飞燕论文物业税征收问题初探定稿.docx

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飞燕论文物业税征收问题初探定稿

物业税征收问题初探

作者姓名：

邓燕

专业名称：

会计学

指导教师：

徐立讲师

摘要

据了解，物业税在许多国家都已经开始征收，如美国、德国、法国、意大利、瑞典、西班牙、日本、韩国、新加坡等，其中绝大部分是西方发达国家，但是我国法律中目前还没有物业税的相关规定。

从2003年我国提出开征物业税的设想后，物业税改革便成为了一个热点话题，相关的研究也逐渐丰富起来。

开征物业税是税费改革的大势所趋，因而研究与物业税相关的问题具有十分重要的理论意义和实践意义。

物业税的征收问题是对税法的一个改革，就物业税征收的可行性进行讨论以及探讨目前是否适合开征物业税。

物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向，但到目前为止尚未开征，说明物业税的开征还存在一定的难度。

本文立足于国内目前研究现状，在总结以往一些专家学者研究结果的基础上，从物业税的特点出发，就以其出台背景，探讨开征物业税的必要性，分析其可行性，进而找出当前国内物业税研究的不足之处，并提出自己的观点和建议。

关键词：

物业税房地产税制必要性可行性

Abstract

Itisunderstoodthatpropertytaxhasbeenintroducedinmanycountries,suchastheUnitedStates,andGermany,andFrance,andItaly,andSweden,andSpain,andJapan,andKorea,Singapore,etc,mostofwhichistheWesterndevelopedcountries,butthereisnopropertytaxinChina'slegalregulations.FrommadeinChinain2003aftertheassumptionofapropertytax,propertytaxreformhasbecomeahottopic,relatedresearcharegraduallyenriched.Trendoflevyingpropertytaxisthetaxreform,andresearchassociatedwithpropertytaxissuesareveryimportanttheoreticalsignificanceandpracticalsignificance.Propertytaxcollectionisareformofthetaxlaw,propertytaxlevytodiscussthefeasibilityandappropriatenessoftheexistingpropertytax.

PropertytaxhasbecomethedirectionofrealestatetaxsystemreforminChina,butsofarnotyetlevy,descriptionofapropertytaxlevyofcertaindifficultiesalsoexist.Basedoncurrentresearchstatusofthisarticle,attheconclusionofsomeexpertsandscholarsinthepastonthebasisofresearchresults,proceedfromthecharacteristicsofthepropertytax,introducedtoitsbackground,discussiononthenecessityofpropertytax,analysisofitsfeasibility,andfindoutthedeficienciesofthecurrentpropertytaxresearchinChinaandputforwardtheirviewsandsuggestions.

Keywords:

propertytax,realestatetaxsystem,necessity,feasibility

目录

摘要I

AbstractII

目录III

前言1

1物业税基本情况概述2

1.1物业税的涵义2

1.1.1物业税的概念2

1.1.2物业税的特点2

1.2物业税的出台背景3

2我国开征物业税的必要性5

2.1优化资源配置5

2.2调节收入分配5

2.3调控房价6

2.3.1房地产建造成本过高得到有效缓解6

2.3.2房产投机炒作行为将得以遏制6

2.4增加地方财政收入7

2.5降低房地产成本7

3我国开征物业税的可行性分析8

3.1法律依据保障8

3.2对象监管保障8

3.3物质基础保障9

3.4税收来源保障10

4我国全面开征物业税面临的问题及对策11

4.1物业税全面开征面临的诸多难点11

4.1.1税基与税率的确定11

4.1.2征收对象的厘定12

4.1.3现行土地关系的结清13

4.1.4缺乏完善的房地产评估制度13

4.2全面开征物业税应建立的配套措施14

4.2.1物业税开征中的税权的分配14

4.2.2强化房地产产权登记制度14

4.2.3完善房地产评估体系14

4.2.4个人信用制度15

4.2.5救济制度15

总结17

致谢19

参考文献20

前言

进入新世纪以来，我国经济发展十分迅速，每年保持在8％～9％的增长速度。

与之相应的是，我国房地产市场则呈现出过度繁荣的现象，房价的增速不仅仅超过了GDP的增长速度，也大大过了我国人均收入的增长速度。

为抑制房地产市场的过度繁荣，2003年10月，在中共中央十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出，“条件具备时对不动产征收统一规范的物业税”。

