房地产合作开发合同的主要条款.docx

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房地产合作开发合同的主要条款

房地产合作开发合同的主要条款：

（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；

（2）项目概况（包括：

座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；

（3）项目现状；

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；

B、项目动拆迁、开发现状。

（4）合作方式；

A、共同组建项目公司方式

需约定：

项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；

B、合作建房协议方式；

需约定：

合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。

（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；

（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；

（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；

（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；

（9）违约责任；

（10）解决争议的方法；

（11）合作当事人约定的其它事项。

制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题

1、制作房地产合作开发合同应注意的问题

（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；

（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；

（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；

（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

合作开发房地产的合同要求

（一）合同的形式

如果将房地产项目开发分为三个阶段：

开发前期阶段、开发建设销售阶段、开发后期阶段，那么针对三个不同的项目开发阶段对应的法律关系的特点也就不同。

开发前期阶段——实质是：

开发商与政府的博弈

——合同关系的特点是：

主体单一、内容简单、法律关系清晰、争议较少

开发建设阶段——实质是：

开发商与施工单位的博弈

——合同关系的特点是：

主体单一、内容较多、法律关系清晰、争议有但可调和

开发后期阶段——实质是：

开发商与购房人的博弈

物业公司与业主的博弈

——合同关系的特点是：

主体较多、内容庞杂、法律关系混乱、争议过多难以协调

相应的，这三个不同的项目开发阶段对应着不同的合同类型

合同类型分述如下：

开发前的获地阶段

常见的项目开发获地，主要有五种基本方式；相应涉及五种不同形式的国有土地使用权获取合同：

1、划拨获地（一般是开发建设经济适用房）——与政府的土地主管部门——国有土地使用权划拨合同；

2、出让获地——与政府的土地主管部门——国有土地使用权出让合同；

出让一般又分三种形式（也即三种合同）：

①协议出让；②招标出让；③拍卖出让。

3、转让获地——与土地使用权人——国有土地使用权转让合同；

4、合作共建的获地（一方出地、另一方出资金）——与合作另方——合作开发合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）；

5、公司股权变更的获地——与股权受让人——股权转让合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）。

