中原城市群分析报告.docx

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中原城市群分析报告

2018年中原城市群分析报告

2018年4月

目录

一、中原城市群政策推出的背景4

（一）中原城市群概要4

（二）中原城市群发展现状5

1、内部发展不平衡5

2、产业结构落后6

3、城镇化水平低6

（三）政策连续发力，交通枢纽和城镇化新模式成亮点7

1、十年政策，稳中有变7

2、交通枢纽和新型城镇化8

二、中原城市群将实现内外部发展协同9

（一）内部发展协同9

1、借力交通，连接国家级高新技术开发区同心圆9

2、“一核四轴四区”协同发展11

3、核心区城市的产业协同功能12

（二）外部发展协同14

1、区位优势+交通网络=周转中心=规模化产业+就业机会14

2、城市群建立方位出口，对接京津冀、成渝、长三角15

3、城市群经济互动带动内部轴线城市快速城镇化17

4、“一带一路”政策明确提及，支持力度不断加强17

5、进出口贸易大力受益于“一带一路”18

三、中原城市群房地产市场的未来前景19

（一）交通网络铺设推动城镇化，高铁带动沿线房价19

（二）人均购买力稳步增长，产业新城兴起22

（三）城镇化带来人口净流入，房地产需求增加24

（四）住宅地产存在上升空间，品牌集中度不强25

中原城市群政策推出的背景。

中原经济群具有区位优势明显、自然资源丰富、粮食和人口数量庞大、历史文化深远的特点，该地区地处内陆腹地，承接东西，贯通南北，是我国重要的客货运输的集散地和中转中心，发挥着联系东西南北经济合作的桥梁与枢纽作用，在我国区域发展格局中具有十分重要的战略意义。

而其内部仍然面临着发展不平衡、城镇化水平低、产业结构落后等问题。

所以，近十年来中原城市群成为国家重点战略规划区域，以交通枢纽为核心，推动中原城市群的新型城镇化

中原城市群将如何实现内外部发展协同。

内部协同方面，中原城市群将以郑州这一区域内核心城市为依托，沿交通线形成建立郑汴洛工业带，将郑州的核心资源优势与开封洛阳的工业基础优势结合，形成郑汴洛大都市圈，从而加强对整个中原城市群的辐射作用。

外部协同方面，中原城市群将以郑汴洛都市圈为核心，向北对接京津冀区域，向西对接成渝都市圈，向东对接长三角，向南对接珠三角，凭借中原的周转中心和交通中心优势，将外部资源内部化。

同时，中原城市群将积极利用一带一路的机会，利用郑州一带一路枢纽城市地位，促进经济外向化、交流国际化。

中原城市群房地产市场的未来前景。

首先，中原城市群内部交通线的完善，有利于区域内部产业和人口沿交通线聚集，在原有郑州核心城市格局上，扩大都市圈范围，从而推荐区域地产行业发展。

此外，中原城市群的交通和人力资源优势，将吸引产业新城落户，从而带动地区经济成长和城镇化水平上升，使人民购买力提升，使房地产投资与销售受益。

另外，中原城市群目前地产的品牌集中度有限，对于龙头企业来说是一片蓝海市场。

一、中原城市群政策推出的背景

（一）中原城市群概要

中原城市群由河南、安徽、山东、山西、河北五省30市组成，以河南省郑州市等12市和山西晋城市、安徽亳州市为核心发展区，联动辐射河南省其余6市，河北邯郸、邢台，山西长治市、运城，安徽宿州等4市以及山东聊城、菏泽。

2016年中原城市群GDP6.08万亿元，占全国GDP的8.2%，2017年中原城市群常住人口1.52亿人，占全国总人口的十分之一。

中原经济群具有区位优势明显、自然资源丰富、粮食和人口数量庞大、历史文化深远的特点。

仅河南一个省的粮食产量就占全国的十分之一，小麦产量也已超过全国的四分之一。

中部地区地处内陆腹地，承接东西，贯通南北，是我国重要的客货运输的集散地和中转中心，发挥着联系东西南北经济合作的桥梁与枢纽作用，在我国区域发展格局中具有十分重要的战略意义。

