关于天XX项目资产收购的可行性研究报告.docx
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关于天XX项目资产收购的可行性研究报告
XX公司搅拌站资产收购
可行性研究报告
二〇一三年十一月
1
一、项目背景......................................................................3
二、投资方案......................................................................3
（一）合作企业简介............................................................3
（二）待出售站点简介..........................................................3
1.站点位置................................................................4
2.站点固定资产情况........................................................4
3.土地情况................................................................4
（三）收购方案................................................................5
1.收购费用................................................................6
2.支付方式................................................................6
三、投资项目概算及资金筹措........................................................5
（一）技改投资额..............................................................5
（二）固定资产投资额..........................................................6
（三）资金筹措................................................................6
四、人员配置及成本测算............................................................6
（一）人员配置................................................................6
（二）人工成本测算............................................................6
五、财务评价与盈利分析............................................................7
（一）生产成本估算............................................................7
1．原材料成本估算.........................................................7
2．销售收入估算...........................................................7
（二）效益评价................................................................8
1．销售收入及收益测算.....................................................8
2.现金流量................................................................8
3．财务评价指标...........................................................9
4.年均投资回报率..........................................................9
5.折现率=8%时，净现值=454.88万元.........................................9
6.内部收益率=16%..........................................................9
7.盈亏平衡分析............................................................9
8.不确定性分析............................................................9
六、项目风险分析.................................................................10
七、可行性研究结论及建议.........................................................10
2
一、项目背景
XX混凝土有限公司搅拌站所在的XX唯一集国家经济技术开发
区、国家级出口加工区、国家科技兴茂创新基地和省级高新技术产
业开发区为一体的多功能、综合性工业园区，目标公司搅拌站位于
XXXXX，辐射区域包括XXXXX等区县，其中又以XXXXX近年发展的热
点区域，XXXX良好的发展态势为混凝土行业带来了蓬勃的商机。
XXXXX混凝土有限公司位于XX市主城区东南面，收购后将与
XXXXX两个站点在布局上可近似形成一条直线（三个站点位臵如下图
所示），贯穿XXX，将实现对XXXXX热点投资区域的全方位覆盖，可
