最新最全资产评估计算题复习完整版doc.docx
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最新最全资产评估计算题复习完整版doc
第二章5、计算题
某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。
假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。
根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）]×[1-1/（1+10%）5]/10%=91434（元）
第三章机械设备评估3、计算题
（1）某被评估的生产控制装置购建于1985年，原始价值100万元，1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，1995年对该资产进行评估。
调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。
该设备尚可使用年限为6年。
另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。
根据上述调查资料，求待评估资产的价值。
1）重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）
2）加权投资年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.66年
3）实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%
4）实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25（万元）
5）功能性贬值=（5－4）×12000*（1－25%）（P/A，10%，6）=3.92（万元）
6）待评估资产的价值=144.67－89.25－3.92＝51.5（万元）
（2）某被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。
现得到以下数据：
①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。
根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。
1）重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72（万元）
2）加权投资年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年
3）实体性贬值率＝3.75*60%÷（3.75*60%＋6）＝27.3%
4）实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×27.3%＝34（万元）
5）估算功能性贬值=-1000×12×（1－25%）×（P/A，10%，6）＝-3.92
6）经济性贬值率＝[1－（80%）X]×100%＝[1－（80%）0.7]×100%＝14.5%
7）经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值率
＝（124.72－47.97－（-3.92）×14.5%＝13.72（万元）
8）待评估资产的价值＝124.72－34+3.92-13.72＝80.92（万元）
第4章房地产价格评估
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
根据题中所给条件计算如下：
1）甲地楼面地价=1000/5=200（元/平方米）
2）乙地楼面地价=800/3=269（元/平方米）
从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。
（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
根据题意：
该房屋价格=970×（1+l％+2％+1.5％）×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851832（元）
（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地
成交价格
（元／平方米）
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地
2000/01
0
1.2
45
0
0
1
800
1998/01
2%
1.3
50
1%
0
2
850
1999/01
1%
1.4
50
0
1%
3
760
1998/01
0
1.1
40
0
-2%
4
780
1998/01
0
1.0
45
-1%
1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：
容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
该城市地价指数见下表：
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
（6）有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。
建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位（取整）。
该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。
1）测算不动产总价=[3200*2.5*300*90%*（1-25%）/8%]*[1-1/（1+8%）]=19706113
2）测算建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）
3）利息=地价×[（1+7%）-1×3]+8800000×[（1+7%）-1]=0.225地价+939986
4）利润=19706113×15%=2955917（元）
5）地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.225地价-939986-2955917地价=6994224/1.21=5722620（元）
单价=5722620/3200=1788（元/m2）
楼面地价=1806.36/2.5=715（元/m2）
（7）房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12％。
计算该房地产的评估值。
1）该房地产的年租金总收入为：
1×7×12=84（万元）
2）该房地产的年出租费用为：
84×（5％+12％+6％）+0.3=19．62（万元）
3）该房地产的年纯收益为：
84-19.62=64.38（万元）
4）该房地产的价格为：
64.38×[1-1／（1+12％）10]／12％=363.76（万元）
（8）假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。
1）完工后的预期楼价现值为：
5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（万元）
2）建筑成本及专业费：
1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891（万元）
3）有关税费：
8667.8×5%=433.4（万元）
4）目标利润为:
（地价+2891）×15%=15%地价+433.7万元
5）估算地价:
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3（万元）
（12）某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。
土地使用权年限从2001年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。
购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。
试估算该在建工程2001年9月1日的价格。
折现率为10%。
1）预期完工后的楼价现值:
80×12×2000×5.1×65%×80%×（1-30%）×[1-1/（1+10%）48]/[10%×（1+10%）1.5]=3057.62（万元）
2）在建工程的完工费用现值:
2500×（1-45%）×2000×5.1/（1+10%）0.75=1305.74（万元）
3）税费:
购买价格×4%
4）正常购买价格:
购买价格=3057.62-1305.74-购买价格×4%购买价格=1251.34（万元）
第五章无形资产评估
5、计算题
（1）甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。
该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。
专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。
通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。
折现率为10%，所得税税率为33
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