初步可行性报告.docx

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初步可行性报告

某地块可行性研究报告

组别：

工管08-3班二组

组长：

魏文浩

组员：

张忠新鲍春晖陈奎龙

金鑫李伟姬野

李婧婷胡又升

2011年4月16日

xxx公司：

受贵公司委托，我们对即将出让的葫芦岛M号地块投资价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：

1）项目概况；2）市场分析；3）项目SWOT分析；4）项目定位与地价测算；5）建议。

主要结论是：

地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项目运作极具挑战性。

认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。

若企业有相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在3.87亿元之内，即楼面地价格2502元/M2之内，最高报价不超过4亿元，即楼面地价格2586元/M2。

详见分析评估报告。

xxx咨询公司

2011年4月16日

目录

第一部分项目概况3

1.1宗地位置3

1.2规划指标3

1.3招标方式4

1.4土地款支付方式4

2.1对房地产业宏观政策的若干判断4

2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松4

2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向5

2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策5

2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整5

2.2葫芦岛住宅市场走势基本分析6

2.3葫芦岛写字楼市场分析9

2.4葫芦岛酒店业分析12

2.5葫芦岛酒店式公寓市场分析13

2.5.1葫芦岛酒店式公寓供给情况13

2.5.2葫芦岛酒店式公寓还有较大的发展空间14

3.1优势分析（Strength）14

3.2劣势分析（Weakness）16

3.3机会分析（Opportunity）16

3.4威胁分析（Threats）17

4.1项目定位18

4.2经济技术指标估计18

4.3项目的建设进度20

4.4项目投资成本估算20

4.5销售收入估算22

4.5.1项目销售价格的确定22

4.5.2销售进度确定22

4.6地价测算22

4.7项目财务效益评价24

第五部分建议25

第一部分项目概况

1.1宗地位置

位于葫芦岛市龙湾新区辽宁工程技术大学学校北门水库北面至滑雪场间的地段，原为庄稼地。

1.2规划指标

宗地总面积为50000平方米（折合75亩），由A、B、C、D六地块组成，具体规划指标见下表。

表1-1项目规划指标

编号

出让面积

（平方米）

用途

容积率

建筑

密度

绿化率

A

9034

办公兼容宾馆业用地

≤4.3

≤45%

≥25%

B

16170

住宅（设配套公建）用地

≤3.6

≤25%

≥30%

C

13174

住宅（设配套公建）用地

≤3.6

≤25%

≥30%

D

11622

住宅（设配套公建）用地

≤3.6

≤25%

≥30%

1.3招标方式

该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：

2011年4月15日至2011年4月30日期间工作日上午8：

30—11：

30，下午1：

30—5：

00止（7月1日下午截至时间为2：

30）。

竞价地点：

葫芦岛市信息中心（芦岛市龙湾大街13 ）。

挂牌出让起价为人民币100万元。

1.4土地款支付方式

在土地开发补偿协议书签订之日起15日内，支付总土地开发补偿费的20%，其余土地开发补偿费分三期支付：

第一期在2012年10月20日之前，支付30%；第二期在2012年3月20日之前，支付30%；第三期在2013年7月20日之前，支付20%。

第二部分市场分析

2.1对房地产业宏观政策的若干判断

2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松

从央行在2007年4月、8月两次调整金融机构贷款基准利率，5月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场的宏观调控不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等问题。

另外今年一季度，高压房地产调控政策的短期效果显现，居住地价增幅出现回落

2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向

启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这一点，而控制投资性需求、抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。

2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策

2005年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政策。

而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。

所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别是具有稀缺性的土地。

2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整

除了部分土地投放过量的城市外，从2005年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为：

短期回落后的强势反弹。

而珠三角、北京、大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？

其主要原因是：

1）我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。

2）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。

3）我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。

4）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求的扩大。

5）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。

6）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象，美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。

特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除外）。

2.2葫芦岛住宅市场走势基本分析

2005年以来，葫芦岛房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，葫芦岛楼市进入政策与市场的磨合盘整期。

