便利店选址篇.docx
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便利店选址篇
便利店选址篇
合适便利店的立地条件有哪些？
在便利店行业，国际上流传着这样一句话：
选址正确是成功的一半。
因此可知便利店的选址是何等的重要。
所谓立地是指商店的店址确定。
总结国际上便利店经营的成功经验（特别是日本的经验），便利店的立地条件是保证经营成功的关
键。
便利店的立地条件的核心是商圈内的客流量。
影响客流量的要素主要有：
商圈内的家庭数、企事业单位数；经过商店门口的人流、车流；马路的形状、人行
道的形状，商店周围的广阔度等等。
外国成熟便利店的商圈，平常以商店所在点为中心，其半径为300米左右；在中小城市，则半径扩大至500米左右。
每一商店的目标人口在2600—3000人之间，如以一个家庭3．6人计算，则家庭数在722—833户之间。
合适便利店的立地条件的要点归纳以下：
（1）坐落于“生活道路”
所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的住家和单位。
这样能够保证有必定数量的固定顾客。
（2）紧挨车站
这里的车站主要指地铁车站。
或很多部公文车齐聚、客流量大的公共汽车车站。
紧挨车站能够为商店带来很多的流动顾客。
（3）商圈内有足量的生活人口
一般状况下商圈内应保证有3000人以上的生活人口存在（徒步5—7分钟之
内）、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。
（4）凑近集聚人的场所
能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、旅游地等。
它们能够为商店带来大量的客流。
（5）周边有办公楼街
有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店经常拥有比较旺盛的即时需求。
（6）周边有只身一人宿舍或只身一人公寓
只身一人宿舍或只身一人公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的时机。
（7）房租应在一天的销售额以下
便利店的运转必定成立在低成本的基础之上，房租太高将阻截便利店的规模扩大。
合适的月房租最好控制在一天的营业额之内。
（8）竞争者较少
商圈内应尽量没有竞争者、由于有了竞争对手将使商店的顾客分流，进而影响到经济效益。
以上便利店的立地条件的8个要点的实质是要最大限度地保证商店的客流
里。
哪些立地条件不太合适开便利店？
（1）商圈内人口很少
便利店不合适开在商圈内人口不足的地方，若是商圈内人口在1500人以下，此商店应扔掉（这意味着商店的固定顾客过少，进而会影响到销售额）。
（2）车流的动线很少
车流的动线指车辆行走时的搬动路线。
如商店所在的地址车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。
如处在十字路转角处的商店其车流动线有4条（东、西、南、北4个搬动方向的路线），位于双向车道马路的商店有两条动线，而处在单向车道马路的商店则只有一条动线。
（3）在马路上看不到商店
这是指商店不是设在沿马路的街上，而是在某一走开马路的地区内。
其弊端有二：
一是不方便顾客的来店；二是很难招袜流动顾客。
（4）地下商店
设在地厂室的便利店由于不能够够充分发挥便利店的特别功能，因此客流会碰到影响。
主要弊端是：
顾客出入不方便；商店地址不醒目而难以招徕流动顾客。
（5）要登楼梯的商店
和前者同样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，进而违犯了便利店东要供应方便的原则。
（6）不能够够设店招与灯箱的商店
商店由于碰到环境条件的限制不能够够成立店招或灯箱，意味着商店的醒目与如数家珍会大打折扣，而便利店的醒目与如数家珍是保证客流的重要手段。
设想在
夜晚若是没有光明的店招如何能让经过者知道这是一家24小时营业的便利店。
（7）不在车站“回归动线”内的商店
所谓“回归动线”是指上车与下车的客流必定经过商店门口的搬动路线。
若是商店的地址不在这条搬动路线之内、即使商店紧靠车站，也会使来店的客流碰到影响。
（8）商店的形状不规则
长方形或是正方形的商场比较合适便利店的经营，若是商场的形状不规则，那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的摆设，这就
会增加顾客选购商品的时间。
连锁门店的商圈察看
记得第一家沃尔玛商店是在阿肯色州的罗杰斯开业的。
店址选在这里其实不是是由于这里具备成立该店的兴隆优势，而是由于它离沃尔玛的首创人萨姆．沃尔顿的住所很近，租金也合适。
可是若是考虑成立第20或30家连锁店，就应该用更为系统的方法来确定合适的店址。
决定店址有一项重要工作，那就是对门店周围的商圈察看。
商圈是指门店能够吸引顾客到门店购物的有效距离。
不同样的零售经营业态会有不同样的商圈，同样的经营业态在不同样的地区的商圈大小也是有所不同样。
一般面积在一百平米左右的便利店的商圈是骑车十分钟车程内的范围，而面积在3-5万平米的大型仓储商场的商圈会达到方圆20-30公里左右。
