集团招标管理实施细则.docx
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集团招标管理实施细则
沿海绿色家园集团
房地产开发招标管理实施细则
房地产开发招标管理实施细则
1总则
1.1概要
为规范沿海绿色家园集团工程建设招标管理，落实在招标管理过程中的有关职责，明确有关的管理流程，确定有关的操作方案，从而提高管理水平，特制定本管理实施细则。
1.2依据
本管理实施细则依据中华人民共和国《招标投标法》、《合同法》、《建筑法》、政府其他有关招投标管理规定，以及沿海绿色家园集团《合同管理办法》，《建设工程合同计量支付与变更管理细则》等。
1.3实用范围
本办法实用范围：
沿海绿色家园集团所有房地产开发投资业务。
包括房地产开发的主要业务：
建设工程业务（项目设计、工程施工与安装、采购、工程与设计监理）、营销业务（策划顾问、销售代理、市场研究、广告发布等）。
国家法律规定必须招标的工程，通过招标确定合同单位，必须招标的工程范围详见国家《招标法》的规定。
招标的项目，考虑定向型策略联盟单位的参与，招标方式可以采用议标，同时为了确保策略联盟单位中标，可以在招标过程上采取灵活办法，比如招标方式、评标办法上；排他型策略联盟单位除政府有特别规定外，无须招标。
属于垄断型、定向性的等情况的项目，按特殊项目招标程序处理。
集团有关招标项目的详细约定，参见《合同招标管理权限作业规则》。
2相关部门职责
按照沿海绿色家园集团有关部门的职责，明确本管理细则各相关部门的职责。
2.1地区总经理
地区总经理全面负责招标工作。
其主要职责（不限于）是：
（1）批准招标计划与安排；
（2）组建招标领导小组；
（3）主持招标领导小组会议，审批确定中标单位。
（4）组织合同会签；
（5）签订合同或授权地区法人合同的签订。
2.2地区常务董事
地区常务董事是集团制度与流程执行的监督者。
按照本《细则》的规定和要求，参加评标活动，了解制度与流程执行情况进行监督。
2.3项目工程部高级经理
负责组织进行工程的招标工作，其主要职责（不限于）是：
（1）编制招标方案，办理招标申请、登记。
（2）接受投标人报名，组织对投标人进行考察和资质审查，根据评标委员会意见推荐入围的投标人，报招标领导小组审批；
（3）组织编写、发放招标文件、组织收取标书等项工作；
（4）按职责负责组织开标；
（5）参加投标澄清会议和合同谈判，并签发中标函。
（6）接受委托签订合同。
（7）授权负责权限范围内的集体评标，完成评标报告；
2.4产品技术部
负责各种设计招标工作。
对产品和成本标准的实施起到监督与促进的作用。
2.4.1产品技术部总经理
负责组织项目的技术管理工作，确定各种产品技术标准，组织编制产品成本标准。
2.4.2总建筑师
其主要职责（不限于）是：
（1）负责编写项目设计说明；
（2）参加招标文件的编写，主要参加编写招标文件的有关技术条款；
（3）按照评委方式参加技术评标；
（4）参与最后澄清工作；
2.4.3总工程师
其主要职责（不限于）是：
（1）与工程部协商负责编写工程施工组织总体方案介绍，拟定总工期、关键工期要求；
（2）参加对投标人的资格预审；
（3）主要参加编写招标文件的技术条款，特别的施工技术要求；
（4）按照评委方式参加评标；
（5）参与最后澄清工作；
2.5成本合约部
其主要职责（不限于）是：
（1）负责组织编制工程量清单（工程部预算员、专业工程师、监理工程师参与），同时审核施工图；
（2）负责审核招标文件，对成本标杆进行核对；
（3）负责参加编写专用合同条款、编制有关商务文件；
（4）参加对投标人的资格预审；
（5）参与最后澄清和合同谈判工作；
