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《资产评估基础》复习资料

资产评估基础

第一章资产评估概述

【主要考点】概念及经济技术原则（重点）。

作用、工作原则、价值与价格

一、资产评估的概念

概念：

“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”。

资产的基本特征

（1）资产是能够为特定主体带来未来经济利益的经济资源

（2）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支配的前提条件）。

资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。

资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据：

。

（3）资产的价值应当能以货币计量。

二、价格与价值

劳动价值论：

使用价值和价值。

社会必要劳动时间。

供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。

效用理论：

价值由边际效用决定（主观评价）。

有用性（内容）和稀缺性（大小）

均衡价格理论：

边际效用决定需求，生产费用决定供给。

效用解决短期定价，成本解决长期定价。

成本、效用、供求共同决定价值。

三、资产评估原则

工作原则：

独立、客观、公正

经济技术原则：

（7个）

1．供求原则：

在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。

2．最髙最佳使用原则（源自价值理论）：

法律许可、技术可能、财务可行。

3．替代原则（注意买方与卖方）

对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。

在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。

买卖方选择。

保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格）

4.预期收益原则

资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是判断资产价值的一个最基本的依据。

5.贡献原则（源自边际收益原理）

各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。

适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或是缺少该项要素资产将蒙受的损失。

6.评估时点原则（评估基准日）

评估师的价值意见为该时点的价值意见。

评估基准日使资产评估得以操作，同时又能保证评估结果可以被市场检验。

7.外在性原则

“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值（或交易价格）。

如房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对房屋价格有重要影响。

四、资产评估的基本作用

市场自动调节——部分商品难以定价、市场失灵——需评估。

反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。

（估值）

五、我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

地位：

（1）资产评估是市场经济不可或缺的专业服务行业

（2）资产评估是现代专业服务业的重要组成部分

（3）资产评估是我国经济体制改革逐步深化的重要专业支撑力量

作用：

（1）资产评估在促进市场资源优化配置中的引导作用

（2）资产评估在服务资本市场发展中的保障作用

（3）资产评估在规范经济秩序中的促进作用

（4）资产评估对维护各类资产权利主体的合法权益有积极作用

（5）资产评估对维护公共利益和对外开放环境下的国家利益有重要作用

第二章资产评估的基础理论

一、劳动价值论

1.理论过程：

威廉·配第《赋税论》，第一次提出。

亚当·斯密《国富论》、大卫·李嘉图，卡尔·马克思。

2.商品两要素原理（使用价值与价值，对立、统一）

使用价值是商品的自然属性，兼具多种，交换价值的物质承担者

价值是凝结在商品中无差别的一般人类劳动，是商品的社会属性。

交换价值，买卖相交换的属性。

是价值的表现形式。

3.劳动二重性（具体劳动创造使用价值，抽象劳动创造价值）

4.商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。

5.价值规律：

商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定，以此为基础进行商品等价交换。

价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。

作用：

调节社会资源分配；刺激生产者的积极性；优胜劣汰，导致生产者两极分化。

二、效用价值论

1.理论过程：

庞巴维克，最全面。

2.边际效用和边际效用递减规律

边际效用,也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。

递减规律：

每增加一个单位商品或者劳务，消费者心理上会感到增加的满足或效用越来越小。

也就是说，随着消费量的增加，边际效用递减。

3.商品价值来源：

主观价值（有用性和稀缺性），客观价值

4.价值量的确定：

最后单位物品的主观评价。

由边际效用决定（有需求和供给关系决定大小）

5.规律：

价格由市场上无数买者和卖着的竞争形成。

三、供求理论

（一）需求理论

影响因素：

商品的价格、替代品的价格、互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的选择偏好、对商品价格变动的预期、其他（人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策、社会文化习俗等。

）需求曲线：

①需求量与市场价格成反比②是一条由左上向右下倾斜的曲线。

③需求曲线向右下方倾斜，是由于边际效应递减规律的作用。

特殊情形：

吉芬商品（劣质商品）、凡勃伦效应（奢侈品）

（二）供给理论

影响因素：

商品的价格、与其相关的其他商品的价格、生产商数量、生产的成本、生产的技术水平、对商品价格变动的预期、其他（政策等）

供给曲线：

①供给量与市场价格成正比。

②“供给曲线”是一条由左下向右上上扬的曲线

（三）供求均衡

1.局部均衡（单个市场或部分市场，不考虑相互影响）、一般均衡（所有市场）

2.均衡价格：

是在供求双方竞争中通过市场机制自发形成的。

3.供求定理（量→价）

如果供给不变，需求量增加使需求曲线向右上方移动，导致均衡价格上升，均衡数量增加；（均衡价格与数量同方向变动）

如果需求不变，供给量增加使供给曲线向右下方移动，导致均衡价格下降，均衡数量增加；（均衡价格与数量反方向变动）

3.需求和供给的同时变动

①任何一种商品价格的调整都会使该商品的供给和需求达到平衡。

②在其他条件不变时，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动；③供给变动将引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。

