中级经济师房地产专业知识与实务练习试题04.docx
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中级经济师房地产专业知识与实务练习试题04
第四章 房地产投资项目经济评价
一、单项选择题
1.某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（）元（假设按复利计息）。
A.10000
B.9524
C.7396
D.5425
2.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（）万元。
A.250
B.200
C.175
D.150
3.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的投资回收期在（）之间。
单位：
万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
现金流入
250
250
250
250
250
现金流出
500
50
30
30
30
30
30
A.第二年与第三年
B.第三年与第四年
C.第四年与第五年
D.第五年与第六年
4.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。
各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。
若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（）。
单位：
万元
投资项目
初期投资额
每年净收益
内部收益率
甲
600
220
24%
乙
650
170
10%
丙
700
235
20%
丁
900
250
12%
A.甲、丙
B.甲、丁
C.丙、丁
D.甲、乙、丙
5.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。
当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（）。
单位：
万元
投资方案
初期投资
净收益
甲
3000
900
乙
4000
1200
A.大于100万元
B.等于零
C.小于零
D.等于100万元
6.某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（）无资格方案。
单位：
万元
方案
投资额
净收益
甲
400
80
乙
500
98
丙
600
115
丁
700
130
A.没有
B.有一个
C.有二个
D.有三个
7.某人现在存款16000元，单利年利率为2.45%，则5年年末的本利和为（）元。
A.1895
B.17960
C.19650
D.16890
8.投资方案现时点投资880万元，一年末将有l012万元的净收益，该方案的寿命期为一年，一年后的净残值为零。
则该方案的内部收益率为（）。
A.13.5%
B.15.6%
C.15%
D.16.8%
9.在下述各项中，不宜用内部收益率进行投资方案判断与选择的是（）。
A.内部收益率>基准收益率
B.内部收益率<基准收益率
C.内部收益率=基准收益率
D.方案的内部收益率有多个
10.在下述评价指标中，可以作为独立方案评价指标的是（）。
A.净现值
B.净年值
C.净将来值
D.内部收益率
11.欲用200万元购买某专利，专利的有效期为8年，所需的资金可以按年利率10%从银行贷款，8年内均等的偿还本利和。
为了使购买的专利不造成损失，每年年末的净收益应超过（）万元[已知：
（A/P，10%，8）=0.18744]。
A.39.486
B.37.488
C.36.885
D.37665
12.欲在7年后偿还l000元借款，计划每年末存入银行一定数额的资金，若存款利率为8%，则每年末存款金额为（）元。
A.122.2
B.122.1
C.112.2
D.112.1
13.现有A、B、C、D、E、F、G7个互相独立的投资方案，各方案的投资额和1年后的净收益如下表所示。
方案的寿命期都为1年，1年后的净残值为零，各个方案都是不可分割的（即不满足投资总额的要求，则该方案就不能成立）。
若基准收益率为10%，可利用的资金总额为1600万元时，其最佳的投资方案应是（）。
单位：
万元
投资方案
投资额
净收益
投资方案
投资额
净收益
A
B
C
D
200
300
400
450
230
390
540
540
E
F
G
500
700
800
550
870
900
A.A、B、C、F
B.A、B、C、F、G
C.B、C、D、E、F
D.B、C、F、G
14.对房地产开发项目的投资收益进行静态评估时，常用的静态指标有（）。
A.现金流入量
B.现金流出量
C.投资利润率
D.净现值
15.某建设项目投资1000万元，项目投资建设期为1年，此后从第二年年末开始每年将有200万元的净收益，方案的经营期为10年，寿命期结束时的净残值为零。
若基准收益率为12%，则该项目的年净收益为（）时，净现值为零。
已知：
（P/A，12%，10）=5.650，（P/F，12%，1）=0.8929。
A.185万元
B.198万元
C.169万元
D.168万元
16.对房地产开发项目的投资收益进行动态评估时，常用的动态指标有（）。
A.投资利润率
B.现金流出量
C.现金流入量
D.内部收益率
17.某项目的总投资为600万元，其年平均销售利润为l50万元，则该项目的投资利润率是（）。
A.20%
B.22%
C.25%
D.28%
18.如现在投资l0万元，预计年利率为10%，分5年等额回收，每年可回收（）万元[已知：