（二）中原城市群发展现状

1、内部发展不平衡

从河南内部看，河南省区域经济发展格局呈现为省会城市明显领先，其他城市分化加剧的形势。

从2005年到2016年，河南省GDP中郑州贡献度从15.6%增长到19.8%，在河南18市中占比达到五分之一，排名第二的洛阳贡献率仅为9.4%，且较之2005年降低了一个百分点。

从城市群内部看，中原城市群内部差异较大，2016年安徽阜阳人均GDP仅为17642元，而山东聊城则达到47624元，河南省人均GDP为42575元/每年，其中郑州人均GDP高达84113元，接近安徽阜阳人均GDP的5倍。

2、产业结构落后

2017年中原城市群发展仍以第二产业为主，第三产业比重较低。

河南省第二产业占比达到47.7%，第三产业占比仅为42.7%，与东部发达城市存在较大差距。

3、城镇化水平低

2016年，中原城市群城镇化率为50.96%，低于全国平均水平58.5%，其中河南城镇化率为48.5%，低于全国约10个百分点，处于城镇化中期的快速发展阶段，人口相对密集，大量农村人口需要转移，城镇化发展基础良好且潜力巨大。

《中原城市群发展规划》目标2020年常住人口城镇化率超过56%，增长空间较大。

（三）政策连续发力，交通枢纽和城镇化新模式成亮点

1、十年政策，稳中有变

“中部崛起”的概念在2003年就被提出，2004年政府工作报告首次明确提出促进中部地区崛起。

2009年国务院通过《促进中部地区崛起规划》，将中部地区定位为“一枢纽、三基地”，2012年发布《中原城市群发展规划（2012-2020年）》，将中原城市群定位为“区域发展支点”，2016年《促进中部地区崛起“十三五”规划》，提出建设“全国新型城镇化重点区”，同年的《中原城市群发展规划（2016-2020年）》则提出打造“经济发展新增长极”的目标。

2、交通枢纽和新型城镇化

纵观09年至今的政策文件，都一致将中原城市群定位为交通运输枢纽，16年更提出要与推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略相衔接。

到“十二五”末，河南省高速公路通车里程达到6305公里,居全国第三位，全省铁路营业里程达到5118公里，其中高速铁路865公里、城际铁路171公里。

同时，中原城市群旨在探索出一条就地就近的城镇化道路。

通过进一步提升洛阳副中心城市地位，发展若干区域中心城市以推动基础条件好、发展潜力大的中心城市与周边县城组团式发展，形成300万人口以上的大型城市。

二、中原城市群将实现内外部发展协同

（一）内部发展协同

1、借力交通，连接国家级高新技术开发区同心圆

不同于京津冀地带以北京、天津为主副中心的“双核”发展模型，目前中原城市群的发展更接近于“单核”同心圆模型。

从经济总量上看，河南省18个省辖市中，核心城市郑州2016年GDP总量达到8000亿，其他城市围绕着郑州，城市GDP总量均在4000亿以下。

由此大致形成一个以郑州为中心，经济总量向外递减的同心圆城市群结构。

在郑州1小时经济圈内，焦作高新技术开发区位于焦作的东南面，经S235省道直通郑州；新乡高新技术开发区位于新乡的南面，分布在S229省道与京港澳高速附近，通向郑州与珠三角地区；开封经济技术开发区位于郑开大道附近，位于开封市的西南面，朝向郑州方向；洛阳经济技术开发区则位于城市东面朝向郑州的开元大道上，经洛偃快速通道向东可快速连接郑州、开封等城市，经洛南高速向南可连接平顶山、漯河等城市；而郑州经济技术开发区则位于郑州东部，在京港澳高速沿线分布，可直通南北，是京津冀与珠三角连通线上的重要节点。

