南充房地产年度分析报告.docx
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南充房地产年度分析报告
2011年南充房地产年度分析报告
年度系列报道第三篇
前言
对于中国房地产市场来说，2011年是“分水”之年，也是“转型”之年。
从最初的取消首套房贷利率优惠到后来的限购、限贷、限价等，历时近两年的政策调控，使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。
在一系列调控“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。
如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸，那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响，从一端走向另一端；如果说2008年有政府出手救市，地产行业因祸得福，那么2011年的调控政策始终不松手，则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。
2011年，南充楼市变动轨迹与全国大同小异，高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。
2011年5月，南充主城区住宅销售量突然大幅下滑，全月销售总套数仅1625套，同比下降近500套，环比降幅达60%，南充楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。
接下来的几个月，南充楼市总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。
尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。
可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。
能否快速调整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。
第一部分宏观政策篇
一、房地产政策动态
1、楼市十大关键词
2、金融政策
二、全国房地产运行情况
1、全国土地市场情况
2、全国房地产销售额排名前十五房企
3、商品房销售情况
4、代表房企全年销售变化情况
三、本地房地产市政动态
第二部分南充市场—住宅篇
一、2011年南充市商品住房交易情况回顾
二、2011年南充市商品住房新增供应分析
1、2011年南充市商品住房分月供应分析（套数）
2、2011年南充市商品住房供需情况分析（套数）
三、2011年南充市商品住房市场成交量分析（单位：
套、面积、金额）
1、2009-2011年南充市商品房全年成交情况比较
2、环比：
南充市三区商品住房成交比较
3、同比：
2009-2011年南充市商品住房成交分月比较
4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较（单位：
套、面积）
5、本年南充市商品住房销售排行榜（按套数）
四、2011年南充市商品住房市场价格分析（单位：
元/平米）
1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较
2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势
3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较
4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较
第三部分南充市场—商业篇
一、前言（2011年南充商业市场回顾）
二、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价）
三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价）
四、2011年南充商业市场销售排行榜
第四部分四大典型楼盘解析
一、南门坝—香江国际
二、望天坝—君汇上品
三、市政新区—恒大绿洲
四、嘉南新区—天庐
第五部分2012年楼市走势预测
一、2012年房地产宏观政策走势预判
二、2012年南充楼市走势预测
第一部分宏观政策篇
一、房地产政策动态
2011年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现，使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。
回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，投资投机型需求被大量挤出住宅市场；国家金融政策一再收紧，贷款难、按揭难，市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道；保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”……毫无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。
1、2011中国楼市十大事件：
事件一：
新国八条
2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施（即“新国八条”），提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。
点评：
新国八条的出台，使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。
从其所制定的内容可以看出，楼市的调控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。
事件二：
房产税试点
2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。
2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。
点评：
房产税试点，是执政者的新思路。
房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定税源。
从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。
但是，房产税问题非常复杂，它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。
事件三：
保障房
2011年春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。
2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。
点评：
重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。
根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。
如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。
但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。
事件四：
限购令
“新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
点评：
用行政手段的限购令来调整房地产市场，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。
