指南针大连市房地产市场报告.docx
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指南针大连市房地产市场报告
2007年大连市房地产报告
指南针地产市场部
2007年12月29日
2007年大连房地产年报
1．2007年房地产发展的经济环境
1.1宏观经济平稳快速增长，固定资产投资增速加快
2007年，中国经济发展可以仅用一个“快”字来形容，主要表现在四个化：
第一是工业化，第二是城镇化，第三是市场化，第四是国际化，这四个化为拉动中国经济快速发展提供了强劲的力量。
根据国家统计局刚公布的数据，中国今年前三季度GDP达到16.6万亿元人民币，同比增长11.5%。
今年前三季，中国经济增长率分别为11.1%、11.9%及11.5%。
从2003年开始，中国GDP的增长速度都在10%以上。
一直到2007年，经济增长速度始终没有下降。
而在这个期间，世界经济平均增长率仅有4.9%。
城乡居民收入持续快速增长，增幅为多年所少有，截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元，扣除价格因素，实际增长14.2%；农民人均现金收入2111元，同比增加314元，扣除价格因素，实际增长13.3%。
固定资产投资方面，1-11月份，国房景气指数连续攀升，11月份达到106.59的高位，同比上升2.67点；城镇固定资产累计投资100605亿元，同比增长26.8%。
其中，完成房地产开发投资21632亿元，同比增长31.8%，住宅完成投资15440亿元，增长33.7%，包括经济适用住房投资693亿元，增长31.7%；全国完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%；房屋施工面积21.66亿平方米，增长23%，住宅施工面积17.11亿平方米，增长24.2%，办公楼施工面积7930万平方米，增长18.4%，商业营业用房施工面积2.39亿平方米，增长12.4%。
截止到11月末，全国商品房空置面积为11797万平方米，同比下降4.5%。
其中，空置商品住宅5766万平方米，下降14.2%。
图1-1：
全国房地产开发景气指数趋势图
1.2人民币升值，物价上升
2007年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。
从2005年7月至2007年12月，人民币始终保持小幅上涨态势，今年尤其严重，人民币对美元汇率由开始的8点1以上，已经升值到目前的7.4以下，而未来升值压力仍然巨大，升值给国内市场所带来的就是货币的贬值，物价的上涨。
图1-2：
人民币汇率中间价（对美元）
经历了从1992年到1996年连续5年的明显通胀之后，我国居民消费价格在长达10年的时间里，一直保持基本稳定，其中还有三年是负增长。
自2003年以来，我国国民经济呈现出高增长、低通胀的良好态势。
但从今年开始，这一态势出现重大变化，3月份以来，CPI涨幅连续9个月超过3%的警戒线（如图3）。
8月份以来，又连续4个月超过6%，11月，受食品价格持续上涨等因素影响，全国居民消费价格（CPI）同比上涨了6.9%，这一数据不仅是今年以来的最高值，也创下了11年来的最高，通胀压力进一步加大。
统计局总经济师预计，2007年全年CPI涨幅约为4.7%，这一涨幅将是自1996年以来的最高点。
由于今年涨价对明年的滞后影响较大，加之受国际市场大宗商品价格上涨、国内市场需求旺盛以及推进资源性产品价格和环保收费改革等因素影响，明年价格总水平上涨的压力仍然较大，完成防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的任务相当艰巨。
图1-3：
2007年度1-11月份CPI变化趋势图
1.3国际资本充斥内地市场
国家商务部数据显示，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。
这在地方上也表现明显：
上海统计局统计，前三季度上海房地产业实到金额13.98亿美元，增长76.3%，占第三产业实到外资的33.5%；而大连虽然没有公布房地产外资投资数额，但上半年我市实际使用外商直接投资同比增长99.2%，对于房地产这一热门行业的冲击自然不言而喻。
房地产开发投资中利用外资的增长速度也开始逐步加大，并远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。
2007年1至2月和1至3月，全国房地产开发投资本年资金来源中，利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5%和154.4%，增幅比2006年全年高179.5和101.4个百分点，比2007年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。
根据上海统计局消息,前三季度上海外商直接投资合同金额正逐季由小变大，增幅上升，显示了外商不断增强的投资信心。
广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》指出，大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。
境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。
这对于放大房市、股市泡沫起到了极其负面的效应。
2．年度重大政策盘点与回顾
Ø2007年1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
1月16日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。
另外，《通知》要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：