从主要交通干道的连接方向则可以看出，郑州周围城市的主要连接城市为郑州及省外京津冀和珠三角两个城市群。

另外，从各市经济技术开发区的地区生产总值可以看出，郑州的体量最大，增长速度也最快，在高科技开发与投资引入方面，具有其他各市的经济开发区不可比拟的优势。

洛阳位居其后，但是从规模及发展速度上看，依然落后郑州不少距离，由此可见高新科技资源更倾向于落户郑州，因此，城市群内的城市通过围绕着郑州这个核心城市建设经济技术开发区与高新技术产业园，借助交通优势，展开与郑州及省外城市群的联结。

2、“一核四轴四区”协同发展

城市群内以郑州为核心，以与京津冀城市群和成渝城市群交通干道为主轴，充分发挥区域功能，开展地区性协同发展。

3、核心区城市的产业协同功能

郑洛工业走廊+郑汴一体化=郑汴洛工业带：

2005年河南省提出的郑洛城市工业走廊东起郑州中牟，西至三门峡义马市，区域总长240公里，宽80公里。

近年来，随着2003河南省政府规划提出的郑汴一体化逐步深化，该工业走廊从洛阳横穿郑州连接开封，逐步形成郑-汴-洛工业带，轴线上位于洛阳和开封的高新工业园区与经济技术开发区主要发展高端设备制造业、机械工程、信息工程、生物医药等高新技术产业及汽车零配件制造业，依托东西方向的开元大道与郑开大道，该工业走廊为区域内企业进行产业集中优化及共享资源配置提供了有利条件。

郑洛新国家自主创新示范区：

郑洛新国家自主创新示范区依托郑州、洛阳、新乡3个国家高新区，联合发展为中原地区的高科技产业中心。

三大高新区积极引进互联网、计算机云服务等高新技术产业，例如2017年奇虎360在洛阳景安IDC云计算产业园的1万平方米数据中心投放了2万台服务器，同区域的中国移动中原大数据云计算中心项目目前已具备提供1.2万台服务器的装机能力。

从河南省历年城镇就业人员数量可以看出，从事高科技行业的就业人员不断增加，体现了高新区强大的人才聚集效应。

（二）外部发展协同

1、区位优势+交通网络=周转中心=规模化产业+就业机会

郑州具有承东启西、联南贯北的地理优势，是河南省国际物流核心功能区和中国内陆腹地海、陆、空多式联运节点，是全国核心交通枢纽之一，是全国唯一的双十字铁路交汇点并正在与周围城市群形成“米”字型交汇点，北连京津冀，南达珠三角，西接成渝城市群，东至长三角经济区，无论是在交通运输或是城市联结方面都发挥了非常重要的节点作用。

同时，政府计划2020年将建成郑州国际航空快递物流枢纽，建设仓储，建成全球网购商品集疏分拨中心，届时郑州将成为“买全球、卖全球”的全球物流联通中心，以巨大的货运量领跑全国跨境物流，由此带来的郑州经济体量的增长，以及周围城市的连接点建设，将把中原城市群更加紧密地联系在一起。

米字型铁轨交通，四通八达，为发展物流仓储和运输中转业务提供基础条件：

2011年11月，郑州新郑综合保税区正式封关运行，成为其后获批的郑州航空港经济综合实验区的重要组成部分。

得益于巨大的国际物流平台优势，郑州吸引到规模化出口的制造企业和大型跨境电商平台的入驻，例如，2011年底富士康集团在郑州航空港区设立厂区，解决了近13万人的就业问题。

由于新企业不断入驻，河南省历年城镇就业人员数量逐年增长。

2010河南保税仓的建立及2011新郑综合保税区的设立，使得其后的两年内，制造业、交通运输、仓储和邮政业的就业人员数量大幅上升。

截至2017年6月30日，全国15个跨境试点城市进出口包裹总量1.03亿单，其中，郑州进出口包裹总量3434万单，全国占比33.45%，交易额46.89亿元，同比增长76.16%；税赋贡献5.89亿元，同比增长2.5倍；出口36.60万单，同比增长489倍。