从市场反应来看，2011年下半年伊始成交量出现大幅下滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。
“现金为王”成了开发商口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。
事件五：
限价令
2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。
10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。
点评：
与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定的约束作用。
不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。
事件六：
明码标价
根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。
点评：
“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。
根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。
然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市胶着状态。
事件七：
土地流拍
2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。
全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。
下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。
点评：
“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。
就其原因可能有以下两方面：
一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，拿地力不从心。
而另一方面，国家调控政策不放松，开发商对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受到打击，同时也对土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。
事件八：
拐点
在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。
而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。
点评：
成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌开发商，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多优惠促销政策，使得房价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。
事件九：
降房价
2011年12月，在中央政治局会议和中央经济工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。
点评：
房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。
由此我们也不难预判：
下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。
事件十：
中介关门潮
2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。
随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。
2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。
点评：
中介行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。
由于很多楼盘项目大幅度优惠降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。
这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。
2、金融政策：
1）7次调整存款准备金率
2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。
2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备金率高达21.5%，创下历史新高。
而2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率降至21%，中小金融机构的存款准备金率降至17.5%，此次央行一次性释放近4000亿元资金。
编号
时间
调整期
调整后
调整幅度
1
2011.1.20
大型金融机构18.5%
19%
0.50%
2
2011.2.24
大型金融机构19%
19.5%
0.50%
中小金融机构15.5%
16%
3
2011.3.25
大型金融机构19.5%
20%
0.50%
中小金融机构16%
16.5%
4
2011.4.21
大型金融机构20%
20.5%
0.50%
中小金融机构16.5%
17%
5
2011.5.18
大型金融机构20.5%
21%
0.50%
中小金融机构17%
17.5%
6
2011.6.20
大型金融机构21%
21.5%
0.50%
中小金融机构17.5%
18.00%
7
2011.12.5
大型金融机构21%
21%
0.50%
中小金融机构18%
17.5%
点评：
进入到2011年，上半年央行以每月一调的频率，连续6次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见，进入到下半年后，央行调整频率放缓，赶在年末下调了1次存款准备金率。
究其原因，前三季度CPI持续高企，为稳定经济发展，抑制通货膨胀，采取了上调存准金等经济手段收回市场上过多的流动性资金，在6次上调的累积效应下，市场流动性出现拐点，高企的CPI出现下行趋势。
就其对房地产市场产生的影响来看，连续6次上调存款准备金率，银根不断的收紧，流入到房地产市场的资金相应地大幅减少。
除房地产行业外，银根持续收紧，对许多依靠银行贷款的中小企业发展产生了较大的影响，这些企业借贷无门，发展困难。
因此进入第四季度，在CPI逐月回落，国际形势越发复杂的情势上，国家出于稳定经济发展的目的，提出要大力扶持中小型企业的发展，12月初央行下调存款准备金率，体现了货币政策出现微调信号，对货币政策进行定向宽松，但就其对房地产市场的影响来说，因国家调控房地产市场的决心依然坚决，银行在发放贷款时，为保持与国家政策基调保持一致，流入到房地产市场的资金不会太多，此次下调存款准备金率对其影响或许不会很大。
2）一年3次加息
2011年7月7日,央行年内第3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
调整后，一年期存、贷款基准利率分别达到3.5%、6.56%,五年期以上存、贷款基准利率则分别达到5.5%、7.05%。
点评：
连续加息在增加购房者利息支出的同时，也变相降低了其购买能力，能够在一定程度上抑制消费者购房需求。
3）首套房贷利率上浮
2011年初，北京、上海、广州等地多家银行率先取消首套房贷优惠利率。
10月中旬，各地首套房贷利率上浮到基准利率的1.1倍。
点评：
首套房贷利率的上浮，在一定程度上跟银行流动性资金减少有着不小的关系，但不可否认的是，房贷利率的上浮对购房者产生了较大的影响，而房贷的增加，又在一定程度加重了市场买方的观望情绪。
4）上调住房公积金政策