获地后的准备阶段：

1、拆迁与安置——与被拆迁人——拆迁与安置合同（产权调换合同/作价补偿合同）；

2、通水通电——与供水、电单位——水电供应合同；

3、项目策划——与策划专业机构——项目策划合同；

4、工程勘察、设计——与勘察、设计单位——工程勘察、设计合同；

5、场地整理、平整——与施工单位——委托拆建、平整施工合同；

6、环境评价、地震、人防、防雷、测绘等——与相关单位——委托服务合同。

获地后融资阶段

1、与银行或其他金融机构的借款合同；

2、借款担保合同或土地使用权抵押合同。

项目开发建设销售阶段一般所要涉及的合同

开发建设阶段

1、项目施工实行招投标的——与招投标机构——委托招投标合同；

2、项目施工实行发承包的——与工程施工单位的——建设工程施工合同（包括土建施工合同、水电暖安装合同、装饰装修合同、园林绿化合同等）；

3、项目施工实行监理的——与工程监理单位的——工程监理合同；

4、建筑材料采购——与出卖人——建筑材料买卖合同；

5、以在建项目融资的——与银行或其他金融机构、个人——借款合同、借款担保合同或在建项目抵押合同；

6、在建项目转让的——与受让方——在建项目转让合同（包括合作共建合同、合资共建合同（通常认为是在建项目转让的特殊形式）。

开发销售阶段

7、商品房预售的——与买受人——商品房买卖（预售）合同；

8、商品房现售的——与买受人——商品房买卖（现房）合同；

9、委托中介机构代理销售商品房的——与中介机构——委托销售合同；

10、商品房广告——与广告发布机构——广告发布合同（电影、电视广告、报纸杂志广告、广播电台广告、户外平面或立体广告、彩叶传单广告等）；

11、开发企业应选聘前期物业企业——与物管企业前期物管委托合同/与购房人前期物管合同；

12、开发企业应制定临时管理规约

13、商品房两书制度——开发企业向购买人提供——商品房质保书、住宅使用说明书；

14、项目竣工——与施工单位——工程质量保修合同；

15、商品房出租——与承租人——房屋租赁合同；

16、开发企业代办房产证的——与买房人——委托办证合同；

17、开发企业代收费的（如水、电、暖、气、通讯的开户费或使用费）——与收费单位的代理收缴费协议/与购房人的代理收缴费协议。

项目开发的后期阶段一般所要涉及的合同

1、对已售出但未交付的房屋，开发公司移交物业企业管理的——与物业公司——房屋移交协议；

2、开发建设资料移交物管企业或业主大会的——与物管企业或业主大会——资料移交协议；

3、物业专项维修资金移交业主大会——与业主大会——资金移交协议；

4、其他法定或者约定的服务、义务——相关明示、规范的合同。

（二）、合作开发房地产合同是约束合作各方的宪法规定法性文件，因此合作开发房地产合同条款中应注意以下几方面的内容：

1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。

2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；

8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；

9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

11）应对项目的工期进行明确的规定。

12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。

 最高人民法院关于合作开发房地产合同纠纷的司法解释

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条　本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条　合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。

但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。

但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条　投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条　房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条　在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条　房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。

对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条　当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条　合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条　合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条　合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

房地产项目合作开发协议书

第一章、总则：

第二章、机构的设置和职责分工

第三章、费用的分担

第四章、会计财务制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

第七章、土地竞买：

第八章、工程前期：

第九章、工程营造：

第十章、房屋销售：

第十一章、竣工材料报批：

第十二章、工程保修：

第十三章物业管理

第十四章本协议的变更和终止

第十五章、违约责任

第十六章、合同管理

第十七章、其他约定事项

第一章、总则

1.1根据武汉市国土资源和房屋管理局等单位发布的X国土资房（预）告字[200×]×号储备国有土地使用权拍卖预告的规定，武汉市国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。

经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定联合参加武汉市×区××号地块（以下简称×号地块）的竞买，拍买购得X×号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资，设立房地产开发项目公司,（以下简称项目公司）负责具体开发业务。

1.2项目公司股东会是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由股东会授权董事会领导下的总经理全权负责合作项目的开发、决策和管理。

项目公司下设各部门具体负责合作项目实施。

1.3土地竞买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目公司统一管理。

1.4本协议当事人通过竞买的方式取得合作项目的土地。

1.5本协议当事人通过竞买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。

根据经审批的施工图分配房屋。

本协议当事人共同委托项目公司销售其分得的房屋。

1.6合作项目公司设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

1.7根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。

第二章、机构的设置和职责分工

2.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立武汉市新明高房地产开发公司（或由现湖北明春泰相关房地产公司另设相应项目公司运作，以下简称项目公司），项目公司全权负责合作项目的开发和管理。

项目公司下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。

2.2项目部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

项目公司设总经理1人,副总经理人。

项目公司的职责：

全权负责和决定合作项目的一切事宜。

项目部的议事规则：

项目公司实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。

项目公司召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。

会议记录由专职记录人员负责保管。

专职记录人员由本协议当事人协商后确定。

项目公司例会由项目公司经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。

合作项目所涉事项由项目公司协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竞买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竞买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竞买保证金数额过半数方的意见办理。

重要事项和一般事项的划分，届时由各投资方另行确定。

经理的职责：

组织和协调项目部的日常工作，主持项目公司的例会。

副经理的职责：

副经理协助总经理的工作。

2.3综合部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

综合部设经理人。

2.4工程前期部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

工程前期部设经理人。

2.5工程部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

工程部设经理人。

2.6销售部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

销售部设经理人，销售部经理的人选由项目部决定。

2.7财务部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

财务部设经理人。

2.8工程予决算部由

人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。

工程予决算部设经理人。

第三章、费用的分担

3.1合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。

分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。

房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。

3.2工程款在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。

分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。

房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。

本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。

3.3合作项目公司所发生的竞买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。

分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。

房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.4项目公司的人员工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。