整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。
主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：
已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%
以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。
新规自2007年2月1日起执行。
机构观点：
土地增值税的重剑出击，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，此消息一出，房地产股大跌，２０多只地产股跌停。
“指南针市场部”认为，总体上看，土地增值税的征收对利润率较高的项目，如别墅、公寓等高档房的影响比较大。
对低价拿地的房企影响也较大；通过“招拍挂”拿地的企业由于拿地价格较高，比通过协议拿地的企业受到的影响相对要小。
回过头看，这也是对地方政府收入的补偿。
其对于价格的影响，市场无法准确的衡量，但有业内人士认为，该政策是促使2007年度房价高涨的“始作俑者”。
Ø3月16日《中华人民共和国物权法》胜利通过，并于10月1日正式实施
10月1日实施的《物权法》，正式以法律形式对公民的物权加以确认和规范。
首次将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，明确了“住宅建设用地使用权届满自动续期”，同时明确界定了物业的权属关系包括专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则。
规范了物管服务，确立了物业管理向物业服务的转型等等。
该法律充分保障了民众安居乐业，也为房地产发展的后续保驾护航。
机构观点：
《物权法》的实施，主要是保护老百姓自身的利益。
从开发角度看，虽然对于房地产市场的价格影响不明显，但其已经渗透到了房地产开发过程的各个环节。
比如开发初期的拆迁工作，小区权属划分、买卖合同等等。
对于未来的开发，开发商应该更加注重开发环节的标准化，程序化，追求楼盘品质应该成为买卖双方双赢的价值取向。
Ø 年内连续六次加息
表2-1：
央行历次加息时间表
调整时间
调整内容
2007年3月18日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年5月19日
从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
2007年7月20日
自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06％提高到3.33％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57％提高到6.84％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
2007年8月22日
一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
2007年9月15日
一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。
2007年12月21日
从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整，五年以上贷款利率不变。
机构观点：
由于通胀日益严重，社会流动资金明显过剩，从而加剧了房市及股市的泡沫，央行年内连续六次加息。
“指南针市场部”认为，几次的加息效果并没有像央行预期的那样对市场形成压制或利空预期，反而两市屡次出现加息后的“报复性”增长；但随着配套政策的组合式打击，楼市年底开始陷入买卖双方的僵持状态，或许明年年初将是未来楼市走向的真正岔路口。
Ø《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
2007年10月10日，国土部明确开发商拿地将不得分期付款。
国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得。
国土资源部有关部门负责人表示，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以“分期付款”，但不可以分期拿证。
该规定是防止在实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。
机构观点：
39号令是在2002年颁布的11号令的基础上修改的，其中第三条最为重要。
可以理解为开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。
规定一是为了防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二是要避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证的情况下向银行融资，增加银行的风险；三是保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。
Ø国土部：
确保中低价位房用地不得低于总量的70%，单宗土地开发建设禁超3年
国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取切实措施，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应资源。
根据通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
同时为防止开发商“囤积”土地，国土部要求，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。
