中国郑州新发地农产品批发交易中心建设项目可行性研究报告.docx
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中国郑州新发地农产品批发交易中心建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1概述
1.1.1项目名称
项目名称：
中国郑州新发地农产品批发交易中心建设项目
1.1.2项目建设地点
建设地点：
河南省郑州市管城区十八里河镇南小李庄两侧
1.1.3项目承办单位
承办单位：
北京新发地农产品股份有限公司
北京允深投资有限责任公司
法人代表：
张玉玺卢允琛
1.1.4编制单位
编制单位：
河南省工程咨询公司
资质证书：
工咨甲12020070028
法人代表：
董治堂
项目负责人：
张建伟
1.2编制依据、内容和范围
1.2.1编制程序
河南省工程咨询公司接受北京新发地农产品股份有限公司、北京允深投资有限责任公司关于编制《中国郑州新发地农产品批发交易中心建设项目可行性研究报告》的委托后，立即组织有关专家及技术人员对拟建场址进行实地考察，并与承办单位的领导及有关人员进行了充分的交流和研究，收集了相关资料，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定及国家省市有关规范规程，结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据项目总体规划方案及设想，进行该项目可行性研究报告的编制工作。
1.2.2编制依据
1、《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》；（中共中央国务院2009年12月31日）；
2、《关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发[2010]18号）；
3、《国务院办公厅关于统筹推进新一轮菜篮子工程建设的意见》的通知（农市发[2010]4号）；
4、《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的实施意见》（国办发[2008]134号）；
5、国家发展改革委等九部门《关于促进中国现代物流业发展的意见》（发改运行〔2004〕1617号）；
6、《关于批转河南省农产品批发市场建设规划（2006-2010年）的通知》（豫政[2007]48号）；
7、项目承办单位提供的有关基础数据和资料；
8、专业技术人员收集的有关资料和数据；
8、项目可行性研究报告编制委托书。
1.2.3编制范围与内容
根据国家对建设项目的可行性研究报告的工作范围和深度规定，该报告论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性，并对市场未来发展的需求进行分析。
根据市场需求，拟定项目建设规模及内容，并对项目工程建设方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机构与定员、投资估算与资金筹措、经济效益等方面进行研究和分析，为项目建设提供准确评价和可靠的依据。
1.3项目概况
1.3.1项目简介
河南省地处中原，是农业产粮大省，农产品资源极为丰富。
近年来，河南省大力发展农业及农产品，深度挖掘和延长农产品产业链条，发展相关产业，使得河南省经济得到迅猛发展。
冠以资源大省、消费大省、交通大省称号的河南，正从农业大省向农业强省迅猛发展。
农产品的消费和流通对农业良性发展起到积极的推进作用，经过二十多年的改革发展，农产品的生产和流通体制已经形成了流通主体多元化、多渠道竞争的格局，农产品产销运行基本实现了市场化。
随着农产品流通数量的增加和规模迅速扩大，消费需求对品种质量的要求越来越高，对产品的流通提出了新的课题，要求在不断加强产品基地建设、保障供给总量增长和优化品种结构的同时，进一步深化流通体制改革，加快加大以农产品批发交易为中心的市场体系建设，以形成生产流通和消费环节紧扣、有机结合、畅通有序、中间环节少、可调控的流通体系。