（A／P，10%，5）=0.26380]。
A.2.638
B.2.138
C.2.100
D.2.771
19.某房地产开发公司向建设银行贷款500万元人民币，年利率为6%，到第二年年末一次还本付息，应付本利和为（）万元。
A.561.8
B.530.0
C.531.8
D.560.0
20.某建筑企业向金融机构贷款500万元，按复利计息，年利率i=12%。
若第五年末一次还本付息，应偿还（）万元[已知：
（F／P，12%，5）=1.762]。
A.881.00
B.801.17
C.811.71
D.818.17
21.某人现年40岁，现有2万元存款，因为他将在60岁时退休，退休时他想有l0万元存款，以保证生活水平不降低。
假设退休时单位可以支付1万元退休金，从现在开始每年年末他将均等地存人银行一笔钱，那么，为达到退休时有10万元的积蓄，则应存款（）元。
[已知：
（F／P，5%，20）=2.653，（F／A，5%，20）=33.066。
A.2456.4
B.1117.2
C.3256.7
D.1846.7
22.若将某幢旧房屋清理掉，预计可得净收入15万元，现对其进行改造，使其成为公寓出租，则此15万元应视为（）。
A.现金流入量
B.现金流出量
C.增量现金流量
D.沉没成本
23.某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付30万元项目论证费，此费用可列为（）。
A.现金流入量
B.现金流出量
C.机会成本
D.沉没成本
24.某投资方案实施后有三种可能性：
情况好时，内部收益率为25%，概率为0.6；一般时，内部收益率为18%，概率为0.2；差时，内部收益率为8%。
则该项目的期望内部收益率为（）。
A.24%
B.20.2%
C.16.5%
D.19.8%
25.某债券现在购买需花l0万元，6年后可得20万元，若将购买债券看作是按复利向银行存款，那么相当于银行存款的利率是（）。
A.10.645%
B.11.476%
C.13.456%
D.12.241%
26.年利率为6%，设每季度复利一次，若l0年内每季度都能得到500元，则现在应存款（）元。
A.12786
B.15697
C.14958
D.13469
27.某债券现在购买需10万元，6年后可得20万元，假设该人设定的基准收益率为8%，那么，这项投资净收益的净现值为（）万元[已知：
（P／F，8%，6）=0.6302]。
A.3.650
B.2.604
C.2.464
D.3.456
28.某自动化设备投资24万元之后，每年可以节约人工费用6万元（假设发生于每年年末），那么，该设备的寿命期为（）年以上时，该项投资是合适的（设i=12%）。
A.4.56
B.6.78
C.5.78
D.5.25
29.某设备估计可使用5年，为此准备5年后进行设备更新，所需资金估计为30万元，若存款利率为5%，从现在开始每期末均等地存款，则应存款（）万元[已知：
（A／F，5%，5）=0.18097]。
A.6.426
B.5.429
C.4.846
D.5.868
30.欲在5年后偿还l00万元借款，拟在每年年末存入银行一定数额的款项，若存款年利率为6%，则每年末存款额应为（）万元。
A.14.34
B.17.74
C.19.76
D.22.86
31.现在投资10万元购买某设备，则今后6年每年年末将花5万元的维护费用，而在第3年和第5年年初还将花费8万元的修理费用。
若资本利率i=10%，则6年年末为止支付的总费用的复本利和为（）元[已知：
（F/P，10%，6）=1.772，（F／P，10%，4）=1.464，（F／P，10%，2）=1.210，（F／A，10%，6）=7.716]。
A.86.486
B.83.284
C.79.860
D.77.692
32.某建筑工程公司欲在自己的土地上开设商店，以补充任务不足时施工队伍的开支。
根据预测，该商店的规模可以有三种。
其初期投资额、每年折旧前的利润（即净收益）如下表所示。
若商店的寿命为l0年（假定l0年后继续经营，则其装修费与新建时的费用大致相同），i=10%，则最优方案是（）[已知：
（P／A，10%，l0）=6.144]。
单位：
万元
投资方案
期初投资额
每年年末的净收益
A
B
C
5000
3000
1000
1224
970
141
A.C方案
B.A方案
C.B方案
D.各方案都不可行
33.某建设项目，建设期为3年，建设期第一年贷款400万元，第二年贷款500万元，第三年贷款300万元，贷款均为年初发放，年利率为12%，采用复利法计算建设期贷款利息，则第三年末贷款的复本利和为（）万元。
A.1525.17
B.1375.17
C.1489.17
D.1625.17
34.某投资项目预计建成后的年固定成本为46万元，每件产品估计售价为56元，单位产品变动成本为25元，销售税率为10%。
则该项目盈亏平衡点的产量为（）件。
A.14839
B.18110
C.18400
D.22050
35.贷款10万元，要求在3年内均等偿还，每年年末偿还4万元，则该笔贷款的利率是（）。
已知：
（P/A，8%，3）=2.5770，（P/A，10%，3）=2.4870
A.8.62%
B.9.21%
C.9.71%
D.8.92%
36.某建设项目投资方案有A和B两个，A方案的投资额为2000万元，年净收益为400万元，寿命期为8年；B方案的投资额为3000万元，年净收益为600万元，寿命期也为8年。
则静态的增量投资回收期为（）。
A.5年
B.8年
C.4年
D.7年
37.房地产投资项目为独立方案时，采用的评价指标是效率，它就是投资方案的（）。
