关于天XX项目资产收购的可行性研究报告.docx

1、关于天XX项目资产收购的可行性研究报告XX公司搅拌站资产收购可行性研究报告二一三年十一月1一、项目背景 . . 3二、投资方案 . . 3（一）合作企业简介 . . 3（二）待出售站点简介 . . 31. 站点位置 . . 42. 站点固定资产情况 . . 43. 土地情况 . . 4（三）收购方案 . . 51. 收购费用 . . 62. 支付方式 . . 6三、投资项目概算及资金筹措 . . 5（一）技改投资额 . . 5（二）固定资产投资额 . . 6（三）资金筹措 . . 6四、人员配置及成本测算 . . 6（一）人员配置 . . 6（二）人工成本测算 . . 6五、财务评价与盈利分析

2、 . . 7（一）生产成本估算 . . 71原材料成本估算 . . 72销售收入估算 . . 7（二）效益评价 . . 81销售收入及收益测算 . . 82. 现金流量 . . 83财务评价指标 . . 94. 年均投资回报率 . . 95. 折现率 =8%时，净现值 =454.88 万元 . 96. 内部收益率 =16%. . 97. 盈亏平衡分析 . . 98. 不确定性分析 . . 9六、项目风险分析 . . 10七、可行性研究结论及建议 . . 102一、项目背景XX 混凝土有限公司搅拌站所在的 XX 唯一集国家经济技术开发区、国家级出口加工区、国家科技兴茂创新基地和省级高新技术产业开

3、发区为一体的多功能、综合性工业园区，目标公司搅拌站位于XXXXX，辐射区域包括 XXXXX等区县，其中又以 XXXXX近年发展的热点区域， XXXX良好的发展态势为混凝土行业带来了蓬勃的商机。XXXXX混凝土有限公司位于 XX 市主城区东南面，收购后将与XXXXX两个站点在布局上可近似形成一条直线 ( 三个站点位臵如下图所示) ，贯穿 XXX，将实现对 XXXXX热点投资区域的全方位覆盖，可进一步完善 XXXX区域布局。二、投资方案经多方调研，了解到 XXX混凝土有限公司有一搅拌站欲整体出售，如收购后可迅速填补 XXXX市场的产能缺口， 增强区域覆盖能力，具体情况如下：（一）合作企业简介XXX

4、X混凝土有限公司创建于 2008 年 12 月 26 日，公司注册资本1000 万元，住所地为 XXX，具有预拌商品混凝土专业承包叁级资质，法定代表人为 XXXX，股东为 XXXX。（二）待出售站点简介34. 站点位臵XXX公司搅拌站位于 XXX，XXX路东北面，距 XXX路 1.2 公里，距 XXX高速实际路线 1.5 公里（直线距离约 366 米），交通十分便利。5. 站点固定资产情况配有 2 条 180 生产线、 3 台装载机、 2 台 315KVA变压器、 1 台250KW发电机组、 实验设备、 1 个 19T 油罐及 1 套加油设备、 16 辆罐车泵车等物流设备，有 2 层砖混结构办

5、公楼、宿舍楼，有 2 层板房结构的会议室、办公室，办公及生活基建设施基本完备。6. 土地情况（1）土地性质XXXX公司租赁使用国家划拨给 XXXX有限公司使用的约 15 亩土地，土地性质为城镇土地，可使用年限为无期限。据 XXXX划分局规划图来看，该地块属于绿化用地，禁止进行商业开发，但据规划局介绍，对该地块现有建筑物将维持现状，暂无拆迁可能。（2）土地租赁费用XXX公司与 XXXX有限公司先后签署了三份 场地租赁合同 ，搅拌站所在地块的租赁合同为每年签订一次，土地租赁费用为2011-2012 年为 XXX万元， 2012-2013 年为 XXX万元， 2013-2014 年为 40 万元，续

6、租合同为每年的 7 月下旬签订。目前 XXX公司搅拌站的土地租赁合同及房屋租赁合同系每年续签，我司将通过 XXX公司4与 XXXX加强关系对接，在 XXXX公司协助下与 XXXX按我司要求的租赁期限签订土地租赁合同及房屋租赁合同。我司收购 XXXX公司搅拌站后，将由 XXXX有限公司出具城镇土地经营权再流转同意书 ，书面同意将该地块再流转给我司使用。（三）收购方案经过多次协商，拟采取资产收购方式收购 XXX公司搅拌站基建设施、生产设备等全部固定资产。经 XXXX资产评估有限责任公司现场评估，资产评估价格为 XXXX万元。经我司与 XXXX公司股东多次协商，收购价格暂定为 XXXX万元。三、投资

