南充房地产年度分析报告.docx

1、南充房地产年度分析报告2011年南充房地产年度分析报告年度系列报道第三篇前 言 对于中国房地产市场来说，2011年是“分水”之年，也是“转型”之年。从最初的取消首套房贷利率优惠到后来的限购、限贷、限价等，历时近两年的政策调控，使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。在一系列调控“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸，那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响，从一端走向另一端；如果说2008年有政府出手救市，地产行业因祸得福，那么

2、2011年的调控政策始终不松手，则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。 2011年，南充楼市变动轨迹与全国大同小异，高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。2011年5月，南充主城区住宅销售量突然大幅下滑，全月销售总套数仅1625套，同比下降近500套，环比降幅达60%，南充楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。接下来的几个月，南充楼市总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。 尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又

3、与挑战并存。能否快速调整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。 第一部分 宏观政策篇 一、房地产政策动态 1、楼市十大关键词 2、金融政策 二、全国房地产运行情况 1、全国土地市场情况 2、全国房地产销售额排名前十五房企 3、商品房销售情况 4、代表房企全年销售变化情况 三、本地房地产市政动态 第二部分 南充市场住宅篇 一、2011年南充市商品住房交易情况回顾 二、2011年南充市商品住房新增供应分析 1、2011年南充市商品住房分月供应分析（套数） 2、2011年南充市商品住房供需情况分析（套数） 三、2011年南充市商品住房市场成交量分析（单位：

4、套、面积、金额） 1、2009-2011年南充市商品房全年成交情况比较 2、环比：南充市三区商品住房成交比较 3、同比：2009-2011年南充市商品住房成交分月比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交分月比较（单位：套、面积） 5、本年南充市商品住房销售排行榜（按套数） 四、2011年南充市商品住房市场价格分析（单位：元/平米） 1、2011年南充市三区商品住房成交价格比较 2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势 3、2009-2011年南充市商品住房分月价格走势比较 4、2011年南充市各片区商品住房成交价格比较 第三部分 南充市场商业篇 一、前言（2011年南充商

5、业市场回顾） 二、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价） 三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价） 四、2011年南充商业市场销售排行榜 第四部分 四大典型楼盘解析 一、南门坝香江国际 二、望天坝君汇上品 三、市政新区恒大绿洲 四、嘉南新区天庐 第五部分 2012年楼市走势预测 一、2012年房地产宏观政策走势预判 二、2012年南充楼市走势预测第一部分 宏观政策篇 一、房地产政策动态 2011年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现，使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，投资投机型需求被大

6、量挤出住宅市场；国家金融政策一再收紧，贷款难、按揭难，市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道；保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”毫无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。 1、2011中国楼市十大事件： 事件一：新国八条 2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。 点评：新国八条的出台，使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。从其所制定的内容可

7、以看出，楼市的调控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。 事件二：房产税试点 2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。 点评：房产税试点，是执政者的新思路。房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定税源。从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。但是，房产

8、税问题非常复杂，它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。 事件三：保障房 2011年春全国两会期间通过的政府工作报告提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。 点评：重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的

9、建设任务，将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。 事件四：限购令 “新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 点评：用行政手段的限购令来调整房地产市场，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。从市场反应来看，2011年下半年伊始

10、成交量出现大幅下滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。“现金为王”成了开发商口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。 事件五：限价令 2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放预售许可证，成为全国首个“双限”城市。 点评：与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方

11、政府来说，有一定的约束作用。不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。 事件六：明码标价 根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。 点评：“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的

12、现状正在加剧楼市胶着状态。 事件七：土地流拍 2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。 点评：“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。就其原因可能有以下两方面：一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，拿地力不从心。而另一方面，国家调控政策不放松，开发商对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受

13、到打击，同时也对土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。 事件八：拐点 在2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。 点评：成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌开发商，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多优惠促销政策，使得房价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。 事件九：降房价 2011年12月，在中央政治

14、局会议和中央经济工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。 点评：房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。由此我们也不难预判：下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。 事件十：中介关门潮 2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。 点评：中介行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷

15、清的“牵连”。由于很多楼盘项目大幅度优惠降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买二手房的人将目光转向了新房市场。这同时也促使很多中介在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的开发商的欢迎。 2、金融政策： 1）7次调整存款准备金率 2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备金率高达21.5%，创下历史新高。而2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率降至21%

16、，中小金融机构的存款准备金率降至17.5%，此次央行一次性释放近4000亿元资金。编号时间调整期调整后调整幅度12011.1.20大型金融机构18.5%19%0.50%22011.2.24大型金融机构19%19.5%0.50%中小金融机构15.5%16%32011.3.25大型金融机构19.5%20%0.50%中小金融机构16%16.5%42011.4.21大型金融机构20%20.5%0.50%中小金融机构16.5%17%52011.5.18大型金融机构20.5%21%0.50%中小金融机构17%17.5%62011.6.20大型金融机构 21%21.5%0.50%中小金融机构17.5%18.