结合本次宏观调控以来葫芦岛楼市的表现以及对影响楼市的一些因素分析，认为未来葫芦岛住宅市场走势有以下几个特点：

1、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺

2005年葫芦岛房管局深入社区对14703名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明：

大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约39%的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占27%。

居民对住房整体满意度不高，只有28%的被调查者对现有住房表示满意或较满意。

购房意愿强烈，明确表示“会”在葫芦岛购房的占39.8%，“不一定”购房的占21.7%。

我们认为葫芦岛住宅市场潜在需求很大，一是现有在居民大量住房需求尚未满足；二是“葫芦岛CBD”已经在建设当中，会使以后的人员数量不断上涨，产生大量租房购房需求；三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。

2005年实施宏观调控以后葫芦岛住宅市场的表现也证实这一判断：

2005年6月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到432套，但经过四个月低迷期，10月份的成交量上升到1854套，11月上升到2515套，今年5月达到3056套。

而在2003年1月至2004年12月葫芦岛住宅市场最为火爆期，只有4个月份月成交量超过2000套，分别在2003年6月、7月、2004年11月、12月，分别为2016套，2069套，2760套和3724套。

2006年1－8月份新建商品房成交11134套，同比去年的8755套，增加了27.17%，表明市场承受能力明显增强。

图2-12009年1月至2010年葫芦岛商品房月成交趋势（单位：

套）

2、短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态。

葫芦岛透明售房系统显示目前可售的房源达19400套左右，比2010年6月底的11800套增加了40%，其中可售的商品住宅为15303套。

若按2009年全年成交商品房15997套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整一年的时间。

若按2009年全年成交商品房21969套的速度，则需要8个多月。

今明年供给压力较大主要来自于：

2007年是市区土地投放量最大的一年，达3500亩，2008年达到2500亩，这些土地正处于开发高峰期；第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达9000多套。

3、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧

受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨海、四家由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。

但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见SWOT分析部分详实材料）、居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。

地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。

楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。

从2009年宏观调控以后葫芦岛楼市的表现看，出现二头热现象，以乾元山庄为代表的高档精品别墅和以温泉小区为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。

拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲的增值潜力。

案例一：

深蓝广场

深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其打造为葫芦岛高层成功人士的酒店式高级公寓。

该楼盘推出后即获得市场的肯定，其均价从开盘时的每平方米15000元左右，一直爬升到25000元，房价在葫芦岛市区始终遥遥领先。

表2-1深蓝广场04年5月至今成交均价

记录时间

均价

2010-07-03

25000元/平方米（高楼层）

2010-03-06

20000元/平方米

2010-01-20

21800元/平方米

2010-05-11

17000元/平方米

案例二：

金色海岸

被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城CBD核心区域内，2005年8月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近100万元。

今年7月三期开盘后，再次在一周之内销售总额突破500万元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。

而均价也从去年的3600元/平方米升至4500元/平方米。

表2-2金色海岸09年10月至今成交均价

记录时间

均价

2011-09-01

3600元/平方米

2011-07-11

3600元/平方米

2011-03-03

4500元/平方米

2011-10-27

4500元/平方米

在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个高档楼盘自2009年1月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在2009年价格相对稳定，进入2010年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。

特别是中大吴庄挂牌价从2010年6月（2000元/平方米）开始持续上升，9月份的挂牌均价为3000元/平方米。

为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？

究其主要原因有：

1）葫芦岛缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来葫芦岛开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断；

2）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

4、房价稳中有升是葫芦岛住宅市场总体特征

我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但并不会改变其上升的趋势：

1）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。

2）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上葫芦岛土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期的。

3）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为葫芦岛房价年增长率总体保持在2-3%之间是极为正常的。

2.3葫芦岛写字楼市场分析

根据招标文件的规定，本项目A、B地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对葫芦岛写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由：

1、市场潜在供应量大

从近两年的土地投放情况来看，葫芦岛将会有超过400万平方米以上的新写字楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存量，还有葫芦岛CBD的建设，导致葫芦岛写字楼市场供应量相当的庞大。

2007年葫芦岛共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途）24块，总面积为633861平方米，占2007年葫芦岛市土地出让总面积的34.6%。

从可建面积来看，2007年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为200万平方米。

2008年葫芦岛共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）15块，总面积为422287平方米。

