北京房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识房地产估价职业道德试题.doc

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2016年北京房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：

房地产估价职业道德试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。

A：

估价作业日期

B：

成交日期时

C：

估价时点

D：

交易日期调整后

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡

A：

310.61

B：

321.60

C：

477.87

D：

494.77

E：

工业用地的监测点评估价格

3、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

A：

乡级以上地方人民政府

B：

乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C：

县级以上地方人民政府

D：

县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

E：

房地产估价机构必须加盖公章

4、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A．投资利润率

B．投资回报率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

5、按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，是指。

A：

工程项目

B：

建设项目

C：

单位工程

D：

分部工程

E：

执行层的组织协调

6、法定税费包括营业税及附加，税率为__，按月缴纳。

A．5.5%

B．4.4%

C．4.3%

D．5.3%

7、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。

A．收益现金流风险

B．资本价值风险

C．比较风险

D．未来运营风险

8、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。

A．规划设计方案

B．投资估算

C．资源条件

D．投资权益

9、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的__。

A．变现风险

B．政策风险

C．利率风险

D．市场供求风险

10、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的

C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的

11、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15

B．30

C．45

D．60

12、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。

A．目前是否有经济收入

B．过去是否带来了经济收益

C．是否具有产生经济收益的能力

D．目前的收入是否大于运营费用

13、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。

A：

乡人民政府

B：

县人民政府

C：

拆迁管理部门

D：

公安部门

E：

执行层的组织协调

14、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。

A：

政策风险

B：

市场风险

C：

财务风险

D：

信用风险

E：

借款合同

15、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．

A：

8485元／㎡

B：

8820元／㎡

C：

8500元／㎡

D：

8584元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列表述中不正确的是。

A：

在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B：

在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果

C：

在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D：

在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

E：

工业用地的监测点评估价格

17、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

18、下列关于民法的内容，说法不正确的是。

A：

在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体

B：

智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体

C：

物权、知识产权、人身权属于形成权

D：

胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体

E：

执行层的组织协调

19、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A．乙＜丙＜甲

B．甲＜乙＜丙

C．丙＜甲＜乙

D．乙＜甲＜丙

20、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

加权深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

21、房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：

“凭向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

”

A：

建设用地规划许可证书

B：

建设工程规划许可证书

C：

商品房预售许可证书

D：

土地使用权证书

E：

执行层的组织协调

22、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

23、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后__内对外提供。

A．15天

B．30天

C．60天

D．4个月

24、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。

A：

80％

B：

82％

C：

83％

D：

92％

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：

30％

B：

45％

C：

65％

D：

75％

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、建筑物重置价格的求取方法有（）等。

A．单位比较法

B．工料测量法

C．指数调整法

D．分部分项法

E．成新折扣法

2、开发商的主要合同关系通常包括__等。

A．保险合同

B．分包合同

C．销售合同

D．勘察设计合同

E．加工合同

3、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制__。

A．现金流量表

B．损益表

C．资金使用计划

D．资金筹措计划

E．资金来源与运用表

4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。

如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94

B．176.26

C．180.56

D．204.34

5、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。

A：

应做到诚实正直，公正执业

B：

为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C：

未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D：

应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E：

不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

6、零售商业物业的商业辐射区域通常包括．（2008年试题）

A：

核心区域

B：

影响区域

C：

主要区域

D：

次要区域

E：

边界区域

7、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。

A：

公用设施的维修费

B：

人员的工资

C：

抵押贷款还本付息额

D：

房产税

E：

保险费

8、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本

9、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看。

A：

墙体承重材料

B：

竹质的家具

C：

装修装饰材料

D：

家用电器

E：

执行层的组织协调

10、借贷记账法以作为记账理论依据。

A：

会计法

B：

会计规则

C：

会计规程

D：

会计恒等式

E：

执行层的组织协调

11、设临街深度价格修正率见下表。

另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。

A．6400

B．6800

C．6960

D．7600

12、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。

A：

劳动消耗定额

B：

施工定额

C：

预算定额

D：

概算定额

E：

概算指标

13、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

试计算该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%

14、依据基金的运用方式，可分为固定型和。

A：

流动型

B：

风险型

C：

管理型

D：

开放型

E：

执行层的组织协调

15、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

A．公开招标

B．邀请招标

C．挂牌转让

D．协议出让

16、销售税费包括__。

A．两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）

B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税

17、我国现行的房地产税有__

A．房产税

B．城镇土地使用税

C．耕地占用税

D．土地增值税

E．契税

18、房地产部门规章包括等。

（2002年试题）

A：

《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

B：

《城市房地产转让管理规定》

C：

《房地产估价师注册管理办法》

D：

《房地产估价规范》

E：

《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

19、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

A：

全国通用定额

B：

行业通用定额

C：

专业专用定额

D：

施工定额

E：

概算定额

20、潜在购买者一般具有三个特点：

兴趣、收入与（）。

A．意愿

B．途径

C．能力

D．动机

21、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。

A：

施工单位

B：

建设单位

C：

监理单位

D：

设计单位

E：

借款合同

22、依据投资的对象，投资基金可分为。

A：

股权式基金

B：

有价证券基金

C：

外币基金

D：

本币基金

E：

封闭型基金

23、居住用地的使用权出让最高年限为__年。

A．85

B．30

C．50

D．70

24、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。

（2007年试题）

A：

10.0%

B：

14.0%

C：

2