果老山庄生态休闲中心项目可行性研究报告.docx

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果老山庄生态休闲中心项目可行性研究报告

果老山庄生态休闲中心项目

可行性研究报告

第一部分总论……………………………………………1

（一）项目情况……………………………………………1

（二）项目背景……………………………………………4

第二部分项目建设的必要性和可行性…………………9

（一）项目提出……………………………………………9

（二）项目建设的必要性…………………………………10

（三）项目建设的可行性…………………………………11

第三部分市场分析……………………………………13

第四部分生态产业链和生态旅游方案………………17

（一）生态产业链…………………………………………17

（二）特色休闲旅游规划方案……………………………19

第五部分选址方案……………………………………21

（一）选址原则……………………………………………21

（二）项目选址方案………………………………………21

第六部分项目定位与功能分区方案…………………22

（一）目标定位……………………………………………22

（二）功能定位……………………………………………22

（三）市场定位……………………………………………22

（四）功能分区……………………………………………22

（五）休闲娱乐区…………………………………………24

第七部分平面布局方案……………………………………25

（一）入口服务区………………………………………………25

（二）农乐院……………………………………………………25

（三）果园种植区………………………………………………26

（四）民俗体验区………………………………………………27

（五）休闲娱乐区………………………………………………28

第八部分工程方案…………………………………………30

（一）建设内容…………………………………………………30

（二）设计理念…………………………………………………30

（三）造型设计…………………………………………………31

（四）建筑装修与构造…………………………………………32

第九部分基础设施规划……………………………………35

（一）道路交通系统规划………………………………………35

（二）给排水规划………………………………………………36

（三）电力及通讯规划…………………………………………36

第十部分绿化景观系统规划………………………………38

（一）山地景观的绿化美化……………………………………38

（二）游览路线绿化……………………………………………38

第十一部分节能、节水………………………………………39

（一）概述…………………………………………………39

（二）节能、节水措施…………………………………………39

第十二部环境保护…………………………………………40

（一）项目环境保护执行的法规、标准………………………40

（二）环境容量规模控制………………………………………40

（三）项目生态的评价…………………………………………41

（四）环境保护措施……………………………………………42

第十三部分项目实施进度…………………………………44

第十四部分项目投资与资金筹措…………………………45

（一）项目投资估算……………………………………………45

（二）投资估算…………………………………………………46

（三）资金筹措…………………………………………………47

第十五部分财务分析………………………………………48

（一）经营收入…………………………………………………48

（二）销售税金及附加所得税…………………………………48

（三）总成本费用………………………………………………48

（四）主要经济技术指标………………………………………50

第十六部分劳动定员和培训………………………………51

（一）劳动定员…………………………………………………51

（二）培训………………………………………………………51

第十七部分安全卫生………………………………………52

第十八部分结论与建议……………………………………53

（一）结论………………………………………………………53

（二）建议………………………………………………………53

第一部分总论

一、基本情况

1、项目名称：

山庄生态休闲中心建设工程

2、建设性质：

新建

3、承办单位：

（1）单位名称：

某科贸有限公司果老山庄

（2）法定代表人：

4、项目地点：

果老山庄坐落在*市所辖区域的龙脊山景区、塔山万亩石榴园景区之间，位于*市南部的烈山区，素有*市南大门之称，地理位置十分优越，靠近京台高速公路入口处，省道101快速通道贯穿全境，其他主要公路还有五宋路、外环路、人民路等，交通便利。

龙脊山、化家湖、塔山风景区位于烈山区东部，紧临外环路，连霍高速公路穿其而过。

属于*东郊自然风景区龙脊山北侧—塔山，并与五柳风景区相临，这里自然环境优越、地广人稀、空气质量高、水质优良，当地盛产的塔山软籽石榴就得益于这得天独厚的自然环境和优质的山泉水，更有八仙之一的张果老在此修炼成仙的美丽传说。