从前有一些展望人们选择购物地址的理论是以一些简单的问题为依据的，如顾客道上电去的距离，竞争对手的门店规模等等，赖利（WilliamJ.Reilly）的零售吸引力定律以为门店对于顾客的吸引力是随着门店的可用销售面积的平方
根的增加而增加。
D。
L。
赫夫提出的模式是顾客在某一地址购物的可能性与销售面积和到达商店所需的时间之比相一致。
可是赖利的理论只与商店地址的相关吸引力相关，人为购物所走的距离是不同样的，它是由人和所选的商品的性质决定的。
由于不同样地区的地势（如有山或河的隔阻），生活习惯，市场状况及收入水平的差异性，计算商圈的大小没有什么固定的方法，需要结合实质的环境进行推测，这些方法可是在做一些大体的预计时才有意义。
商圈一般被划分为3层，主要商圈（primaryzone），次要商圈（secondaryzone）和外层商圈（tertiaryzone）.平常主要商圈是指占门店的总顾客量的60-65％的顾客所在的地区。
次要商圈平常会产生门店20％的销售额，外层商圈属于顾客可是很少光临的地区范围，仅占门店平常销售的10-15％所有地区范围。
对于门店商圈的察看详细的项目很多,平常商圈剖析的内容有：
1.人口规模和
特色：
（1）人口的数量和密度
（2）年龄分布（3）文化水平（4）职业分布（5）人口变化趋势（6）人均可支配收入（7）开支习惯；2.城市结构，交通，地形；3.商业结构
（1）销售动向
（2）零售商店的种类和经营方式（3）竞争的饱和度状况的剖析。
在进行了这一系列的检查今后，就进入了商圈特色的剖析阶段。
第一是在对周围竞争门店的检查今后，初步预计门店所在的商圈范围内的隐藏购买力是多少和自己门店的将来的实质市场占有份额是多少，今后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常米效（连锁门店中同种类的平均每平米的销售额），于是便获得了一个初步的门店所需的经营面积的数值，再和实质门店的有效面积比较较看可否合适。
若是小于门店的面积，可能就会发生门店不能够够圆满满足当地的市场需求的现象，大了，可否应该考虑将门店切割一部分作为他用。
自然，这也可是一个简单的预计方法，门店在实质经营会有很多不能够预知要素。
其实，各项市场调研的参数都是为门店的成立服务的，各项指数也由于其限制性，需要结合在一起，才能真切权衡一个门店的店址的合适与否。
在结合剖析了各项商圈的统计数据今后，我们才能说对于门店的将来我们有了成功的掌握！
便利店商店环境（商圈）与开店地址
商张开发的成功与否，其中的商团检查与店址评估，占有十分重要的地位。
一．商圈确定
经过商圈检查，能够预估便利店座落地址，可能交易范围内的住户数、开支水平、流动人口量、营业额；经过实地评估，就商店地理地址的便利性、人的动
线与流量、车的动线与流量、凑近性、视觉见效等，判断该点可否合适开店，这样才不致由于盲进而贸然开店，得不偿失。
商圈的意义及其重要性
商圈，意指在便利店坐落的地址所能够交易的范围、规模。
比方徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米（购物不方便、缺乏竞争等要素），视详细状况而定。
故商图的选择必定谨慎，且要检查清楚，方能首创自
我的生计空间。
一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实质上，在预开设店的周围一
定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所切割，因此对商圈的评估，其实不是一模一样，事实上是充满了变数，评估时必定左右逢源。
经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，可是，商圈利害对营运成功
的影响力，可说是要点，由于地址利害直接影响便利店营运的成功率，达60％。
因此如何选择一个好的商圈，对便利店今后的经营发展，有很大的影响。
商圈的种类
商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。
1．商圈设定分类
商圈的设定大体上可分为两种型态。
（1）徒步为主的商圈。
徒步为主的商圈，比方商业区、住所区等，以店为中心，半径约300米，以走获得且快速方便为主。
（2）车辆动线为主体的商圈，比方交错路口周边及野外骨干路上，此种商困
大多设置于野外或下斑路线上，有方便的停车空间及优异的视觉见效，可满足流动车辆所需的商品。
2．商困以地区大小的分类
以地区的大小加以分类，则有以下几种型态。
（1）周边中心型。
其商困的设定大体在半径200—500米左右，即徒步商圈，此种类商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
（2）地区中心型。
其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。
（3）大地区中心型。
此为地区中心更广的商圈。
（4）副都市型。
平常指公共汽车路线集结的地方，能够变换车，而形成交通会合地。
（5）都市型。
商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的周围，其交通流或人潮流的层面，可能来自周围八方。