2.6市场营销部
负责组织进行项目营销业务项目的招标工作，（如：
销售代理招标、广告代理与发布招标、销售资料准备招标），组织有关部门进行招标文件的编写。
组织与推荐评标委员会成员，按照评委方式参加评标。
（1）起草/审核招标文件，提出参加投标单位名单报地总（或招标领导小组）审批；
（2）负责组织考察投标单位、组织编写招标文件、组织发放招标文件、组织收取标书等项工作；
（3）授权负责权限范围内的集体评标，完成评标报告；
（4）负责与拟选中标人的最终问题澄清，并签发中标函。
2.7集团工程管理部
作为集团工程管理的职能部门，参加工程招标文件范本的编制工作，参加并监督招标工作。
（1）推荐投标单位；
（2）组建集团评标委员会，组织在授权范围内评标，并提交评标报告；
（3）审核重大工程合同招标文件的主要技术和商务条款；
（4）选择或受邀参加其他合同的招标；
（5）对信誉好、实力强的承包商资料进行备案。
2.8集团采购管理部
主持集团集中采购项目的招标工作。
（1）根据地区报送的集团集中采购材料设备汇总清单汇总编制集团采购材料设备计划；
（2）针对具体的采购目标，确定合适的采购方式；
（3）对供应厂商进行资格审查；
（4）根据地区提供的详细资料、及商务与技术要求编制招标文件；
（5）组织进行集中采购项目的评标，确定最合适的中标供应厂商；
（6）与中标单位进行商务条件和合同条款谈判；；
（7）签订集中采购框架协议，受地区委托签订采购合同；
（8）公布评标简况及中标价格。
2.9集团营销管理部
作为集团营销管理的职能部门，参加并监督营销招标工作。
（1）推荐投标单位；
（2）组建评标委员会，组织评标，并提交评标报告；
（3）销售代理评标工作的为主参与；
（4）审核营销重大合同招标文件的主要技术和商务条款；
（5）选择或受邀参加其他合同的招标；
2.10集团产品技术管理部
作为集团设计管理的职能部门，参加并监督设计招标工作。
（1）推荐投标单位；
（2）组建评标委员会，组织评标，并提交评标报告；
（3）审核方案设计合同招标文件的主要技术和商务条款；
（4）选择或受邀参加其他设计合同的招标；
2.11集团知识管理部
按照职责以常董参与和内部审计的形式，有权对招投标活动中的业务行为进行检查，对招投标工作中的违法违纪问题提出处理意见。
3招标组织机构
3.1招标领导小组
3.1.1招标领导小组职责
（1）批准招标文件，审查评标办法和细则的合理性和公正性；
（2）审批入围的投标人名单；
（3）审定评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标单位。
（4）决策采用团体成员各一票的方式投票表决。
（5）针对集中采购项目，特成立集团招标领导小组：
由集团采购管理部、集团工程管理部、集团产品设计管理部、集团发展管理部组成，根据评标委员会的报告审核决策。
3.1.2招标领导小组组成
（1）建设工程合同
地区招标领导小组由地区相关领导加集团工程管理部组成，地区总经理任组长。
即：
地区总经理、项目工程部高级经理、产品技术部总经理、地区公司常务董事、集团工程管理部（代表）等组成，规定必须为单数成员。
（地区总经理批准决定增加地区其他成员）。
（2）设计合同
概念设计、方案设计与设计（包括初步设计与施工图设计）招标，地区招标领导小组由策划总监或产品技术部总经理任组长。
即：
由集团产品设计管理部（代表）、策划总监或产品技术部总经理、地区总经理、地区公司常务董事、策划团队、项目工程部高级经理、合同负责人组成。
规定必须为单数成员。
（地区总经理批准决定增加地区其他成员）。
（3）营销业务合同
地区招标领导小组由地区相关领导加集团营销管理部组成，地区总经理任组长。