2、城市群建立方位出口，对接京津冀、成渝、长三角

郑州铁路枢纽不仅是是京广铁路、陇海铁路（新欧亚大陆桥）两大铁路的交会点，同时还是京港高铁（世界最长的高铁线路）、徐兰高铁（新欧亚大陆桥）两大时速350公里及以上高铁交通大动脉的交会点，是沟通南北，连贯东西的交通要冲，在全国路网中心的重要位置上，素有“中国铁路心脏”之称，具有重要的战略地位。

中原城市群正是以如此强大的核心城市为依托，向各个方向建立起方位出口，对接城市群以外的地区。

从地理位置上看，西南方连接的是成渝城市群，东南方通往长三角，东北方对接京津冀。

数据显示，2016年郑州市社会消费品总额达到3666亿元，占河南全省社会消费品总额的21%，而城市群内社会消费品总额达到1000亿以上的总共五个城市，依照总额大小依次为郑州、洛阳、南阳、邯郸、周口，对照地图不难发现，这几个购买力最强的城市分别位于郑州的西南方（洛阳、南阳）、东南方（周口）、东北方（邯郸），正好对应成渝、长三角、京津冀，因此，城市群之间的辐射联动已可见一斑。

3、城市群经济互动带动内部轴线城市快速城镇化

2015到2017年间，全国城镇化率由56.1%到57.4%再到58.52%，增长幅度由2.2%降为1.9%，体现了全国城镇化率逐步放缓的趋势，然而根据2015-2016年间的城镇化率涨幅，中原城市群城镇化率普遍保持着高于全国平均水平的增速优势，尤其是安阳、郑州、邢台，城镇化率保持着大于等于10%的增速。

在城镇化方便表现较好的城市还有濮阳、驻马店、平顶山、南阳，这几座城市连城轴线，都是京广发展轴及济南—郑州—重庆发展轴上的城市，由此可见京津冀城市群和成渝城市群与郑州的经济互动一定程度上带动了轴线城市的发展。

4、“一带一路”政策明确提及，支持力度不断加强

2015年3月28日，“一带一路”的纲领性文件《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》明确：

依托中原城市群，推动产业集聚发展，打造郑州内陆开放型经济高地；打造“中欧班列”品牌，建设沟通境内外、连接东中西的运输通道；支持郑州建设航空港、国际陆港，开展跨境贸易电子商务服务试点。

一带一路其中一条线路途径郑州，中心线：

连云港——郑州——西安——兰州——新疆——中亚——欧洲，郑州正式被划归为重要城市节点。

郑州试点在全国首创“电子商务+行邮监管+保税中心”的通关监管模式，实现了行邮税标准下的跨境电子商务物品保税进口，仅进口化妆品业务量就占到了全国的80%以上。

5、进出口贸易大力受益于“一带一路”

2017年郑州全市外贸进出口完成596.3亿美元，同比增长8.4％。

其中，出口345.6亿美元，增长9.0％，进口250.7亿美元，增长7.5%；进出口和出口分别占全省进出口和

出口总额的76.7%和74.0%，位居中部六省省会城市第一位，在全国省会城市排名中位列第四。

同年，外贸出口业绩企业达2109家，同比增加295家，占全省出口企业的38.5%。

出口百万美元以上企业530家，千万美元以上企业96家，上亿美元以上企业10家，比上年增加两家；出口商品结构优化，全市机电产品出口317.0亿美元，增长8.1％，占全市出口额91.7％，出口超2000万美元的商品主要有手机、汽车及汽车底盘、铝深加工产品、纺织服装和陶瓷产品等27种。