自古以来，河南省省会郑州市就是商贾云集地和全国重要的商品集散中心，特别是商品贸易具有良好的历史传统。
城市交通便利，通讯发达，既是全国知名的文化旅游胜地，又是重要的交通枢纽。
多年的改革开放，郑州商贸城建设步伐不断加快，目前郑州已成为我国人流、物流、信息流的重要中心区域城市，更是全国最重要的农产品的主要集散中心之一，对我国中西部地区及全国具有较强的辐射力。
根据我国“十一五”规划及“2010年远景目标纲要”，针对河南省商贸流通业健全市场体系所面临的形势和任务，河南省政府提出，要发挥河南区位优势和资源优势，大力发展商贸流通业，完善各种专业市场，形成全国和区域性的商业物流中心，建立和发展电子商务，提高商贸流通的信息化和现代化水平，以市场为重点，加快培养在全国有一定影响力的大型农产品交易、展示、流通企业。
北京新发地农产品股份有限公司、北京允深投资有限责任公司借助河南省货物流通区域优势和丰富的农产品优势，欲在郑州建造一个规模弘大、设计理念领先、运营机制领先，高起点规划、高标准建设、高水平运作，集现代化、信息化、产业化、生态化为一体，创全国一流、与国际市场接轨的大型现代化农产品展示批发交易中心。
该中心综合性强、涵盖面广，包括大型现代化的农产品展示批发交易中心、供需信息发布中心、农产品加工中心、农产品进出口贸易中心、冷冻冷藏物流中心、农产品质量检测检验中心、农产品新技术新产品新工艺交流推介中心和农产品标准化推广中心。
该项目创新农产品流通模式，把最先进、最具活力的经营方式导入农产品流通领域，以实现农产品流通领域的安全化、高效化和法制化。
同时，数字化装备、信息化建设标志着中国郑州新发地农产品批发交易中心形成了一种新型的、基于管理应用驱动的、可重构设计的现代化、信息化体系结构。
该项目的建设将对国内搞好农产品生产、加工、交易、流通的科技攻关、大力推进流通技术的应用、全面提高农产品批发交易企业的管理水平等方面起到了示范、带动和促进作用。
项目建成后，批发交易中心将成为集各类农产品交易、农产品仓储加工、物流配送、研发检测、电子商务、信息管理、公用服务等多功能于一体，全方位的超级“农副航母”。
同时也是南菜北调、北菜南运，东西结合的超大型农产品集聚地，为实现郑州“构筑大都市、建设大市场”战略目标的实施和大力发展，以仓储、物流、商贸为主的第三产业规划的推进，实现网络、资源要素配置，确立新的管理模式。
形成产地有准出、销地有准入、产品有标识的衔接配套制度，建立信息可得、身份可查、措施可举、风险可控的全程质量追溯体系，完善菜篮子产品检验检疫风险预警体系，全面带动农产品产业结构调整和产业升级。
打造目前国内一流与国际接轨的农产品批发交易中心，形成立足郑州、面向全国、走向世界的农产品交易、流通网络体系。
1.3.2地理位置
中国郑州新发地农产品批发交易中心建设项目拟建场址位于河南省郑州市管城区十八里河镇南小李庄两侧，详见区域位置图。
1.3.3建设规模及内容
1、功能分区
根据农产品批发交易市场的发展趋势、企业的市场开发优势，综合考虑各方面主要功能因素，规划分类为八大功能区。
项目规划为中央商务区、综合展示交易区、花卉展示交易区、农产品购物广场、仓储加工区、冷库区、物流配送区、生活配套服务区。
2、建设规模与内容
项目总占地面积6350亩（合423万平方米），总建筑面积325万平方米。
（1）中央商务区：
占地面积1200亩，建筑面积60万平方米。
其中：
商务酒店占地面积450亩，建筑面积18万平方米；
商务办公占地面积450亩，建筑面积30万平方米；
商务会所占地面积300亩，建筑面积12万平方米。
（2）综合展示交易区：
占地面积1500亩，建筑面积68万平方米。
（3）花卉展示交易区：
占地面积400亩，建筑面积10万平方米。
（4）农产品购物广场：
占地面积250亩，建筑面积18万平方米。
（5）仓储加工区：
占地面积1500亩，建筑面积65万平方米，
（6）冷库区：
占地面积300亩，建筑面积18万平方米。
（7）物流配送中心：
占地面积400亩，建筑面积6万平方米。
（8）生活配套服务区：
