市中心区地块项目竞拍可行性研究报告.docx
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市中心区地块项目竞拍可行性研究报告
市中心区地块项目竞拍
可行性研究报告
第1章、项目概况4
第2章、**区房地产市场分析8
第3章、中心区周边楼盘综合分析12
第4章、项目SWOT分析20
第5章、项目定位25
第6章、项目开发计划35
第7章、项目竞投分析36
1、基本假设36
2、地价测算36
3、竞拍价格分析38
第8章、敏感性分析40
5、其他风险41
第10章、竞争对手分析43
第11章、结论44
第1章、项目概况
摘要：
本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了**中心区政府投资项目的开发进展情况。
1、拍卖地块位置
本月26日拟拍卖地块位于**市**新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。
考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A001—0119和A001—0120（其中：
A001-0119：
用途为商住混合用地，土地面积83329.4平方米，可建设总建筑面积为257660平方米；A001—0120：
占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面积10000平米，车位3850个）。
本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部分在填。
考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询**国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。
2、项目周边地块分析
2.1、项目周边地块情况介绍
本项目位于**新中心区第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：
**中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。
2.2、地块特点
2.2.1、A001—0120
●地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为655米、278米
●地块面积较大，基本上是目前**中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具规模效应。
●地块平整、方正、整齐，有利于项目规划
2.2.2、A001-0119
●地块基本上为一正方形，边长大约在290米
●地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米
●地块靠近**区体育场、行政中心，地理位置优越
●
图一：
**中心区拍卖地块周边情况图
新安六路
裕安西路
罗田路
宝安大道
新湖路
兴华路
创业路
翻身村、鸿荣源、广州军区、国税局、振波公司等用地
已建成旧村
居住用地
（泰华、恒乐、翻身村用地）
办公
医疗用地
中心广场
公共绿地
商业、
服务业用地
小学
公共绿地
中幼儿
园
学
小学
一类住宅用地
即低密度住宅用地
（容积率大约在0.6）
公共绿地
拍卖地二
拍卖地一
体育场
+游泳馆（8月份开工）
商住用地，
容积率5
二类居住用地（3.5）
居住
用地
（一类））
办公
宝安行政中心
发展
备用
地
3、地块主要经济技术指标
A001—0119地块主要经济指标表
占地面积
83329.4平方米
土地性质
商住混合用地
建筑面积
257660平方米
其中
住宅面积211600平方米，商业38000平方米，幼儿园2400平方米（单独占地不少于3000平方米），居委会100平方米，物业管理及活动中心500平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心100平方米，文化中心2400平方米，青少年活动中心1500平方米，多功能影剧院1000平方米，公厕一处60平方米，垃圾收集站一处。
土地使用年限为70年。
幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中心、文化中心、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。
本宗地上211600平方米住宅和38000平方米商业可进入市场销售。
容积率
3.1
建筑覆盖率
<=30%
建筑高度和层数
高层
建筑退红线要求
西北（罗田路）>=10米，东北（创业路）>=10米，西南（兴华路）>=8米，东南（裕安西路）>=9米
机动车泊位数
2000个
市政管线接口
给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；
燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、裕安西路、罗田路
A001—0120地块主要经济指标表
占地面积
183825.01平方米
土地性质
商住混合用地
建筑面积
478000平方米
其中
住宅面积450000平米，商业10000平米，36班小学13100平米（单独占地不少于22000平米），18班幼儿园4000平米（单独占地不少于4500平米），居委会120平米，物业管理及活动中心600平米，社区健康服务中心120平米，公厕一处60平米，游泳池一处，垃圾收集站一处。
容积率
2.6
建筑覆盖率
<=25%
建筑高度和层数
高层
建筑退红线要求
西北（新安六路）>=15米，东北（创业路）>=10米，西南（兴华路）>=8米，东南（罗田路）>=10米
机动车泊位数
3850个
市政管线接口
给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；
燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、新安六路、罗田路
4、**中心区政府投资项目情况介绍
**中心区作为**区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别是道路、广场、体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是**中心区主要的政府投资工程。
**中心区主要的政府投资项目简介
政府投资项目
进度/计划
**大道（新安西路——新安六路）
1995年已完成
新湖路（新安西路——新安六路）