是目前*仅存的唯一未开发的净土，素有“天然氧吧”、及“人间天堂”之美称。

5、项目概述：

本项目包括果老山庄和龙泉山寨二部分，道路南区为果老山庄，道路北区为龙泉山寨。

（1）果老山庄

占地面积260亩，建筑面积12000平方米。

①采摘园中建设山珍特产经销处100平方米

②综合服务区建设600平方米的餐饮接待服务中心

③山顶建设1300平方米餐饮及观光、休闲中心

④建设山庄别墅4栋

⑤建设山庄普通客房4栋

⑥建设山庄情趣屋4栋

（2）龙泉山寨

占地350亩，主要分为5个功能区：

①商务休闲区：

生态酒店、宾馆、商务会所。

②特色养殖基地：

包括土鸡、土狗、山羊、大白鹅等。

③特色经济林果种植区：

种植石榴等经济作物。

④垂钓休闲区：

水产养殖、休闲设施等。

⑤山间空地建设赛马、赛车训练健身等休闲区

6、主要经济技术指标

（1）项目总投资6500万元，其中固定资产投资5500万元，流动资金1000万元。

项目按照整体规划、分期建设，滚动发展的原则进行建设。

其中：

商贸、餐饮、娱乐场所及其他工程投资5000万元，房地产（别墅）工程投资500万元。

（2）项目达产后，销售收入8300万元。

（3）总成本费用6840万元。

（4）利税总额1460万元。

其中利润1050万元，税金410万元。

（5）投资利润率19.1%。

（6）财务内部收益率14.7%。

（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。

7、项目效益：

（1）社会效益

项目建成后，进一步推动荒山绿化，建成*市区的后花园，提高山区与城市的生态功能，建成城乡居民生态观光旅游休闲的理想场所，通过完善绿色食品产业链，实施食品安全生产追溯制度，确保消费者饮食健康，实现绿色消费。

本项目为劳动密集型产业，可直接带动绿色食品生产、加工、营销、物流、餐馆、休闲、住宿等相关产业，能够提供15000个就业岗位，对缓解就业压力，增加城乡居民收入，丰富绿色食品市场供应、特色食品周年供应，满足不同层次的消费需求，促进社会稳定，优化山水资源配置，统筹城乡经济和社会发展，加快现代农业科技创新步伐，促进山区经济健康发展，将起到重要作用。

（2）生态效益

项目建成后，按照科学发展观的要求，将现山水开发、代农业、高效农业、生态农业、休闲农业、生态旅游等技术进行优化组合，集成配套。

本项目对养殖场废弃物进行生物工程技术处理，生产沼气新能源、生产生物有机肥料，改良山区土壤结构，加快荒山绿化，发展生态经济，形成社会、生态、经济良性循环的发展环境，逐步实现山水生态结构合理化，技术生态化，达到过程清洁化和产品无害化的目标，建立“自然—空间—人类”系统协调发展的新关系，项目生态效益十分显著。

8、项目编制依据：

（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；

（2）*市《国民经济和社会发展第十二五规划纲要》；

（3）《国家农业综合开发“十二五”计划》；

（4）农业部《关于当前调整农业生产结构的若干意见》；

（5）农业部《关于加快发展农产品加工业的若干意见》；

（6）*市《关于实施绿色食品工程的工作意见》；

（7）*市《社会与经济发展“十二五”计划》；

（8）*市《关于鼓励全民创业的意见》；

（9）《*市统计年鉴》2010；

（10）主办单位提供其它有关材料。

二、项目背景

休闲思想源远流长。

早在西方的古希腊时期和中国的先秦时期就产生了休闲思想和休闲文化，并对其后的发展产生了深远的影响。

人们如何在休闲中获得充分的放松和自由，越来越引起人们的关注。

在这样的趋势推动下，现代的休闲理念逐步发展和成熟起来。

而休闲山庄作为主要以调适心情，追求心灵慰藉为目的，同时可带来的显著经济效益、生态效益、社会效益，目前这一旅游开发项目趋向热化，发展前景看好。

随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。

旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。

近年来，*市政府十分重视生态环境建设，同时加大风景区的建设与开发力度。

*市特有的煤炭经济造成本地区居民的生活环境质量日益下降，人们对青山绿水有着强烈的亲近欲望，位于烈山区的龙脊山、化家湖、塔山风景区，其独有的景观特色将迎合人们的现代消费需求；果老山庄坐落在龙脊山、塔山风景区二大景区之间，优越的地理区位为其发展提供良好的基础。

中国绿色食品开发从上世纪九十年代开始，经过近二十年的艰苦努力，进入了快速发展的时期。

绿色食品产业的规模开发为推进绿色农业的发展，提高农民收入，增加企业效益，改善人们的膳食结构，促进农村地区的经济振兴，实现农业可持续发展探索出了新的途径。

这里提出如下探索性构想：

“绿色农业”的终端产品应当是绿色食品。

1990年农业部推出了旨在促进环境保护、消除食品污染的绿色食品工程。

近年来，农业部在无污染、无公害农产品、绿色食品及农业环保技术合作方面，与100多个国家的相关政府部门、科研机构以及国际组织在质量标准、技术规范、认证管理、贸易准则等方面进行了广泛、深入的交流与合作。