机构观点：
建立中低收入阶层的住房保障体系是当前房地产调控政策的一大侧重点，该通知是针对前期“70/90”等土地政策的进一步深化，严格的数据指标是指导政策在操作层面的具体表现，“政策形似一纸空文”将不再被容忍，国土部开始关注政策的执行力度。
回顾07，年度内的土地政策出台是较为频繁的，这也说明了国家对于土地管理的重视程度。
土地，确实是房地产市场运行的源头，合理管制土地供给，将有利于平衡房地产市场的供需矛盾。
Ø连续限制外资政策颁布
由于人民币升值预期强烈，外资蜂拥进入国内投资领域且明显集中于楼市和证券市场，更加激化了我国房地产和证券市场的泡沫式增长，从今年上半年开始，商务部以及外管局等部门连续发布了多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。
11月颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，正式限制外商投资房地产业。
机构观点：
合理利用外资，可以加速发展国民经济和市场经济，提高GDP；但面对国际竞争及人民币升值，过分的放宽外资限制不但对于本国尚处于发展初期的弱小经济体是极其不利，更加为未来出现经济危机埋下隐患，这就有了“利用外资还是被外资利用”这一说。
根据广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》，“大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。
境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。
”可见房地产业的泡沫激增，外资难辞其咎，限制外资在行业发展，有利于我国房地产业的稳定发展。
Ø央行：
第2套住房贷款首付不得低于40%，利率1.1倍
中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
该通知的主要内容是：
一、严格房地产开发贷款管理，二、严格规范土地储备贷款管理，三、严格住房消费贷款管理，四、严格商业用房购房贷款管理，五、加强房地产信贷征信管理，六、加强房地产贷款监测和风险防范工作。
12月12日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，再次明确二套房操作原则：
一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。
二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。
其他均按第二套房贷执行。
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。
机构观点：
相对于银行历次的加息，首付提高四成更为直接地针对投资及投机行为，这也是年内社会上最关注的热点之一，由于没有操作细则跟进，各家银行执行政策千奇百怪，使央行这项规定有名无实，12月12日，央行发出严格认定标准，被业内人士称为“压死开发商的最后一棵稻”，这也使年底的观望潮达到了空前的高峰。
“指南针市场部”认为，年底的观望更偏向于需求的压制，而不是需求无力的事实，明年年初将得到有效的释放。
Ø社会保障性住房办法接连出台
2007年8月14日，中国政府网公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确多渠道解决城市低收入居民的居住问题。
明确：
1、保障所有低收入住房困难家庭；2、至少10%土地收益要建廉租房；3、年底前建立低收入家庭住房档案；4、“90/70”政策必须落实；5、政府机构严禁集资建房，这是向建立保障性住房制度迈出的重要一步。
随着十七大胜利召开，温总理的访新，最终确定了08年保障性住房的工作重点。
2007年11月27日、30日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等九部门又联合发布《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》。
办法指出，廉租房和经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。
经济适用住房供应对象与廉租住房保障对象相衔接。
机构观点：
从温家宝总理在新加坡考察之始，“指南针市场部”就预测未来房地产市场将形成“社会保障性住房和市场经济商品房的二分天下”。
《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的出台，标示着未来保障性住房必然成为未来城市规划建设的重点，建设部、国土部同时规定：
未来将确保中低价位房用地不得低于总量的70%，主要包括：
廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设，同时也强调社会各个层次的住房作到“无缝衔接”以解决社会中低收入者的住房难问题。
3．大连城市发展状况
2007年，大连城市建设和经济建设都取得了巨大的成果。
有力地推进了国际航运中心、新型产业基地、社会主义新农村和和谐社会建设，预计全年完成地区生产总值突破3000亿元，增长17％以上；地方财政一般预算收入264亿元，增长35％；完成全社会固定资产投资1900亿元，增长30％以上；实际使用外商直接投资30亿美元左右，增长34.5％；全市规模以上工业实现增加值1100亿元，增长27％；完成高技术产业产值2370亿元，增长37％；港口完成货物吞吐量2.2亿吨，增长10％；集装箱吞吐量380万标箱，增长18.4％；万元地区生产总值能耗下降4％；主要污染物排放总量下降3.4％；实现城镇就业16.1万人，城镇登记失业率控制在2.5％以下。