2017年郑州对“一带一路”国家和“金砖国家”出口保持增长，出口额达到56.8亿美元和19.4亿美元，分别增长13.5%和21.6%。

航空港区进出口独占鳌头，统计显示，郑州航空港区2017年进出口完成514.1亿美元，其中出口297.9亿美元，分别增长8.4%和9.0%，占全市进出口和出口总额的86.2%和86.1%；占全省进出口和出口总额的66.3%和63.2%。

三、中原城市群房地产市场的未来前景

中原城市群以郑州大都市区为核心，涵盖了5省30个地级市，文化底蕴深厚。

2011年中原经济区的建设已上升为国家战略，根据《中原经济区规划》，中原经济区的战略定位为：

全国工业化、城镇化、信息化和农业现代化协调发展示范区，全国重要的经济增长板块，全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，华夏历史文明传承创新区。

中原城市群今年来的发展给房地产业带来了新的增长契机，主要体现在一下四个方面：

（一）交通网络铺设推动城镇化，高铁带动沿线房价

在交通方面，中原城市群地处中国中心地带，位于沿海开放地区、中西部地区以及与京广通道的交汇区域，地理位置优越。

高速公路通车里程居全国前列，2016年仅河南省单省高速公路里程达6448公里。

高速铁路网方面，伴随着郑太高铁、郑济高铁建设的展

开，“米”字形高速铁路网的建设初显形态。

省内1小时、中部地区3小时、全国主要大中城市8小时经济圈已逐步实现。

郑州新郑国际机场等航空港可实现与国内外主要枢纽机场如广州、上海、日本东京等地的快速联通。

交通等基础设施建设投资推动了城镇化和产业结构的升级。

中原城市群交通的便利降低了各类交易成本，为制造业、现代农业、旅游地产等行业的发展带来了新的契机，同时为城市群内的房地产市场带来了一些外溢需求。

房地产市场方面，高铁的铺设将带动沿线房地产价格以及房地产交易率上涨。

高铁的开动将使得中心城市的辐射范围增加，站点城市的人口聚集，片区开发升温。

2012年郑州东高铁站及地铁站的同步建成对郑东新区的影响尤为明显。

截至2013年底，郑东新区100平方公里左右的建成区内，共有人口103万，在郑州市16个县区中，仅次于金水区。

2014年，郑东新区全口径税收完成135.8亿元，同比增长14.5%。

随着城市规模的成长，郑东新区的房价也从最初2000多元/平方米，蹿升至每平方米2万元以上。

（二）人均购买力稳步增长，产业新城兴起

从GDP体量来看，郑州遥遥领先，2016年GDP达到8025亿元，而洛阳、开封的经济体量不及郑州一半。

人均GDP方面，郑州、焦作、洛阳、许昌等地人均GDP超过全国平均水平，其他地区经济发展力度有待加强。

通过人均可支配收入数据来看，中原城市群的人均购买力逐年增长。

2016年郑州人均可支配收入达33214元，排名第2的洛阳达到30752元，其余晋城、平顶山、许昌等地均超过2万元，为房地产市场带来了强劲的购买力。

中原城市群地貌以平原为主，产业发展、城镇建设受自然条件限制较小。

近年来，郑州市注重产业结构升级，以先进制造业为支撑、以现代服务业为主导的现代产业体系加快构建，三次产业比由2015年的2.6︰57.8︰39.6调整为2017年的1.7︰46.5︰51.7，第三产业占比持续赶超第二产业。