分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。

房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.5售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竞买（股权）保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

3.6项目公司所设各部门实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。

各部下设各部的具体费用数额，届时由项目公司确定。

3.7本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。

3.8除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。

3.9本协议项下合作项目公司的贷款利息按比例予以分摊。

3.10项目公司租用的办公场所发生的租赁费用,在分房方案确定前，按竞买保证金（股权）的比例予以分摊。

分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。

房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。

第四章、会计财务制度

4.1合作项目公司所涉的会计、税务由项公司统一处理。

4.2合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。

4.3主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。

4.4财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

4.5通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。

第五章房屋的分配

施工图通过审批后，由项目公司确定分房方案。

协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竞买保证金（股权）的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。

任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。

第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

6.1竞买保证金的缴纳日期按7.4项办理。

6.2拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。

6.3土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。

6.4竞买土地不成的,其竞买保证金的退还按7.6项办理。

6.5工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。

6.6合作项目公司各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定缴纳。

6.7项目公司及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。

6.8根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目公司确定具体的支付工程款日期。

6.9根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目公司确定具体的支付设计费日期。

6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目公司确定具体的支付监理费日期。

6.11其他费用的支付,届时由项目公司根据合作项目的进度另行确定。

6.12丙方如按本协议所约定价款竞标取得本项目地块，且在概算成本时合作项目有赢余，其中XXX万元/亩，XXX万元/亩则甲、乙双方分别同意给予建造房屋总面积1%、0.5%面积的特别条件利益。

第七章、土地竞买

7.1本次拍卖会及本协议当事人共同拟竞买的地块的简介：

根据《武汉市储备国有土地使用权拍卖公告》土资房告字[200×]×号，200×年×月×日，武汉市国土资源和房屋管理局等单位将在武汉市房地产交易中心X楼拍卖厅举行武汉市储备国有土地使用权出让拍卖会。

本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竞买。

7.21号地块的基本情况和规划设计主要指标

1.地块位置:

2.地块总面积:

3．土地用途：

4．土地面积:

5．容积率：

6.建筑密度：

7、绿地率：

8.规划建筑面积：

7.3本协议当事人一致同意，竞买×号地块的楼面地价的竞买应价不超过人民币元/平方米。

7.4竞买保证金人民币元，甲方支付元，乙方支付元，丙方支付元。

前述保证金应于武汉市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前支付给丙方，由其代本协议其他当事人转交武汉市国土资源和房屋管理局。

7.5拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。

本协议当事人按竞买保证金的比例分摊拍卖佣金。

分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。

房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。

7.6土地竞买的有关手续，由丙方负责办理。

竞买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后×日内退还本协议当事人。

7.7每方派员一名参加拍卖会，由丙方派员负责举牌。

竞买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。

7.8拍卖成交后,本协议当事人最迟应于武汉市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过丙方转交武汉市国土资源和房屋管理局。

7.9《国有土地使用权出让合同》由丙方代本协议当事人（或由项目公司的法定代表人）签订。

7.10拍卖成交后至《国有土地出让合同》签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。

7.11应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。

选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。

7.12除竞买不成的，任何一方已支付的竞买保证金和佣金不再退还。

7.13竞买不成的，除4.9项外,本协议的其他条款自动失效。

7.14丙方负责拍卖前的设定拍卖门槛（限定条件）工作,因6.12条中对丙方已做特别分配,故此项工作如发生费有由丙方自行处理。

第八章、工程前期

8.1合作项目公司的工程前期工作应统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。

8.2工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

3、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》；

4、规划方案设计和规划方案的报批；

5、申领《建设用地规划许可证》；

6、建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订《建筑设计合同》；

7、方案设计和施工图的审批；

8、申领《建设工程规划许可证》；

9、施工单位招标（或确定施工单位），签订《建设工程施工合同》；

10、监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》；

11、委托质检工作；

12、申办开工计划和《施工许可证》；

13、办理规划验线，