城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15000元和8300元，分别增长13％和19％以上。
今年以来，我市固定资产投资保持较快增长，增幅继7、8两月回落之后，9月开始回升，已连续三个月累计投资增速超过30% 。
三次产业投资均较快增长，第二产业投资比重上升；“大”项目牵动作用增强；房地产投资增幅回升，商品房销售快速增长。
1-11月，全市固定资产投资累计完成1655.8亿元，比06年全年增长12.7%，其中，完成城镇固定资产投资1377.9亿元，农村固定资产投资277.9亿元。
在城镇固定资产投资中，房地产开发投资343.2亿元，比06年增长18.8%。
07年，城市建设取得了长足的进步，星海国际金融中心建设，机场新区城市副城区建设，泉水区域的经济适用房建设，07年可谓是城市建设收获的一年，也是房地产业快速发展的一年。
4．土地市场
4.1市内四区土地供应量
4.1.1基本概况
表4-1：
07年土地挂牌出让状况表
挂牌总建筑面积（平）
成交总建筑面积（平）
成交住宅总面积（平）
成交住宅总金额（万元）
成交住宅楼面价（元/平）
5895910.78
5234302.38
4570947.38
1288424
2818.72
2007年度大连市挂牌土地总建筑面积为5895910.78平方米，土地总成交建筑面积为5234302.38平方米，其中成交住宅总面积为4570947.38平方米，成交住宅总金额达1288424万元，住宅折合楼面价为2818.72元/平方米。
图4-1：
07年土地挂牌出让状况图
4.1.2同比状况
表4-2：
土地供应状况同比
指标
06年
07年
同比指数
成交地块数量（幅）
58
36
-37.93%
成交占地面积（万㎡）
383.91
176.3
-54.08%
成交建筑面积（万㎡）
618.38
523.43
-15.35%
出让金总金额（亿元）
107.8
128.84
19.52%
楼板价（元/㎡）
1743.26
2818.72
61.69%
07年共成交土地36幅，总占地面积为176.3万平方米，同去年相比有所萎缩，但受一些高层超高层的带动，建筑面积相对差别不是很大。
另外，受商品房市场的火热影响，本年度的地价不断飙升，“地王”不断刷新，出让金总额由此高于去年，平均楼面价同比上涨了约61.69%。
4.2市内各区土地供应量
表4-3：
四区土地挂牌出让状况
区域
中山区
西岗区
沙河口区
甘井子区
总计
挂牌面积（平）
542300
376830
1201768
3775012.78
5895910.78
成交面积（平）
34500
376830
1172468
2987149.38
4570947.38
成交金额（万元）
11710
111938
457642
707134
1288424
平均楼面价（元）
3394.20
2970.52
3903.24
2367.25
2818.72
图4-2：
四区土地挂牌分布
从市内四区的土地挂牌分布来看，甘井子区的供应占比相对较大，约占市内四区总挂牌量的65%；其次为沙河口区，挂牌总量约占四区总和的20%；中山西岗作为城市中心区，可供应量相对稀缺，挂牌两分别仅占总量9%和6%。
图4-3：
四区土地成交面积与金额
甘井子区由于挂牌面积显赫，土地成交面积也位居四区之首，总建筑面积为298.71万平方米，总成交金额为707134万元；沙河口区次之，总成交面积为117.25万平方米，成交总金额为457642万元；西岗区总成交建筑面积为37.68万平方米，成交总金额为111938万元；中山区成交量最少，仅为3.45万平方米，成交金额为11710万元。
图4-4：
四区平均楼面价对比
商品房价格的不断上扬，房地产市场前景被看好，地价也随之不断攀升。
从平均楼面价来看，四区总体平均达2818.72元/平方米，同比上升了约61.69%。
其中，沙河口区由于地理位置的优越性及个别地块竞争激烈的带动下，平均楼面价独占鳌头，达到3903.24元/平方米；中山区的中心优势也得以体现，平均楼面价位居第二，约为3394.2元/平方米；西岗区受供应量的影响，楼面价仅高于四区平均值100余元；甘井子区成交平均楼面价为2367.25元。
尽管在房价一路上扬的现阶段，地价已不是房价的主要决定因素，但成本的加大势必对房价有一定的影响。
4.3保障性住房土地供应
尽管今年调控政策的出台几乎达到了每月一次的密度，但最引人关注的还是住房保障制度的完善。
8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将保障性住房建设重新纳入到政府公共服务的范畴。
随后，廉租房资金保障和实施办法、经济适用住房管理办法等配套政策相继出台。
2007年大连市内四区经济适用住房（含单位集资建房）、限价商品住房用地供应约92.4万平方米，其中经济适用房约50万平方米，同时本年度7683套经济适用房投入市场，明年规划将建80万平经济适用房，收购300套房源用于廉租，并扩大保障范围，提升保障标准，保障性住房政策将服务人民住有所居。
5．商品房市场
5.1供应状况
5.1.1建设工程竣工状况
图5-1：
市内四区月份竣工面积图
图5-2：
四区竣工分布图
2007年总竣工面积为2625674.7平方米，四区基本处于均衡状态。
其中甘井子区竣工924286.8平方米，约占总竣工量的35%；中山区竣工数量为765080.3平方米，约总量的29%；沙河口区竣工数量约占总竣工量的22%左右，竣工面积达568292.9平方米；西岗区由于供应量稀缺，竣工面积仅占总量的14%，约为368014.7平方米。
5.1.2商品房供应状况
5.1.2.1在售状况
表5-1：
大连市各区域楼盘信息表
区域
在售楼盘
形象宣传
楼盘总数
中山区
6
9
15
西岗区
6
4
10
沙河口区
14
13
27
甘井子区
31
13
44
旅顺口区
24
12
36
开发区
16
7
23
金州区
21
3
24
合计
118
61
179
升级会员 