即：
市场部高级经理、产品技术部总造价师、地区公司常务董事、集团市场管理部（代表）等组成，规定必须为单数成员。
（地区总经理批准决定增加地区其他成员）。
（4）集中采购业务合同
集团招标领导小组：
由集团采购管理部、集团工程管理部、集团产品设计管理部、集团发展管理部、集团律师等组成。
规定必须为单数成员。
3.2评标委员会
3.2.1评委职责
（1）根据评标细则，对标书进行认真评审，负责组织进行澄清，完成评审报告；
（2）向招标领导小组报告评审意见，推荐合格的中标人和中标备选人。
（3）跟招标项目的重要性不同，有些项目需要集团总部为主进行评标，特成立“集团评标委员会”。
（4）针对一些议标的项目，遵从集体决策，发挥团队优势的原则，特组建“评标工作小组”代替“评标委员会”行使相关职责。
3.2.2评委组成
（1）建设工程合同
一般评委共6-10人，技术组和经济组各3-5人。
由项目工程部高级经理（评委组长）、产品技术部总经理、总工程师、总建筑师、集团工程管理部代表（若需要）、合同负责人、专业工程师、总造价师、财务部经理、预算员、外部顾问（如监理工程师）等组成。
规定各组必须为单数成员。
若合同规模超过5000万元，则应当根据需要在集团内或外部临时抽调人员组成评委。
评委名单由地区总经理审查批准地区成员（招标工作审批表会签批准）；需要集团工程管理部评标的项目，集团评标委员会的名单由项目运筹执行总裁批准。
（2）设计合同
评委5-9人。
集团主要通过第一次和第二次方案审批会对概念性方案和方案进行评标。
有关评委的组成可参阅《项目策划与方案管理委员会章程》。
（3）营销业务合同
评委5-7人。
由市场部部高级经理、产品技术部总造价师、地区公司常务董事、集团市场管理部（若需要）等组成，规定必须为单数成员。
评委名单由地区总经理审查批准地区成员（招标工作审批表会签批准）；需要集团营销管理部评标的项目，集团评标委员会的名单由项目运筹执行总裁批准。
（4）集中采购业务合同
评委5-7人，分为技术组和经济组。
由集团采购管理部、集团工程管理部、集团设计管理部、地区相关人员等组成。
规定必须为单数成员。
评委名单由项目运筹执行总裁批准确定。
3.2.3评委素质要求
技术/业务专家应当在本项目方面有3-5年的技术管理或相关业务专业工作经验。
商务与经济方面的专家应当在有关业务方面2-3年的商务与经济专业工作经验。
3.3招标工作小组
由业务主办部门牵头，主要负责招标的相关业务工作，主要工作人员由业务主办部门承担，一般由2-3人组成。
报项目招标领导小组批准（招标工作审批表会签批准）。
4招标程序
所有项目的招标，必须在完成最后澄清后，才能发出中标通知书。
4.1工程项目的招标程序
（1）地区完成项目总体施工组织设计，确定合同计划清单；
（2）地区制定招标计划，将此计划提前一个月报送集团工程管理部；
（3）地区办理招标项目登记和招标申请。
填报《招标申请表》和《招标工作审批表》，办理项目的招标登记和申请；
（4）编制与审定招标文件；
（5）发布招标邀请公告，通过集团网络或其他有效途径发布招标邀请公告；
（6）资格预审。
对报名参与投标的单位进行资格预审，并将结果报领导小组。
由招标领导小组审查批准，只有通过资格预审的单位才可以参与投标，每个标段参加投标的单位控制在5～7个（主体工程总承包合同应当超过7家）；
（7）确定投标单位和发售招标文件；
（8）组织召开标前会。
会议主要内容为：
组织投标人察看现场；介绍招标工程情况；解答投标人提出的咨询疑点；补发招标文件的补充资料；（主体工程总承包合同标前会由集团工程管理部主持）；
（9）在规定的时间收标和开标；
