（四）偷工减料，或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

建设工程设计单位、建筑施工企业或者人员从事前两款规定以外的农村私人住房设计、施工，存在违法行为的，依照建设工程质量安全管理有关法律、法规的规定处罚。

第三十五条区级以上人民政府有关部门和镇（街）人民政府及其工作人员，有下列情形之一的，由有权机关对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）未按照规定办理用地和规划许可的；

（二）未按照规定提供放线服务的；

（三）在基槽验收、竣工验收环节接到建房村民或者村民委员会告知后未到场监督的；

（四）未按照规定进行用地和规划核实的；

（五）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第八章　附　则

　　第三十六条　本办法所称农村私人住房建设，是指除统一规划、统一建设之外的村民自主新建、改建、扩建住宅与配套设施的行为。

　　第三十七条　由镇（街）以及村（居）民委员会负责统一建设的农村居住小区的建设管理，依照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规的规定执行。

第三十八条　本办法自发文之日起正式执行，原《余杭区农村私人建房管理办法（试行）》结束试行。