“绿色农业”在某些方面，类似于国际上的有机农业，我国的绿色农业是吸收传统农业精华的基础上，坚持农业可持续发展的战略，运用现代科学技术，根据资源的时空及功能有效利用的原则，按食物链、加工链及其量比关系，因地、因时、因物制宜，把生态、生产工程元件进行优化组合，科学组装建立一个优良的生态环境，持续高产稳产的土壤生产力；并实现社会、生态和经济效益协调发展的人工自然复合系统。

更具有中国特色，符合我国国情。

（1）国家的产业政策

国家《国民经济和社会发展“十一五”规划和2020年远景目标纲要》指出，到2012年，农业科技、装备水平和综合生产力要有显著提高，农产品应更好地满足国民经济发展和人口增长、生活改善的要求。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出，始终把农业放在发展国民经济的首位，保证农业在提高整体素质和效益的基础上，持续、稳定发展。

农业部在《关于当前调整农业生产结构的若干意见》中提出，当前要大力调整农业生产结构，面向国内外市场，依靠科技进步，着力改善农产品的品种和质量，发挥区域比较优势，大力发展高产优质高效农业，提高农业的综合效益。

促进由传统的粗放生产向集约化大生产转变，由行政区域的自给性生产经营向社会化、国际化竞争转变，由分散的小规模生产经营向专业化的大中型企业或企业集团转变，由科研、生产、经营相互脱节，向育—产—加—销一体化转变，着力培养综合带动能力较强的龙头企业，让农民充分享受到农产品加工、流通领域的利润，加快发展农产品加工业，提高农产品的附加价值，实现农产品的就地转化增值，提高农业生产效率。

（2）现状分析

近年来，我国山水生态示范园建设蓬勃发展，这些园区通过高新科技的开发、应用、示范和推广为山水生态发展提供了新技术、新信息，展示了现代农业新的生产经营方式，培育了山区及大水面的优势产业和农业经济增长点。

当前，从传统的农业向现代农业转变的进程中，把推动农业生产力的发展从主要依靠调动和激励农民积极性的制度创新，转向主要依靠科学技术作为推动力的科技创新上来，随着我国农业科技体制改革的日益深化，山水生态示范园作为一种新型的农业科技创新的渠道和有效形式，便如雨后春笋般地出现在广袤的山区水乡大地上。

*市山水生态资源十分丰富，建设山水生态园，发展生态旅游，发展绿色食品，将有利于加速山区及水面湿地的生态建设与经济开发的有机统一。

*市山水自然条件优越，近年来生态建设获得较快的发展，生态科技对绿色生产的贡献率目前达到42.5%，尽管如此，挖掘潜力和提升的空间还很大。

当前，我国城市化和城乡一体化已进入一个新的时期，山区水面开发由过去单纯地追求产量向追求质量与数量并重转变，农产品市场由过去的卖方市场向买方市场转变的条件下，建设生态园，优化产业结构，发展绿色食品，增强市场竞争力，具有非常重要的意义。

（3）现代化生态示范区发展趋势

生态现代化是从传统不发达向现代发达生态的转变，示范项目要以21世纪发达生态的共同特征来设计示范内容。

一是应用先进生态技术来替代传统技术，采用新装备、新材料、新设施来替代旧装备、材料、设施，运用新思想、新组织、新管理体制和机制来替换老经营管理体制和机制，用生态理念来引导山水生态化发展。

二是在新世纪生态现代化进程中，既要跟上时代发展潮流，同时又要立足当地特色，中国山区经济发展正在实现“从自给性生产向商品性生产”、“从注重量的增长向质量并重的增长”的“两个转变”。

在提高山珍产品质量上不仅要注意商品外在质量，还要根据市场需求的变化而注重产品营养和安全质量，以无害优质产品为生产方向。

三是生态现代化是个相对、动态的概念。

随着科技的不断进步及其应用，随着生态经济发达程度的不断提高，随着山水经济发展环境的改善和变迁，山水生态园建设要与时俱进，充实调整项目内容、建设标准和发展模式，方案设计既要有前瞻性又要留有灵活性。

第二部分项目建设的必要性和可行性

一、项目提出

项目周边旅游资源主要有龙脊山、化家湖、塔山三个景区。

龙脊山海拔363米，为*地区最高峰，山势绵延起伏，雄奇险峻，拥有原始森林植被7000余亩，树林浓荫，湖泊清泉，风光宜人，空气清新，是一个天然氧吧。

这里流传着关于张果老的古老传说，相传是张果老得道成仙的地方。

化家湖位于*市烈山区新蔡西北，因湖面坐落在化楼庄而得名，东、西、北三面环山，南岸是一条长2.5公里的大堤，形如椭圆状，大水面和湿地面积6000余亩，是*地区最大的天然湖泊。