2002年7月底完成
新安西路（107国道——新湖路）
1999年已完成
中心区吹、填土工程
兴华路以北、宝兴路以东已完成，其余地块继续进行
创业路（**大道——新安六路）
新湖路—裕安路段2003年5月前完成，其余路2002年7月底完成
甲岸路（**大道——宝华路）
1997年已完成
兴华路（**大道——宝华路）
新城大道—新湖路段1996年已完成，新湖路—宝华路段2003年5月前完成
裕安路（**大道——兴华路）
新城大道—创业路段2002年7月前完成，创业路—兴华路段2003年5月前完成（含排水箱涵）
罗田路（**大道——创业路）
2002年7月前完成
新安六路（**大道——兴华路）
2002年7月前完成（含咸水、冲水闸）
中心广场周边道路
2003年5月前完成
新圳河排洪整治工程
1999年已完成
中心区1#雨水泵站
2002年12月前完成
新安六路污水泵站
2003年12月前完成
48区变电站
2000年已完成
**体育馆（N4区）
2002年6月底已完成
**行政中心（N13区）
已完成桩基础工程，主体工程正进行施工招标，预计8月份开工，2004年底完工
中心广场（N21区）
已完成软基础处理，主体及绿化工程正进行绿化招标，2003年3月完成
湖滨路（107国道—**大道）
2003年7月完成
体育场与游泳馆（N14区）
预计2002年8月份开始
第2章、**房地产市场分析
摘要：
本章首先从行政、规划、经济、文化四个方面介绍了**区的区域概况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度分析了**区房地产市场的基本属性，最后探讨了**区房地产市场主要的发展趋势。
2.1、**区区域概况
1、行政状况
**区位于广东南海之滨，属**市辖。
全区陆域面积751.6平方公里，海岸线长30.62公里。
**南接**经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是**的工业基地和西部中心。
**区现辖辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8镇及新安、光明两个街道办事处。
现有人口为129.7万，其中户籍人口25.9万，暂住人口103.8万人。
**也是著名侨乡，有旅居海外的华侨6万多人，港澳同胞9万多人。
**新城（又称宝城）是**区的政治、经济、文化中心，规划中的新城城区是广深高速公路、西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域，新安辖区总面积22.05平方公里，总人口22万，其中户籍人口7万人，西乡辖区面积93平方公里，总人口16.7万，其中户籍人口3.7万。
2、规划状况
全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：
新安、西乡－福永组团：
重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为**的行政、经济、商贸、金融和文化中心。
沙井－松岗组团：
以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。
龙华－观澜组团：
重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。
石岩－光明－公明组团：
主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。
3、经济状况
**区自1993年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入1998年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，**仍以高于16％的增长率保持平稳增长。
**经济总量同**市其他各区相比处于最强的状态，2000年，占**市区属经济总量的40％；2001年，实现国内生产总值257亿元，比上年增长15.2％，高于**市总体经济增长水平；2002年第一季度，**区国内生产总值达到94.3亿元，比去年同期增长15％，继续保持快速增长的势头。
**区对**市的经济发展起着举足轻重的作用。
自1999年以来，**区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例2001年为3.8：
59.7：
36.5，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于**市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段**发展的重点。
**的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标是：
加强基础工业建设，建立和完善以信息、高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业和“三高”农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。
4、文化状况
在一定意义上，**在**自成一派，更有广东味，更像广州下属的一个区。
**的文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰、业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有“中国荔枝第一村”公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为**“陈家祠堂”西乡乐群村的“绮云书室”，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮、舞龙、舞麒麟、龙舟赛等到现代的高尔夫球一应俱全。
2.2、**区房地产市场概况
“九五”期间，**区经过房地一体化改革、土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加上“购房入户”优惠政策的推动，**区房地产市场步入了规范有序、逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康、高速的发展态势。
下面分别从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况、空置情况五个方面分别予以概述。
1、土地市场
目前，**市可开发用地基本上位于关外的**、龙岗两区。
2002年**土地出让计划显示：