一时间，不论在政界、学术界，还是在寻常百姓之间，关于开征物业税的话题便不绝于耳，各种消息、评论与传闻也常常见诸报端。

在当前中国，恐怕很难再找出一个税种，其受关注的程度能盖过尚在“空转”之中的物业税。

尽管何时开征物业税尚无定论，但有关物业税开征的日期、方式和税率却已流传出数十种不同的版本。

如同当年个人所得税的酝酿及出台经历一样，在物业税的酝酿阶段，各种声音俨然已淹没了事实本身。

物业税究竟距离人们还有多远？

需要把焦距对准一系列现实问题。

本文立足于国内目前研究现状，在总结以往一些专家学者研究结果的基础上，从物业税的基本概念、特点出发，就以其出台背景，探讨开征物业税的必要性，分析其可行性，进而找出当前国内物业税研究的不足之处，展望我国物业税何时开征，并提出自己的观点和建议。

1物业税基本情况概述

物业税这一说法源自香港和东南亚，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。

依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国房地产保有税的名称不尽相同，西方发达国家通常称之为不动产（PropertyTax），如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税属于新的税种，实际上也是一种房产税，所以有的专家称之为“新房产税”，因为物业税的提法会使普通公众误以为是物业费的“费改税”。

之所以叫物业税，是因为2003年10月召开的中共十六届三中全会上，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》里首次提出物业税的概念。

该决议提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

1.1物业税的涵义

1.1.1物业税的概念

我国提出“物业税”的概念后，迅速的在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起了不小的反响与争论。

物业税，它是指以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高的税种。

比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。

财产税不仅可以充当促进经济转轨的推进器，还可以用来调控经济运行中的各种矛盾。

1.1.2物业税的特点

从各国的情况看，物业税具有如下一些特征：

第一，属地性。

物业税为地方税。

中央税是指课税权归属于中央政府的一类税收，地方税是指课税权归属于地方政府的一类税收，共享税是介于中央税与地方税二者之间的一类税收，是对某些税种形成的收入在中央与地方政府间进行划分的一类税收。

已经开征物业税的国家都把物业税定性为地方税种，这样便于地方因地制宜地进行征收管理。

物业税税源分布广泛的区域性特点也导致地方政府更加适宜严格监控。

第二，社会公益性。

房产的增值跟房产所处地的基础设施、公共环境密切联系。

房产的所有者也在享受着来自政府提供的公共服务，因此，对房产征税体现着收益与赋税的对等原则。

第三，稳定性。

物业税是对土地及（或）其上之建筑物等不动产征收的从价税；土地、房产等不动产的位置固定，标志明显，作为课税对象具有收入上的稳定性，税收不易逃漏。

房产相对于其他财产是固定资产，是一种长远的投资形式。

物业税的税基稳定，不会发生大范围的转移，因此物业税是一个稳定性极强的税种，广泛而又稳定的征收物业税是政府财政收入的一个重要来源。

第四，公正性。

征收物业税可以有效控制财产过于集中于社会少数人，调节财富的分配，体现社会分配的公正性。

1.2物业税的出台背景

自2003年10月14日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

从此，物业税开始正式进入学者和社会大众的视野。

随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。

2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。

2007年10月，试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。

而实际在2006年、2007年中国城市商品住房价格快速上涨阶段，政府和社会广泛关注的是如何稳定房地产市场价格。

因此，物业税也就被许多人视作政府干预住房市场的重要工具。

由于开征物业税所需要的政策和技术准备工作量巨大，所以尽管物业税改革一直是“两会”期间代表委员提案的热点，也被许多人视为政府干预房地产市场、抑制房地产价格过快上涨的最有效工具，但一直没有付诸实施。

