成都高档住宅设计导则.docx

1、成都高档住宅设计导则成都高档住宅设计导则高档住宅是物业具备优越的地理位置、一流的自然景观、精良的项目设计、较低的小区容积率等优势的项目，即拥有稀缺性资源的高质素住宅物业。所在的区域是具备较好的地段、较好的自然景观、片区规划及升值潜力等特点。普遍具有以下一些特征：即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性，还有生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化。而老百姓对高档住宅有这样几个直观的认识，要有高品质的外观、宁静的私家花园，及满足户外休闲的多样化文体康健设施相匹配。高档住宅的室内空间与室内装修，室内生活设施要智能化，保证主人超一流的生活舒适

2、度。而且绝不能与世隔绝，还应具备两方面保障陆、海、空交通与信息化通讯使豪宅与社会便捷快速的相连。建筑界关于高档住宅的定义，一直都不是十分明确，国内城市一般是将建筑面积在144平方米以上（含144平方米）的住宅，称为高档住宅。比如厦门市目前实行的普通住宅与高档住宅界定标准为：7000元/m2（按建筑面积算）以上房子，以及别墅、度假村为高档住宅，其余均为普通住宅。 而成都市享受优惠政策的普通住房原则上必须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍。只要不能同时具备这3个条件，

3、都属于“非普通住房”及我们所说的“高档住宅”。目前成都市购买高档住宅将缴纳3%的契税，而其他住宅的减半征收。普通住宅与非普通住宅的界定标准还不只影响到契税税率，关键是由此还影响到营业税的缴交。根据国家新政，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时才免征营业税，如果是购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时还得按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。如何界定条件之一的“同一土地范围”？成都市以“环域”方式将五城区（含高新区）分为二环路以内、二环路至三环路之间、三环路以外共3大土地范围。目前，按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环路以内是3780元/平方米；二环路

4、至三环路之间是3400元/平方米；三环路以外是3270元/平方米。我们对成都的几个高档楼盘进行详细的调研、分析，从楼盘地段、开发商品牌、设计单位到销售价格、消化速度等情况进行综合对比，以期找出一些共通之处。（有以下一些项目，翠微清波、翡翠城3期、龙湾半岛、世纪城。天鹅湖花园、鹭岛国际社区、首座） 基本资料名称翠微清波详细位置西三环清水河上游.青羊区金福路区域城西环线三环四环销售电话87312000开发商 成都龙湖锦华置业有限公司代理商广告商HBB高戈广告策划商规划设计公司吕元祥建筑师事务所园林景观设计公司加拿大EKISTICS城市规划设计公司开工时间2006-09-06交房时间2008630开

5、盘时间200738占地面积84000平方米总建筑面积318358平方米在售面积总户数1925户（二期980）容积率3.13绿化率30均价4900价格区间42808200销售率80优惠政策一次性付款1%物业管理公司重庆新龙湖物业管理有限公司车位数1348车位价格规划设计户型平面户型其它户型二居三居四居五居跃层面积（）89112141149165套数13.070.416.5比例1007090销售表现建筑形式建筑栋数建筑层数标准层户数标准层面积售价小高层16栋1318高层多层建筑风格规划特征外立面材料外立面颜色电梯大堂开间约45米，层高4.2米，精装，配有沙发、茶几、报架入户大厅开间约45米，层高4

6、.2米，精装地下室入户方式底跃，地下室有休息厅公共部分除了停车场，没有设施地下室入口方式地下室入口周边为景观，无镂空采光井架空层无园林园林主题有：涌泉花园、峡谷花园；绿化率为30%车位车位比1：0.7，楼层：一层会所无会所小区内部配套设施底商共约8000，一个恒温游泳池、一个露天游泳池、篮球场、网球场、幼儿园项目配套周边配套中小学:清波小学、贝森小学、成都市37中、青羊实验中学幼儿园:规划幼儿园、苏坡未来幼儿园、金苹果幼儿园综合商场:西单商场、金沙银座、永乐电器、国美电器、红旗连锁、互惠超市、百安居、国际家居广场、易初莲花、麦德龙邮局:苏坡桥营业厅（南端）银行:工商银行、农业银行、交通银行、建

7、设银行、商业银行、兴业银行、中国银行医院:规划医院、苏坡桥西街青羊区九医院、健康医院、满地可医院、金沙医院、光华大道青羊区六医院其他:金沙遗址、市政公园、天鹅湖公园、凯斯特体育公园、西郊艺术公园、摸底河公园、两河森林公园（5040亩）、青羊绿舟公园（4000亩）、永康森林公园（1335亩）营销主题总体概念第一卖点城西片区档次第二卖点小区环境和绿化第三卖点开发商品牌目标客户群第一特征成都市本地客户占70，其中城西、城南为主，外地客户主要来源于达州、攀枝花、阿坝州；第二特征购房动机：二次置业，改善居住环境和品质；年龄结构：3050岁；第三特征客户职业结构：主要是公司高层管理人员、个体商人、整个公务