进一步完善XXXX区域布局。
二、投资方案
经多方调研，了解到XXX混凝土有限公司有一搅拌站欲整体出
售，如收购后可迅速填补XXXX市场的产能缺口，增强区域覆盖能力，
具体情况如下：
（一）合作企业简介
XXXX混凝土有限公司创建于2008年12月26日，公司注册资本
1000万元，住所地为XXX，具有预拌商品混凝土专业承包叁级资质，
法定代表人为XXXX，股东为XXXX。
（二）待出售站点简介
3
4.站点位臵
XXX公司搅拌站位于XXX，XXX路东北面，距XXX路1.2公里，
距XXX高速实际路线1.5公里（直线距离约366米），交通十分便利。
5.站点固定资产情况
配有2条180生产线、3台装载机、2台315KVA变压器、1台
250KW发电机组、实验设备、1个19T油罐及1套加油设备、16辆罐
车泵车等物流设备，有2层砖混结构办公楼、宿舍楼，有2层板房
结构的会议室、办公室，办公及生活基建设施基本完备。
6.土地情况
（1）土地性质
XXXX公司租赁使用国家划拨给XXXX有限公司使用的约15亩土
地，土地性质为城镇土地，可使用年限为无期限。
据XXXX划分局规
划图来看，该地块属于绿化用地，禁止进行商业开发，但据规划局
介绍，对该地块现有建筑物将维持现状，暂无拆迁可能。
（2）土地租赁费用
XXX公司与XXXX有限公司先后签署了三份《场地租赁合同》，搅
拌站所在地块的租赁合同为每年签订一次，土地租赁费用为
2011-2012年为XXX万元，2012-2013年为XXX万元，2013-2014年
为40万元，续租合同为每年的7月下旬签订。
目前XXX公司搅拌站
的土地租赁合同及房屋租赁合同系每年续签，我司将通过XXX公司
4
与XXXX加强关系对接，在XXXX公司协助下与XXXX按我司要求的租
赁期限签订土地租赁合同及房屋租赁合同。
我司收购XXXX公司搅拌站后，将由XXXX有限公司出具《城镇
土地经营权再流转同意书》，书面同意将该地块再流转给我司使用。
（三）收购方案
经过多次协商，拟采取资产收购方式收购XXX公司搅拌站基建
设施、生产设备等全部固定资产。
经XXXX资产评估有限责任公司现
场评估，资产评估价格为XXXX万元。
经我司与XXXX公司股东多次
协商，收购价格暂定为XXXX万元。
三、投资项目概算及资金筹措
（一）技改投资额
经现场核查，该搅拌站生产线日常维护保养情况较差，除尘系
统无法工作，无污水处理系统。
为顺利投入生产，拟在收购XXXX混
凝土搅拌站后进行相关技改，技改费用约为121万元，明细如下：
序号投资项费用名称数量总价（万元）备注
搅拌楼主机修复115
粉料罐、配料层除
118
尘器更换
1设备
粉料叠加秤技改15
污水处理系统130
小计68
蓄水池16
2建筑工程
围墙100m5
油库、加油房110
5
地坪300㎡0.8
电路安装11006
水沟2002.2
观测楼13
料仓钢结构维修120
小计53
合计121
注：
砼车采用物流外包方式。
（二）固定资产投资额
该项目固定资产总投资额为XXX万元。
其中，收购费用XXX万
元，尽调及评估等费用XXX万元，技改费用XXXX万元。
（三）资金筹措
站点收购及技改所需固定资产投资由公司解决。
月度具体资金
需求由公司财务部根据收购后搅拌站的运营实际进行安排（年度经
营计划）。
四、人员配臵及成本测算
（一）人员配臵
年份第一年第二年第三年第四年第五年
领导班子12333
科室负责人44444
管理人员1920222222
司机（含罐车、泵车等）00000
辅助工人3034363636
合计5460656565
（二）人工成本测算
按照公司现有薪酬标准，每年人工成本上涨10%测算，5年内人
6
工成本为：
年份第一年第二年第三年第四年第五年
领导班子14.3515.7917.3619.1021.01
科室负责人10.1511.1712.2813.5114.86
管理人员8.489.3310.2611.2912.42
司机（含罐车、泵车等）5.425.966.567.217.94
辅助工人3.864.254.675.145.65
合计42.2646.4951.1356.2561.87
五、财务评价与盈利分析
（一）生产成本估算
7.原材料成本估算
据当地的材料调研得到的以下价格，结合成都公司的掺量进行
测算，XXXX地区山体较多，河道少缺水，所以一般采用山砂山石，
当地矿粉活性很差，搅拌站使用得比较少。
参考XXX项目的主材成
本预测分析，C30主材成本测算单价取176元。
8.销售收入估算
目前XXX市场混凝土产品集中在C25-C50间，取中间值C30单
价进行测算。
C30市场价为270元/方。
依托于XXX内单位在该区域
的发展与支撑，预计在未来5年，XXX区拟建站点年销售量约在40
万方左右。
年份产销量（万方）销售收入（万元）
第一年4010800
7
第二年4010800
第三年4010800
第四年4010800
第五年4010800
合计20054000
（二）效益评价
1．销售收入及收益测算
项目第一年第二年第三年第四年第五年
产量4040404040
产值1080010800108001080010800
固定成本612.83688.12776.06819.28873.74
人工成本331.87407.15495.10544.61599.07
折旧费用230.96230.96230.96224.67224.67
土地费用50.0050.0050.0050.0050.00
变动成本9499.819418.819391.819364.819364.81
办公用品及管理费160.00160.00160.00160.00160.00
税金及附加691.81691.81691.81691.81691.81
主要材料成本7046.007046.007046.007046.007046.00
车间经费160.00160.00160.00160.00160.00
物流费用1120.001120.001120.001120.001120.00
销售费用160.00160.00160.00160.00160.00
坏账准备162.0081.0054.0027.0027.00
利润总额687.36693.07632.13615.91561.45