可能是由于2008年我国房地产市场进入向下调整期的原因，开征物业税的话题在社会上，尤其是在2008年、2009年的“两会”期间明显降温。

2008年1月，国税总局地方税司副司长杨遂周透露，2008年准备选择三到五个省市，进一步扩大模拟试点。

但在2009年5月15日国务院批转的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革意见的通知》中提到要加快推进财税体制改革，建立有利于科技发展的财税体制等有关物业税的内容后，又重新引发了全社会对物业税的关注。

最近《深圳市综合配套改革三年（2009～2011年）实施方案》正式公布，提出将简化房地产税税制，适当探索开征物业税，积极推进深圳开征物业税试点工作。

深圳市人大审批通过的《深圳市政府年度投资项目计划》中，就建立“市物业税及配套管理系统”做出了相关规定。

与以前物业税在北京、深圳等地的“空转”不同，这次是国务院首度将物业税提到政府的议事日程，表明了中央决策层对物业税的关注。

2我国开征物业税的必要性

开征物业税，不仅可以规范政府行为，稳定地方财源，降低金融风险，减轻政府对土地出让金的依赖，从而有利于引导地方政府以可持续发展的观念来开发房地产市场，克服土地开发短视行为，稳定地价，而且有利于自主性需求的实现，可以抑制房地产投资，因为投资者的投资成本提高了。

有人说，物业税没多少钱，对抑制投资没有作用，投资者在交纳物业税后仍可以获利。

这种认识是片面的，因为对于投资而言，重要的不是赚没赚到钱，而是要看投资收益率，即便能赚钱，但是投资收益率降低，也会减少投资。

房地产投资减少，当然对平抑房价是有作用的。

开征物业税还转变了住房消费模式，持有物业成本的增加会导致部分消费者转而采取租房而不是买房的方式实现住房消费，从而可以带动住房租赁市场的发展，小户型住房将大行其道。

最重要的一点是可以缩小住房领域的收入差距，因为谁多拥有住房谁就要多交税。

由此可见，开征物业税是非常有必要的。

一般而言，我国现阶段开征物业税的必要性可以大致归纳为如下几个方面：

2.1优化资源配置

据了解，中国城镇居民现居住关系还是相对紧张的，但居民住房浪费现象却非常严重。

而迫使这部分闲置资源投入使用的好办法，就是对持有环节提高税负，减轻流转环节的税负。

如果把闲置房屋动员出来，在租赁市场、二级市场充分流转，就不会有这么多老百姓没有房子住。

我们的总量资源并不少，起征物业税就是为了促进存量资源的优化利用。

此外，中国人口众多而且城市化速度不断加快，但资源非常匮乏。

把消费限制在合理限度内只有两个办法，通过征税，或者通过新建。

对中国大多数老百姓来说，通过适度征税的办法来节约资源，这是经过比较以后的政策举措。

2.2调节收入分配

公平和效率，是我们在经济领域常常关注的重要问题。

随着房产在财富中比重的上升，只依靠个人所得税调节分配是远远不够的，而物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种，如何能够在经济生活中体现效率，又在最大程度上体现社会公平，在个人所得税不完善的情况下加快其制度的建设，补充个人所得税再分配功能的缺陷，使其成为主体税种发挥它再分配的功能，是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。

我国现行的房地产税收体系中，土地和房屋一旦增值，开发商和业主将获得更多的利益，而政府无法参与增值价值的再分配，从而使得财富流向物业保有者。

谁拥有的物业越多，谁的财富增值得就越快。

买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段，使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。

物业税制度实施后，将会对增值的房地产价值重新进行分配，通过税收杠杆，调节个人收入，平衡社会财富。

一方面，对拥有不动产多者征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。

另一方面，物业税收增加了地方财政收入，有利于当地公共福利事业的发展，通过财政转移支付手段，调节社会公平。

2.3调控房价

2.3.1房地产建造成本过高得到有效缓解

目前，我国的土地使用制度为“批租制”开发商必须一次性支付大约相当于目前房价50%的土地出让金和大部分税费，来向政府购买70年的土地使用权，而这些巨大的开发成本开发商势必以高价的形式转嫁给了消费者。