8、员、教师项目评价项目优势区位，片区档次，小区内环境，相对偏低的价格项目劣势周边配套不完善项目简评作为龙湖地产的作品，项目秉承了龙湖的细节决定成败的精神，特别是户型和景观的结合做到了相当的高度，其整体户型区间的控制和目标客户群的需求高度吻合，使其成为业内人士也极为看好的项目；同时在销售价格上实现了高于周边均价15%左右的极佳表现； 基本资料名称翡翠城3期详细位置二环路东五段99号东湖公园内区域城东环线二环三环销售电话85231333开发商华润置地（成都）有限公司代理商/广告商华润策划商华润规划设计公司中川国际园林景观设计公司贝尔高林国际（香港）有限公司开工时间2006.5交房时间07年底/08年

9、初开盘时间多层20061126，高层20061220，叠拼别墅20076占地面积110亩总建筑面积21万平米在售面积20万平米总户数1197户容积率2.38绿化率37%均价多层7300电梯6200，叠拼13000价格区间电梯59006700多层59008500叠拼100015000，其它不祥销售率电梯100多层95叠墅未开盘优惠政策资深会员以后享受1%的优惠（联系会员3个月后可申请成为资深会员）物业管理公司华润置地车位数932车位价格待定规划设计户型平面户型其它户型二居三居四居五居跃层面积（）91.34138160137304.94170304套数132636316172比例10.551.72

10、5.212.6销售表现售完建筑形式建筑栋数建筑层数标准层户数标准层面积售价小高层/高层426/3377091-1376200多层106+1248138-1807300建筑风格现代规划特征围合式外立面材料哑光釉面砖、涂料外立面颜色白色和灰绿色电梯大堂层高6米，精装（日立电梯）；功能是第二会客厅、休闲桌椅入户大厅层高3米，精装地下室入户方式地下室只有停车场地下室入口方式地下室停车场入口有镂空采光井，采光井上设置栏杆架空层装修标准是清水；功能为儿童游戏区、老年人活动区、朋友聚会厅园林主题：瑞士风情、法国宫廷园林景观、丹麦浪漫风情；绿化率为32%车位车位比为1：0.6，地下两层会所会所共4000多平米

11、，精装，有恒温游泳池、儿童游泳池、放映室、健身中心、网络游戏室小区内部配套设施会所（屋顶式推杆高尔夫练习场；9米高的国际标准篮球馆（排球、羽毛球）；乒乓球室、台球室）、幼儿园（金苹果）、小学、社区底商项目配套运动健身主题会所 ，一期水主题恒温游泳会所，二期少儿素质教育主题会所。运动会所设置：屋顶式推杆高尔夫练习场；9米高的国际标准篮球馆（排球、羽毛球）；乒乓球室、台球室；周边配套望江公园、沙河公园、东湖公园、交通、天府百联超市、医院、高校营销主题总体概念生态，东湖公园内环境优美，绿化好第一卖点一湖、二河、三公园第二卖点产品第三卖点公司品牌目标客户群第一特征城南的商人和公务员，二次置业第二特征3

12、5-45岁，本地追求高品质生活者第三特征外地人投资+自住项目评价项目优势临东湖，人居环境好，属于生态型居住物业项目劣势交通相对来讲不够便利，周边生活配套都以二环路上的为支撑项目简评项目生态环境在市区项目中是很好的，所以追求高品质生活的二次置业者较多。这类人群大多都有私家车，他们对车位的要求较高。 基本资料名称中海.龙湾半岛详细位置龙腾中路（外浣花，清水河畔）区域城西环线二环三环销售电话87037999开发商中海兴业（成都）发展有限公司代理商自售广告商风火中国策划商中海兴业（成都）发展有限公司规划设计公司园林景观设计公司贝尔高林国际（香港）有限公司开工时间交房时间2008年下半年开盘时间2007

13、6月底占地面积210亩总建筑面积350000平方米在售面积未开盘总户数1900户容积率3.0绿化率33均价6800价格区间67007400销售率/优惠政策持珍藏卡优惠总房款0.5%物业管理公司中海物业管理公司车位数1330车位价格规划设计户型平面户型其它户型二居三居四居五居跃层面积（）8590121138164套数8914436比例11.150.112.5销售表现建筑形式建筑栋数建筑层数标准层户数标准层面积售价小高层高层本期共4栋，本次只推出第34栋1828885164预计均价6800多层建筑风格现代规划特征半围合外立面材料外立面颜色电梯大堂层高4米，电梯大堂50平米以上，电梯大厅和入户大厅全