所得税171.84173.27158.03153.98140.36
净利润515.52519.80474.10461.93421.09
收入净利率4.50%4.54%4.14%4.04%3.68%
注：
坏账准备按照当年期末新增应收账款余额的5%计提。
9.现金流量
项目第一年第二年第三年第四年第五年
现金流入7560918097201026010260
销售资金流入7560.009180.009720.0010260.0010260.00
现金流出9511.188455.268914.869347.209740.35
固定资产投资1941.000.000.000.000.00
付现成本费用7570.188455.268914.869347.209740.35
8
人工成本331.87407.15495.10544.61599.07
土地费用50.0050.0050.0050.0050.00
办公用品及管理费160.00160.00160.00160.00160.00
税金及附加484.27588.04622.63657.22657.22
主要材料成本4932.205636.805989.106341.406693.70
车间经费160.00160.00160.00160.00160.00
物流费用1120.001120.001120.001120.001120.00
销售费用160.00160.00160.00160.00160.00
所得税171.84173.27158.03153.98140.36
净现金流量-1951.18724.74805.14912.80519.65
累计净现金流量-1951.18-1226.44-421.30491.501011.15
营运资金缺口-10.18724.74805.14912.80519.65
注：
1.第一年产值回款率按75%计算，第二年至第五年产值回款率分别按85%、90%、
95%、95%计算。
2.主要材料成本的付现比例第一年为75%，第二年至第五年分别为80%、85%、
90%、95%，其余成本及税金全部支付。
3．静态投资回收期=3.46年
10.年均投资回报率=24.65%
11.折现率=8%时，净现值=478.45万元
12.内部收益率=19.74%
13.盈亏平衡分析
年份第一年第二年第三年第四年第五年合计
人工费金额331.87407.15495.10544.61599.072377.79
土地费用50.0050.0050.0050.0050.00250.00
折旧费用230.96230.96230.96224.67224.671142.24
固定成本总额612.83688.12776.06819.28873.743770.03
盈亏临界点销量18.8519.9322.0422.8324.35108.01
14.净现值敏感性分析
9
综上，产值回款率为最敏感的因素，主材付现比例次之，变动
成本波动性大于单价，单价比方量更敏感，影响最小的因素为固定
成本。
产值回款率每年下降0.5个百分点内部收益率首次低于15%，
每年下降1.3个百分点净现值首次出现负值，同时内部收益率也低
于15%；主材付现率比每年上升0.7个百分点内部收益率首次低于
15%，每年上升1.8个百分点净现值首次出现负值，同时内部收益率
也低于15%。
六、项目风险分析
（一）土地合规性风险
目标土地使用权系XXXXX有限公司以划拨方式取得。
按照《城
镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《XXX划拨土地使用权管理
暂行规定》，土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权之前，须
持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产
10
权证件，向有审批权的市、县区人民政府土地管理部门提出书面申
请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取《土地使用
权出租证书》后，方可进入二级市场出租。
如土地出租人未办理相
应手续，将存在土地租赁合同无效的风险。
通过XXXX公司向出租人核实相关手续办理情况，如未办理，要
求由XXXX公司参与协调，促使XXX公司办理相应审批手续后再进行
资产收购。
如相关审批手续确实无法办理，则该风险仍旧存在，由
XXXX公司提供第三方担保或抵押担保，确认如因土地合规性问题导
致我司无法正常开展生产经营活动的，由XXXX公司赔偿我司因此造
成的损失，以此控制相应风险。
（二）土地规划风险
自XXXX规划局了解到，目标土地规划性质为绿化用地，属XXXX
区范畴，不排除后期将存在拆迁的风险，且自建房屋无产权证，租
赁房屋上建筑物是否办理报建手续及是否具备产权证有待进一步核
实。
后期续租的土地租赁合同中约定租赁期间内土地被征收、征用
或基于其他非我方原因导致我司无法开展生产、经营活动的，土地
出租方应返还未到期租金并给予我司相应的赔偿。
（三）土地租赁期限风险
土地租赁合同及房屋租赁合同需每年续签，存在后期不能续签
导致我司无法开展生产、经营活动的风险。
拟通过XXXX公司与XXXX加强关系对接，在XXX公司协助下与
11
XXXX按我司要求的租赁期限签订土地租赁合同及房屋租赁合同。
（四）资产权属风险
鉴于本项目为资产收购项目，需对相关设备收购价款的支付情
况及权属进行核实。
搅拌楼与搅拌车采购合同存在所有权保留条款，
如未付清货款，其所有权归销售方所有，如经核实，目标公司尚未
支付完毕相应价款，可在资产收购协议中约定未支付价款在资产转
让价款中扣除或预留部分收购价款待支付完设备价款后进行支付。
七、可行性研究结论及建议
项目所在的区域市场前景较好，如收购后将与XXXX两个站点一
同实现对XXXX热点投资区域的全方位覆盖，可进一步完善XXXX区
域布局。
对进军XXXX市场抢占市场，占据XXXX发展热土，具有非
常重要意义。
拟收购站点地理位臵优越，制定了风险化解措施，整个项目是
可行的，请公司给予大力支持.
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