成都高档住宅设计导则.docx
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成都高档住宅设计导则
成都高档住宅设计导则
高档住宅是物业具备优越的地理位置、一流的自然景观、精良的项目设计、较低的小区容积率等优势的项目，即拥有稀缺性资源的高质素住宅物业。
所在的区域是具备较好的地段、较好的自然景观、片区规划及升值潜力等特点。
普遍具有以下一些特征：
即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性，还有生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化。
而老百姓对高档住宅有这样几个直观的认识，要有高品质的外观、宁静的私家花园，及满足户外休闲的多样化文体康健设施相匹配。
高档住宅的室内空间与室内装修，室内生活设施要智能化，保证主人超一流的生活舒适度。
而且绝不能与世隔绝，还应具备两方面保障——陆、海、空交通与信息化通讯使豪宅与社会便捷快速的相连。
建筑界关于高档住宅的定义，一直都不是十分明确，国内城市一般是将建筑面积在144平方米以上（含144平方米）的住宅，称为高档住宅。
比如厦门市目前实行的普通住宅与高档住宅界定标准为：
7000元/m2（按建筑面积算）以上房子，以及别墅、度假村为高档住宅，其余均为普通住宅。
而成都市享受优惠政策的普通住房原则上必须同时满足3个条件：
住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍。
只要不能同时具备这3个条件，都属于“非普通住房”及我们所说的“高档住宅”。
目前成都市购买高档住宅将缴纳3%的契税，而其他住宅的减半征收。
普通住宅与非普通住宅的界定标准还不只影响到契税税率，关键是由此还影响到营业税的缴交。
根据国家新政，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时才免征营业税，如果是购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时还得按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
如何界定条件之一的“同一土地范围”？
成都市以“环域”方式将五城区（含高新区）分为二环路以内、二环路至三环路之间、三环路以外共3大土地范围。
目前，按建筑面积计算的住房平均交易价格为：
二环路以内是3780元/平方米；二环路至三环路之间是3400元/平方米；三环路以外是3270元/平方米。
我们对成都的几个高档楼盘进行详细的调研、分析，从楼盘地段、开发商品牌、设计单位到销售价格、消化速度等情况进行综合对比，以期找出一些共通之处。
（有以下一些项目，翠微清波、翡翠城3期、龙湾半岛、世纪城。
天鹅湖花园、鹭岛国际社区、首座）
基
本
资
料
名称
翠微清波
详细位置
西三环清水河上游.青羊区金福路
区域
城西
环线
三环－四环
销售电话
87312000
开发商
成都龙湖锦华置业有限公司
代理商
广告商
HBB高戈广告
策划商
规划设计公司
吕元祥建筑师事务所
园林景观设计公司
加拿大EKISTICS城市规划设计公司
开工时间
2006-09-06
交房时间
2008－6－30
开盘时间
2007－3－8
占地面积
84000平方米
总建筑面积
318358平方米
在售面积
总户数
1925户（二期980）
容积率
3.13
绿化率
30％
均价
4900
价格区间
4280－8200
销售率
80％
优惠政策
一次性付款1%
物业管理公司
重庆新龙湖物业管理有限公司
车位数
1348
车位价格
规
划
设
计
户型
平面户型
其它户型
二居
三居
四居
五居
跃层
面积（㎡）
89
112－141
149－165
套数
13.0％
70.4％
16.5％
比例
100％
70％
90％
销售表现
建筑形式
建筑栋数
建筑层数
标准层户数
标准层面积
售价