14、通风采光设施有：可视对讲系统；精装：石材、壁画、水景入户大厅开层高4米，入户大堂50平米以上，入户大厅全通风采光精装：石材、绿化地下室入户方式公共部分地下室设有停车场、水房、变电室地下室入口方式在建，具体不详架空层简装，儿童健身娱乐设施、水景、绿化园林约300米的银杏大道，绿化率为33%车位车位比为1：0.7，一层会所无小区内部配套设施商务设施充当会所，商务中心共约5000平米，两栋，一栋1层，一栋3层，内设恒温游泳池、健身房、美容中心、书吧、咖啡馆；网球场、篮球场项目配套商务楼、幼儿园、小学、网球场、游泳池、篮球场周边配套中小学:外双楠小学、川大实验小学、成都实验小学成都花园分校，双楠中学、

15、川师大实验外国语学校幼儿园:金苹果幼儿园成都花园分园、省机关实验幼儿园综合商场:伊藤洋华堂、人人乐、家乐福银行:各大银行医院:四川省人民医院、成都中医药大学营销主题总体概念一座城，一座收藏品第一卖点环境第二卖点地段第三卖点品牌目标客户群第一特征城西、城南70%，成都市其他区域20%，外地客户10%；第二特征客户年龄：30-40岁占多数第三特征二次置业，改善居住环境和户型品质项目评价项目优势城西片区档次和地段，临近清水河，周边环境好；开发商品牌项目劣势周边配套不完善项目简评优越的地理位置：位于成都市正西方，清水河与二环路西一段的交叉口（在二环路以外）；清水河以南，龙腾路以北，杜甫花园西侧。周边公

16、园环绕，绿化率较高。靠北有著名的历史文化遗迹-金沙遗址，几百亩的金沙遗址公园即将建成；靠东有杜甫草堂公园、浣花溪公园和浣花风景区；青羊宫、文化公园、百花潭公园、人民公园等仅几分钟车程。配套设施不完善：就目前现状，项目周边无大型超市、银行等配套设施。总体来看，龙湾半岛楼盘品质高。 基本资料名称世纪城天鹅湖花园详细位置高新区人民南路南延线天府大道中段区域城南环线三环外城南延线销售电话85333833 85333818开发商成都世纪城新国际会展中心有限公司代理商广告商策划商规划设计公司园林景观设计公司开工时间交房时间开盘时间2005年10月28日占地面积1504亩(一期289亩)总建筑面积180万平

17、米(一期70万)在售面积总户数3400(一期)容积率1.8绿化率59.6%均价5500价格区间销售率优惠政策物业管理公司成都世纪城物业管理有限公司车位数3704车位价格规划设计户型平面户型其它户型二居三居四居五居跃层面积（）198.35246.97353.17441.09套数比例销售表现建筑形式建筑栋数建筑层数标准层户数标准层面积售价小高层高层32层多层建筑风格后现代主义的建筑风格浓缩出时尚、简约、快捷、环保的现代居住理念规划特征外立面材料高级环保外墙涂料和局部仿真石外立面颜色粉白色电梯大堂开间5.4、4.2米，层高约3米，精装（花岗石、高级乳胶漆）入户大厅开间5.4、4.2米，层高约3米，精

18、装（花岗石、高级乳胶漆）地下室入户方式公共部分停车场地下室入口方式镂空采光井，采光井设花架架空层简装，全商铺，层高约3米园林无特定主题，种植银杏、小叶榕，绿化率59%车位车位比1：1.5，大户型设地下车位1层，中户型设地下车位2层会所假日酒店，五星级酒店：桑拿、健身中心、美容、餐厅等小区内部配套设施中小学、运动中心、超市、社区底商、银行项目配套综合商场:世纪城铜锣湾周边配套成都世纪城新国际会展中心、四川广播电视大楼、成都世纪城天堂大饭店 营销主题总体概念人、建筑与自然完美结合，创造出人居新巅峰 第一卖点锦江之水构筑400亩生态湖面，经净水处理，流动活水清澈见底第二卖点享受岛居生活户户均配独立私