④价格和供需数量均由供求关系决定。

四、市场结构（供给结构）

（一）市场结构的划分

市场结构是对某种行业竞争状态和价格机制产生重要影响的市场组织特征，综合反映了一个行业买方和卖方的数量、规模及分布，行业进出难易程度和产品差别程度等。

2.决定市场类型划分的主要因素有

（1）厂商的数量；

（2）产品的差别程度；

（二）完全竞争市场（又称纯粹竞争市场）

1.条件

（1）有大量的买者和卖者

（2）每个厂商提供的都是完全同质的商品

（3）各种资源能够自由流动。

（4）信息畅通、完全（不会因信息不对称相互欺诈）

2.需求与均衡

（1）完全竞争市场对厂商产品的需求曲线是一条水平线，所对应的价格是整个行业的供求均衡价格，且厂商的平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线重合。

（2）完全竞争市场的厂商可以遵循边际收益等于边际成本的原则实现利润最大化或亏损最小化

（3）在短期，厂商在生产规模不变的情况下，可通过调整产量使边际收益等于短期边际成本，实现利润最大化；

（4）在长期，厂商可以通过调整全部生产要素使边际收入等于长期边际成本，达到利润最大化。

（三）垄断竞争市场

1.介于完全竞争和完全垄断之间。

它既有垄断，也有竞争。

垄断竞争市场相对更具经济现实性。

2.条件

（1）一个生产集团存在数量众多的厂商，无法对市场形成控制。

（2）生产集团的厂商为市场提供大量有差别的同种产品，但产品之间具有替代性。

（3）厂商生产规模较小，进出生产集团较为自由。

3.需求与均衡

（1）垄断竞争厂商的需求曲线是向右下方倾斜的，较为平坦。

（2）垄断竞争厂商有两条需求曲线（主观需求曲线（d）和实际需求曲线（D）），都向右下方倾斜。

（厂商单独调整价格及市场上所有厂商一起调整价格导致的差异）

（3）包括垄断竞争市场在内的所有非完全竞争厂商都没有供给曲线，因为他们都不满足商品的价格与其供给量存在一一对应关系的条件。

（4）在垄断竞争市场，厂商短期内仍然通过调整产量和价格使边际收益等于短期边际成本，实现利润的最大化；如果处于亏损状态，厂商同样需要通过比较平均收益和平均可变成本来决定是否继续生产。

