杭州房地产市场深度研究报告.docx

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杭州房地产市场深度研究报告

杭州房地产市场深度研究报告

2003年5月\10月第10届房交会期间，都市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究有限公司在房交会现场针对购房群体进行调查，采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取763个样本，并结合华坤《杭州房地产市场深度研究报告》数据库，对杭州住宅楼市场进行全面分析。

一、购房者基本形态

参加本次房交会的人群以杭州本地居民为主，占受访总人数的82.1%，省内其它地区购房者所占比例为15.3%，省外购房者不多，仅占2.6%。

杭州市内的购房者中，来自西湖区购房者比例最高占26.1%，其次来自下城区的购房者占总人数的17.8%，再次为上城区占14.3%，江干区比例为10.5%，拱墅区为9.9%，来自余杭区、滨江区的购房者比例分别为2.3%、1.2%，值得一提的是在763位调查群体中没有一位来自萧山区。

来自省内其它地区以温州、嘉兴来人最多，其次是台州、金华等。

省外购房者主要来自上海、广东和江苏。

   从购房者年龄上看，在25—49岁之间，随着年龄的增长，购房群体逐步减少，其住房得到解决的比例也越高。

因此25—29、30—34、35—39、40—44、45—49五个年龄段的打算购房的群体依次递减为：

33.14%、22.67%、13.37%、7.56%、6.98%；另外，50—55岁的群体由于为子女购房的原因，其比例达到16.28%。

  从购房者购房意图来看，“首次购房，满足基本住房需要”与“二次购房，改善居住条件”的比例相当，分别为36.9%与36.3%，“为了投资收益”的比例为13.7%，给子女购房的比例达到11.9%，给父母购房、因为拆迁而购房的比例均为0.6%。

   从购房者在单位中所扮演的角色来看，28.7%的购房者为中层管理人员，21.7%的购房者为专业技术人员，20.3%的购房者为单位一般职员，9.8%的购房者为个体户/承包人/自由职业者，购房者为单位基层管理人员、私营企业主所占的比例均为7.0%，高层管理人员及非专业技术人员所占的比例分别为4.2%、1.4%。

   从购房者的所从事的行业来看，来自商业贸易行业的购房者最多，占到购房总人数的21.83%，其次来自机关/事业单位、房地产业、建筑业的人群比例均为11.27%，再次来自银行/保险业、广告咨询业的人群比例均为7.04%，高校教师、医疗行业所占的比例均为5.63%。

   从购房者事业发展阶段来看，44.4%的购房者认为自己的事业属于发展阶段，30.4%的购房者认为自己的事业属于起步阶段，12.9%的受访群体认为自己的事业属于成功阶段，另有12.3%的购房者无法清楚界定自己事业所处的阶段。

   从购房者婚姻状况来看，31.74%属于未婚群体，66.47%的购房者属于已婚群体，1.8%的购房者婚姻状况属于其他范畴。

从购房者个人月总收入来看，16.67%的购房者个人月总收入在1501—2000元，11.31%的受访者个人月总收入在3001—3499元，10.71%的受访者个人月总收入在6500元以上，个人月总收入在1500元以下、2001—2499元的购房者比例均为9.52%，个人月总收入3500—3999元的购房者占总人数的6.55%，个人月总收入在2501—3000元、4000—4499元的购房者比例均为5.36%。

    从购房者单位的性质来看，来自民营企业的购房者最多，占39.3%的比例，来自党政机关/事业单位的居其次，占18.6%的比例，来自国有企业的购房者位居第三，占16.6%的比例，来自股份制企业居第四，占15.2%的比例，来自外资企业、合资企业的比例累计为10.4%。

二、购房者的住房现状及需求概述

1、住房面积

  受访者现有住房面积分布情况呈中间大、两头小的态势，住房面积较大、较小的人所占比例都比较小。

其中，30.6%的受访者现有住房面积在60-79PM范围内，18.2%的受访者居住面积在80-99PM范围内，17.6%的受访者居住面积在40-59PM范围内。

杭州所属的8个区来讲，其住房面积情况是不同的，上城区和拱墅区的受访者住房面积以40-59PM所占比例最高，其它城区则以60-79PM所占比例最高。

  受访者打算购买的住房建筑面积分布情况同受访者现住房情况类似，仍然是中间大、两头小，但是整体来看，需求建筑面积比其自己现有住房的面积要大得多，平均面积达111.7PM。