占地面积800亩，建筑面积80万平方米。
1.3.4项目建设计划与目标
项目建设的总体目标是“一次规划、二期建设、五年建成”。
项目承办单位北京新发地农产品股份有限公司、北京允深投资有限责任公司力争通过五年时间，建设一座国内一流、具有国际竞争力的现代农产品交易中心和具有较强集聚辐射能力的农产品批发交易基地。
1.3.5总投资及资金筹措
本项目总投资1026000万元人民币。
融资方案：
全部由企业采取以下自筹方式解决。
1、两公司目前积累的自有资金；
2、对外招商引资，引入战略合作伙伴：
（1）著名生产企业；
（2）大型投资基金；
（3）政府投资机构
3、申请国家专项资金
1.3.6主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见下表。
主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
建设规模
万平方米
423
合6350亩
2
建筑面积
万平方米
325
3
建设工期
年
5
4
劳动定员
人
5000
5
总投资
亿元
102.6
6
总收入
6.1
销售收入及税金
亿元
112.125
营业税
亿元
5.61
附加税
亿元
0.561
利润总额
亿元
21.19
所得税
亿元
5.3
税后利润
亿元
15.89
6.2
出租收入
亿元/年
9.3
正常经营年
营业税
亿元/年
1.12
附加税
亿元/年
0.112
利润总额
亿元/年
3.23
所得税
亿元/年
0.81
税后利润
亿元/年
2.42
6.3
经营收入
亿元/年
5.4
正常经营年
营业税
亿元/年
0.27
附加税
亿元/年
0.027
利润总额
亿元/年
3.32
所得税
亿元/年
0.83
税后利润
亿元/年
2.49
1.4研究结论与建议
1.4.1结论
通过对中国郑州新发地农产品批发交易中心建设项目的分析和研究，确认本项目的建设符合河南省“十一五”总体规划和郑州市城市总体规划要求。
该项目采用国内外先进的规划和设计理念，以整合、优化市场资源配置为己任，高起点、高品位、高标准倾力打造集农产品展示交易、加工、仓储、电子商务、检测、物流配送等多功能为一体的现代农产品集散基地。
中国郑州新发地农产品批发交易中心6350亩恢弘巨制，将是国内一流、全球领先、万商云集，辐射积聚能力最强的枢纽型农产品批发交易中心。
该中心完全按照国际化标准引入质量安全检测体系，设置产、销追踪系统，通过科技化网络技术、先进的管理系统，扩大农产品展示交易的规模，提高农产品的竞争力，为农产品资源整合，提高运作效率，并带动和促进全国农业产业化、规模化发展。
这一举措有利于改善郑州市的农产品批发交易市场的商贸条件，提升农产品交易市场的档次，整合市场的格局和品牌，促进本地区农产品大市场、大流通格局的形成，并带动当地运输、服务等第三产业的发展，扩大就业岗位，促进市场繁荣和社会稳定。
中国郑州新发地农产品批发交易中心的建设，具有广阔的市场前景和良好的社会与经济效益。
项目建成后，将对农产品交易行业的管理与运营产生较大的影响，开创现代化农产品展示、批发交易、物流配送的新局面。
该项目的建设符合产业发展方向，规模选择合理，工程设计方案满足规划、土地、环保、节能的要求，符合可持续发展的要求，项目的建设具有可观的经济效益和显著的社会效益。
因此，本项目的建设是十分必要的，也是非常及时可行的。
1.4.2建议
为保证农产品批发交易中心建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议：
1、争取当地政府在政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。
2、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。
3、批发交易中心的建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，为今后的运营打下良好的基础。