开征物业税后，土地出让金和开发商建房时缴纳的一部分税费改由购房者在购买房屋以后按年缴纳，降低了房地产的开发成本。

2.3.2房产投机炒作行为将得以遏制

开征物业税有利于解决房地产市场的虚假需求问题。

房地产交易市场的虚拟需求一定程度上刺激了房产交易价格的非理性上涨，其中一个原因在于现行税制存在房地产保有阶段课税少、负担轻的特点，使房地产保有阶段发生的增值部分全部流入房产保有者手中，极易导致投机炒作行为的发生。

这样势必造成恶性循环、房价虚高，而且最主要的是真正需要房屋的无力承担高价房屋的压力，导致无房住，即使有房住也是“房奴”。

现在物业税由于没有征收，所以买房人在持有环节的成本比较低。

除了交纳一定的物业管理费之外没有其他的税种，所以很多买房人购买房产来作为投资保值的工具。

另一方面，在没有物业税的情况下，炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。

而开征物业税后，炒楼者不能再坐等房产升值，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力，必然会谨慎进入房地产市场。

另外，实行物业税之后，楼价可能会大幅度下降，炒楼的利润空间减小，风险也将增大。

房价大幅度下降后，百姓购房的能力大大提高，也使炒楼难度加大，同时中低收入消费者购房能力增强，购买自住房相对增加也使房地产投机者投机性购房相对减少。

2.4增加地方财政收入

按照西方发达国家的经验，物业税一般为地方税。

如果征收物业税，地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配，这便可以确保地方政府的收入来源。

可以使其获得稳定的财政收入，也可以限制地方政府无度的使用、开发土地这种短期行为。

同时，征收物业税可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府截留国家收入。

2.5降低房地产成本

我国现行的房地产税收政策是由政府向房地产企业一次性征税各种税费。

有专家分析，在目前的房价中，税费及房产商利润占到了60%，而建筑成本只占40%。

而且这些高额的税费成本最终转嫁到房价中，由消费者来承担，这严重影响到了一大部分居民、特别是低收入人群的居住状态。

开征物业税后，房地产业的税费征收环节后移，地价和相关的税费将分70年交清，这也就意味着占住宅成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先缴纳l/70，其余在其后的69年中交纳。

这将会使住宅成本下降很多。

有利于使消费者在购买房产阶段，能够以较低成本购入，解决那部分真正对房产有需求消费者的住房问题。

3我国开征物业税的可行性分析

合理完善的税收体系是衡量一个社会市场经济体系发育程度的重要指标,也是社会公正的具体体现。

因此在客观条件和时机较为成熟的时候适时推出物业税是市场经济发展的必然趋势。

目前，有关部门正在积极推进房地产税制改革，做了大量前期准备工作，开征物业税的时机逐渐成熟。

3.1法律依据保障

2004年3月份通过的宪法修正案写入“尊重和保障人权”以及“保护公民的合法的私有财产”和2007年3月16日十届全国人大五次会议以97%的赞成投票率通过的《物权法》为开征物业税奠定了最根本的法律基础使之有了一定的可行性。