水源来源于龙河、闸河等天然河流，周边为农田、村庄，是*市湿地生态系统的重要组成部分。

湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长，其三面环山，环境幽静，*市水系规划将其定位为养生度假湖。

*市烈山区塔山地区是安徽省林业厅软籽石榴基地，基地主要集中在塔山以北的新蔡镇，面积约10000余亩，年产优质特色软籽石榴350万斤。

品种除软籽石榴外，还有冰糖籽、塔山红、满园香、仙姑喜等十多个，并注册为“塔山牌”商标。

塔山石榴风味独特，口感佳，营养丰富，不少游客慕名而来，产品远销10多个城市，深受广大消费者青睐。

2003年成为全国石榴六大主产区之一。

果老山庄生态休闲中心是在传统养殖业基础上发展起来的与现代养殖业、旅游业、服务业相结合的产业，不仅表现山珍风味、乡土风味，而且体现生态农业的发展趋势。

人们来此休闲，不仅可以享受山水自然风光、品味各种绿色佳肴野味，也可以增长知识，体验山水绿色生活、生态农业文化风韵。

本项目生态休闲中心作为充满自然情趣的生态环境建设项目，建成后加快绿化荒山，提升湿地生态效果，同时对解决农村剩余劳动力、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。

二、项目建设的必要性

1、推进农村经济发展的需要

充分发挥*市产业优势，突出发展特色农业，大力推行生态农业发展战略，兴建绿色食品基地，开发绿色食品、安全食品，不断提升农产品品质，提高国内外市场的竞争能力。

依托农产品加工的龙头带动，采取土地流转的形式，把分散的山地、林地、湿地、水面等生态资源有效地组织起来，引导生态化生产符合市场需求的优质农产品，实行产业化经营，达到增加农民收入的目的。

从而有效地促进山区经济和社会健康、持续、稳定的发展。

2、是构筑现代休闲旅游业框架的需要

本项目的建设，为构筑现代休闲农业框架奠定了坚实基础。

在种植业和养殖业方面，以“高效”、“高科技含量”为指导，集中力量推进代表现代农业发展方向的绿色食品集约化生产。

按照绿色食品安全的原则，实施山水生态和农林水产结构调整，大幅度提高农业生产、生态休闲的效益，增加山区农民的经营收入。

三、项目建设的可行性

1、政策保障

《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划》明确指出了“十二五”期时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。

财政部《国家农业综合开发“十二五”计划》明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，建设农产品生产、加工、出口基地，鼓励龙头企业与农民通过签订产销合同、土地流转以及土地使用权、产品、技术和现金等形式入股，彼此结成利益共同体，形成利益同享、风险共担的经营机制，大力推进农业产业经营。

2、建设条件具备

（1）自然地理条件

*市位于安徽省北部，地处*平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。

（2）自然气候条件

*市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。

*市位于南北气候的过渡地带，兼有南方、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。

（3）综合经济条件

*市经济基础坚实。

改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。

农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。

3、项目区基础条件较好

项目区经过多年的努力，总投资超过10亿元，初步实施龙脊山绿化工程、山区道路工程、塔山石榴园基地建设工程、化家湖水面湿地生态治理工程，以及其他基础设施建设工程，初步具备接待生态休闲旅游的能力和实力。

总之，项目区基础条件较好，项目建设的条件比较成熟。

第三部分市场分析

绿色生态休闲旅游不是传统旅游业的简单回归，也不是对生态山水、有机农业、自然农业等各种类型休闲产业的否定，而是抛弃各类休闲产业的种种弊端，取长补短，内涵丰富的一种新型生态旅游。

它的内涵可包括4个方面：

一是绿色山水及绿色食品出自良好的生态环境。

随着人口剧增，环境资源受到破坏，各种城乡“文明病”也逐年增加，城乡居民由于本能和对科学的认知，开始越来越关心健康，注重食品安全、注重保护生态环境，特别是对来自没有污染、没有公害的农产品倍加青睐。

在此背景下，绿色食品成为具有时代特色的必然产物。

二是绿色山水是受到保护的自然生态资源。

绿色山水也是需要加以保护的弱质产业，绿色食品认证除要求产地环境、生产资料的使用外，还对产品内在质量，执行生产技术操作规程等都有极其严格的质量标准，可以说从土地到餐桌，从产前、产中、产后的生产、加工、管理、贮运、包装、销售的全过程都是靠监控实现的。