中原城市群的产业结构升级，吸引了更多的劳动人口，带来了又一波人口红利。

目前，中原城市群正处于工业化城镇化加速推进阶段，产业体系完备，装备制造、智能终端、有色金属等制造业产业集群优势明显。

现代服务业和现代农业物流、旅游等现代服务业具备地理和资源优势。

科技创新能力持续增强，国家和省级创新平台数量突破2200家。

产业分类中，郑州主要以物流产业、先进制造业、现代服务业、区域金融、高新技术产业为主。

开封主要以轻纺、视频、医药、旅游产业为主。

洛阳则主要由先进制造业、旅游业为主。

区域产业发展一体化趋势愈加明显，不少房地产企业也抓住机遇，在中原城市群中布局产业新城。

华夏幸福目前在郑州、开封、新乡、焦作等地布局了13座产业新城，产业定位涵盖了装备制造、电子信息、新能源汽车等方面，为企业自身利润营造新的增长点。

（三）城镇化带来人口净流入，房地产需求增加

从常住人口变动情况来看，中原城市群中主要城市都属于人口净流入的区域。

其中郑州人口净流入最多，达到15.49万人，作为省会城市，郑州已经成为了河南人口重要的流入地之一。

其次洛阳、亳州人口净流入较多，分别达到5.8、5.71万人。

人口的增长将带动长期住房需求，为房地产行业基本面提供有力支撑。

其余城市人口净流入均低于5万人，流入人口较少，究其原因为这些城市城镇化进程缓慢，核心城市的带动力尚不足。

此外，随着老龄化的加剧，劳动人口占比逐渐下降。

数据显示2014年中原城市群中郑州、洛阳、平顶山等城市的老龄化水平均低于全国10.1%的水平。

因此就全国来说，中原城市群的住房刚性需求及改善型需求的群体人数仍处于增长阶段。

正处城镇化快速发展阶段的河南，为中原城市群提供了可观的人口净流入。

截止2016年末，河南省总人口10788.14万人，城镇常住人口4623.22万人，城镇化率达48.5%，同比增长1.65%。

其中郑州城镇化率最高，达71.02%。

开封、南阳、商丘、周口、驻马店等地城镇化率均低于全省平均，农村籍市民较多。

随着城镇化率增长，产业结构的调整以及周边城市的辐射作用，城镇化率低的城市人口导入趋势将愈发明显，带来人口红利，给住房需求带来上升空间。

（四）住宅地产存在上升空间，品牌集中度不强

过去几年间，中原城市群的普通商品房用地供应面积相对较多。

郑州2010年——2015年累计普通商品住房用地供应面积达5967万平方米，而同期北京、上海、广州、深圳等地的供应面积分别为3619、3518、1888、751万平方米，相比于北、上、广、深4个一线城市的普通商品房用地供应面积，郑州优势明显，商品房用地供应充裕。

从中原城市群其他城市来看，洛阳、新乡、商丘、平顶山、开封、亳州的商品房用地供应面积均达到1500万平方米以上，后期房地产建设土地资源量可观。

土地成交价格方面，从2015年数据来看，除河南郑州及安徽亳州国有建设用地出让成交价居高之外，其余城市均较为低廉。

亳州、郑州由于区位因素土地成交价分别达到1136、1013元/平方米，许昌、洛阳、开封、漯河等周边城市的土地成交价均低于500元/平方米，低廉的地价为房地产开发的后期利润增长提供了较大空间。

房地产投资额方面，中原城市群中河南省2010年——2016年累计房地产业固定资产投资额相对其他省市较高，达到40595亿元，其中郑州市位居中原城市群中几大城市中的第一位，投资额高达11396亿元，市场预期良好。

洛阳、新乡、商丘、许昌等地房地产固定资产投资额相对郑州来说差距较大，约为郑州的五分之一左右。

区域内的房地产业固定投资额差距悬殊，周边城市的房地产投资尚存在上升空间。

房地产开发商方面，据克尔瑞发布的《2017年度大郑州房地产企业销量TOP20排行榜》显示，排名前十名的房地产企业销售金额集中度仅51.7%，销售面积集中度达41.1%，可见集中度不高。

此外，排名前三的正商地产、康桥地产及永威地产均为郑州本土中小型企业，万科、融创、碧桂园等大型外地房地产企业逐渐追赶上来，在拿地方式及融资成本等方面均有优势，再大郑州区域的未来发展潜力极大。

TOP10中外地企业市场份额同比增长19.5%，分食局面明显。