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房地产商业计划书

房地产商业计划书

房地产发展商业计划书

第一章 概

述.....................................................................

....................................... 1

一、房地产中介项目及公司简

介 .....................................................................

1

二、商业模式及盈利模

式 .....................................................................

............ 1

三、产品/服务描

述 .....................................................................

..................... 2

四、市场营销策

略 .....................................................................

....................... 2

五、管理及运

营 .....................................................................

........................... 3 第二章 房地产中介项目商业模式及盈利模

式 ....................................................... 4

一、商业及经营模式概

述 .....................................................................

............ 4

二、商业及经营模

式 .....................................................................

................... 4

三、盈利模

式 .....................................................................

............................... 5 第三章 房地产中介项目公司介

绍 .....................................................................

..... 6

一、公司成立与宗

旨 .....................................................................

................... 6

二、公司核心优

势 .....................................................................

....................... 6

三、公司远景和发展规

划 .....................................................................

............ 6

四、企业文

化 .....................................................................

............................... 7 第四章 产品/服

务 .....................................................................

.............................. 9

一、主营产品/服务简

介.....................................................................

............. 9 第五章 组织及管

理 .....................................................................

.......................... 12

一、组织架构及管理机

制 .....................................................................

.......... 12

二、薪酬与绩

效 .....................................................................

......................... 12 第六章 投资计划及财务预

算 .....................................................................

........... 17

一、投资估算及盈亏平

衡 .....................................................................

.......... 17

二、资金退

出 .....................................................................

............................. 18 附件一:

《组织架

构》 ...................................................................

...................... 18 附件二:

《人事制

度》 ...................................................................

........................ 18

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第一章 概述

一、房地产中介项目及公司简介

2009 年武汉商品房总销售量为 1337.6 万平方米，于 2008 年同比增长了

99.97%。

2010 年上半年武汉房地产商品房供给仍呈现供不应求的格局;2010 年下半

年虽然行业面临政府对房价的调控行为、信贷规模限制、加息预期等问题，但居民

购房的刚性需求依然非常旺盛，并且由于人民币升值造成资产膨胀，以及出口下

滑，那么国内的闲散资金将大量进入房市。

作为“国际化大都市”预备役的武汉，在各种经济环境以及人文环境下，房地

产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，随之而来定然是房地产中介行业也日趋繁

荣，因此在武汉二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得

二、商业模式及盈利模式

1、商业模式:

拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方

式。

2、盈利模式:

主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润 :

1） 主营业务:

为多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅

的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。

2） 衍生业务:

通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰

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公司、家政公司、搬家公司等等简历战略合作关系，围绕

房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，

全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司

创造更多的利润。

注:

具体业务品种请详见产品服务描述部分。

三、产品/服务描述

如今企业经营服务模式的“同质化”日趋严重，不仅在华中地区，甚至全国范

围内斗造成了行业内的竞争加剧。

无论任何企业想要在激烈的市场竞争中存活并发展壮大，都必须要在行业内做

出与同行的差异化产品。

在房地产中介这个行业中，我们必须做出与其他企业不同

的差异化服务产品。

除了作为经营基础的二手房交易及租赁业务之外，我们计划在这个基础业务上

发展出拥有本公司独特风格的衍生服务业务。

具体服务产品项目请详见第四章。

四、市场营销策略

在营销大方向上我们采取的是“精细营销策略”

每种新产品的推出最重要的就是该产品信息的到达率，我们的服务产品也不例

外。

拟使用以下手段来推广我们的服务产品，并在推广过程中做到我公司品牌的提

升:

1、网络手段;

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2、出让单笔利润低的业务，如:

房屋租赁业务，以此来吸引买卖双方客源;

3、定期举办免费活动以吸引客源:

如免费的房产咨询、评估，甚至免费的房产

置换。

3、小区内发散传单;

4、连锁加盟店

五、管理及运营

本项目采取金字塔式的管理与等级模式管理制度并行的策略。

在开业初期金字塔管理模式保证了单店经营的执行力、公司运行效率以及成本

的控制。

而当进入第二阶段时，金字塔的管理模式将不足以应付到来的多店连锁经营，

这就需要等级管理模式对原有金字塔管理模式进行补充，在各个分店设置店经理，

而店经理又直接向区域经理负责。

这样的管理模式即保证了公司的运营效率，也能有效避免管理制度不当产生的

冗余。

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第二章 房地产中介项目商业模式及盈利模式 一、商业及经营模式概述