商圈的特色
商圈的特色若依平常的习惯，常将实地环境分成以下几种。
1．住所区
住所区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将
达4000人左右。
2．教育区
教育区及周边有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学
生大多比较有钱，开支层次比较高。
自然，也不能够够忽视补习班，补习班的集中区将更理想。
3．办公区
办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能高出一二干人，特别办公大楼内的上班族外食比率特别高。
4．商业区
商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店齐聚之
处。
5．娱乐区
娱乐区指以休闻开支为主的商圈，平常玩乐今后，需要补充体力。
由上述不难发现，住所区的顾客群较为牢固，而且一般性的开支、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，由于增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。
商圈店址检查要点与评估
店址选择的利害，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要要素有以下三点：
（1）地址选择失败；
（2）不熟练的评估人员致使检查的资料与判断禁止；
（3）很多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了很多失败店。
由上述要素能够发现，商圈实地检查及评估正确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店从前，对于实地检查作业应精心认真。
如考虑设店出人的人口流量多少、周边有几家同类店或不同样类店、其营业状况如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是权衡的要点。
1．商圈实地检查的要点
（1）开店地址周围住户的状况，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几
类。
①住所的种类：
A．只身一人住所；
B．一般小区住所（分大、中型）；
Ｃ.它；公寓（分电梯大楼、一般公寓）；D．高级住所区。
以上的住所种类都适于开设便利店，但穷人区、老人住所区，则不太合适。
②住户的构成。
便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，只身一人男女特别
重要。
如以职业种类来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。
（2）商团内有助于便利店成立的设施，有以下几种：
①中小型企业（内部没有餐厅）；
②中大型医院；
③大学、专科及高中职校；
④24小时的大、中型工厂（三班制）；
⑤消防队、警察局、市政府；
⑧公园及广场；
⑦车站周边；
⑧大型集中住所区；
⑨其他。
（3）商困将来发展的详细考虑以下：
①地区内人口及户数的增加；
②新设车站的计划；
②学校的建设计划；
④马路新设、增设及拓宽计划；
⑤小区住所的兴建计划。
（4）商国内的竞争性。
商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业齐聚很多时，要先确定可否还有设店的空间。
2．评估
评估对便利店的成败关系很大。
一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不同样。
可是宽泛来说，检查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的正确度优于后者。
评估过程中，数据化、定量化议论数据，是特别重要的，可将人为搅乱的要素减至最低。
下面我们将议论一下评估作业的方法。
在地址地址详细图中，可认识周围250米内交通、道路、住所及公共场所的地址关系，进而判断该点的地址可否理想。
方法以下：
中心点为欲开的便利店的地址，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住所及公共场所注明在国内，再进行剖析与判断。
将车辆动线标示清楚，这时成立地址周边的相关地址，清清楚楚，能够很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里齐聚，广告见效哪一个比较理想，哪里停车较方便等。
最后再把距离内的商圈注明清楚，就可以很清楚地判断该点可否能够设店
了。
二．店址选择
店址选择的重要性、原则
1。
店址选择的重性
便利店筹建时，作好商团剖析是必不能够少的，但最后目的是为了选定合适的设址地址。
在西方国家，便利店的开设地店被视为开业前所需的三大主要资源之一，由于特定开设地址决定了便利店能够吸引有限距离或地区内隐藏顾客的多
少，这也就决定了便利店能够获得销售收入的高低，进而反响出开设地址作为一种资源的价值大小。
店址选择的重要性主要表现在以下几点。
