业主委员会工作规则之欧阳历创编.docx

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业主委员会工作规则之欧阳历创编

业主委员会工作规则（草案）

时间：

2021.02.09

创作人：

欧阳历

第一章总则

第一条制定依据

根据《中华人民共和国物权法》国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规、政策规定，制定本业主委员会工作规则（以下简称本规则）

第二条业主委员会宗旨

本业主委员会作为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，由业主大会依法选举产生，向业主大会报告工作、接受业主大会、业主的监督，并依法、依本物业管理区域管理规约和业主大会议事规则以及本规则的约定履行相应的工作职责。

第二章业主委员会

第三条业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主的意见、建议和要求，拟定选聘物业服务企业的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业的议案，提交业主大会会议决定；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订本物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订本物业管理区域内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定；

（七）根据业主的意见、建议和要求，拟定本物业管理区域内建筑物及其附属设施设备维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（八）初审物业服务企业制订的年度物业服务计划，提交业主大会会议决定；

（九）依据业主大会授权决定终止业主委员会委员资格，按《业主大会议事规则》规定增补业主委员会委员或提请业主大会选举；

（十）监督物业服务企业履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务状况进行一次全面考核评定；

（十一）监督《管理规约》的实施，对违反《管理规约》的行为按《管理规约》的规定进行相应处理；

（十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；

（十三）督促未按《管理规约》的约定缴存专项维修资金的业主，限期交纳；

（十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的物业管理与服务的矛盾纠纷；

（十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；

（十八）建立业主委员会接待制度，接受业主和物业使用人的咨询，投诉和监督，并定期将工作情况以书面公告形式向全体业主报告；

（十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；

（二十）接受物业所在兴园中心、银杏社居委以及市房产主管部门的指导与监督；

（二十一）按规定建立业主委员会信用信息；

（二十二）积极配合公安机关、兴园中心、银杏社居委做好本物业管理区域内文明创建、社会治安、计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；

（二十三）不得以业主委员会名义从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动、其委员及其近亲属在为物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业中任职；

（二十四）法律、法规规定和业主大会及《业主大会议事规则》授权业主委员会履行的其他职责。

第四条业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行下列职责：

（一）负责召集业主委员会会议，主持业主委员会工作；

（二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案；

（三）主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（四）代表业主委员会向业主大会报告工作；

（五）组织、协调、解决本物业管理区域内物业服务实施过程中的问题；

（六）组织研究、论证本物业管理区域内物业服务实施过程中的问题；

（七）执行业主大会、业主委员会的决定；

（八）完成业主委员会交办的工作；

（九）接受兴园中心、银杏社居委以及高新区建发局的指导和监督。

第五条业主委员会副主任履行以下职责：

（一）协助业主委员会主任工作；

（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

（三）业主委员会主任无故缺席或无法履行、拒绝履行职责时，代行其职责；

（四）执行业主大会、业主委员会决定；

（五）完成业主委员会交办的工作；

（六）接受兴园中心、银杏社居委以及高新区建发局的指导和监督。

第六条业主委员会委员履行下列职责：

（一）参加业主委员会会议等有关活动；

（二）参加业主委员会有关事项的决策；

（三）参与制订业主委员会工作计划和实施方案；

（四）参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（五）参与组织、协调、解决本物业管理区域内物业服务实施过程中的日常问题；

（六）参与研究、论证本物业管理区域内物业服务实施过程中的问题；

（七）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业服务动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

（八）承担业主委员会布置的专项工作；

（九）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作；

（十）接受兴园中心、银杏社居委以及高新区建发局指导和监督。

第七条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每3月至少召开一次，召开时间为季末。

经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议采取民主集中制，少数服从多数的原则作出决定；业主委员会的每名委员具有同等表决权。

第八条业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；

（三）提前７日将会议通知及有关材料送达每位委员；

（四）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在本物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；

（五）做好会议书面记录，并由全体与会人员签字；

（六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意；

（七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出决定之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

业主委员会主任、副主任超过半年不召集业主委员会会议的，由半数以上的成员共同推选一名委员召集和主持；任何一名委员可请求兴园中心指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

第九条业主大会会议议案的形成

业主委员会在业主委员会议事活动用房内设意见箱、意见薄，并安排专门的委员于每月20日负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理公共事项的提议、意见、建议，并在3日内向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。

业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策规定，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会会议议案，提交业主大会决定。

第十条业主大会会议的召开

业主委员会负责组织召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。

业主大会会议召开前30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议，讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等；并于业主大会会议召开前15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向本物业管理区域内全体业主公告。

第十一条工作报告

召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作。

工作报告内容应与本规则第三条约定的业主委员会工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。

业主委员会向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向本物业管理区域内全体业主公告。

第十二条印章的使用管理与移交

业主大会、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管。

业主大会、业主委员会印章，按业主委员会印章管理规定使用，并按规定存档。

签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的，应当使用业主大会印章，并由业主大会作出决定；处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。

未经业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任，造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。

业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应责任。

因第三人侵权或违法行为导致印章遗失或毁损的，由责任人承担责任。

保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的业主大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或者业主委员会集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起3日内，将其保管的业主大会、业主委员会印章请求交给银杏社居委社代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的业主大会、业主委员会印章的，具体责任委员应承担相应法律后果，包括行政责任和民事责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十三条档案资料的管理与移交

下列档案资料应当编号选册，并由业主委员会指定专人保管：

1、本物业管理区域内的物业资料；2、各类会议记录、纪要；3、业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；4、业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；5、业主清册及联系方式；6、签订的物业服务合同；7、有关法律、法规和业务来往文件；8、业主和物业使用人的提议、书面意见、建议书；9、利用物业共有部分与经营所得收益的收支情况清册；10、业主委员会工作经费的收支情况清册；11、建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；12、其他有关材料。