A.投资利润率
B.净现值
C.内部收益率
D.资金的利率
二、多项选择题
1.某建设项目，当基准收益率i1=12%时，净现值为760万元；当i2=15%时，净现值为一500万元，平均资金成本率为12.2%，则该项目（）。
A.内部收益率在12%一l5%之间
B.可行
C.不可行
D.内部收益率>15%
E.内部收益率<12
2.资金的价值随时间的变化而变化的主要原因有（）。
A.通货膨胀
B.承担风险
C.货币增值
D.计息周期
E.利率
3.永续年值在换算时（）。
A.只能计算现值
B.只能计算终值
C.不能计算现值
D.不能计算终值
E.现值和终值都能计算
4.资金时间价值换算基本公式的假定条件为（）。
A.方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的初期
B.现值P是当前期间开始时发生的
C.年值A是在实施期间间隔发生的，第一个A与P同时发生
D.初期投资发生在方案的寿命初期
E.本期的期末为下期的期初
5.在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有（）。
A.以增量现金流量为基础
B.沉没成本不应考虑
C.不要忽视机会成本
D.不应忽视项目实施产生一些间接影喻
E.不要忽视资金的时间价值
6.初始投资现金流量的特点是（）。
A.只有现金流出量
B.只有现金流入量
C.净现金流量通常为负值
D.净现金流量通常为正值
E.既有现金流入量又有现金流出量
7.构成初始投资现金流量的主要内容为（）。
A.固定资产购置费
B.相应的流动资金
C.更新固定资产净残值
D.咨询论证费
E.经营收入
8.根据投资项目所处时期不同，现金流量可分为（）。
A.初始投资现金流量
B.净现金流量
C.经营现金流量
D.终结现金流量
E.流动资金流量
9.在下述指标中，属动态指标的是（）。
A.投资收益率
B.内部收益率
C.投资利润率
D.净现值
E.动态投资回收期
10.采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（）。
A.没有考虑投资风险因素
B.不利于对投资项目进行整体评估
C.没有考虑资金的时间价值
D.其经济意义难于理解
E.投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度
11.利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（）。
A.能明确反映投资会使企业获利数额大小
B.计算不需依赖贴现率数值的大小
C.能反映投资效率的价值
D.考虑了资金的时间价值
E.没有考虑资金的时间价值
12.计算内部收益率的主要方法有（）。
A.平衡法
B.试算法
C.插值法
D.查表法
E.差额法
13.净现值法与内部收益率法的主要区别在于净现值（）。
A.能反映投资获利数额的大小
B.能反映投资利润率的高低
C.需要首先确定折现率大小
D.无论在何种情况下，结论与内部收益率相同
E.在多个互斥方案排序时，有时会得出不同结论
14.在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是（）。
A.两种计算方法的计算过程不同
B.两种计算方法对再投资利润率的假定不同
C.投资项目的投资规模不同
D.投资项目的类型不同
E.投资项目的方向不同
15.利用内部收益率对房地产投资项目进行经济评估的主要优点是（）。
A.能明确反映资金使企业获利大小
B.不需首先确定所要求的报酬率
C.一定程度上反映投资效率高低
D.考虑了资金的时间价值
E.不能明确反映资金使企业获利大小
16.利用净现值对房地产投资项目进行经济评估的主要缺点是（）。
A.不能直接显示项目投资获利数额大小
B.不能直接反映投资效率的高低
C.计算依赖于贴现率数值的大小
D.可能出现无明确经济意义的结果
E.能直接反映投资效率的高低
17.房地产投资项目有多个方案供选择时，其类型依据方案间相互关系，可分为（）。
A.综合方案
B.独立方案
C.互斥方案
D.混合方案
E.差额方案
18.用图解法进行独立方案选择时，其步骤叙述有误的是（）。
A.计算各方案资源的效率，由大到小顺序排列
B.将投资的资金利率由大到小顺序排列
C.将上述两图合并
D.找出利润线与利率线的交点，交点右方方案即为最后选择方案
E.计算各方案利润与制约资源的比率，将各值由大到小顺序排列
19.计算期相同的互斥方案，其选择方法有（）。
A.净现值法
B.收益率法
C.追加投资收益率法
D.差额法
E.净终值法
20.项目投资评估时，产生不确定性的主要因素有（）。
A.主观预测能力的局限
B.项目的经济效益不符
C.国家的经济政策和法规
D.建设工期
E.利率、汇率
21.在下述指标中，可用做单一投资方案可行与否判定的是（）。
A.净现值
B.增量内部收益率
C.增量的净现值
D.内部收益率
E.增量的净年值
22.在下述方法中，可用于进行不确定性分析方法的是（）。
A.盈亏平衡分析
B.净现值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
E.财务分析
23.对建设项目进行不确定性分析的目的是（）。
A.减少不确定性对经济效果评价的影响
B.预测项目承担风险的能力
C.增加项目的经济效益
D.确定项目经济上的可靠性
E.确定评价指标
24.在以开发量为变量的房地产开发项目中，进行线性盈亏平衡分析时，属于固定成本的成本项目有（）。
A.土地购置费
B.规划设计费
C.建筑工程费
D.固定资产折旧费
E.公共设施配套费