在武汉这座正在蓬勃发展的城市，我们拟采取以单店经营，推广区别于本土房

产中介行业的服务产品，并跟踪调查客户对这些服务产品的满意度，以期进一步改

进，为下一步扩充店面做准备。

在单店经营证实我公司服务产品可为广大顾客认可后，拟进一步投资建设 5 个

直营连锁分店，以连锁店的形式扩大公司的经营规模。

在投资建设新的直营连锁分

店的同时，拟计划吸收经营状况差的中介公司，以加盟店的形式与这些小中介达成

战略统一联盟。

在我公司统一为他们提供培训，及服务产品推广的同时，我们不但可以获得我

店专有服务的服务费用，并且还能够提升我公司的品牌效应

二、商业及经营模式

目前拟采用的商业循序渐进，不但符合公司现状，而且还避免了一次性投入过

多货币占用流动资金的情况，规避了投资风险。

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三、盈利模式

1、第一个阶段以传统的抽取房屋买卖及租赁佣金的形式盈利;

2、第二个阶段在衍生服务被市场认可的基础上，以房屋买卖及租赁佣金再加

上衍生业务的服务费用为主;

3、第三个阶段除却主营业务及衍生业务收入外，在衍生服务开展顺利，及公

司跨区域品牌提升到一定程度为前提，以加盟店的形式吸收散乱小型中介，并为其

提供相应培训指导，及我公司特色业务服务，来收取相应的费用。

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第三章 房地产中介项目公司介绍 一、公司成立与宗旨

武汉房产中介项目的实施旨在为公司打造西部中心地区房地产信息网络，通过

公司直营、区域加盟、个体加盟的经营模式有计划的组建一个东西呼应、优势互补

的客户资源平台，并在此平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专

业连锁服务机构。

 二、公司核心优势

我们计划着眼于开发房产中介特色化服务，避免行业内的“同质化”竞争，从

而走出属于自己的“蓝海”商业道路。

 三、公司远景和发展规划

武汉房产中介项目除却为公司赚取利润这一基本商业职能外，更重要的是为公

司打造跨区域企业品牌，提升企业在行业内知名度，打造区别于传统中介经营模式

的专业连锁服务机构。

具体规划如下

1、一年计划

1） 店面数量为 4 家，以北郊为主

2） 房产精英为 70 名。

3） 力争在半年内公司开始盈利，总收益达到 50 万/年。

4） 建立良好的培训机制和晋升体系。

2、两年计划

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1） 在一年计划顺利实施的基础上，扩大规模，以打造企业品

牌为首要任务，力争在西安地区中介行业占领大部分市场

份额。

2） 力争以直营连锁店或加盟店形式在西安每个区域都至少设

有 2 家分店。

3） 做到企业品牌本土化。

3、五年计划

1） 计划在五年内占领湖北房地产中介市场 30%份额，实现我公

司中部地区与华北地区相互呼应，优势互补。

2） 在湖北地区至少每个城市都设立一家连锁店。

3） 不断提高公司的美誉度，实现行业的领跑者地位。

 四、企业文化

要把企业这架飞机飞得更高，必须把企业老板的个人价值观与企业的价值观进

行恰当的分离――培养企业成为一个具有自身生命力的独立体。

企业虽然是由企业

主创立和驽驾，但企业发展到了一定的高度就不应该只是企业主的附属品。

企业是

可以升华成为一个有灵魂的实体的，企业与企业主是相互“成就”的。

因此，要在

个人价值观的基础上培养出属于企业的“企业价值观”――即“企业文化”，这是

企业的“灵魂”。

价值观的作用表现为:

价值观―》态度,》思维方式―》行为模式,》行为结

果。

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个人价值观是每一个的人生观、道德观、世界观的总和，是影响一个人的思维

方式、分析判断、行为模式最原始、最关键的元素。

企业价值观其实就是企业老板

的个人价值观，是老板价值观通过企业行为来表现。

因此，个人价值观的定位与取

向是企业生存与可持续发展的基点。

个人品牌价值就是对人文精神价值的体验，承认其存在的意义，才能懂得对人

的尊重。

对于企业，通常最重要的是业绩，但是以人为先的企业文化却是所有人的向

往。

以人为先，从公司角度讲，员工是公司核心竞争力和可持续发展的基础，是公

司最宝贵的财富。

公司力争通过为员工提供系统培训，良性竞争舞台，开阔的发展

空间，激励和约束机制的管理，最大限度地发挥与挖掘其工作热情和创新潜力;从

员工角度讲，以公司为荣，认同公司理念和价值观，有责任感，不断提高自己的工

作能力和职业素质，树立良好的职业道德观。

在当今激烈的市场竞争中，产品同质化日趋明显，为构筑持续的不可复制的竞

争优势，企业需要更多考虑如何打造“以人为先"的企业文化，激发员工无限潜

能，从而创建卓越的服务品质。

个人品牌价值的体现远不只在“道德”层面，还体现在个人收入水平层面，员

工的个人品牌价值提高带来的必定是企业品牌价值的提高，因此在做好企业文化的

同时也是在做好我们的企业品牌。

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第四章 产品/服务

一、主营产品/服务简介

1、二手房买卖;