小高层
16栋
13~18
高层
多层
建筑风格
规划特征
外立面材料
外立面颜色
电梯大堂
开间约4—5米，层高4.2米，精装，配有沙发、茶几、报架
入户大厅
开间约4—5米，层高4.2米，精装
地下室入户方式
底跃，地下室有休息厅
公共部分除了停车场，没有设施
地下室入口方式
地下室入口周边为景观，无镂空采光井
架空层
无
园林
园林主题有：
涌泉花园、峡谷花园；绿化率为30%
车位
车位比1：
0.7，楼层：
一层
会所
无会所
小区内部配套设施
底商共约8000㎡，一个恒温游泳池、一个露天游泳池、篮球场、网球场、幼儿园
项目配套
周边配套
中小学:
清波小学、贝森小学、成都市37中、青羊实验中学
幼儿园:
规划幼儿园、苏坡未来幼儿园、金苹果幼儿园
综合商场:
西单商场、金沙银座、永乐电器、国美电器、红旗连锁、互惠超市、百安居、国际家居广场、易初莲花、麦德龙
邮局:
苏坡桥营业厅（南端）
银行:
工商银行、农业银行、交通银行、建设银行、商业银行、兴业银行、中国银行
医院:
规划医院、苏坡桥西街青羊区九医院、健康医院、满地可医院、金沙医院、光华大道青羊区六医院
其他:
金沙遗址、市政公园、天鹅湖公园、凯斯特体育公园、西郊艺术公园、摸底河公园、两河森林公园（5040亩）、青羊绿舟公园（4000亩）、永康森林公园（1335亩）
营销主题
总体概念
第一卖点
城西片区档次
第二卖点
小区环境和绿化
第三卖点
开发商品牌
目标客户群
第一特征
成都市本地客户占70％，其中城西、城南为主，外地客户主要来源于达州、攀枝花、阿坝州；
第二特征
购房动机：
二次置业，改善居住环境和品质；
年龄结构：
30－50岁；
第三特征
客户职业结构：
主要是公司高层管理人员、个体商人、整个公务员、教师
项
目
评
价
项目优势
区位，片区档次，小区内环境，相对偏低的价格
项目劣势
周边配套不完善
项目简评
作为龙湖地产的作品，项目秉承了龙湖的细节决定成败的精神，特别是户型和景观的结合做到了相当的高度，其整体户型区间的控制和目标客户群的需求高度吻合，使其成为业内人士也极为看好的项目；同时在销售价格上实现了高于周边均价15%左右的极佳表现；
基
本
资
料
名称
翡翠城3期
详细位置
二环路东五段99号东湖公园内
区域
城东
环线
二环—三环
销售电话
85231333
开发商
华润置地（成都）有限公司
代理商
/
广告商
华润
策划商
华润
规划设计公司
中川国际
园林景观设计公司
贝尔高林国际（香港）有限公司
开工时间
2006－.5
交房时间
07年底/08年初
开盘时间
多层2006－11－26，高层2006－12－20，叠拼别墅2007－6
占地面积
110亩
总建筑面积
21万平米
在售面积
20万平米
总户数
1197户
容积率
2.38
绿化率
37%
均价
多层7300电梯6200，叠拼13000
价格区间
电梯5900－6700
多层5900－8500
叠拼1000－15000，其它不祥
销售率
电梯100％
多层95％
叠墅未开盘
优惠政策
资深会员以后享受1%的优惠（联系会员3个月后可申请成为资深会员）
物业管理公司
华润置地
车位数
932
车位价格
待定
规
划
设
计
户型
平面户型
其它户型
二居
三居
四居
五居
跃层
面积（㎡）
91.34
138－160
137－304.94
170－304
套数
132
636
316
172
比例
10.5％
51.7％
25.2％
12.6％
销售表现
售完
建筑形式
建筑栋数
建筑层数
标准层户数
标准层面积
售价
小高层
/
/
/
/
/
高层
4
26/33
770
91-137
6200
多层
10
6+1
248
138-180
7300
建筑风格
现代
规划特征
围合式
外立面材料
哑光釉面砖、涂料
外立面颜色
白色和灰绿色
电梯大堂
层高6米，精装（日立电梯）；功能是第二会客厅、休闲桌椅
入户大厅
层高3米，精装
地下室入户方式
地下室只有停车场
地下室入口方式
地下室停车场入口有镂空采光井，采光井上设置栏杆
架空层