（1）店址选择是一项大的、长远性投资，关系着企业的发展前途。
便利店的
店址无论是租借的或是长远性投资，关系着企业的发展前途。
一经确定，就需要投入大量的资本，去修筑商店。
当外面环境发生变化时，它不保人、财、物等经
营要素能够作相应调整，因其拥有长远性、固定性特色。
（2）店址是便利店确定经营目标和拟订经营策略的重要依据不同样的地区有不同样的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特色，它们分别
限制着其所在地区的便利店顾客本源及特色和便利店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。
（3）店址选择可否合适，是影响便利店经济效益的一个重要要素。
企业的店
址选择合适，就意味着其享有“地利”优势。
在同行业商店之间，若是在规模相当、
商品构成、经营服务水平基真同样的状况下，好店址必定享有较好的经济效益。
（４）店址选纲领坚持“方便顾客”的原则，以节约顾客的购买时间，并最大限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的相信、支持，企业也就失去生计的基础。
2．便利店店址选择的原则
便利店店址选择，是以适应流向状况、人口分布，便利广大顾客购物为原则。
在
扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住所区周边以及郊区交通要道、村镇和居民住所等购货地区。
进而形成了以下四各种类的商群。
（1）城市中央商业区。
全市性的主要大街贯穿此间，云集着很多出名的百货
商店和各种专卖商店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。
这是全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇阶准一的购物区。
（2）城市交通要道和交通枢纽的商业街。
它是大城市的次要的商业街。
这里
所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的宜通街道、地下铁道的大中转站等。
这些地址是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如酣；店址选择在这些地址就是为了方便来往人流购物。
（３）城市居民区商业街和边沿区商业中心。
城市居民区商业街的顾客，
主若是周边居民，在这些地址设置商店是为方便周边居民就近购买日用杂货、百货等。
边沿区商业中心经常坐落在铁路的重要车站周边，规模较小。
（4）郊区购物中心。
在城市停车困难、交通日益拥挤，环境污染严重的状况下，随着个人汽车大量增加，高速公路的发展，部分城市中的居民迁往郊区，形见效区住所区，为适应郊区居民的购物需要，很多便利店设到郊区住所区周边，形成了郊区购物中心。
地区地址选择
上面已经说过，便利店在选址过程中，已逐渐形成了四类商业群，那么作为
一个详细的便利店应选择哪一个商业群，在选择时充分考虑顾客对不同样商品的需
求特色及购买规律。
赔政．
顾客对商品的需求一般可分为三各种类：
（1）平常生活必要品，这类商品同质性大，选择性不强，同市价格较低，顾客购买频频，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的行程，花尽可能少的时间去实现。
因此，经营这类商品的商店应最大限度地凑近顾客的居住地
区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为限，步行在10分钟之内为宜。
（2）周期性需求的商品。
对这类商品，顾客是如期购买的。
在购买时，都发生了必定的比较，最后才选择出合适自己需要的商品品种。
其他，顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心成交通枢纽、交通要道的商业圈
（3）耐用开支品及顾客特别性需求的商品。
耐用开支品多为顾客一次购买长远使用，购买频率低。
顾客在购买时，一般已有既定目标，在频频比较权衡的基础上再做出选择。
特别需求的商品购买的有时性较大，频度更小，顾客比较分别。
以经营这些种类商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的隐藏顾客。
地址选择
可是做出了店址的地区地址选择还不够，由于在同一地区内，一个便利店
可能会有好几个开设地址可供选择，但有些地址对某个商店来说，是最满意的开
设地址，而对另一类商店来说，就不用然是合适的开设地址。
因此，一个新设商
店在做好地区或地址选择今后，还要的确考虑多种影响和限制要素，做出详细设
计地址的选择。
1．剖析交通条件
交通条件是影响便利店选择开设地址的一个重要要素，决定了企业经营的顺利张开和顾客购买行为的顺利实现。
（1）从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面。
①在开设地址或周边，可否有足够的停车场所能够利用绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：
1。
②商品运至商店可否简单。