（10）组织评标（包括进行评标的澄清工作），推荐中标候选人；
（11）依时召开招标领导小组会议，审定中标单位和备选单位；
（12）进行最后澄清，为合同谈判创造条件；
（13）办理《中标通知书》及签订合同。
4.2集中采购招标程序
所有项目的招标，必须在完成签署合同的最后澄清后，才能发出中标通知书。
（1）在每年度4月份收集地区集中采购计划清单并汇总；
（2）在与有关地区充分沟通后，编制与审定招标文件；
（3）发布采购邀请公告。
通过集团网站或其它有效途径发布招标邀请公告；
（4）供应商的选择。
接受任何途径推荐的供应商；
（5）资格预审。
采购管理部对有意向参与投标的单位进行资格预审，并由总经理批准参加投标名单。
只有通过资格预审的单位才可以参与投标，参加每个集中采购管理部品投标的单位不低于5个，如少于5个需报领导小组批准；
（6）确定投标单位和发售招标文件；
（7）组织召开标前会。
会议主要内容为：
介绍招标工程情况；解答投标人提出的咨询疑点；补发招标文件的补充资料；必要时组织投标人察看现场；
（8）在规定的时间收标和开标；
（9）评标委员会进行评标，包括进行评标的澄清（技术与商务）工作，完成评标报告，向招标领导小组推荐中标单位和备选单位；
（10）按时召开招标领导小组会议，审定中标单位；
（11）进行最后澄清，完成与拟中标单位的合同谈判；
（12）签发《中标通知书》及签订合同。
4.3设计与顾问项目的招标程序
（1）办理招标项目登记和招标申请。
填报《招标项目登记表》和《招标申请表》，办理项目的招标登记和申请；
（2）编制与审定招标文件；
（3）发布招标邀请公告。
通过集团网络或其他有效途径发布招标邀请公告。
招标邀请公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间、投标截止日期以及获得招标文件的办法等事项；
（4）资格预审（和或资格后审）。
对报名参与投标的单位进行资格预审，并将结果报招标领导小组批准。
只有通过资格预审的单位才可以参与投标，每个标的参加投标的单位按照规定选定，投标人数原则上不少于3家；
（5）确定投标单位和发售招标文件；
（6）组织召开标前会。
会议的主要内容为：
组织投标人察看现场；介绍招标工程情况；解答投标人提出的咨询疑点；补发招标文件的补充资料；
（7）在规定的时间收标和开标；
（8）组织评标专家进行评标，包括进行评标的澄清工作；
（9）依时召开招标领导小组会议，审定中标单位和备选单位；
（10）进行最后澄清，为合同谈判创造条件；
（11）办理《中标通知书》及签订合同。
5资格审查方法及规定
5.1资格审查方法
资格审查分资格预审和资格后审，只有资格预审合格的单位才能参加投标。
对于A、B级合同招标，还需要对中标候选人进行资格后审。
5.2资格审查内容
资格审查的主要内容有：
投标人的法人资格、资质等级、工作业绩、社会信誉、履约能力、偿付能力等。
参见用于主体工程招标的《资格审查表》、附件《建筑安装工程招标资格预审文件》。
资格审查表
评审等级
优
良
合格
差
评分范围
[100-90]
[85-75]
[70-50]
[40-0]
评审项目
权重
评审内容
比例
评审标准
偿债能力
70
负债率
25
<0.50
[0.50--0.6]
（0.60--0.70）
0.80以上
速动比率
10
>1
[0.75-1]
[0.5--0.75）
0.5以下
营业额
15
＞项目概算2.5倍且递增
≥项目概算2.5倍
项目概算2.5倍-项目概算1.5倍
＜项目概算1.5倍
总资产
20
＞项目概算2.5倍且递增
≥项目概算2.5倍
项目概算2.5倍-项目概算2倍
＜项目概算2倍