上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。

因第三人侵权或违法行为导致档案资料遗失或毁损的，由责任人承担责任。

保管上述档案材料的业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的上述资料，并完成交接工作。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10内或委员集体辞职之日起3日内，将其保管的上述档案资料请求交给物业所在地的兴园中心或银杏社居委代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的档案资料的，具体责任委员应承担相应法律后果，包括行政责任和民事责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十四条财务管理

（一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责财务管理。

（二）业主委员会的财务管理人员由1名会计、1名出纳和1名负责人共同组成，其中负责人由业主委员会主任担任，出纳、会计可聘请专/兼职会计或由具备财务特长的业主委员会委员担任，出纳由业主委员会委员担任。

出纳（姓名）负责现金的提取和存入；会计（姓名）负责账目的记录和核对；负责人（姓名）负责现金和账目的吻合性。

负责财务管理的人员不能继续履行职责时，必须与接管人员办清交接手续方可离任。

（三）全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入账，并出具收据，加盖业主大会财务专用章。

严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存共有部分经营所得收益。

（四）业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字，但一次支出超过人民币5000元时，需经业主委员会会议通过后，方可使用与划转。

（五）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，业主大会财务专用章由业主委员会主任负责保管；财务账目实行公开化，按《业主大会议事规则》的规定在物业管理区域内公示，并依法进行年度审计，接受业主大会、业主的监督。

（六）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何单位或个人提供担保，不得参与或从事非本物业管理区域内的任何经营活动。

（七）在财务结算年度内，业主大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

（八）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业管理区域内全体业主或相关业主共有的资金，侵占全体业主或相关业主共有资金的，受侵害的相关业主可以依法追究具体责任人的相应法律责任。

第十五条财务凭证及财务移交

保管属全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止时，应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成移交工作。

业主大会选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起10日内或委员集体辞职之日起3日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物请求交给物业所在地兴园中心或银杏社居委代为保管。

业主委员会、业主委员会委员未按上述规定移交其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的，具体责任人应承担相应法律后果，包括行政责任和民事责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十六条接受业主的查询、监督

业主委员会应负责建立业主委员会接待制度，并轮流安排1名委员于每月1日和每月15日上午负责接待业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主可以查阅业主委员会所有会议资料和本规则第十三条所列的涉及自身利益的档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。

第十七条会议记录

业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料存档。

业主大会会议书面记录由会议主持人、记录人、出席会议的全体业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。

决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

业主委员会会议书面记录由全体与会人员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

第十八条物业服务的监督

业主委员会应当监督和协助物业服务企业按照物业服务合同的约定履行物业服务合同，适时检查物业服务企业履约情况，并每半年（具体时间为：

6月下旬、12月下旬）对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。

业主委员会对物业服务企业履约情况的监督和协助的意见，作为业主委员会工作内容之一，依照本规则约定向业主大会报告。

第十九条住宅专项维修资金的筹集依据合肥市房产局有关部门政策规定进行筹集、管理和使用。

第二十条与物业服务企业或相关部门、单位的联系

业主委员会应当加强与本物业管理区域的物业服务企业和相关部门、兴园中心、银杏社居委的联系。

（一）业主委员会应当密切联系业主、业主代表，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，定期（每月10日）与本物业管理区域的物业服务企业进行沟通、交流，协调业主与物业服务企业之间的关系，调处业主与物业服务企业之间的物业服务纠纷。

（二）业主委员会应当接受兴园中心、银杏社居委以及高新区建发局的指导与监督；并按照相关规定向兴园中心、银杏社居委以及高新区建发局和其他相关部门反映情况，协助做好相关工作。

第二十一条物业管理移交

（一）物业服务合同终止之日起5日内，业主委员会应当按照有关规定和物业服务合同约定，与原物业服务企业办理物业管理移交手续。

（二）物业服务合同终止时，业主大会依法选聘了新的物业服务企业的，业主委员会应当按照相关规定和物业服务合同约定，与新的物业服务企业和原物业服务企业对物业共有部位共用设施设备及其相应档案资料进行查验，并办理物业服务用房和物业档案、物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

第二十二条水、电、气等供用合同关系的建立

本物业管理区域业主业大会依法成立后，业主委员会应当自业主大会依法成立之日起30日内，按照相关规定代表业主与供水、供电、供气等专业单位建立供用合同关系，以业主大会名义签订供用合同，并与房屋开发建设单位办理贸易结算表户名变更手续（物业服务企业积极配合业主委员会办理以上手续）。

第二十三条信息公告

下列事项，由业主委员会于3日内在本物业管理区域内公告：

（一）业主大会会议决定；

（二）业主委员会会议决定；

（三）本物业管理区域内专项维修资金的筹集、使用情况；

（四）涉及全体业主或相关业主利益的重大信息。

第二十四条业主委员会委员的禁止行为

业主委员会委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（三）收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。

第二十五条业主委员会决定及其委员责任

业主委员会通过召开业主委员会会议，形成决议，作出业主委员会决定。

业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向兴园中心、银杏社居委、高新区建发局举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主委员会违反法律法规作出的决定或超越职权作出的决定或者作出的与本物业管理区域物业管理无关的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第三章附则

第二十六条本规则自首次业主大会会议表决通过之日起生效。

第二十七条本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第二十八条制定和修改的业主委员会工作规则，按规定报合肥高新区备案。

第二十九条本规则由业主各执1份、业主委员会保存3份，兴园中心、银杏社居委、高新区建发局各执1份。

华地紫园业主大会筹备组

二○一七年X月XX日

时间：

2021.02.09

创作人：

欧阳历