41.1%的受访者需求的建筑面积为100-119PM，19.0%受访者需求的房屋建筑面积为120-139PM，14.3%的受访者需求的建筑面积为80-99PM。

2、住房户型结构

  受访者现居住房户型以二室一厅占主流，40.4%的受访者居住的是此户型；其次是有13.5%的受访者现居住房是三室一厅户型，有12.9%的受访者居住三室两厅户型，12.3%的受访者居住一室一厅户型。

结合受访者一些背景资料简单分析，发现：

高层管理人员居住的户型中以三室一厅所占比例最大，中层管理人员居住的户型以三室两厅户型所占比例最大。

基层管理人员、专业技术人员、个体户/自由职业者/承包人、私营企业主等居住的户型情况类型都是二室一厅所占比例最大。

不同年龄段人群住房的户型也有区别。

25-34岁、40-44岁、50-55岁年龄段人群住房户型都是以二室一厅所占比例最大；35-39岁年龄段以三室两厅所占比例最大；45-49岁年龄段以三室一厅户型所占比例最大；值得一提的是，居住别墅/排屋的人大部分集中在40-44岁年龄段。

当问及“如果您打算购买楼盘的话，您感觉什么户型比较合适？

”时，43.3%的受访者首选三室二厅户型，其次有18.7%的受访者首选三室一厅。

打算购买二室一厅的人占13.5%，打算购买二室二厅的占8.8%。

3、对现有住房满意度情况

整体来看，对现有住房持“不满意的”（一点不满意+不太满意）态度的人比例最高，达38.1%，其次是持“一般”态度的人比例为31.6%，持“满意”（非常满意+比较满意）态度的比例最低为31.3%。

数据表明现有住房并不能满足够房者的住房需求。

三、购房者行为描述

   省内外购房者云集房交会，主要的目的就是看房、选房、购房，每个购房者心中都有一些潜在的语言、片段来描述自己钟爱的房子，什么样的房子、什么样的价格、什么样的地段、什么样的配套、什么样的周边环境等等，下面让我们来看一看这些购房者的一些想法。

1、购房首选——老城之西

36.1%的购房者首选杭州老城城西片楼盘，购买意向相对比较集中。

毋庸质疑，城西近几年来开发力度甚大，新的高质楼盘不断涌现，吸引购房者的眼球；17.2%的人购房者首选杭州老城城中片；有16.5%的人购房者首选杭州老城城东片；有16.0%的人购房者首选滨江区；有8.3%的人购房首选是杭州老城城北片；此外分别有3.5%、1.2%、0.6%、0.6%的购房者分别首选下沙片、临平城南片、临平城北片、萧山城厢片。

2、购房最看重的因素——价格

问及“购买住房时，您最看重哪个因素呢？

”，21.6%的受访者提到了价格；其次是有11.7%的受访者提到了工程质量，再次是有11.1%的受访者提到了户型设计，还有11.1%的受访者比较看重的是房子所处的地段。

此外，交通的便利性、升值潜力、周边的人文环境、社区规划与设计、教育/医疗配套分别为7.0%、7.0%、6.4%、4.7%、4.1%的购房者所看重。

3、获取房产信息最受信任的渠道

现代社会，信息充斥在生活的各个角落，对于您所要了解的信息，您是最信任哪个信息渠道呢？

下面我们来看一下受访者获得房产信息的渠道情况。

27.2%的受访者提到其最信任的信息渠道是报纸，其次是有17.9%的人最信任的渠道是房交会，17.9%的人最信任的信息渠道是亲友的介绍，17.9%的人最信任的信息渠道是楼盘现场。

4、向亲友同事打听的情况

调查显示，86.1%的购房者在购房前向亲友、同事打听关于购房的信息，平均每一位购房者向7.5位亲友、同事打听购房信息。

   41.1%的受访者曾向亲友同事打听房产价格的问题；19.9%的受访者曾打听地段方面的信息；12.3%的受访群体曾打听工程质量问题；7.5%的受访群体更关注升值潜力，曾向亲友、同事打听该方面信息；3.3%的受访者向亲友、同事打听开发商情况。

5、多层楼盘——购房主流

问及“您最倾向于购买什么类型的楼盘？

”，39.4%的人倾向于购买多层楼盘，其次是有28.2%的人倾向于购买小高层，再次是有10.6%的人倾向于购买高层。

6、购房者期望房产开发商开展的促销活动

当今市场竞争激烈，各行各业纷纷搞起了名目繁多的促销活动，购房者在日常生活中由于各行各业的促销活动而得到了实惠。

同样，购房者对房产开发商开展的促销活动也提出了要求与想法。

对于房产行业的促