因此，从绿色农业到绿色食品较之其他农产品更具有科学性、权威性、安全性，也是我国政府在努力追求的食物发展目标。

三是绿色山水产业应是与传统山水经济的有机结合。

传统山水经济是自给自足型的小农业。

它的优势是节约能源、节约资源、节约资金、精耕细作、人畜结合、施有机肥、不造成环境污染。

但也存在低投入、低产出、低效益、抗灾能力不强等弊端，项目实施有利于促进绿色山水资源总体大开发、发挥综合效益，不仅增加了机械、设备，还增加了技术、信息、智力等软投入，具有鲜明的时代特征。

四是绿色山水资源开发应是多元结合的综合性大农业。

绿色山水生态休闲旅游融第一、二、三产业为一体，以休闲旅游服务业为主体，农工商、产加销、贸工农、运建服等产业链为外延，发展设施农、林、水、花卉产业，建设山水园林，发展现代农业，提高了科技含量，体现了多种生态工程元件复式组合。

随着科技发展，社会进步，城乡居民食物消费结构发生了巨大的变化，食品产需基本相对平衡。

在这种情况下，人们对食品的消费已由数量型逐步转向质量型，要求食品“优质、卫生、营养、保健、方便”。

特别是在休闲旅游的过程中，能够充分品尝绿色健康食品，更是城乡居民梦寐以求的现代生活方式，是人们不断追求的高质量生活。

目前人们饮食结构正在发生以下几方面转变：

一是向营养保健型转变。

主要表现为营养价值高、风味好的食品发展；营养价值高的食品销势看好；一些具有保健医疗功能的无公害特色食品身价倍增，成为食品中精品。

二是向“绿色食品型”转变。

90年代，农业部成立“中国绿色食品发展中心”，实行“绿色食品”的证书制，把优质、安全、营养型的食品称“绿色食品”，从产地生态环境、产品生产操作规程到农药残留、有害重金属和细菌含量等方面对“绿色食品”的标准做了界定，但由于种种原因，获得“绿色食品”标志的产品仍占相当小的比例，远远无法满足国内外的需求。

无公害绿色食品受到城乡居民的普遍欢迎，这说明发展无公害食品生产市场潜力巨大。

三是向方便食品型转变。

近年来在一些超市经营方便食品，取得很好的效果。

近几年所有出口方便食品都采用多品味搭配小包装，收到很好的经济效益，可以预计不久的将来，方便食品销售会成为食品销售的主要趋势。

四是向工业食品型转变。

“工业食品”已不仅是一般的加工，而是包括原料贮存、半成品加工和营养成分分离、提纯、重组等。

发达国家工业食品在食品消费中所占的比例较大，一般达80%，有的高达90%，而我国只占25%。

可见，我国在工业食品方面有很大的发展空间。

五是向名特稀优型转变。

主要表现为人们购买趋向时令菜、反季节菜方向发展；应用设施新技术生产的反季节蔬菜更加畅销；在超市经营的特色小杂粮也十分畅销；大路农产品销售正逐渐减少，精细蔬菜、杂粮、冷鲜肉等消费量将逐渐增加；特色食品已进入普通居民家庭。

六是向出口创汇型转变。

随着市场经济的发展，绿色食品生产正逐渐向出口创汇型方向转化，出口创汇产业的发展将使“无公害食品”不但深受国内消费者欢迎，而且在国外市场也有较强的竞争力。

据最近东北网信息，日本将扩大进口中国有机蔬菜。

主要原因是中国蔬菜具有日本产品无法抗衡的价格优势。

除此之外，西欧、美国、韩国以及东南亚地区的无公害农产品50－80%依赖进口，无公害蔬菜占其中的50－60%，出口前景十分广阔。

我国无公害蔬菜的出口前景十分广阔。

第四部分生态产业链和生态旅游方案

一、生态产业链

本项目利用现代生物工程技术，把养殖业、种植业、生态旅游业有机结合。

一是通过加强山区和湿地的基础设施建设，加强住宿、餐饮、休闲活动场所建设，不断提高生态旅游的接待能力。

二是加强生态工程建设，不断提升山水的生态效果，通过实施山区绿化、生态果林、设施园艺、湿地修复等工程，开发建设更多的生态资源；通过优化养殖业环境，科学配方饲料，减少激素等有害的饲料添加剂，确保肉食品安全，对养殖场废弃物进行生化处理，生产沼气、生物有机肥