继央行加息后，住建部宣布个人住房公积金存贷款利率做相应调整，2011年7月7日，年内第三次上调住房公积金，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。
点评：
从实际情况来看，住房公积金整体贷款利率相较于商贷偏低，带有福利性质，而这一轮房地产调控主要目的是打击投资投机型需求，小幅度上调住房公积金对其直接影响不大，但几次上调的叠加效应仍会加大购房成本，能进一步遏制市场上投资投机型购房。
小结2011房地产调控政策特点：
首先，目标清晰。
遏制房价过快上涨是2011年房地产调控的目标。
一方面，通过房产税、差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。
其次，措施密集。
新国八条、征收营业税、试点房产税、加强一级市场监管、明码标价、大建保障房、扩大限购、土地市场“国五条”等等，2011年的房地产调控政策持续不断，力度不断加强，范围也在逐步扩大。
最后，持续性和力度空前。
差别化信贷政策在2010年的基础上再度升级，首套房首付不低于30%，同时在下半年取消房贷利率优惠措施，并在10月中旬上调首付利率为基准利率的1.1倍；二套房首付不得低于60%，商业银行暂停发放第三套房贷，超过了2010年的严厉程度。
再则，全国被纳入限购的城市由2010年的15个增加到了40多个，较2010年被限购的城市大幅增长。
再次，2011年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住宅1000万套的工作任务，相比2010年增长了72.4%，这是多年来保障房建设的一个新高度。
二、全国房地产运行情况
1、全国土地市场情况
2011年，力度持续加大的楼市调控政策逐渐显现成效，销售量价双双走低，房地产企业也逐步调整资源获取策略，包括万科在内的多家企业都表态进入“过冬”模式，在土地市场的热情也回归“理性”，甚至表示“谨慎拿地”。
在此背景下，2011年全国出让土地的成交总面积下降较大。
根据中国指数研究院数据统计，全国301个城市招拍挂市场供成交住宅和商业用地共计11.73亿平方米，同比小幅下降5.4%，其中住宅用地共成交9.1亿平方米，同比下降11.56%，成交总金额降幅更加明显，土地招拍挂住宅和商业工地总成交金额达1.62万亿，同比下降13.86%，其中住宅用地成交额1.21万亿，同比下降22%，虽然地方政府有意加大市场供应，但推出的地块以低价和底价成交为主，全国住宅用地交易溢价水平仅为11.74%，比去年同期大幅下降21个百分点。
2、全国房地产销售额排名前十五房企
从全国来看，2011年房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。
2011年，随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场逐步由高速增长向稳步发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，但优秀房企积极扩大战略纵深，适时调整营销策略，销售业绩稳步提升，领先优势进一步扩大。
在中国指数研究院监测的重点企业中，监测结果显示：
万科、恒大、中国海外发展等37家企业2011年销售额突破百亿，与去年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。
2011年，万科实现销售金额1215亿元，销售面积1075万平方米，连续两年销售额突破千亿大关，龙头地位无可撼动；万达延续了在商业地产市场上的强势表现，2011年销售额首次突破千亿，位居亚军位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额804亿元，位列第三；绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元，分列第四至六位。
排名
企业名称
销售额（亿元）
销售面积
（万平方米）
1
万科企业股份有限公司
1215
1075
2
大连万达商业地产
1050
-
3
恒大地产集团有限公司
804
1220
4
上海绿地（集团）有限公司
770
802
5
保利房地产集团股份有限公司
736
648
6
中国海外发展有限公司
728
582
7
碧桂园控股有限公司
420
670
8
龙湖地产有限公司
386
342
9
绿城集团
332
156
10
华润置业有限公司
330
287
11
雅居乐地产控股有限公司
308
296
12
世茂房地产控股有限公司
305
238
13
金地（集团）股份有限公司
288
209
14
广州富力地产股份有限公司
283
221
15
远洋地产控股有限公司
264
211
企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计（以商品房为统计口径），具体以企业公告为准：
1）CREIS中指数据在各地销售监测数据
2）企业已经发布的业绩公告
3）参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计
3、商品房销售情况
2011年1-11月销售面积和销售金额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。
从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但2011年9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势，从绝对量来看，一线城市年底成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。
价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，2011年10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘也以相对周边较低的价格优势入市；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
4、代表房企全年销售变化情况
以万科、中海、保利、恒大等企业为代表，进一步分析房企2011年销售变化态势：
1月份，受结转周期影响，代表企业销售额与销售面积大幅上升，销售表现仅次于2010年9月的历史最高位；2月份，因春节假期及第三轮调控政策的影响，成交量环比大幅下滑5成，4-6月份，成交量则出现连续三个月的小幅回升，在此之后，房地产市场逐渐进入下行周期，传统的“金九银十”未现，代表企业的销售额也随之下降，万科、保利等代表企业销售连续4个月同比下降，恒大地产11月的销售额更是同比下降8成，可见，房地产市场在经历高速成长后，将逐渐步入常态发展的新阶段，特别是在12月份，中央经济工作会议再度强调“要坚持房地产调控政策不动摇”，意味着2012年房地产开发企业的去贷压力进一步加大；在此情形下，优秀代表企业纷纷把稳健发展定为2012年经营工作的重要基调，如万科提出的“过冬”模式，恒大地产12月之后作出减少拿地等表态。
可见，优秀房企已明确的认识到，只有把握行业发展大势，实现稳健而有质量的成长，才能继续保持领先优势，带领行业健康成长。
三、房地产市政动态（本地市场）：
1、南充2011年保障性住房建设目标15700套
今年南充市拟定建设各类保障性住房15700套，其中建设廉租房5000套、经济适用房2000套、公租房7500套、限价商品房1200套。
改造城市棚户区17328户，实施廉租房租赁补贴19500户，和去年相比，公租房、经济适用房、限价商品房数量都将有大幅度增长。
今年拟完成的15000多套保障性住房将会在两年内交付使用。
【详情】
2、南充纳入全国房价统计调查范围
2011年四
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