履约能力
20
商务能力
5
3年内完成类似项目≥12个
3年内完成类似项目8—12个
3年内完成类似项目4-7个
3年内完成类似项目≤3个
年生产能力APC=（总造价/工期）/近3年完类似工程值
5
越小越好
越小越好
越小越好
越小越好
预计合同范围ECC=（总造价/工期）/（流动资产-流动负债）
5
越小越好
越小越好
越小越好
越小越好
长期平衡系数LTBR=（总造价/工期）/净资产
5
越小越好
越小越好
越小越好
越小越好
资信状况
10
诉讼史
4
无不良诉讼史
N/A
有不良诉讼但不影响
有诉讼且影响
资信
6
AAA
A级以上
资信良好
资信差
注：
类似项目只考虑项目配置与招标项目类似，且金额达到本次招标项目概算金额50%以上的，其他项目不与计算。
6评标方法与各项目的招标评标规定
6.1评标方法
总体上评标采用初步评审和详细评审的方法。
按照规定应当在开标后30天内完成评标。
6.2初步评审与符合性检查
规定对投标文件首先应当在初步评审阶段进行符合性检查。
投标人经过初步澄清，全部满足如下主要商务条件的，为符合性检查合格。
商务符合性检查表
序号
审查项目
要求
1
投标人资格证明文件
是否按照招标文件要求提交资质证书，如果投标人是联营体，是否提交联营体协议书及联营体各方营业执照。
2
投标授权书
是否有效
3
投标书的签字和盖章
是否按招标文件要求签字和盖章
4
投标保证金
金额、内容、有效期是否符合招标文件规定
5
投标有效期
是否符合规定，即开标日后120天内有效。
符合性审查结论
6.3详细评审
根据各类项目的招标规定划分的类型，主要选择采用本条规定的三种评标办法。
（1）最低评标价评标法
设计施工图清楚、技术条件稳定的项目在技术标合格的前提下，采用最低评标价的方法确定中标人。
如所有投标价均超过“合同考核标的”较多，可以在招标领导小组决策后，拒绝所有报价（组织重新招标或改为议标）。
技术评分权重标准参考表
序
号
评审项目
权
重
评分
好
中
差
总计
100
[100，80]
（80，60）
[60，0]
1
施工方法及技术措施
（20%）
20
[15,12]
（12,9）
[9，0]
2
施工进度工期安排
（17%）
15
[15,12]
（12,9）
[9，0]
3
项目班子、管理人员
（15%）
15
[10，8]
（8，6）
[6，0]
4
施工人员的配备
（15%）
15
[10，8]
（8，6）
[6，0]
5
设备、机械配置
（15%）
15
[8，6.4]
（6.4，4.8）
[4.8，0]
6
质量保证措施
（8%）
8
[7，5.6]
（5.6，4.2）
[4.2，0]
7
文明、安全保证措施
（5%）
5
[5，4]
（4，3）
[3，0]
8
施组文件完整性和响应性
（5%）
5
[5，4]
（4，3）
[3，0]
（2）性价比评标法（综合评标法）
设备招标、服务性项目招标可采用性价比评标法（评分/评标总价）。
按照性价比的高低排序，性价比高的排前，低的排后，简称性价比评标法。
原则上规定技术评审的权重80%~60%，商务评审的权重20%~40%。
（3）二次招标评标法
具体是指当招标项目技术方案不稳定时（如：
智能化系统等），采用第一次招技术方案标，同时参考性报价，进行技术评审，选定技术方案。
第二次招标针对选定的技术方案，按照工程量清单进行投标报价。
6.4各类项目评标办法制定的原则
6.4.1项目定义
（1）工程项目：
指建筑与水电安装工程项目、装修工程项目、园林工程项目和单独招标的机电安装工程项目，及相关的临水、临电、拆迁等项目。
（2）设备材料采购项目：
指机电设备与材料采购项目（含包安装的采购项目）。