4、在各阶段工作中，对建设项目的市场定位和经营模式做进一步的细化和研究落实。
5、在批发交易中心建设的同时，做好招商、市场服务、人员培训等工作，争取早日形成预期的市场规模。
6、应进一步落实与本项目配套的水、电等基础设施的供应情况。
第二章项目建设必要性
2.1项目承办单位概况
北京新发地农产品批发市场成立于1988年5月。
经过近22年的建设和发展，现已成为北京市交易规模最大的农产品专业批发市场，在全国同类市场中也具有很大的影响力。
市场现占地面积1520多亩，总建筑面积近30万平方米，现有管理人员1759名（其中保安员400多名），总资产11.8亿元。
主要经营蔬菜、果品、肉类、粮油、水产、副食、调料、禽蛋、菌类、茶叶、种子等农产品，是一处以蔬菜、果品、肉类批发为龙头的国家级农产品中心批发市场。
现有固定摊位5558个、定点客户8000多家，日均车流量3万多辆（次）、客流量6万多人（次），日交易总额为302亿元。
其中蔬菜供应量占到全市总需求量的70%以上，水果80％以上，进口水果90％以上。
全年为国家上缴各种税费2000多万元，是北京市名副其实的“大菜篮子”、“大果盘子”和地方纳税大企业之一。
多年来,市场本着“让客户发财，求市场发展”的宗旨，严格管理，热情服务。
先后获得“全国文明市场”、“北京市文明示范市场”、“农业产业化国家重点龙头企业”等多种荣誉称号。
在繁荣首都城乡经济、保障市民“菜篮子”供应、带动全国农民增收致富等方面发挥着非常重要的作用。
北京允深投资有限责任公司在“资源共享、优势互补、互惠互利、携手并进”的宗旨下，开展：
“省内物流、省际物流、仓储物流、供应物流、停车场、物流信息服务、配套服务等项目”。
多年来，坚持“以客为本、服务领先”的经营理念，凭着优质的服务、良好的信誉赢得了客户的认可，已成为省内极具影响力的速递品牌。
近年来，在经济全球化的推动下，北京新发地农产品股份有限公司、北京允深投资有限责任公司以现代物流业理念为基础，依托我省综合资源优势，共同建设中国郑州新发地农产品批发交易中心。
公司将一直以“服务、创新、求实、奉献”的企业精神为指导，努力打造以高端产业和消费市场需求为基础，以供应链管理为核心竞争力的国内一流、全球领先、万商云集的农产品批发交易基地。
2.2项目提出的背景
目前，我国正处于经济发展高峰期，农产品也呈现蓬勃发展的良好态势。
河南省是传统农业大省，多年来，粮食生产连创辉煌，粮食总产已实现连续6年增产，连续10年居全国第一，为国家粮食安全作出了重大贡献。
近年来，在省委、省政府的领导下，河南省从实际出发，立足主导产业，发挥资源优势，突出地方特色，用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业，提高农业水利化、机械化和信息化水平，提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，提高农业生产水平、效益和竞争力。
实现了资源配置市场化、生产手段科学化、组织形式社会化、产业经营一体化。
以科学发展观为指导，调整产业结构，积极推进传统产业新型化和新兴产业规模化发展的方式。
随着我省“两大跨越”战略的加快实施、“三化”的协调发展与“三大体系”的快速构建，经济发展实现了新突破，主导产业的优势已经突显，发展势头强劲。
在河南省范围内，初步形成了以豫北、豫中南为主的优质小麦生产基地和黄河滩区绿色奶业示范带、豫东平原奶业养殖基地、中原肉牛肉羊、京广铁路沿线瘦肉型猪、豫北肉鸡、豫南水禽等一批优势农业产业带。
丰富的农产品资源，为河南发展农产品加工业提供了丰富的原料。
食品工业已成为河南省在全国经济格局中具有比较优势的产业，在促进河南省农产品转化和全省经济发展中做出了重要的贡献。
目前在我省已形成了以双汇、华英、大用、永达等企业为代表的全国最大肉类生产加工基地，以白象、天方、南街村等企业为代表的全国最大方便面生产加工基地，以莲花、十三香等企业为代表的全国最大调味品生产加工基地，以三全、思念、科迪等企业为代表的全国最大速冻食品生产加工基地等。