（5）在长期，厂商可以通过调整生产规模使边际收入等于长期边际成本，追求利润的最大化。

（6）由于厂商进出行业比较容易，长期均衡时垄断竞争厂商的利润一定为零。

（6）单个垄断竞争厂商存在未被利用的多余生产能力。

（四）寡头垄断市场

1.又称寡头市场。

少数厂商垄断了某行业市场，控制了整个市场的产品生产和销售

2.形成的原因主要有：

（1）追求规模经济效益促使行业生产向大规模厂商集中；

（2）少数厂商控制了行业基本生产资源的供给；（3）缘于法律或政策的推动等等。

寡头垄断市场存在明显的行业进入壁垒。

。

2.寡头垄断市场的分类

（1）按照产品特征分类：

纯粹寡头行业、差别寡头行业。

（2）根据寡头厂商数量：

双头垄断、三头垄断和多头垄断。

（3）依据厂商的行动方式：

勾结（合作）寡头和独立（不合作）寡头。

3.寡头垄断市场的典型模型

古诺模型（又称双头模型），每个厂商都以自己的产量去适应对方已确定的产量，在已知对方产量的情况下，各自确定能给自己带来最大利润的产量。

伯特兰德模型是价格竞争模型，只要有一个竞争对手存在，企业的行为就同在完全竞争的市场结构中一样，价格等于边际成本。

领导者-追随者模型，针对两个生产相同产品但市场地位不对等的厂商的寡头垄断模式，领导型厂商优先决策产量

价格领导模型，领导型厂商率先确定价格，前天厂商跟随定价。

价格领导通常有三种形式：

支配型价格领先，成本最低型价格领先和晴雨表型价格领先。

（五）完全垄断市场

1.又称为垄断市场，与完全竞争市场对立的市场类型，行业中只有唯一的供给者。

2.垄断市场的条件主要有：

（1）只有唯一的供给厂商和众多的需求者；

（2）厂商生产和销售的商品没有替代品；（3）其他厂商无法进入该行业。

3.形成垄断的原因主要有：

（1）竞争和规模经济2.专利保护3.国家法律规定和行政措施4.厂商控制了行业生产资源，阻碍其他厂商进入行业。

4.完全垄断市场的需求与均衡

（1）垄断市场只有一个厂商，市场的需求曲线也是垄断厂商的需求曲线，该曲线也是向右下方倾斜的。

（2）垄断厂商的销售量与市场价格呈反向变动关系。

五、有效市场理论（尤金·法玛）

1.有效市场假说认为，价格完全反映了全部所获得信息的证券市场是有效市场。

信息有效、投资者理性和市场理性的统一造就了有效的市场。

2.前提条件

（1）理性的投资人。

（2）信息随机方式进入市场，发布各自独立。

（3）市场对信息的反应迅速而准确，股票价格因而反映了市场的全部信息。

（4）整个市场完全竞争，有大量投资者参与，大家都是价格的接受者。

3.根据证券价格对市场信息的反映程度对有效市场的分类

（1）弱式有效市场：

股票的市场价格已充分反映了股票所对应的历史价格信息；投资者无法利用股票的历史交易信息获得超额收益。

（2）半强式有效市场：

股票的市场价格已充分反映了全部已公开信息，投资者无法利用已公开信息获得超额收益。

（3）强式有效市场：

股票市场价格已充分反映了已知的全部信息，投资者无法利用内幕信息获得超额收益，任何分析手段都失效，。

4.有效市场假说的检验技术分析——基本分析——内幕信息

弱式有效市场检验

（1）检验原理技术分析对股票价格（收益）的预测是否有用，有用则不是

（2）检验方法：

①股票价格的时间序列分析②股票价格变化的随机性分析

③检验股票交易策略的有效性

半强式有效市场检验

（1）检验原理：

基本分析对股票价格（收益）的预测是否有用

（2）检验方法：

事件检验法（公告事件否引起股价的快速反应）强式有效市场检验

（1）检验原理：

内幕消息是否有用。

（2）检验方法：

对可能熟知内幕消息的人士绩效进行研究，是否优于市场平均水平

5.实证研究中发现的“特例”现象（收益率）

（1）小公司效应

（2）时间效应（3）账面市值比效应

第三章资产评估法律制度与监管

2016年7月2日十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过《中华人民共和国资产评估法》。

2016年12月1日起实施。

资产评估法的主要内容：

一、关于法律调整范围

（1）评估对象：

包括不动产（房地产估价、土地估价）、动产（旧机动车评估）、无形资产（包括专利权、商标权、著作权、商誉）、企业价值、资产损失（自然灾害损失评估、侵权损失评估及保险公估）或者其他经济权益。

（2）资产评估与一般价格咨询服务的区别：

由评估专业人员和评估机构签名盖章，并“出具评估报告”

（3）从事评估活动的主体是评估机构及其评估专业人员

二、关于评估业务的类型

（1）自愿进行的评估：

委托人自愿委托，评估业务由评估机构承接，评估报告可以由评估师和其他评估专业人员签署。

（2）法定评估：

设计国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估，依法选择评估机构评估，至少两名相应专业类别的评估师承办业务，并且评估报告必须由至少两名评估师签署，法定评估档案保存期限为不少于30年，其他为不少于15年。

三、关于评估专业人员

评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。

评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。

2017年9月12日，人社部印发《关于公布国家职业资格目录的通知》，评估类职业资格保留2项，分别是资产评估师和房地产评估师。

四、关于评估机构

1.组织形式：

合伙形式（包括普通合伙和特殊普通合伙）和公司形式（有限责任公司和股份有限公司）

2.设立条件：

合伙形式的评估机构应当有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应当是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停业从业处罚的评估师。