装修标准是清水；功能为儿童游戏区、老年人活动区、朋友聚会厅
园林
主题：
瑞士风情、法国宫廷园林景观、丹麦浪漫风情；绿化率为32%
车位
车位比为1：
0.6，地下两层
会所
会所共4000多平米，精装，有恒温游泳池、儿童游泳池、放映室、健身中心、网络游戏室
小区内部配套设施
会所（屋顶式推杆高尔夫练习场；9米高的国际标准篮球馆（排球、羽毛球）；乒乓球室、台球室）、幼儿园（金苹果）、小学、社区底商
项目配套
[运动健身]主题会所，一期[水]主题恒温游泳会所，二期[少儿素质教育]主题会所。
运动会所设置：
屋顶式推杆高尔夫练习场；9米高的国际标准篮球馆（排球、羽毛球）；乒乓球室、台球室；
周边配套
望江公园、沙河公园、东湖公园、交通、天府百联超市、医院、高校
营销主题
总体概念
生态，东湖公园内环境优美，绿化好
第一卖点
一湖、二河、三公园
第二卖点
产品
第三卖点
公司品牌
目标客户群
第一特征
城南的商人和公务员，二次置业
第二特征
35-45岁，本地追求高品质生活者
第三特征
外地人投资+自住
项
目
评
价
项目优势
临东湖，人居环境好，属于生态型居住物业
项目劣势
交通相对来讲不够便利，周边生活配套都以二环路上的为支撑
项目简评
项目生态环境在市区项目中是很好的，所以追求高品质生活的二次置业者较多。
这类人群大多都有私家车，他们对车位的要求较高。
基
本
资
料
名称
中海.龙湾半岛
详细位置
龙腾中路（外浣花，清水河畔）
区域
城西
环线
二环－三环
销售电话
87037999
开发商
中海兴业（成都）发展有限公司
代理商
自售
广告商
风火中国
策划商
中海兴业（成都）发展有限公司
规划设计公司
园林景观设计公司
贝尔高林国际（香港）有限公司
开工时间
交房时间
2008年下半年
开盘时间
2007－6月底
占地面积
210亩
总建筑面积
350000平方米
在售面积
未开盘
总户数
1900户
容积率
3.0
绿化率
33％
均价
6800
价格区间
6700－7400
销售率
/
优惠政策
持珍藏卡优惠总房款0.5%
物业管理公司
中海物业管理公司
车位数
1330
车位价格
规
划
设
计
户型
平面户型
其它户型
二居
三居
四居
五居
跃层
面积（㎡）
85－90
121－138
164
套数
89
144
36
比例
11.1
50.1％
12.5
销售表现
建筑形式
建筑栋数
建筑层数
标准层户数
标准层面积
售价
小高层
高层
本期共4栋，本次只推出第34栋
18
288
85－164
预计均价6800
多层
建筑风格
现代
规划特征
半围合
外立面材料
外立面颜色
电梯大堂
层高4米，电梯大堂50平米以上，电梯大厅和入户大厅全通风采光
设施有：
可视对讲系统；精装：
石材、壁画、水景
入户大厅
开层高4米，入户大堂50平米以上，入户大厅全通风采光
精装：
石材、绿化
地下室入户方式
公共部分地下室设有停车场、水房、变电室
地下室入口方式
在建，具体不详
架空层
简装，儿童健身娱乐设施、水景、绿化
园林
约300米的银杏大道，绿化率为33%
车位
车位比为1：
0.7，一层
会所
无
小区内部配套设施
商务设施充当会所，商务中心共约5000平米，两栋，一栋1层，一栋3层，内设恒温游泳池、健身房、美容中心、书吧、咖啡馆；
网球场、篮球场
项目配套
商务楼、幼儿园、小学、网球场、游泳池、篮球场
周边配套
中小学:
外双楠小学、川大实验小学、成都实验小学成都花园分校，双楠中学、川师大实验外国语学校
幼儿园:
金苹果幼儿园成都花园分园、省机关实验幼儿园
综合商场:
伊藤洋华堂、人人乐、家乐福
银行:
各大银行
医院:
四川省人民医院、成都中医药大学
营销主题
总体概念
一座城，一座收藏品
第一卖点
环境
第二卖点
地段
第三卖点
品牌
目标客户群
第一特征
城西、城南70%，成都市其他区域20%，外地客户10%；；
第二特征
客户年龄：
30-40岁占多数
第三特征
二次置业，改善居住环境和户型品质
项
目
评
价
项目优势
城西片区档次和地段，临近清水河，周边环境好；开发商品牌