思念速冻食品进入沃尔玛全球采购系统；大用、永达成为麦当劳、肯德基的主要供应商。
食品工业的快速发展，使我省真正实现了由“卖原粮”到“卖产品”、由“国人粮仓”到“国人厨房”的历史性转变。
随着食品工业产业链条的越来越完善，我省正逐步迈向国际，将成为世界的“餐桌”。
随着农业产业化快速发展，龙头企业不断壮大，河南农产品的资源优势、市场优势、区位优势吸引了一大批省外国家重点龙头企业来豫投资，建立农产品基地，如华龙、蒙牛、光明、汇源、金锣、光友、正虹等，为河南农业产业化增添了新的发展动力。
随着食品工业产业链条的越来越完善，目前河南省越来越成为食品工业巨头投资的热土，像徐福记、伊利、蒙牛、加加等食品巨头已纷纷落户河南。
相信随着时间的推移，河南食品工业的优势将会愈加明显。
省内的龙头企业也着眼全国的资源、资金与市场，加快步伐，积极利用国内外资本市场，在更高层次上参与竞争打造融资平台。
随着河南省农产品主导产业的持续发展，对相关产业提出了更高的要求。
省委省政府指出：
要加快产业结构调整，要坚持“三个并重”。
一是坚持稳量与提质、增效并重。
二是坚持做大工业总量与提高核心竞争力并重。
三是坚持提升传统服务业与发展现代服务并重。
通过科技含量、创新管理模式、发展先进业态、推动商贸流通、交通运输等传统服务业；扩大规模、提升档次、塑造品牌、推动现代物流、现代金融等现代服务业；加快发展、做大做强，使之成为我省战略新型产业和支柱产业；抓工业发展力度和魄力抓服务业发展，加大整合力度，建设现代化农产品批发交易中心，为本省进出货物的集散及周边省市采购、分销提供交易平台。
着力打造具有鲜明河南特色的现代服务品牌实现中原崛起、河南振兴的历史性目标。
当前，加快我省农产品批发交易市场的发展已成为服务经济结构，整合农业现有资源促进经济社会全面发展的一个重要举措。
在连续五年的中央一号文件，对于搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通等方面作出了明确的指示，并提出新的农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。
改造现有农产品批发市场，增强交易功能，加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，商品的流通、农产品仓储、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。
随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
按照省委、省政府全面建设小康社会规划纲要，构建郑州农产品批发交易项目，是众多物流产品中最重要的一个环节，农产品是安天下稳民心的战略物资，河南省把农产品的生产、消费和流通问题放在十分重要的战略位置。
本项目的建设和投入运营，将为郑州市确立为全国最重要的农产品批发交易中心枢纽地位起到积极地推动作用。
从宏观背景分析，中国郑州新发地农产品批发交易中心的建设顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略，具有极大的发展前景和重要意义。
2.3项目建设的必要性
2.3.1项目的建设是城市整体规划和城区综合改造的需要
郑州作为河南省省会，全国重要的农产品集散地，顺应时代发展要求，以城市行政区划调整为背景，以大力发展“三个产业（现代农业、生态型工业、现代服务业）”的发展战略为契机，迅速拉大城市框架，以优化城市空间布局，提升城市综合竞争力为目标，着力打造现代化的郑州城市新形象。
省委、省政府曾明确提出，要加快以郑州为中心的中原城市群的发展步伐，迅速扩张其经济实力，增强对周围区域的辐射力和影响力，是实现河南新世纪宏伟蓝图的一项重要战略部署，对促进全省的经济发展和振兴具有重大意义。
河南特别是以郑州为中心的中原城市群，处于承东启西、连接南北的中心地位，理应成为全国经济网络布局的一个重要枢纽。
郑州在中原城市群中处于龙头地位，是全省的政治、经济、文化、信息、金融中心。