公司形式的评估机构应当有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停业从业处罚的评估师。

3.设立程序：

向工商行政管理部门申请办理登记，向有关资产评估行政管理部门备案（领取营业执照之日起30日内），有关资产评估行政管理部门将备案情况向社会公告。

五、关于评估程序

1.委托人有权自主选择符合资产评估法规规定的评估机构，任何单位和个人不得非法限制或者干预。

2.对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。

3.评估专业人人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查、收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

4.评估档案的保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，评估档案的保存期限不少于30年。

5.委托人的权利和义务。

（第五章第一节）

六、关于评估行业协会

七、关于评估行政管理部门的监督管理

资产评估监管

我国的评估行业包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、机动车评估和保险公估六个专业领域，分布由财政、自然资源、住房和城乡建设、商务、保险监督等五个部门负责监督管理。

财政部门对资产评估行业监督管理实行行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的原则。

评估协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织，依照法律、行政法规和章程实行自律管理。

我国国有资产评估管理

根据资产表现形态的差异，可以将国有资产划分为企业国有资产、行政事业性国有资产以及资源性国有资产。

国有资产评估的管理目的是为了保护国有资产权益，降低代理管理成本，实现国有资产保值增值。

我国国有资产评估项目管理实行核准制和备案制。

第四章资产评估准则

一、我国资产评估准则

1.2016年7月2日，《资产评估法》，2016年12月1日起施行。

财政部制定了资产评估基本准则（2项）。

同时，协会依据基本准则制定了执业准则和资产评估职业道德准则。

目前，财政部和中国资产评估协会发布的资产评估准则共28项。

2.产生与发展

（1）初创阶段：

20世纪80年代，主要服务于国有企业转制过程中国有资产的产权交易；

（2）奠基阶段：

2001年，改立项制为核准备案制。

行业协会制定职业标准。

（3）发展完善阶段：

2014年7月改考试准入类为水平类。

《资产评估法》。

3．准则的基本特点：

1.标尺性2.科学性3.原则性4.实践性5.创新性

4．准则的主要作用（记住）：

提升行业公信力、规范执业行为、加强行业监管，为纠纷调处、司法仲裁提供依据，行业更好地服务市场经济、行业国际交流

5.准则的制定机制（了解）：

（一）政府领导评估准则建设

（二）建立评估准则制定组织

（三）规范评估准则制定程序（四）加强评估准则制定协调（五）充分发挥地方协会作用

二、我国资产评估准则体系

1.2004年2月，财政部正式发布了中国资产评估协会制定的《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德—基本准则》，初步确立了资产评估准则体系。

至2016年，我国的资产评估准则在《资产评估法》指导下重新修订。

2.准则体系的指导思想（记住）：

（1）综合性

（2）应当高度重视程序性准则与专业性准则

（3）应当将职业道德准则放在与执业准则同等重要的高度（4）应当层次清晰，逻辑严密，并具有一定的灵活性（5）应当涵盖评估机构质量管理

3.我国资产评估准则框架体系（重点）

（1）资产评估基本准则（一般性原则）

（2）资产评估执业准则

1）具体准则（分为程序性准则和实体性准则）

2）评估指南（对特定评估目的、特定资产类型（细化））

3）评估指导意见（某些具体问题的指导性文件）

（3）资产评估职业道德准则

4.我国资产评估基本准则的主要内容（重点）

（1）资产评估准则规范主体：

评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员

（2）资产评估准则适用范围

（3）资产评估业务的基本遵循

（4）资产评估基本程序：

明确业务基本事项、签订业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告和整理归集评估档案。

（5）资产评估报告的基本内容

（6）资产评估档案的内容和管理：

保存和保密

（7）资产评估报告的内部审核

（8）资产评估业务受理要求：

满足专业能力、独立性和业务风险控制要求

（9）评估计划的内容：

资产评估计划包括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。

（10）相关当事人对评估资料的责任

（11）评估方法的选择：

确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

三、国际评估准则

1.1981年国际资产评估准则委员会成立，1985年制定了第一部《国际评估准则》（IVS），2017年为第十一版

2.《国际评估准则2017》的结构体系及主要内容：

（1）简介

（2）术语表（3）国际评估准则框架（IVS框架）（4）基本准则（5）资产准则（6）索引

基本准则5条：

国际评估准则101--工作范围（引言、一般要求和工作范围的变动）

国际评估准则102--调查和遵循（一般原则、调查、对其他准则的遵循，其中调查是内心内容）

国际评估准则103--报告（概述、一般原则、评估报告和评估复核报告）

国际评估准则104--价值类型（概述、价值类型、价值前提和其他确认价值类型时需要考虑的因素）国际评估准则105--评估途径和方法（市场途径包括交易案例比较法、上市公司比较法。