17、00%72011.12.5大型金融机构 21% 21%0.50%中小金融机构18%17.5% 点评：进入到2011年，上半年央行以每月一调的频率，连续6次上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见，进入到下半年后，央行调整频率放缓，赶在年末下调了1次存款准备金率。究其原因，前三季度CPI持续高企，为稳定经济发展，抑制通货膨胀，采取了上调存准金等经济手段收回市场上过多的流动性资金，在6次上调的累积效应下，市场流动性出现拐点，高企的CPI出现下行趋势。就其对房地产市场产生的影响来看，连续6次上调存款准备金率，银根不断的收紧，流入到房地产市场的资金相应地大幅减少。除房地产行业外，银根持续收紧，对许

18、多依靠银行贷款的中小企业发展产生了较大的影响，这些企业借贷无门，发展困难。因此进入第四季度，在CPI逐月回落，国际形势越发复杂的情势上，国家出于稳定经济发展的目的，提出要大力扶持中小型企业的发展，12月初央行下调存款准备金率，体现了货币政策出现微调信号，对货币政策进行定向宽松，但就其对房地产市场的影响来说，因国家调控房地产市场的决心依然坚决，银行在发放贷款时，为保持与国家政策基调保持一致，流入到房地产市场的资金不会太多，此次下调存款准备金率对其影响或许不会很大。 2）一年3次加息 2011年7月7日,央行年内第3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，

19、其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存、贷款基准利率分别达到3.5%、6.56%,五年期以上存、贷款基准利率则分别达到5.5%、7.05%。 点评：连续加息在增加购房者利息支出的同时，也变相降低了其购买能力，能够在一定程度上抑制消费者购房需求。 3）首套房贷利率上浮 2011年初，北京、上海、广州等地多家银行率先取消首套房贷优惠利率。10月中旬，各地首套房贷利率上浮到基准利率的1.1倍。 点评：首套房贷利率的上浮，在一定程度上跟银行流动性资金减少有着不小的关系，但不可否认的是，房贷利率的上浮对购房者产生了较大的影响，而房贷的增加，又在一定程度加重了市场买方的

20、观望情绪。 4）上调住房公积金政策 继央行加息后，住建部宣布个人住房公积金存贷款利率做相应调整，2011年7月7日，年内第三次上调住房公积金，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。 点评：从实际情况来看，住房公积金整体贷款利率相较于商贷偏低，带有福利性质，而这一轮房地产调控主要目的是打击投资投机型需求，小幅度上调住房公积金对其直接影响不大，但几次上调的叠加效应仍会加大购房成本，能进一步遏制市场上投资投机型购房。 小结 2011房地产调控政策特点： 首先，目标清晰。遏制房价过快上涨是2011年房地产调控的目标。一方面，通过房产税、差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房贷款利率等来抑制投资投机

21、需求；另一方面，加大土地供给，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。 其次，措施密集。新国八条、征收营业税、试点房产税、加强一级市场监管、明码标价、大建保障房、扩大限购、土地市场“国五条”等等，2011年的房地产调控政策持续不断，力度不断加强，范围也在逐步扩大。 最后，持续性和力度空前。差别化信贷政策在2010年的基础上再度升级，首套房首付不低于30%，同时在下半年取消房贷利率优惠措施，并在10月中旬上调首付利率为基准利率的1.1倍；二套房首付不得低于60%，商业银行暂停发放第三套房贷，超过了2010年的严厉程度。再则，全国被纳入限购的城市由2010年的15个增加到了40多个，较2