7、项目概算及资金筹措（一）技改投资额经现场核查，该搅拌站生产线日常维护保养情况较差，除尘系统无法工作，无污水处理系统。为顺利投入生产，拟在收购 XXXX混凝土搅拌站后进行相关技改，技改费用约为 121 万元，明细如下：序号 投资项 费用名称 数量 总价（万元） 备注搅拌楼主机修复 1 15粉料罐、配料层除1 18尘器更换1 设备粉料叠加秤技改 1 5污水处理系统 1 30小计 68蓄水池 1 62 建筑工程围墙 100m 5油库、加油房 1 105地坪 300 0.8电路安装 1100 6水沟 200 2.2观测楼 1 3料仓钢结构维修 1 20小计 53合计 121注： 砼车采用物流外包方式。

8、（二）固定资产投资额该项目固定资产总投资额为 XXX万元。其中，收购费用 XXX万元，尽调及评估等费用 XXX万元，技改费用 XXXX万元。（三）资金筹措站点收购及技改所需固定资产投资由公司解决。月度具体资金需求由公司财务部根据收购后搅拌站的运营实际进行安排（年度经营计划）。四、人员配臵及成本测算（一）人员配臵年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年领导班子 1 2 3 3 3科室负责人 4 4 4 4 4管理人员 19 20 22 22 22司机（含罐车、泵车等） 0 0 0 0 0辅助工人 30 34 36 36 36合计 54 60 65 65 65（二）人工成本测算按照公司现有薪酬

9、标准，每年人工成本上涨 10%测算，5 年内人6工成本为：年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年领导班子 14.35 15.79 17.36 19.10 21.01科室负责人 10.15 11.17 12.28 13.51 14.86管理人员 8.48 9.33 10.26 11.29 12.42司机（含罐车、泵车等） 5.42 5.96 6.56 7.21 7.94辅助工人 3.86 4.25 4.67 5.14 5.65合计 42.26 46.49 51.13 56.25 61.87五、财务评价与盈利分析（一）生产成本估算7. 原材料成本估算据当地的材料调研得到的以下价格，结合成都公

10、司的掺量进行测算，XXXX地区山体较多，河道少缺水，所以一般采用山砂山石，当地矿粉活性很差，搅拌站使用得比较少。参考 XXX项目的主材成本预测分析， C30主材成本测算单价取 176 元。8. 销售收入估算目前 XXX市场混凝土产品集中在 C25-C50 间，取中间值 C30单价进行测算。 C30市场价为 270 元/ 方。依托于 XXX内单位在该区域的发展与支撑，预计在未来 5 年，XXX区拟建站点年销售量约在 40万方左右。年份 产销量（万方） 销售收入（万元）第一年 40 108007第二年 40 10800第三年 40 10800第四年 40 10800第五年 40 10800合计 2

11、00 54000（二）效益评价1销售收入及收益测算项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年产量 40 40 40 40 40产值 10800 10800 10800 10800 10800固定成本 612.83 688.12 776.06 819.28 873.74人工成本 331.87 407.15 495.10 544.61 599.07折旧费用 230.96 230.96 230.96 224.67 224.67土地费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00变动成本 9499.81 9418.81 9391.81 9364.81 9364.81办公用品及管理费

12、 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00税金及附加 691.81 691.81 691.81 691.81 691.81主要材料成本 7046.00 7046.00 7046.00 7046.00 7046.00车间经费 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00物流费用 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00销售费用 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00坏账准备 162.00 81.00 54.00 27.00 27.00利润总额 687.36 693.07 632

13、.13 615.91 561.45所得税 171.84 173.27 158.03 153.98 140.36净利润 515.52 519.80 474.10 461.93 421.09收入净利率 4.50% 4.54% 4.14% 4.04% 3.68%注：坏账准备按照当年期末新增应收账款余额的 5%计提。9. 现金流量项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年现金流入 7560 9180 9720 10260 10260销售资金流入 7560.00 9180.00 9720.00 10260.00 10260.00现金流出 9511.18 8455.26 8914.86 9347.20

14、 9740.35固定资产投资 1941.00 0.00 0.00 0.00 0.00付现成本费用 7570.18 8455.26 8914.86 9347.20 9740.358人工成本 331.87 407.15 495.10 544.61 599.07土地费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00办公用品及管理费 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00税金及附加 484.27 588.04 622.63 657.22 657.22主要材料成本 4932.20 5636.80 5989.10 6341.40 6693.70车间经费 160.

