北京物业项目负责人制度考试物业管理法律法规大纲讲义.docx
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北京物业项目负责人制度考试物业管理法律法规大纲讲义
北京物业管理法律法规（考试大纲）
第一部分全国性法律、法规
一．《物权法》
1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容
1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的总称。
2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；
①业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
②业主行使专有部分权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
③业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的和共同管理的权力一并转让。
④业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；
①业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
②建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房的所有权归属。
③对建筑区规划车位、车库的所有权属做了规定。
④对建筑物及其附属设施的维修资金，费用分摊、收益分配等事项做了规定。
4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；
（1）制定和修改业主大会议事规则;
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（6）改建、重建建筑物及其附属设施;
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；
①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；
①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。
③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。
9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
二．《物业管理条例》
12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；
房屋的所有权人为业主
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
④参加业主大会会议，行使投票权；
⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；
⑥监督业主委员会的工作；
⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
⑩法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
①遵守管理规约、业主大会议事规则；
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤按时交纳物业服务费用；
⑥法律、法规规定的其他义务。
14.业主大会的组成与性质
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
15.业主委员会的职责；
①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
④监督管理规约的实施；
⑤业主大会赋予的其他职责。
16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容
发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；
应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理；
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
三.最法解释
23.最高人民法院认定业主的条件
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
24.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
①具有构造上的独立性，能够明确区分；
②具有利用上的独立性，可以排他使用；
③能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
25.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
26.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；
物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
②建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
②总人数，按照前项的统计总和计算。
28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
⑤其他应当向业主公开的情况和资料。
30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持
四.《保安服务管理条例》
32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；
保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。
保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。
保安服务活动应当文明、合法，不得损害社会公共利益或者侵犯他人合法权益。
保安员依法从事保安服务活动，受法律保护。
对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。
33.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为；
①限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；
②扣押、没收他人证件、财物；
③阻碍依法执行公务；
④参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；
⑤删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；
⑥侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；
⑦违反法律、行政法规的其他行为。
五.34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定
①财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
②财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
③建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
④饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。
六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定
①同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
②住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
③机关、团体、企业、事业等单位，应当加强对本单位人员的消防宣传教育。
机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：
落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；
④按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；
⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；
⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；
⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患；
⑧组织进行有针对性的消防演练；
⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。
单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人
七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项
①业主大会名称及相应的物业管理区域；
②业主委员会的职责；
③业主委员会议事规则；
④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
⑤业主投票权数的确定方法；
⑥业主代表的产生方式；
⑦业主大会会议的表决程序；
⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等；
⑨业主委员会换届程序、补选办法等；
⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为
①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
①搭建建筑物、构筑物；
②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
③拆改供暖管道和设施；
④拆改燃气管道和设施。
九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则
①共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例承担。
②共用墙体的修缮，两侧均分后，由每侧房屋所有人按份额比例分担。
③楼盖的修缮，其楼面与顶棚部份，由所在层房屋所有人承担；结构部位，由毗连层上下房屋所有人按比例分担。
屋盖的修缮：
①可上人屋盖，如为各层所共用，由修缮范围覆盖下各层的房屋所有人按比例分担，为若干层使用的，使用层的房屋所有人分担一半，另一半由修缮范围覆盖下各房屋所有人按比例分担。
②不上人房盖，由修缮范围覆盖下的各层房屋所有人按比例分担。
房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、）的修缮，由所有人按比例分担。
房屋共有部位必要的装饰费用，由受益的房屋所有人按比例分担。
楼梯及楼梯间的修缮：
某些层专用的楼梯，由专用的房屋所有人按比例分担。
各层共用楼梯，由房屋所有人按比例分担。
房屋拆除的费用与残值回收，由房屋所有人按比例分配。
十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
⑥建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第二部分北京市物业管理政策法规
一．《北京市物业管理办法》
北京市人民政府令第219号2010年10月1日起施行
《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。
1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义
第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；
第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定
第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定
建设单位承担前期物业服务责任。
销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分
第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。
6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责
第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准
第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。
物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。
房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
8.建设单位撤出管理区域的规定
第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；
（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；
（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）业主名册；
（七）物业管理必需的其他资料。
全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。
全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。
9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具
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