今年全市将推出29块土地公开招标拍卖，总面积1657135.9平方米，其中特区内10幅土地（面积总计仅82599.6平方米，不到全年推出地块的5%），其他均为关外土地，其中**区有8幅土地出让，总计面积648584.7平方米，约占全市出让土地总面积的40%。
从目前掌握的资料来看，**区的可开发用地主要集中在**中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。
根据规划，**中心区的潜在土地供应量将在200多万平米，其中一部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着**房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。
2、建设规模
2001年，**区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区、南山区、龙岗区，但从建设规模的增长势头来看，**区施工面积比上年增长36％，名列全市第二，仅次于热点南山区。
另外，住宅是**区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，2001年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近10个百分点，但办公楼、商业用房的建设规模有所减少。
下表是**市近两年施工面积及新开工面积数据。
**市近两年施工面积及新开工面积（按类型、按区域分）万㎡
商品住宅
办公楼
商业用房
施工
（新开工）
施工
（新开工）
施工
（新开工）
全市
2000
1661.57
577.62
111.56
26.05
230.30
68.83
2001
1916.02
712.40
97.26
22.88
240.43
69.52
变幅
15.3％
23.3％
-12.9％
-12.2％
4.4％
1.0％
**区
2000
175.48
（10.6％）
78.10
3.41
2.54
31.57
14.81
2001
239.78
（12.5％）
128.77
2.58
1.02
28.29
13.08
变幅
36.6％
64.9％
-24.4％
-59.9％
-10.4％
-11.7％
3、供应情况
随着**房地产市场的发展，**区的推盘量年年猛增，特别是2001年推盘量增幅最大，达到82％，名列全市各区首位，供应量达到全市的18％。
今年上半年，**区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量的23.1%，下表**六个区的2000、2001、2002上半年的商品住宅批准预售面积。
**市商品住宅批准预售面积（按区域分）单位：
万㎡
年度
批准预售面积
其中
罗湖区
福田区
南山区
盐田区
**区
龙岗区
2000
577.9
83.17
176.34
139.29
18.41
64.48
96.21
2001
647.14
132.10
139.08
135.39
10.68
117.86
112.03
2002
（上半年）
375.9
18.6
83.1
125.8
11.1
86.9
50.5
4、销售情况
最近几年，**区房地产成交量稳步增长，2001年**区成交住宅建筑面积97万平方米（计10027套，均价3670元每平方米），成交金额达35.6亿元，比上年增长了14%。
与此同时，2001年**区GDP增长了14％。
特别是今年5月的首届**房交会，签约商品房面积24500平方米，总成交金额8900万元，价格在每平方米3000元至5000元之间。
据市场调查显示，**规模在5万平方米以上的住宅销售率达到85％以上，销售期通常不超过1.5年。
5、空置情况
2001年，**区商品住宅空置面积达29.58万平方米，比2000年有所增长，尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。
下表为**市商品住宅现楼空置面积数据。
**市商品住宅现楼空置面积（按区域分）单位：
万㎡
年度
空置面积
其中
罗湖区
福田区
南山区
盐田区
**区
龙岗区
2000
158.29
29.77
46.36
27.92
2.62
25.73
25.89
27.3％
35.7％
26.3％
20.0％
14.2％
39.9％
26.9％
2001
143.41
38.50
30.56
20.61
2.83
29.58
21.33
22.2％
29.1％
22.0％
15.2％
26.4％
25.1％
19.0％
注：
加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量的比例。
从以上及各方面综合分析，我们认为，近年**区房地产一、二级市场交易活跃，施工、竣工、供应、销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前市场的主要特征。
随着滨海大道的开通使用、地铁的开工、深港西部通道的动工在即、高新技术产业带的横跨其中，**城市建设西移的步伐正在全面提速。
2.3、**区房地产发展趋势分析
伴随着**区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，**房地产市场应该说是利好频频，比如：
滨海大道的开通、**地铁的兴建，梅观高速公路及机荷高速公路的通车，特别是**新中心区的开发及西部海上田园风光旅游区的建设等等，这些利好均为**房地产市场带来了新的开发热点。
下面具体分析一下**房地产市场的发展趋势。
首先，旧城改造将进一步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。
来自**搜房的统计信息表明，**区有60%的人士打算在2-3年内购房，而其中近35%的购房意向锁定在新安中心城区。
新安中心城区作为**区的经济、商业、文化中心，位置优越、配套较完善、交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。
但该片区开发较早，一方面目前几乎没有可供开发的成片土地，另一方面由于早期缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。
该片区已被列为**区政府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。
预计改造后新安片区将形成中高档项目较集中的区域。
如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格、较好的环境成为**区中心房地产开发与销售的热点地区。