（3）服务性采购项目：
外包技术咨询项目、工程监理、各种咨询项目、工程设计项目、项目策划服务、销售代理、广告代理（或委托）等服务性采购项目。
（4）特殊项目：
指因行业垄断、处理政府有关部门特殊关系、或有特殊情况不宜进行招标的项目。
6.4.2工程项目
在采用最低评标价的方法确定中标人的条件下，原则上规定技术评审作为项目基本合格的条件。
分别对技术、商务的评审指标作如下规定，土建工程、装修工程、机电安装项目可以参照此规定和招标的技术条件（或用户需求书）编制评标办法（参考有关范本）：
技术评审的主要指标：
技术评分权重标准参考表
序
号
评审项目
权
重
评分
好
中
差
总计
100
[100，80]
（80，60）
[60，0]
1
施工方法及技术措施
（20%）
20
[15,12]
（12,9）
[9，0]
2
施工进度工期安排
（17%）
15
[15,12]
（12,9）
[9，0]
3
项目班子、管理人员
（15%）
15
[10，8]
（8，6）
[6，0]
4
施工人员的配备
（15%）
15
[10，8]
（8，6）
[6，0]
5
设备、机械配置
（15%）
15
[8，6.4]
（6.4，4.8）
[4.8，0]
6
质量保证措施
（8%）
8
[7，5.6]
（5.6，4.2）
[4.2，0]
7
文明、安全保证措施
（5%）
5
[5，4]
（4，3）
[3，0]
8
施组文件完整性和响应性
（5%）
5
[5，4]
（4，3）
[3，0]
6.4.3设备材料采购项目
原则上规定技术评审的权重80%~60%，商务评审的权重20%~40%。
分别对系统技术、系统集成、单机、材料、商务评审考虑的项目规定如下，各个具体项目可以参照此规定和招标的技术条件（或用户需求书）编制评标办法（参考有关范本）。
系统技术评审原则
序号
项目
内容
权重
1
功能
系统功能的完整性、可靠性、实现技术手段、适应性、先进性。
30
2
产品可靠性
系统可用性、平均无故障时间、系统保护、对环境的适应性。
20
3
技术响应程度
对招标文件各技术要求的响应程度、系统主要参数的响应。
20
4
扩展性
升级、扩容和重新配置的能力。
10
5
经验水平
同类或相似项目经验。
5
6
技术服务能力和质量保证体系
长期提供技术培训、技术服务的能力，提供安装调试、开通、维护运行的技术指导能力，提供服务的便利性。
5
7
项目参加人员状况
项目参加人员是否有经验和针对本项目作的相应安排。
10
单机技术评审原则
序号
项目
内容
权重
1
技术可靠性
同类产品的技术成熟程度，有类似工程经验。
20
2
技术先进性
产品结构合理、可靠，新技术、新材料应用
30
3
可维修性
产品少维护、免维护，零配件货源充足，结构便于维修。
15
4
技术服务能力
具有现场安装、调试、维修等服务及管理能力。
35
材料技术评审原则
序号
项目
内容
权重
1
技术可靠性
同类产品的技术成熟程度，有类似工程经验。
45
2
技术先进性
产品结构合理、可靠，新技术、新材料应用
30
3
可维修性
产品少维护、免维护，便于维修。
25
服务性采购项目
原则上规定综合评审作为项目评价的“性能”值，各个具体项目可以参照下述方面和招标的技术条件（或用户需求书）编制具体的评标办法，由领导小组审定：
综合评审
序号
项目
内容
权重
1
服务可行性
同类服务项目熟悉程度，有类似项目经验
项目人员组成的合理性（经验、结构合理）
20
2
服务先进性
服务工作方案的先进性
30
3
服务适应性
对服务项目理解与对沿海绿色家园集团管理状况的适应性
15
4
服务能力
具有现场服务及管理能力，项目
升级会员 