收益途径包括折现现金流法、戈登增长模型/固定增长模型、市场途径/退出价值法和残值/处置成本法。

成本途径包括更新重置成本法、复原重置成本法和资产加和法。

）

资产准则6条：

国际评估准则200--企业及企业权益

国际评估准则210--无形资产

无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。

可确指无形资产主要分为五类：

营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。

国际评估准则300--厂房和设备

国际评估准则400--不动产权益

不动产权益存在三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。

国际评估准则410--开发性不动产

国际评估准则500--金融工具

国际评估准则定义的价值类型包括市场价值、市场租金、公允价值、投资价值、协同价值、清算价值。

常见的使用前提包括：

最高最佳使用、当前用途/现存用途、有序清算、强制出售。

商誉（5类）：

一是特定于公司的协同效应；二是进入其他市场的机会；三是组合劳动力价值；四是未来资产的利益，五是持续经营价值。

机器设备评估需要考虑的特别考量主要是融资安排；

不动产权益特别事项主要考虑权益等级和租金；开发性不动产估值主要使用市场法和剩余法

四、美国评估准则：

美国1987年制定了第一部《专业评估执业统一标准准则》（USPAP），2006年同国际准则协调一致。

《专业评估执业统一准则》（2018～2019）的结构体系：

1.定义

2.引言

3.职业规则

4.准则

5.评估准则说明

五、英国评估准则

英国1976年制定了第一部《评估与估价指南》。

1974年成立了委员会。

第九版《RICS估价一专业标准》完整引用了《国际评估准则》2013版。

2017版RICS评估准则的结构体系：

1.简介

2.术语表

3.职业规范

4.评估技术和操作准则

5.评估应用指南

6.国际评估准则

第五章资产评估基本事项

资产评估的基本事项包括评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日与报告日、

（一）评估委托人

1.评估委托人法定评估，委托人的确定需要合规；非法定评估，自愿协商确定。

2.评估委托人享有的权利（可以，要求）

（1）自主选择评估机构。

（2）要求利害关系的业人员回避。

（3）有不同意见时，可以要求评估机构解释。

（4）可向管理部门或者行业协会投诉、举报。

3.评估委托人的义务（应当，不得）

（二）产权持有人（或被评估单位），可能会出现在委托方中，由委托方协商确定

产权持有人是指股权或所有者权益的拥有者，与相关股权或所有者权益对应的被投资单位则被称为被评估单位。

（三）报告使用人

1.范围：

（1）法律、法规明确规定

（2）评估委托合同中约定（3）经过评估机构书面同意。

2.报告使用人的权利与义务

评估报告使用人有权按照法律规定、资产评估委托合同约定和资产评估报告载明的使用范围和方式使用评估报告或评估结论。

否则，评估机构和评估专业人员将不承担责任。

二、资产评估目的的概念与作用

1.概念：

资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途。

2.作用

（1）决定和制约资产评估的条件以及价值类型的选择。

（2）可能影响评估对象的确定、评估范围的界定以及潜在交易市场的确定

3.资产评估目的种类（按经济行为）

（1）转让定价评估目的：

资产评估是为标的资产转让定价提供参考。

（2）抵、质押评估目的：

企业在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，被要求提供其用于抵押或者质押资产的评估报告。

（3）公司设立、改制、增资评估目的：

1）非货币资产出资行为

2）企业整体或部分改制、改建为有限公司或股份公司

3）发行股份购买资产

4）企业债权转股权

（4）财务报告评估目的（暂为非法定业务）

（5）税收评估目的：

为税务机关计量相关税金提供计税基础

（6）司法诉讼目的（司法诉讼，法院委托；诉讼协助评估，自愿委托）。

三、资产评估对象及评估范围（重点）

资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。

由委托人提出，合同中确定；必要时向委托人提供专业建议。

组成及范围

1.企业价值评估

1）企业作为一个整体，评估对象为企业的股权或整体价值（股权+债权）；评估范围为全部资产和负债，包括可辨识和不可辨识的资产（商誉）。

2）将组成企业的资产中单项资产评估进行转让或其他目的的行为，评估对象为相关资产和负债，评