同时，郑州交通便利，通讯发达，物产丰富，改革开放以来，商贸城建设成就显著，己成为我国中部地区最大的商贸城市和各类商品的集散与中转中心之一。
加快中国郑州新发地农产品批发交易中心建设，完全符合省、市的战略布置和郑州商贸城建设的客观需要。
该项目建成后，不但可有效安置村民，解决农民就业和创业问题，还可吸引原市区的大批商户，强化管理优势，在充分满足城市农产品供应的基础上，能大力向周边辐射，其经营效果和社会经济效益将十分显著。
该项目的建设不但改变郑州市缺乏高规格、高起点、大型农产品批发交易市场的现状，同时为农产品交易和流通注入新的血液和活力，为郑州市商贸城的发展做出更大的贡献。
2.3.2项目的建设是由传统批发市场的经营管理模式升级改造的需要
虽然当前部分农产品生产初步形成了区域化、基地化生产格局，但生产与市场的矛盾仍没有从根本上得到解决。
由于受信息的制约，生产盲目性大，科技含量低，形不成规模生产和集约上市。
同时，也导致不能及时准确地发布行情信息。
另外，农产品作为居民生活中每天必不可少的消费品，事关居民的身体健康和生命安全。
近年来，随着农村产业结构的调整，农产品作为农村经济中的一个产业得到了持续健康发展，呈现出数量足、品种丰富。
少数地方出现了季节性、结构性过剩。
由于主客观的因素，农产品的质量安全却有不同程度的下降。
主要由于一些农产品的产区生产者安全意识差，对蔬菜、果品等施肥和病虫害防治不规范，或由于生产基地的生态环境遭受污染等原因，造成对人民身体健康和生命安全的极大威胁。
因此，这就使未来的市场要有更完善的管理体制以及先进、安全的物流体系。
根据商务部、农业部、国家税务总局和国家标准委联合印发的《关于开展农产品批发市场标准化工作通知》要求：
农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；积极发展连锁超市、直销配送等新型流通组织，建立多层次、多业态、多种经营方式的农产品市场体系；加快农产品的储藏、加工、运输、配送等物流设施建设，建立现代化的农产品物流服务体系；改革现行农产品批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。
中国郑州新发地农产品批发交易中心建成后，除了能够发挥其吞吐调剂的市场功能外，还能够刺激生产的发展，合理调整生产布局、种植结构，提高农民收入，加快农民奔小康的步伐。
批发交易中心的建设是郑州市农产品批发交易市场由传统批发交易为主体的市场向现代化信息化、标准化的农产品批发交易中心方向进行升级改造的重要标志。
2.3.3项目的建设为农产品物流配送和交易提供良好的发展平台
本项目的建设可以为农产品提供集散的交易场地，为现代网络物流业的发展打下良好的基础，为农产品仓储加工开辟一片新天地，为入场交易者提供宽松、整洁的交易环境。
同时对市场内的交易品种、质量进行检测，为进场商户提供生活服务，使郑州乃至河南的农产品交易集约化、专业化、规模化。
尽快在郑州建设一个功能完备、辐射力强的大型农产品物流交易平台----中国郑州新发地农产品批发交易中心项目是十分必要的。
同时，在农产品出口贸易优势较低的情况下，以现代化大型农产品批发交易中心为基地，转变我国农产品出口贸易方式，可极大降低农产品物流成本，提高农产品的国际竞争力。
郑州市地处中原，地理位置优越，拥有一批农产品出口贸易的有实力的经营主体，许多跨国的连锁零售企业如沃尔玛、家乐福等都希望在该地设立农产品采购中心。
因此，项目的建设可优先抢占迅速增长的农产品批发交易市场，应对日趋激烈的市场竞争。
2.3.4项目的建设是保障农产品质量及食品安全的需要
随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们逐步意识到健康生活与养生文化的意义，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对农产品的基本诉求。
广大人民的生活消费，进入绿色消费时代。
“绿色农产品
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