从可建面积来看，2008年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为170万平方米，其中连山区约为110万平方米，龙港区约为31万平方米，兴城约为16万平方米。

截至2009年8月底，葫芦岛共出让写字楼用途地块7块，总面积为38962平方米。

从可建面积来看，截至2009年8月底，出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为28万平方米。

2、市场吸纳能力有限

与此同时，葫芦岛由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。

也就是说，尽管WTO的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着葫芦岛写字楼市场一定会风起云涌。

从产业规模、结构、商业环境角度看，上海无疑分流很大一部分大型企业的进驻，而葫芦岛尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远，因此葫芦岛的国际企业数量少之甚少，而且这种状况在短期内不会有大的变化；虽有一定数量的省内企业进入葫芦岛写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。

表2-3葫芦岛市区近年来写字楼成交面积

2007

2008

2009

2010（1－9月）

新建写字楼销售面积（万平方米）

21.27

15.1

20.3

21.3

综合以上两点，对于葫芦岛写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。

尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。

3、写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离

一般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的1倍左右，而目前葫芦岛的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住宅价格。

以翠海花园为例，目前翠海花园的二手房成交价在4000元/平方米左右，而几乎是同时交付的翠海写字楼其市场价却低于这一价格。

从写字楼投资角度看，目前葫芦岛写字楼市场的租金和价格存在一定程度的背离。

通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。

武林商圈的丽阳国际商务，销售均价为2000元/平方米，而目前日租金为2.3元/平方米，扣除约30%的税金，收益率仅为5.1%。

如果按照50年的收益年限将年租金折现（折现率取8%），可得该物业的收益价为4000元/平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场的投资非常不利。

4、成交地价低

对2008年至2010年政府已经出让的写字楼用地土地价格统计，楼面地块在3000元/M2以上的只有10块，仅占成交地块总数的21.7%，2000－3000元/M2的14块，占成交地块总数的30.4%，1000－2000元/M2的20块，占成交地块总数的43.5%，1000元/M2以下的2块，占4.3%。

明显低于高地段住宅用地的价格。

5、本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应

本地块虽有紧邻翠海花园，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高，前期文化底蕴挖掘不足等因素，使得其一直未能形成其应有的商业气氛，葫芦岛二百大的失败就是很好的经验考证。

加之原有周边的一些中低档次的沿街商铺，杂而乱，因此高档的写字楼在此区位难免会显得无所适从。

而本项目的出路口位于北面，非主要交通的要道，周边又缺少完善的配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼的风险。

6、周边地块写字楼价格一览

具参照意义的写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路一带，目前该区域在售写字楼主要有：

环球中心、丽阳国际商务中心、越都大厦、红石中央花园二期，价格如下表。

结合本地块区位分析，若本项目A、B地块定位为写字楼，则目前的价格在2500-4000元/M2左右，低于酒店式公寓价格。

基于葫芦岛写字楼市场供给严重大于需求、销售期长、价格与租金背离，以及本地块区位，认为若定位开发写字楼不能实现地块最大化效益。

2.4葫芦岛酒店业分析

本部分将对葫芦岛酒店业发展状况作一分析，并给出A、B地块不定位于酒店的理由。

1、酒店建设两头热的倾向比较明显

2005年，葫芦岛共拥有星级酒店达230家，其中五星级9家，四星级25家，拥有29968间客房和56529个床位，客房数与床位数分别比2004年增加了5.21%和4.07%。

新增加的量主要来自于五星级酒店和低星级酒店。

2005年五星级酒店的客房数和床位数分别增长了111.84%和135.51%。

一星级酒店客房数和床位数分别增长了22.87%和21.28%。

见下表2-5。

2、高星酒店效益下滑

与繁荣的兴建酒店高潮相反的是市场的下滑，2005年葫芦岛五星级饭店的入住率为68.12%，比2004年全年平均入住率的75.2%下降了7.1个百分点。

平均房价为582元，而2004年为614元。

四星级房价为317元，比2004年下降6%，而2004年平均房价为337元。

房价下降与数量猛增有关，由于葫芦岛五星级和四星级酒店的数量多，其平均房价已低于宁波，五星级酒店的平均房价要比宁波低150元左右，四星级酒店的平均房价比宁波低70元左右。