另一方面，《物权法》的颁布，确立了界定产权、确认产权和保护产权的立法目标与财产平等的基本原则。

《物权法》中首次明确规定：

对不动产进行统一登记，对由登记机关失误给权利人造成的损失，相关部门要承担赔偿责任。

不管是国家、集体的财产，还是个人的财产，只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。

物权法第一百八十条：

建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。

物权法第一百四十九条：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

物权法第六十四条规定：

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

原来我国一直未开征物业税，很大程度上，是因为我国私有财产的法律保护不明确，《物权法》清晰了物权，为物业税的实施提供了相应的法律依据。

3.2对象监管保障

居民购买房产、办理房屋产权证，需要到房地产管理部门予以办理。

为加强对房地产的监督管理，需要房管部门与税务部门密切联系、加强合作。

无论是开征物业税以前还是以后购买的房屋，都必须到税务部门进行房产登记，这为征收物业税提供依据。

其做法是：

对单身业主登记其个人的身份证和房产证号码，已婚人士则按夫妇双方身份证号码进行联名登记。

由于买卖房屋时必须办理房产证或过户手续,因而房屋登记可由房管部门和税务部门配合完成。

此外,必须严格房屋销售管理制度，建立类似毕业证、学位证验证系统的房产证查询、验证系统，以确认房屋所有者名下的房屋产权状况，加强对拥有多套住房者的监管；建立房地产产权数据库，将该数据库与税务机关的征管信息系统进行联网，或由房产交易部门定期将更新的数据库报送税务机关；税务机关则应尽快实现全国房地产信息的微机联网，以加强对异地拥有多套住房的业主进行监控管理，防止物业税款的流失。

物业税按年征收，税金会随着不动产市值变化而变化。

因此，房产的市场价值评估就成为了非常关键的一环。

新的企业会计准则体系认为投资性房地产如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露。

3.3物质基础保障

从20世纪80年代初期，经济的发展与制度的变迁，使我国居民的经济社会生活逐步得到改善，城市居民财产与人均收入都在增加。

更重要的是，住房制度市场化改革,使得家庭住房成为重要的家庭财产，房地产已经成为我国普通居民最重要的财产。

房地产价值与个人收入之间成正向关系，即个人拥有的房产价值随着其收入升高而升高。

所以，居民拥有房地产的多少，在一定程度上反映了房地产持有者在相当长的时期内的持续收入能力。

由此可见,我国开征物业税的社会物质基础已经具备。

目前，物业税已在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、福建和大连等多个省区市“空转”运行近5年。

在技术层面上，基本确立了房地产税制改革的框架，即将现行的土地出让金及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，统一转化为在房产保有阶段收取。

另外，物业税纳税主体、税率、计税依据、优惠政策等具体问题的理论研究也取得了很大的进展。

3.4税收来源保障

近年来，我国房地产的开发投资额、商品房销售额呈持续上升趋势，且其占GDP比重也一直呈上升趋势。

2003年全国房地产投资总额比上年增长30%，由于我国2005年实施稳健财政政策和2008年受世界经济危机影响，房地产投资增长率有所下降，如2005年增长20%，2009年增长17.8%，但还是高于GDP的增长。

由此可见，我国近几年房地产投资每年以20%左右的比例增长，相对于其他产业来说，房地产业已经是我国现阶段发展较快的一个产业。

此外，房地产消费也将是未来主要的消费热点，我国的社会财富也会在这一领域快速聚集。

企业和个人的房地产占有面积和价值将会大幅度增加，这无疑为物业税提供了丰富稳定的税收来源。

物业税的开征涉及居民的切身利益，其他税种的设置，尤其是自身的建设，将是一个漫长的过程，不能操之过急。

应设置必要的过渡期，分步骤地逐步推进改革。

尽量避免对消费者心理的冲击以及对整个行业的影响。

比如，物业税评估体系的建立，需要首先建立物业税专门评估机构和高素质的物业税评估队伍，然后建立客观、公正的评估制度，规范评估行为。

4我国全面开征物业税面临的问题及对策

4.1物业税全面开征面临的诸多难点

任何一个新税种的开征都要涉及到各个方面的难题，如征税范围、税基、税率、税收减免、征管等，物业税作为一种新税种当然也不会例外。

近几年来，我国理论界、财税职能部门等对物业税改革开展了大量的研究，取得了许多重要成果，也形成了一些共识。

自2006年起，我国先后在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等城市和地区开始物业税征收的“空转试点”。

但是以我国目前各方面的条件来看，开征物业税仍存在着诸多难点。

4.1.1税基与税率的确定

税基确定以市场定价为主，政府定价为辅根据国际经验，税基主要分为三类：

土地与地上建筑物价值、土地价值和物业租金价值。

采用第一种税基的国家主要有美国、加拿大、荷兰和泰国；采用第二种税基