这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，若是运货开支明显上升，经济效益就会碰到影响。
（２）为方便顾客购买，促进购买行为的顾客实现，对交通条件作以下详细分折。
设在边沿区商业中心的商店，要剖析与车站、码头的距离和方向。
一般距离越近，客流很多，购买越方便。
开设地址还要考虑客流来往方向，如选在面向车站、码头的地址，以下车，船客流为主；选在周边市内公共汽车站的地址，则以上车的客流为主。
设在市内公共汽车站周边的商店，要剖析公共车站的性质，是中途站还是终
始站，是主要停车站还是一般停车站。
一般来说，主要停车站客流量大，商店可
以吸引的隐藏顾客很多，中途站与终始站的客流量无一致规律，有的中途站多于
终始站，有的终始站多于中途站。
要剖析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流量在必定程度上的减少。
剖析客流规律
便利店成功的另一个要点要素是客流量大小，客流包括现有客流和隐藏客
流，商店选择开设地址总是力求处在隐藏客流最多，最集中的地址；以使多数人就近购买商品，但客流规模大，其实不总是带来相应的优势，详细问题还需详细剖析。
（1）剖析客流种类。
一般商店客流分为三各种类。
①自己客流。
指那些特意为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要本源，因此，新设商店在选址时，应着眼评估自己客流的大小及发展规模。
②分享客流。
指一家商店从周边商店形成的客流中获得的客流，这类分享
客流经常产生于经营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。
如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了这类主商品后，就会附带到周边补充商品商店去购买，供今后进一步开支的补充商品；又如周边大型商店的小商店，会吸引一部分特意到大商店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。
很多小商店傍大店而设，就是利用这类分享刻流。
③派生客流。
指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客其实不是特意来店购物。
在一些旅游点、交通枢纽、公共场所周边成立的商店要利用的就是派生客流。
（2）剖析客流目的、速度和滞留时间。
不同样地区客流规模虽可能同样，但其
目的、速度、滞留时间各不同样，要做详细剖析，再作最正确地址选择。
如在一些
公共场所周边，车辆通行干道，客流规模很大，诚然也顺便或临时购买一些商品，
但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。
（3）剖析街道两侧的客流规模。
同样一条街道，两侧的客流规模在很多状况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。
其他，人们
骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，经常习惯光临行驶方向右侧的商店。
鉴于此，开设地址应尽可能选择在客流很多的街道一侧。
（4）剖析街道特色。
选择商张开设地址还要剖析街道特色与客流规模的关系。
交错路口客流集中，能见度高，是最正确开设地址；有些街道由于两端的交通条件不同样或通向地区不同样，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特色，这时候店址宜设在客流集中的一端，还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址放置中间地段就更能招揽隐藏顾客。
3．剖析竞争对手
商店周围的竞争状况对便利店经营的成败产生巨大影响，因此对商张开设地址的作选择时必定要剖析竞争对手。
一般来说，在开设地址周边若是竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客流，促进销售增加，增强店信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。
·
自然，作为便利店的地址还是尽量选择在商店相对集中且有发展远景的地方，这对经营选购性商品的商店特别这样。
其他，当店址周围的商店种类，协调并存，形成相关商店群，经常对经营产
生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。
4．剖析地形特色
选择商张开设地址时，剖析地理特色，就是要选择能见度高的地址设店，所
以商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面对街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。
同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地址。
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