25.以开发量为变量的房地产开发项目中，进行线性盈亏平衡分析时，属于可变成本的成本项目有（）。
A.固定资产折旧费
B.土地购置费
C.规划设计费
D.建筑工程费
E.公共设施配套费
26.采用线性盈亏平衡分析法对项目投资进行不确定性评估时，盈亏平衡点越低，则达到平衡点的（）。
A.销售收入越少
B.销售收入越多
C.成本越小
D.成本越大
E.以上选项均正确
27.对项目投资评估进行敏感性分析的目的在于（）。
A.测定不确定因素的变化所导致的决策评估指标的变化幅度
B.了解不确定因素对实现预期目标的影响程度
C.对投资方案的承受能力作出判断
D.测定项目获得收益的把握程度
E.弄清某种变量出现某种变化对方案经济效果的影响大小
28.对于单一的投资方案，当基准收益率或目标收益率给定后，（），那么该方案是可以接受的。
A.净现值大于零
B.净年值大于零
C.净终值大于零
D.年值小于零
E.终值小于零
29.在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是（）。
A.能对该因素加以严格控制
B.对该因素数据的准确性把握不大
C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果
D.能说明该因素发生的可能性
E.不需对该因素作定量描述
三、阅读理解
1.某企业向银行贷款10万元，年利率为6%，要求5年内均匀地偿还。
[已知：
（A/P，6%，5）=0.2374，（P/F，6%，5）=0.7473，（P/F，6%，4）=0.7921，（P/F，6%，3）=0.8396，（P/F，6%，2）=0.8900，（P/F，6%，1）=0.9434]。
试回答下述问题。
（1）.该企业每年应偿还的本利和为（）。
A.35650
B.23740
C.20000
D.37550
（2）.第一年偿还的本金和利息分为为（）。
A.22000、1740
B.17740、6000
C.21120、2620
D.22400、1340
（3）.第二年偿还的本金和利息分为为（）。
A.22000、1740
B.17000、2740
C.21120、2620
D.18804、4936
答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】 D
【答案解析】 参见教材P83
3+3*（1+5%）+3*（1+5%）2－10=5425
【答疑编号29742】
2.
【正确答案】 D
【答案解析】 参见教材P85、93
A*{[（1+10%）5-1]/[10%*（1+10%）5]}-400=168.62
A=150
【答疑编号29744】
3.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材P92
Pt=4-1+110/220=3.5
【答疑编号29745】
4.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材P94、99。
内部收益率大于基准收益率表明方案可选，同时要将资金总额控制在2000万元，所以答案为A。
【答疑编号29747】
5.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材P101
NPV=A*（P/A，10%,5）-P
=（1200-900）*（P/A，10%，5）-（4000-3000）
=300*（P/A，10%，5）-1000
=137.23
【答疑编号29748】
6.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材P102
【答疑编号29749】
7.
【正确答案】 B
【答案解析】 16000+16000*2.45%*5=17960
【答疑编号29751】
8.
【正确答案】 C
【答案解析】 880*（1+i）=1012
解得：
i=15%
【答疑编号29752】
9.
【正确答案】 D
【答案解析】 参见教材P96
【答疑编号29753】
10.
【正确答案】 D
【答案解析】 参见教材P98
【答疑编号29754】
11.
【正确答案】 B
【答案解析】 200*（A/P，10%，8）=37.488
【答疑编号29756】
12.
【正确答案】 D
【答案解析】 参见教材84页
1000*{8%/[（1+8%）7－1]}=112.1
【答疑编号29757】
13.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材P98—99
先计算每个方案的收益率
230/（1+rA）-200=0，解得ra=15%，同理解得rb=30%，rc=35%，rd=20%，re=10%，rf=24%，rg=12.5%。
然后按照收益率的高低进行排列，依次是C，B，F，D，A，G，E。
对应每个方案需要的投资依次为400，300，700，450，200，800，500。
投资总额一共只有1600万元，所以可以投资的方案分别是400+300+700=1400，前三个方案已经花去了1400万，还剩200万，所以D方案无法投资，只够投资A方案的，所以最后选择的方案是BCFA。
【答疑编号29759】
14.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材P91
【答疑编号29760】
15.
【正确答案】 B
【答案解析】 A*（P/A,12%,10）*（P/F,12%,1）=A
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