22、010年被限购的城市大幅增长。再次，2011年要完成建设保障性住房及各类棚户区改造住宅1000万套的工作任务，相比2010年增长了72.4%，这是多年来保障房建设的一个新高度。二、全国房地产运行情况 1、全国土地市场情况 2011年，力度持续加大的楼市调控政策逐渐显现成效，销售量价双双走低，房地产企业也逐步调整资源获取策略，包括万科在内的多家企业都表态进入“过冬”模式，在土地市场的热情也回归“理性”，甚至表示“谨慎拿地”。在此背景下，2011年全国出让土地的成交总面积下降较大。根据中国指数研究院数据统计，全国301个城市招拍挂市场供成交住宅和商业用地共计11.73亿平方米，同比小幅下降5.4%

23、，其中住宅用地共成交9.1亿平方米，同比下降11.56%，成交总金额降幅更加明显，土地招拍挂住宅和商业工地总成交金额达1.62万亿，同比下降13.86%，其中住宅用地成交额1.21万亿，同比下降22%，虽然地方政府有意加大市场供应，但推出的地块以低价和底价成交为主，全国住宅用地交易溢价水平仅为11.74%，比去年同期大幅下降21个百分点。 2、全国房地产销售额排名前十五房企 从全国来看，2011年房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。 2011年，随着房地产调控政策的逐步深入，特

24、别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场逐步由高速增长向稳步发展回归，行业的整体发展速度开始趋缓，但优秀房企积极扩大战略纵深，适时调整营销策略，销售业绩稳步提升，领先优势进一步扩大。在中国指数研究院监测的重点企业中，监测结果显示：万科、恒大、中国海外发展等37家企业2011年销售额突破百亿，与去年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。 2011年，万科实现销售金额1215亿元，销售面积1075万平方米，连续两年销售额突破千亿大关，龙头地位无可撼动；万达延续了在商业地产市场上的强势表现，2011年销售额首次突破千亿，位居亚军位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额8

25、04亿元，位列第三；绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元，分列第四至六位。 排名企业名称销售额（亿元）销售面积（万平方米）1万科企业股份有限公司121510752大连万达商业地产1050-3恒大地产集团有限公司80412204上海绿地（集团）有限公司7708025保利房地产集团股份有限公司7366486中国海外发展有限公司7285827碧桂园控股有限公司4206708龙湖地产有限公司3863429绿城集团33215610华润置业有限公司33028711雅居乐地产控股有限公司30829612世茂房地产控股有限公司30523813金地（集团）股份有限公司28820914广州富力地产股份有限公司

26、28322115远洋地产控股有限公司264211 企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计（以商品房为统计口径），具体以企业公告为准： 1）CREIS中指数据在各地销售监测数据 2）企业已经发布的业绩公告 3）参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计 3、商品房销售情况 2011年1-11月销售面积和销售金额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但2011年9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势，从绝对量来看，一线城市年底成交量已低于2008年低点，二

27、线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，2011年10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘也以相对周边较低的价格优势入市；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。 4、代表房企全年销售变化情况 以万科、中海、保利、恒大等企业为代表，进一步分析房企2011年销售变化态势：1月份，受结转周期影响，代表企业销售额与销售面积大幅上升，销

28、售表现仅次于2010年9月的历史最高位；2月份，因春节假期及第三轮调控政策的影响，成交量环比大幅下滑5成，4-6月份，成交量则出现连续三个月的小幅回升，在此之后，房地产市场逐渐进入下行周期，传统的“金九银十”未现，代表企业的销售额也随之下降，万科、保利等代表企业销售连续4个月同比下降，恒大地产11月的销售额更是同比下降8成，可见，房地产市场在经历高速成长后，将逐渐步入常态发展的新阶段，特别是在12月份，中央经济工作会议再度强调“要坚持房地产调控政策不动摇”，意味着2012年房地产开发企业的去贷压力进一步加大；在此情形下，优秀代表企业纷纷把稳健发展定为2012年经营工作的重要基调，如万科提出的“

29、过冬”模式，恒大地产12月之后作出减少拿地等表态。可见，优秀房企已明确的认识到，只有把握行业发展大势，实现稳健而有质量的成长，才能继续保持领先优势，带领行业健康成长。 三、房地产市政动态（本地市场）： 1、南充2011年保障性住房建设目标15700套 今年南充市拟定建设各类保障性住房15700套，其中建设廉租房5000套、经济适用房2000套、公租房7500套、限价商品房1200套。改造城市棚户区17328户，实施廉租房租赁补贴19500户，和去年相比，公租房、经济适用房、限价商品房数量都将有大幅度增长。今年拟完成的15000多套保障性住房将会在两年内交付使用。【详情】 2、南充纳入全国房价统计调查范围 2011年四