项目劣势
周边配套不完善
项目简评
优越的地理位置：
位于成都市正西方，清水河与二环路西一段的交叉口（在二环路以外）；清水河以南，龙腾路以北，杜甫花园西侧。
周边公园环绕，绿化率较高。
靠北有著名的历史文化遗迹-金沙遗址，几百亩的金沙遗址公园即将建成；靠东有杜甫草堂公园、浣花溪公园和浣花风景区；青羊宫、文化公园、百花潭公园、人民公园等仅几分钟车程。
配套设施不完善：
就目前现状，项目周边无大型超市、银行等配套设施。
总体来看，龙湾半岛楼盘品质高。
基
本
资
料
名称
世纪城·天鹅湖花园
详细位置
高新区人民南路南延线天府大道中段
区域
城南
环线
三环外城南延线
销售电话
85333833 85333818
开发商
成都世纪城新国际会展中心有限公司
代理商
广告商
策划商
规划设计公司
园林景观设计公司
开工时间
交房时间
开盘时间
2005年10月28日
占地面积
1504亩
（一期289亩）
总建筑面积
180万平米（一期70万）
在售面积
总户数
3400（一期）
容积率
1.8
绿化率
59.6%
均价
5500
价格区间
销售率
优惠政策
物业管理公司
成都世纪城物业管理有限公司
车位数
3704
车位价格
规
划
设
计
户型
平面户型
其它户型
二居
三居
四居
五居
跃层
面积（㎡）
198.35
246.97
353.17
441.09
套数
比例
销售表现
建筑形式
建筑栋数
建筑层数
标准层户数
标准层面积
售价
小高层
高层
32层
多层
建筑风格
后现代主义的建筑风格浓缩出时尚、简约、快捷、环保的现代居住理念
规划特征
外立面材料
高级环保外墙涂料和局部仿真石
外立面颜色
粉白色
电梯大堂
开间5.4、4.2米，层高约3米，精装（花岗石、高级乳胶漆）
入户大厅
开间5.4、4.2米，层高约3米，精装（花岗石、高级乳胶漆）
地下室入户方式
公共部分停车场
地下室入口方式
镂空采光井，采光井设花架
架空层
简装，全商铺，层高约3米
园林
无特定主题，种植银杏、小叶榕，绿化率59%
车位
车位比1：
1.5，大户型设地下车位1层，中户型设地下车位2层
会所
假日酒店，五星级酒店：
桑拿、健身中心、美容、餐厅等
小区内部配套设施
中小学、运动中心、超市、社区底商、银行
项目配套
综合商场:
世纪城铜锣湾
周边配套
成都世纪城新国际会展中心、四川广播电视大楼、成都世纪城天堂大饭店
营销主题
总体概念
人、建筑与自然完美结合，创造出人居新巅峰
第一卖点
锦江之水构筑400亩生态湖面，经净水处理，流动活水清澈见底
第二卖点
享受岛居生活户户均配独立私家花园，空中居住亦感大地脉搏
第三卖点
城内电瓶车代步，闹中取静，兼享都市便捷与自然生态
目标客户群
第一特征
第二特征
第三特征
项
目
评
价
项目优势
项目劣势
项目简评
1500亩的天鹅湖生态公园环绕着世纪城，通过这一“城市绿肺”的净化，在天鹅湖的你将感受到来自森林的自由空气。
世纪城的超大体量，加之其自身对景观、环境的营造，注重建筑与景观的交流，使得世纪城本身就是一座大“森林”，这就实现了天鹅湖花园的规划理念：
城市中的森林，森林中的家园。
使得天鹅湖花园的业主不但可以在森林边上赏森林，还能满足业主在森林中居住的梦想。
基
本
资
料
名称
鹭岛国际社区
详细位置
武侯区外双楠鹭岛路（逸都路延线）
区域
城西
环线
二环－三环
销售电话
87016888
开发商
成都滕王阁地产开发有限公司
代理商
广告商
新加坡联、美国KIP
策划商
规划设计公司
新加坡联设计建筑师事务所
园林景观设计公司
香港贝尔高林
开工时间
交房时间
2007－6
开盘时间
2006－6－17，2006－11－18
占地面积
422亩
总建筑面积
75万平方米
在售面积
总户数
4000多户（本期600户）
容积率
2.45
绿化率
62%
均价
5900
价格区间
5200－8250
销售率
100％
优惠政策
一次性付款优惠2％，按揭1%
物业管理公司
成都腾王阁物业
车位数
4400
车位价格
规
划
设
计
户型
平面户型