但从长远来看，西乡发展优势次于规划中的**中心区。
其次，规划中的**中心区将是房地产发展的潜力地区。
新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完善，交通体系便捷，拥有优质的滨海资源，景观、环境将对房地产项目价值带来巨大提升。
规划中的**滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个**区，东部在南山区与滨海大道及西部通道对接，**地铁1号线也将从华侨城西向延伸到**机场，经过规划中的**中心区。
建成之后，从**中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需20分钟车程；从**中心区到机场仅10分钟，**中心区到福田中心的时间距离大大缩短，规划中的**新中心区的优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价格将对南山、福田的客户产生相当的吸引力。
第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是**新中心区外销香港的一个契机。
2003年动工、2005年完工的**湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东角头，**滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从**中心区经南山到香港交通也将十分便利，**也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。
第3章、中心区周边楼盘综合分析
摘要：
本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面对**中心区周边楼盘做深度分析。
1、中心区周边楼盘市场调研
目前，**城区分为新安与西乡两个行政区域，其市政配套发展的都较为成熟，基本上形成了区域内的工、商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人口。
从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着**新中心区的规划出台以及**大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。
特别是近两年来，**新中心区东北即沿**大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场、西海岸花园、中商花园、洪福雅园等。
基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了**城区的主要楼盘，如冠城世家、天骄世家、御景台、丽景城、富盈门、海湾明珠、德临雅筑、福中福花园等典型楼盘。
具体的楼盘调研资料见附表：
宝城片区主要楼盘调研表
2、中心区周边楼盘分析
基于楼盘实地市调资料，我们下面从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面分别对**中心区的周边楼盘做深度分析。
2.1、物业类型：
小高层为主
宝城区98、99年物业类型以多层和小高层为主导，但进入2000年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。
2.2、项目规模：
中小规模楼盘为主
**城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在一万来平米到20多万平米之间。
根据某调研公司的资料，在**城区采样的37个楼盘中，建筑面积超过15万平米约占13.9%，建面10-15万平米的项目占8.3%，5-10万平米的项目占36.1%，5万平米以下的项目占41.7%，考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小项目，所以实际5万平米左右的项目比重还更大。
总建筑面积
楼盘比例
平均容积率
绿化率
15-20万平米
13.9%
3.3
最高60%
10-15万平米
8.3%
2.4
最高40%
5-10万平米
36.1%
3.3
最高60%
1-5万平米
41.7%
2.6
最高50%
2.3、户型：
3房为主，2房与4房为辅
仔细分析所调研的楼盘，我们发现**区几乎所有楼盘都采取了“3房2厅为主、2房2厅和4房2厅为辅”的策略。
近几年的成交房型中，3房2厅的比例一直在50%以上。
大部分楼盘中3房比例一般占50%-65%，2房与4房比例一般合占25%-30%，较为高档的楼盘，4房比例稍大；中低档楼盘2房比例相对大。
除此外不少楼盘都会点缀以少量复式，一般在5%左右。
2.4、价格
2.4.1、新城片区整体价格状况：
根据**典指报告，2001年新城楼盘均价为3300元，2002年截止5月份，均价变化不大，仍在3300元左右。
实际成交价格方面，2001年各月成交价格走势如下图，全年成交均价3319元。
进入2002年，新城片区供应量预计为往年消化量的2倍，不少楼盘都纷纷采取送按揭打折、送管理费等暗折手段，据了解实际成交价格要比名义价格降低约300元。
2.4.2、各档次物业的价格：
从00年到02年每年推出的楼盘来看，**新安、西乡的项目大致可分三个档次。
高档住宅多位于新城中心黄金地段，环境好，规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完善，交通便捷，均价在5000-55000元，如新安湖花园、弘雅花园、御景台、冠城世家；中档住宅，要么地段略差、周边配套一般，要么是小区规模小，规划与环境一般，均价约3500-3800，如天骄世家、富盈门、德邻雅筑、金景豪园；低档住宅位置偏远、周边配套差，售价维持在3000元左右，如福中福、海湾明珠。
建筑类型方面：
多层实售价格2000年于2000-3300元/M2区间，2002年售价于2500-3500元/M2区间；小高层2000年实售价于2700-4500元/M2区间，2002年实售价于3500-4500元/M2区间；高层2000年实售价约5000元/M2，2002年实售价约5500元/M2。
小高层近两年整体价格提升多一点。
2.4.3、新中心区附近楼盘价格：
翻身路与**大道之间的各街区是毗邻新中心区的第一线，2000年后是涌现新楼盘最集中的区域。
98—99年度该片区最典型的项目**海滨广场价格尚在3200左右，2000-2002年推出的新盘价格基本在3500-3800区间，建筑主要是小高层。
2.3、客户特征
**房地产市场本地客户所
升级会员 