19、家花园，空中居住亦感大地脉搏 第三卖点城内电瓶车代步，闹中取静，兼享都市便捷与自然生态 目标客户群第一特征第二特征第三特征项目评价项目优势项目劣势项目简评1500亩的天鹅湖生态公园环绕着世纪城，通过这一“城市绿肺”的净化，在天鹅湖的你将感受到来自森林的自由空气。世纪城的超大体量，加之其自身对景观、环境的营造，注重建筑与景观的交流，使得世纪城本身就是一座大“森林”，这就实现了天鹅湖花园的规划理念：城市中的森林，森林中的家园。使得天鹅湖花园的业主不但可以在森林边上赏森林，还能满足业主在森林中居住的梦想。 基本资料名称鹭岛国际社区详细位置武侯区外双楠鹭岛路（逸都路延线）区域城西环线二环三环销售电话8

20、7016888开发商成都滕王阁地产开发有限公司代理商广告商新加坡联、美国KIP策划商规划设计公司新加坡联设计建筑师事务所园林景观设计公司香港贝尔高林开工时间交房时间20076开盘时间2006617，20061118占地面积422亩总建筑面积75万平方米在售面积总户数4000多户（本期600户）容积率2.45绿化率62%均价5900价格区间52008250销售率100优惠政策一次性付款优惠2，按揭1%物业管理公司成都腾王阁物业车位数4400车位价格规划设计户型平面户型其它户型二居三居四居五居跃层面积（）118135133145157175188261套数888833094比例14.714.755

21、15.7销售表现售完售完售完售完建筑形式建筑栋数建筑层数标准层户数标准层面积售价小高层115061181755900高层多层建筑风格现代规划特征外立面材料外立面颜色电梯大堂精装：花岗石地面、高级乳胶漆墙，蒂森电梯、吊顶、沙发、茶几入户大厅精装：花岗石地面、高级乳胶漆墙地下室入户方式公共部分车库地下室入口方式镂空采光井（花架、透明玻璃板）架空层/园林2期亚马逊热带雨林车位1期车位比1：0.8，2期1：1.1，一层会所会所面积约2216平米，两层，内设恒温游泳池、健身房、视听室、桑拿房、客房、咖啡厅；室外游泳池小区内部配套设施会所、幼儿园、菜市场、羽毛球场、网球场、高尔夫推杆练习场项目配套会所、恒

22、温泳池、室外泳池、桑拿室、咖啡厅、视听室、健身房、客房、VIP室、幼儿园、菜市场、羽毛球场、网球场、高尔夫推杆练习场周边配套幼儿园、农贸市场、网球场、两个五星级国际会所：亚洲顶级SPA会所与“鹭岛国际会所”，会所内有室内外咖啡厅、室内外游泳池、视听室、五星级客房、健身房、桑拿房、伊藤洋华堂、人人乐营销主题总体概念都市里的亚马逊雨林第一卖点城西片区档次第二卖点小区绿化环境第三卖点开发商品牌目标客户群第一特征城西城南的二次置业者占60第二特征外地客户占30，分别来自西藏、阿坝、攀枝花第三特征3045岁项目评价项目优势城西地理环境和片区档次，小区环境，开发商品牌项目劣势周边配套不完善项目简评优越的区

23、位优势和小区环境，打造了一个较高品质的社区环境和产品品质 基本资料名称首座详细位置高新区人民南路南延线天府大道中段区域城南环线三环外城南延线销售电话85333833 85333818开发商招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司代理商广告商策划商规划设计公司园林景观设计公司开工时间交房时间2008.7开盘时间2006.8占地面积约40亩总建筑面积17万平米在售面积总户数694户容积率5.0绿化率30%均价7800价格区间62388368销售率80%优惠政策物业管理公司成都世纪城物业管理有限公司车位数车位价格规划设计户型平面户型其它户型一居二居三居四居面积（）75125180260300套数比例1

24、0%65%20%5%销售表现建筑形式建筑栋数建筑层数标准层户数标准层面积售价小高层高层4栋30层多层建筑风格后现代风格规划特征外立面材料外立面颜色银灰色项目配套五星级酒店泛会所、SPA馆、露天恒温泳池 周边配套学校、医院、高档中西餐厅、娱乐会所、大型超市营销主题总体概念打造城南第一高档住宅公寓地铁上面的家第一卖点第二卖点第三卖点目标客户群第一特征第二特征第三特征项目评价项目优势位置优势，地处南延线中段，高档住宅区域，成都核心CBD项目劣势面临立交桥，交通略有不便；离肿瘤医院较近，一定程度的影响客户的购买项目简评对成都市这几个高档楼盘进行综合对比，不难发现它们的共性：均由知名开发商进行开发，经验丰富、客户接受度高，规划、建筑及景观的设计均是由国内知名的设计单位里的主力亲自操刀。高绿化率（4062），低密度，低容积率（2.54.4），高机动车位比（0.71.1），户型多样客户选择面广（85的一房一厅到280的独栋别墅都有，而且一梯两户的板楼居多），景观资源丰富（要有特色