其它户型
二居
三居
四居
五居
跃层
面积（㎡）
118－135
133－145
157－175
188－261
套数
88
88
330
94
比例
14.7％
14.7％
55％
15.7％
销售表现
售完
售完
售完
售完
建筑形式
建筑栋数
建筑层数
标准层户数
标准层面积
售价
小高层
11
506
118－175
5900
高层
多层
建筑风格
现代
规划特征
外立面材料
外立面颜色
电梯大堂
精装：
花岗石地面、高级乳胶漆墙，蒂森电梯、吊顶、沙发、茶几
入户大厅
精装：
花岗石地面、高级乳胶漆墙
地下室入户方式
公共部分车库
地下室入口方式
镂空采光井（花架、透明玻璃板）
架空层
/
园林
2期亚马逊热带雨林
车位
1期车位比1：
0.8，2期1：
1.1，一层
会所
会所面积约2216平米，两层，内设恒温游泳池、健身房、视听室、桑拿房、客房、咖啡厅；室外游泳池
小区内部配套设施
会所、幼儿园、菜市场、羽毛球场、网球场、高尔夫推杆练习场
项目配套
会所、恒温泳池、室外泳池、桑拿室、咖啡厅、视听室、健身房、客房、VIP室、幼儿园、菜市场、羽毛球场、网球场、高尔夫推杆练习场
周边配套
幼儿园、农贸市场、网球场、两个五星级国际会所：
亚洲顶级SPA会所与“鹭岛国际会所”，会所内有室内外咖啡厅、室内外游泳池、视听室、五星级客房、健身房、桑拿房、伊藤洋华堂、人人乐
营销主题
总体概念
都市里的亚马逊雨林
第一卖点
城西片区档次
第二卖点
小区绿化环境
第三卖点
开发商品牌
目标客户群
第一特征
城西城南的二次置业者占60％
第二特征
外地客户占30％，分别来自西藏、阿坝、攀枝花
第三特征
30－45岁
项
目
评
价
项目优势
城西地理环境和片区档次，小区环境，开发商品牌
项目劣势
周边配套不完善
项目简评
优越的区位优势和小区环境，打造了一个较高品质的社区环境和产品品质
基
本
资
料
名称
首座
详细位置
高新区人民南路南延线天府大道中段
区域
城南
环线
三环外城南延线
销售电话
85333833 85333818
开发商
招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司
代理商
广告商
策划商
规划设计公司
园林景观设计公司
开工时间
交房时间
2008.7
开盘时间
2006.8
占地面积
约40亩
总建筑面积
17万平米
在售面积
总户数
694户
容积率
5.0
绿化率
30%
均价
7800
价格区间
6238—8368
销售率
80%
优惠政策
物业管理公司
成都世纪城物业管理有限公司
车位数
车位价格
规
划
设
计
户型
平面户型
其它户型
一居
二居
三居
四居
面积（㎡）
75
125
180
260~300
套数
比例
10%
65%
20%
5%
销售表现
建筑形式
建筑栋数
建筑层数
标准层户数
标准层面积
售价
小高层
高层
4栋
30层
多层
建筑风格
后现代风格
规划特征
外立面材料
外立面颜色
银灰色
项目配套
五星级酒店泛会所、SPA馆、露天恒温泳池
周边配套
学校、医院、高档中西餐厅、娱乐会所、大型超市
营销主题
总体概念
打造城南第一高档住宅公寓——地铁上面的家
第一卖点
第二卖点
第三卖点
目标客户群
第一特征
第二特征
第三特征
项
目
评
价
项目优势
位置优势，地处南延线中段，高档住宅区域，成都核心CBD
项目劣势
面临立交桥，交通略有不便；离肿瘤医院较近，一定程度的影响客户的购买
项目简评
对成都市这几个高档楼盘进行综合对比，不难发现它们的共性：
均由知名开发商进行开发，经验丰富、客户接受度高，规划、建筑及景观的设计均是由国内知名的设计单位里的主力亲自操刀。
高绿化率（40％～62％），低密度，低容积率（2.5～4.4），高机动车位比（0.7～1.1），户型多样客户选择面广（85㎡的一房一厅到280㎡的独栋别墅都有，而且一梯两户的板楼居多），景观资源丰富（要有特色
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