15、00 160.00 160.00 160.00 160.00物流费用 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00 1120.00销售费用 160.00 160.00 160.00 160.00 160.00所得税 171.84 173.27 158.03 153.98 140.36净现金流量 -1951.18 724.74 805.14 912.80 519.65累计净现金流量 -1951.18 -1226.44 -421.30 491.50 1011.15营运资金缺口 -10.18 724.74 805.14 912.80 519.65注：1. 第一年产值回款率按 75%

16、计算，第二年至第五年产值回款率分别按 85%、90%、95%、95%计算。 2. 主要材料成本的付现比例第一年为 75%，第二年至第五年分别为 80%、85%、90%、95%，其余成本及税金全部支付。3静态投资回收期 =3.46 年10. 年均投资回报率 =24.65 %11. 折现率 =8%时，净现值 =478.45 万元12. 内部收益率 =19.74 %13. 盈亏平衡分析年 份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计人工费金额 331.87 407.15 495.10 544.61 599.07 2377.79土地费用 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00

17、250.00折旧费用 230.96 230.96 230.96 224.67 224.67 1142.24固定成本总额 612.83 688.12 776.06 819.28 873.74 3770.03盈亏临界点销量 18.85 19.93 22.04 22.83 24.35 108.0114. 净现值敏感性分析9综上，产值回款率为最敏感的因素，主材付现比例次之，变动成本波动性大于单价，单价比方量更敏感，影响最小的因素为固定成本。产值回款率每年下降 0.5 个百分点内部收益率首次低于 15%，每年下降 1.3 个百分点净现值首次出现负值，同时内部收益率也低于 15%；主材付现率比每年上升 0

18、.7 个百分点内部收益率首次低于15%，每年上升 1.8 个百分点净现值首次出现负值，同时内部收益率也低于 15%。六、项目风险分析（一）土地合规性风险目标土地使用权系 XXXXX有限公司以划拨方式取得。按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 、XXX划拨土地使用权管理暂行规定，土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权之前，须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产10权证件，向有审批权的市、县区人民政府土地管理部门提出书面申请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取土地使用权出租证书后，方可进入二级市场出租。如土地出租人未办理相应手续，将存在土地租赁合同无效的风险。

19、通过 XXXX公司向出租人核实相关手续办理情况，如未办理，要求由 XXXX公司参与协调，促使 XXX公司办理相应审批手续后再进行资产收购。如相关审批手续确实无法办理，则该风险仍旧存在，由XXXX公司提供第三方担保或抵押担保，确认如因土地合规性问题导致我司无法正常开展生产经营活动的，由 XXXX公司赔偿我司因此造成的损失，以此控制相应风险。（二）土地规划风险自 XXXX规划局了解到， 目标土地规划性质为绿化用地， 属 XXXX区范畴，不排除后期将存在拆迁的风险，且自建房屋无产权证，租赁房屋上建筑物是否办理报建手续及是否具备产权证有待进一步核实。后期续租的土地租赁合同中约定租赁期间内土地被征收、征

20、用或基于其他非我方原因导致我司无法开展生产、经营活动的，土地出租方应返还未到期租金并给予我司相应的赔偿。（三）土地租赁期限风险土地租赁合同及房屋租赁合同需每年续签，存在后期不能续签导致我司无法开展生产、经营活动的风险。拟通过 XXXX公司与 XXXX加强关系对接，在 XXX公司协助下与11XXXX按我司要求的租赁期限签订土地租赁合同及房屋租赁合同。（四）资产权属风险鉴于本项目为资产收购项目，需对相关设备收购价款的支付情况及权属进行核实。搅拌楼与搅拌车采购合同存在所有权保留条款，如未付清货款，其所有权归销售方所有，如经核实，目标公司尚未支付完毕相应价款，可在资产收购协议中约定未支付价款在资产转让价款中扣除或预留部分收购价款待支付完设备价款后进行支付。七、可行性研究结论及建议项目所在的区域市场前景较好，如收购后将与 XXXX两个站点一同实现对 XXXX热点投资区域的全方位覆盖，可进一步完善 XXXX区域布局。对进军 XXXX市场抢占市场，占据 XXXX发展热土，具有非常重要意义。拟收购站点地理位臵优越，制定了风险化解措施，整个项目是可行的，请公司给予大力支持 .12