下表2-6为2003-2005

星级

家数

客房数（间）

增减%

床位数

（张）

增减%

平均房价（元）

增减%

出租率%

增减%

三星

12

11430

-3.52

22039

-2.84

262.34

1.48

72.67

-4.03

二星

10

8310

8.78

16667

6.63

145.88

-2.54

56.47

-5.73

一星

6

298

22.87

610

21.28

64.24

-45.63

59.31

-2.96

合计

36

29968

5.21

56529

4.07

314.34

1.29

68.17

-4.59

3、潜在供给量大

据省旅游局分析，最近几年每年新增酒店星级客房数将达1500-2000间左右，占葫芦岛所有星级酒店1万间的7.5%-10%。

这样的建设高峰虽然提高了葫芦岛酒店的整体档次，但客户争夺造成利益受损，未来必将形成恶性竞争。

因此，我们认为尽管随着经济发展，对高星级酒店的需求量处于增长的趋势，但是受供给增长过快的影响（有条件的酒店目前正在进行一场酒店星级攀比，和高档次新建星级酒店的纷纷入市），以及同质化经营严重，可以肯定未来葫芦岛的星级酒店业将进入残酷的竞争期。

表2-72008年前葫芦岛预计将开业的五星级标准饭店

序号

名称

位置/行政区域

客房数

预计开业年份

1

葫芦岛利群歌德大酒店

市区

200间套

09年下半年

2

海外海

连山区

2012年前

3

第一世界

龙港区

2012年前

4

滨江海威喜来登

龙港区

400余间套

2012年前

5

龙禧二期

市区

2012年前

6

西子国宾馆（翻新）

市区

210间套

已开业

7

江淮宾馆（翻新）

兴城区

155间套

2012年前

8

葫芦岛城市花园（翻新）

市区

255间套

已开业

2、本项目投资星级酒店的分析

本项目若投资酒店，则只有两种选择：

一是经济型酒店，二是四星级酒店。

由于本项目地处葫芦岛和兴城中心地带，流动人口多，预计投资经济型酒店能获得比较好的经济效益，但是可能会降低整个楼盘的档次，进而影响整个项目的收益。

若投资四星级酒店，其好处是可以提升整个楼盘的档次与形象，但面临的主要问题有：

1）投资大，一般四星级酒店的投资成本达到5000元/M2（不包含地价），2）回收期长，酒店是个长线投资项目，一般的年投资回报率只有在6-8%，无法快速地回收资金，3）本地块所处环境难以打造四星级酒店，缺少四星级酒店处需的配套设施与景观资源。

2.5葫芦岛酒店式公寓市场分析

2.5.1葫芦岛酒店式公寓供给情况

葫芦岛房地产市场号称“酒店式公寓”的楼盘超过10个，单个楼盘的酒店式公寓拥有量多至上百套，少至五六十套，保守估计总量超过4000套。

目前葫芦岛在售的酒店式公寓不下10家，处于预告的有4家。

其中市中心供应量较大，在售有8家，预告的有1家，约占了总数的一半。

2010年底交房的8家。

大多数项目的酒店式公寓的主力户型都集中在在40-50平方米，小户型居多。

2.5.2葫芦岛酒店式公寓还有较大的发展空间

随着葫芦岛城市面貌的彻底改变，随着高新技术产业快速发展、以旅游业为主要内容的第三产业迅速掘起，葫芦岛这座历史名城的休闲功能、居住功能、以及创业功能进一步强化，城市的魅力将明显增强。

可以肯定，必带动城市商务活动进一步活跃，形成一支规模越来越大的高级商务人士阶层（外籍人员已在1000-2000）人左右，绝大部分外籍员工以酒店长包房及租住高级公寓、单身公寓、酒店式公寓为主，他们多选择位于市中心或西湖周围相对较好的位置，刺激了这些高级公寓、单身公寓、酒店式公寓租金上涨）。

这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。

而酒店公寓与酒店相比，多了家的味道，与高级公寓、单身公寓相比，能充分享受星级