广州市城中村全面改造工作综合流程.docx

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广州市城中村全面改造工作综合流程

广州市“城中村”全方面改造工作步骤

一、全方面改造方案编制阶段

（一）现实状况摸查

区政府组织村集体经济组织对改造范围现实状况进行摸查，现实状况摸查包含以下内容：

1、社会现实状况：

人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入情况、社会保障情况、城中村改制情况等；

2、用地现实状况：

国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；

3、权属情况：

土地权属（正当、违法）、房屋权属（正当权属、违法建筑）；

4、建筑物现实状况：

总量、分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保留价值建筑、古树名木等；

7、现实状况历史资料：

图片、影像等。

（二）确定改造计划范围和改造范围

由区政府依据现实状况摸查情况和改造需要初步确定改造计划范围和改造范围。

改造计划范围标准上为旧村庄行政区划范围。

以此为基础，结合所在地块特点和周围计划路网结构，整合集体经济发展用地（尤其是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周围土地资源，合理确定改造范围，实施连片整体改造。

连片整体改造包含边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可前提下，经过土地位置调换等方法，对原有存量建设用地进行调整使用。

市“三旧”改造办公室依据区政府提出初步改造计划范围和改造范围，最终确定改造计划范围和改造范围。

（三）编制改造方案

区政府依据“三旧”改造计划指导、市“三旧”改造计划及年度实施计划、土地利用总体计划、城镇计划等组织编制改造方案，改造方案包含以下内容：

1、现实状况摸查情况。

土地利用现实状况和土地利用计划、现行城镇计划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证实）。

2、拆迁安置赔偿方案。

赔偿安置标准、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币赔偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。

3、融资模式。

公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；

4、资金平衡、筹措、运作方案。

5、计划方案。

计划方案应达成修建性纤细计划深度；同事明确改造计划范围中全方面改造范围、功效分区和具体地块界址坐标、用地规模、关键用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护、开发模式等计划内容、和具体地块交通出入口方位、建筑后退红线距离等计划控制要求；包含控规更改或调整，应编制控规更改或调整专章。

6、改造计划和建设实施步骤。

7、土地转性范围和规模。

8、违法用地和留用地指标证实文件（由市国土房管局出具）。

一、全方面改造方案审批阶段

（一）批复改造方案

全方面改造方案经村集体经济组织80%以上组员同意，由区政府审核后，报请市“三旧”改造办依据相关要求审批。

其中包含完善征收用地手续及超出“三旧”改造计划指导控制要求，需报市“三旧”改造工作领导小组审议。

（二）用地预审

使用新增建设用地，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复改造计划核定用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”改造办公室，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（三）用地报批

1、农用地转用和土地征收。

城中村改造项目用地包含农用地转用和土地征收，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局申请，由区国土房管局申请，由区国土房管局确定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依据《土地管理法》要求报有审批权人民政府同意。

 用地报批经有审批权人民政府同意后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地。

在土地利用总体计划确定城市建设用规模范围内，同时提交转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核，在土地利用总体计划确定城市建设用规模范围外，同时提交纳入政府贮备申请。

（1）属于138条在册“城中村”改造按一下步骤办理：

①区国土房管分局出具审核意见，附上土地全部权证等相关土地转性材料报送市国土房管局。

②市国土房管局按要求办理集体土地转为国有土地手续。

（2）在土地利用总体计划确定城市建设用规模范围内未纳入138条在册“城中村”改造按以下步骤办理：

①区“三旧”改造办公室按旧村庄建设用地改变为国有建设用地收件材料要求上报市“三旧”改造办公室审核。

②市“三旧”改造办公室按要求报请省人民政府同意。

③用地转性经省人民政府同意后，市国土房管局按要求办理集体土地转为国有土地手续。

（2）在土地利用总体计划确定城市建设用规模范围外，由市“三旧”改造办转市土地开发中心按现行征地报批程序办理。

二、全方面改造组织实施阶段

（一）安置房建设工作步骤

安置房项目建设和融资地块捆绑实施，由受让人按基建程序办理，并按要求时限完成；未捆绑实施，按以下程序办理：

1、项目立项。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室对改造方案批复意见向区发展改革部门申请办理项目立项立案手续，领取《广东省企业基础建设投资项目立案证》。

2、申领建设用地计划许可证。

村集体经济组织凭市“三旧”改造办公室批复改造计划部门申请建设用地计划许可证。

需要报审修建性具体计划，应由村集体经济组织依据市“三旧”改造办批复改造方案和批复文件，编制修建性具体计划送审；需要先行办理建设项目选址意见书，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地同意书。

村集体经济组织凭建设用地计划许可证向市国土房管局申领建设用地同意书。

4、公布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府制订银行账户后，由区政府对安置房用地公布《相关***村“城中村”改造项目拆迁工作通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