2、房屋租赁;

3、调差安家:

为往返武汉与北京地区进行中长期出差人士提供一站式的租房及

相关服务，除住所的提供之外还包括家具的购置、家政服务牵线及出行参考等服

务。

4、不动产价格评估与咨询:

不仅限于二手不动产的评估与咨询，还计划提供新

楼盘的评估与咨询，包括区域发展规划、新房升值前景、房型评估等。

5、涉外房屋租售:

为外籍人士提供一站式的房屋买卖租赁服务，计划从小的外

资公司租用员工公寓开始起步。

6、代办房地产交易手续:

为直接交易的买卖双方提供一站式代办房产手续。

7、搬家服务:

为我们的二手房交易客户及租赁客户联系性价比最优惠的搬家公

司，越是繁华的城市流动人口的比例就越大，随之而来的租赁市场的扩大，虽然房

屋租赁的单笔佣金远比不上房屋销售的单笔佣金，但是胜在在数量。

同理，由房屋

租赁业务衍生而来的搬家服务市场同样火爆，而大多数流动人口行李物品并不多，

若雇佣搬家公司显然不合算，但自己搬又略显吃力，我们针对这些房屋租赁者提供

搬家服务，成本只需要投入一台二手皮卡车即可。

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8、房屋装饰:

此项衍生服务分为 2 个部分，一是房屋装修材料，很大一部分人

在装修房屋的时候习惯于将材料及人工统统打包给装饰公司，装饰公司在实际操作

过程中，装饰材料存在着非常大的差价，比如 30 元的壁纸在装饰公司要卖到 200

元甚至更多，我们计划以此为切入点，寻找优秀性价比的装饰材料信息提供给顾

客，从中向装饰材料卖家收取佣金或直接赚取差价;二是房屋的装修方案设计，我

们计划接洽装修公司，拿到相对市场优惠的价格，一方面为装修公司提供稳定客

源，另一方面我们公司可以从中抽取佣金，达到双赢的目的。

 9、风水顾问:

注重

阳宅风水是中国几千年传承下来的传统思想，不单有古代唯心理论作为阳宅风水的

论据，现代科学也证明所谓风水是客观存在，并从磁场、风向、光源等方面解释了

风水学说。

我们计划在房屋销售及房屋装修中引入风水服务。

二、实施规划

1、在第一阶段单店经营期间，主要还是以基础业务为主，同时试探性开展一

些市场客观存在、易让人接受的衍生服务，例如:

搬家服务、房屋装饰服务、代办

服务等。

2、在第二阶段多店连锁经营期间，在基本业务发展稳定的基础上，大力推广

第一阶段开展的衍生业务，并同时对其他业务进行试探性经营，去芜存菁。

3、在第三阶段多店连锁经营与吸收加盟店期间，大力推广所有前两阶段经营

证明可行的衍生业务，为我公司走出一条“蓝海与红海

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并存”的经营道路，同时以各种各色服务为基础提升我公司的品牌价值。

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第五章 组织及管理

一、组织架构及管理机制

1、组织架构:

由于本项目为龙亿总公司在西安开辟新市场的分店，因此沿用总

公司组织架构，详见附件一。

2、管理机制:

沿用总公司管理机制，详见附件二《人事制度》。

 二、薪酬与

绩效

1、见习经纪人

基本工资:

基本工资是 800 元+提成。

惩罚标准:

首月未完成一单租赁或半单买卖者，（业绩 3500 元以上）罚款 200

元，并无提成。

两个月之内仍未完成上述业绩自动淘汰。

若一个月内一万以上可黄

金转正，提成按转正标准。

提成:

5000 元以内 10%

5000 以上 15%

2、经纪人:

基本工资:

基本工资:

1000 元+提成+五险一金。

转正标准:

二个月之内完成 6 单租赁或 12000 业绩;

三个月之内完成 8 单租赁或 18000 业绩。

滚动考核标准:

两个月未完成 12000 业绩或三个月未完成 18000 业绩，降为见

习经纪人。

三个月内不转正的直接淘汰。

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提成:

10000 元以内 15%

10001——20000 20%

20001——30000 25%

30001——40000 30%

40001 以上 35%

3、高级经纪人

基本工资:

基本工资:

1600 元+提成+五险一金。

转正标准:

三个月之内完成 25000 业绩。

滚动考核标准:

升至高级经纪人后，二个月之内未完成 16000 业绩，降为转正

经纪人。

提成:

10000 元以内 15%

10001——20000 20%

20001——30000 25%

30001——40000 30%

40001 以上 35%

4）储备店经理

基本工资:

2000 元+组提成+个人提成（不计入组提成） +五险一金

晋升考核:

升至高级经纪人后，店员保证达到 5 人配置，三个月之内完成 35000

业绩，升为储备店长。

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滚动考核标准:

升级后（首月不参加考核），人员配置少于 3 人

（按整月考核），后二个月之内未完成 30000 业绩降为高级经纪人

带组。

提成:

5000 元以内 2%

5001——7000 3%

7001——8000 4%

8001——10000 6%

10001——12000 8%

12001——15000 10%

15001 以上 12% 当月业绩未达到人均 5000 元，惩罚条例如下:

 惩罚条例:

3000 元以内 罚款 200

3001-4000 罚款 150

4001-5000 罚款 100 5）店经理

基本工资:

2500 元+店提成+五险一金

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提成:

5000 元以内 2%

5001——7000 3%

7001——8000 4%

8001——10000 6%

10001——12000 8%

12001——15000 10%

15001 以上 12%

当月业绩未达到 5000 元，惩罚条例如下:

惩罚条例:

3000 元以内 罚款 300

3001-4000 罚款 200

4001-5000 罚款 100

晋升标准:

人员配置达到 7 人，按整月考核，人员考核 5 人以上一人按半人考

核，5 人以下按 5 人考核，组内业绩三个月累计达到 12 万，方可转正。

滚动考核标准:

升级后（首月参加考核），人员配置少于 5 人（按整月考核），三

个月之内未完成 60000 业绩降为储备店长带组。

 6）高级店经理

基本工资:

2700 元+ +店提成+五险一金

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提成:

5000 元以内 2%

5001——7000 3%

7001——8000 4%

8001——10000 6%

10001——12000 8%

12001——15000 10%

15001 以上 12%

当月业绩未达到 5000 元，惩罚条例如下:

惩罚条例:

3000 元以内 罚款 300

3001-4000 罚款 200

4001-5000 罚款 100

晋升标准:

人员配置达到 8 人，按整月考核，人员考核 5 人以上一人按半人考

核，5 人以下按 5 人考核，组内业绩三个月累计达到 18 万，方可转正。

滚动考核标准:

升级后（首月参加考核），人员配置少于 6 人（按整月考核），三

个月之内未完成 80000 业绩降为店经理带组。

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第六章 投资计划及财务预算 一、投资估算及盈亏平衡

本项目投资估算，及盈亏平衡点计算，以表格形式说明，详见下表:

9-1 门店投资及盈亏平衡点计算表 （单店） 费用 序号 项目 计算方法 合计（元）

开办费月摊

销额（2 年）

2 投资明细 1 装修费 60M×58035000 1500

2 元/ M

2 电脑系统 2500 元/台×32200 2700

10+3600 元/

年×2

3 电话系统 200 元/台×4 800 35

4 空调设备 6000 元/台 9000 375

+3000 元/台

5 办公设备 桌椅、打印 6000 250

机、传真机等

6 招牌、内饰等 5000 210

7 办公用品及耗材 1000 40

8 其他费用 5000 210

9 开办费用合计（元） 94000 3920

10 投资金额总计（元） 94000+宿舍 1000X13+店面

6000X12=135600

日常经营固序号 项目 计算方法 合计 定费用

1 广告费 按半年广告费用计划 3000

2 人工 1000/月 X9+1200/月 12200

X1+2000 月 x1

3 水电、电话费 200+800/月 1000

4 办公费及其他 1000 1000

5 店面租金 6000/月

6 宿舍费用 1000/月

7 费用摊销 3920 日常经营变变动费用比例 14.3%

动费用

税费比例 5.2%

每月盈亏平衡点 28120?

（1-14.3%-5.2%） 42300

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二、资金退出

企业用作一定规模后，通过股份稀释的方法把原始积累的一 1、

定资金进行，合理释放，使得