村集体经济组织凭建设用地计划许可证、建设用地同意书、拆迁完成证实文件向市国土房管局申请办理土地权属登记，领取国有土地使用证货集体土地使用证。

6、申领建设工程计划许可证。

村集体经济组织向计划部门申领建设工程计划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。

（二）融资地块出让工作步骤。

依据村集体经济组织意愿，“城中村”全方面改造能够经过公开出让或自主改造协议出让两种模式进行融资。

1、申领计划条件。

村集体经济组织向计划部门申领计划条件，计划部门依据市“三旧”办批复改造方案和批复文件出具计划条件。

2、公开出让工作步骤。

（1）申请公开出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造公开出让申请汇报，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会同市国土房管局组织公开出让。

申请汇报包含以下内容：

◆ 拆迁赔偿安置标准和措施； 

◆ 拆迁资金监管要求； 

◆ 开发建设时序要求； 

◆ 动迁和交地计划； 

◆ 公开出让准入条件要求； 

◆ 村民和村集体经济组织其它意愿等内容。

（2）编制公开出让方案。

市“三旧”改造办公室依据村集体经济组织申请汇报和计划条件等组织编制公开出让方案和出让公告。

（3）公开出让方案审批。

市“三旧”改造办公室将公开出让方案和公告提交市国土房管局土地出让金会审会议审议。

（4）组织公开出让。

公开出让方案经同意后，市“三旧”改造办公室将公开出让公告及合一样本委托市土地交易机构根据规范具体组织实施公开出让工作。

（5）签署出让协议 

公开出让成交后，土地交易机构和竞得人签署《成交确定书》或向中标人发出《中标通知书》，用地单位和市国土房管局签署《国有建设用地使用权出让协议》。

（6）公布拆迁通告和拆迁许可证 

将改造监控资金存入区政府制订银行账户后，由区政府对安置房用地公布《相关***村“城中村”改造项目拆迁工作通告》，同手续时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地登记。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让协议》、出让金等土地有偿使用费用支付凭证、拆迁完成证实文件等依法向市国土房管局申请土地登记，领取国有土地使用证。

（8）项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目核准或立案手续。

（9）申领建设用地计划许可证。

用地单位凭《国有建设用地使用权出让协议》和项目核准或立案文件，向计划部门申领建设用地计划许可证。

3、协议出让工作步骤。

（1）成立全资子企业。

由村集体经济组织注册成立全资子企业进行自主开发。

（2）项目立项。

向区发展改革部门申请办理项目立项立案手续，领取《广东省企业基础建设投资项目立案证》。

（3）申领建设用地计划许可证。

村集体经济组织或其全资子企业向计划部门申领建设用地计划许可证。

（4）申请协议出让。

村集体经济组织编制“城中村”改造协议出让申请汇报，经区政府审核同意后报市“三旧”改造办公室，市“三旧”改造办公室会

同市国土房管局组织公开出让。

申请汇报包含以下内容：

◆拆迁赔偿安置标准和措施；

◆拆迁资金监管要求；

◆开发建设时序要求；

◆动迁和交地计划；

◆村民和村集体经济组织其它意愿等内容。

（5）办理土地有偿使用手续和建设用地同意书。

持土地转性皮批复等相关文件和市国土房管部门签署《国有建设用地使用权出让协议》，申领建设用地同意书。

（6）公布拆迁通告和拆迁许可证。

将改造监控资金存入区政府指定银行账户后，由区政府对安置房用地公布《相关***村“城中村”改造项目拆迁工作通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

（7）办理土地使用权登记。

凭国有建设用地使用权出让协议、建设用地同意书、拆迁完成证实文件等依法向市国土房管部门办理国有土地使用权登记。

（四）需要独立建设公共设施用地和公益事业用地工作步骤。

1、项目立项。

用地单位向发展改革部门申请办理项目立项立案手续，领取《广东省企业基础建设投资项目立案证》。

2、申领建设用地计划许可证。

用地单位向计划部门申领建设用地计划许可证。

需要先行办理建设项目选址意见书，应先行办理建设项目选址意见书。

3、申领建设用地同意书。

用地单位凭建设用地计划许可证向国土房管局申领建设用地同意书。

4、公布拆迁通告。

将改造监控资金存入区政府指定银行帐户后，由区政府对安置房用地公布《相关***村“城中村”改造项目拆迁工作通告》，同时核发《房屋拆迁许可证》，村集体经济组织实施拆迁。

5、办理土地权属登记。

用地单位凭建设用地计划许可证、建设用地同意书、拆迁完成证实文件向国土房管局申请办理，领取国有土地使用证或集体土地使用证。

6、申领建设工程计划许可证。

用地单位向计划部门申领建设工程计划许可证。

7、申领建设工程施工许可证。

用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。

四、实施监管阶段 

（一）改造资金监控。

以区为主体，根据改造工程进度拨付、分级负责、专款专用标准，由区政府、街道办事处和村村民委员会共同对改造资金进行监控。

具体改造资金使用审批程序等由市“三旧”改造办公室另行制订。

市“三旧”办（资金计划处）应定时对改造资金进行抽检，依法依规对建设工程费和临迁费用等进行监管。

（二）开发建设进度监管。

依据出让公告和出让协议市“三旧”办负责对安置房建设时序、开工时间、完工时间、回迁时序等进行全程监管。

（三）配套设施建设监管。

依据计划设计条件所要求配套实施建设，根据配套优先建设标准，配套设施完工完成前，融资地块建设项目不得预售。