房地产融资几种常见方式.docx
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房地产融资几种常见方式
仅供个人参考房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵押、在建工程抵押Q&A
一、房地产融资之土地抵押贷款什么是土地抵押贷款？
Q:
担保债务履行的法律行为。
土地抵押是不动产抵押的土地使用权A：
指债务人以抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，进行。
一般通过土地契约最基本形式，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。
：
什么叫做土地抵押？
Q
：
亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。
其实质在于为债权关系提A供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。
：
办理土地抵押长期贷款流程？
Q
抵押物评放款额/：
1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率（A.）倒推出抵押物应达到的评估总价值估值
2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价
然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出.所需的抵押物的面积数
规划图上自行画出符合CAD根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在3..银行抵押贷款条件的土地区域
带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘4..出抵押测绘图
根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告5.
到国）（营业执照等6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件同时向贷款机构提供贷款填制最高额抵押贷款合同.,土局地籍科办理抵押登记.）等资料申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会（或董事会决议
等待放填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,7..至此整个抵押贷款程序基本操作完毕贷即可.：
办理土地抵押短期贷款操作流程？
Q
：
）（有效、清晰的彩色扫描文件：
A1、项目方提供用于初审的下列前端资料
、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，A还款计划；
、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；B
、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），C
、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；D
、项目可行性研究报告；E
最好是经审计的财务报告，损益表、现金流量表，F、上一年度资产负债表、最近一个月的财务报表。
、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；2
、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；3
不得用于商业用途．
仅供个人参考、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金4资金方前往项目地达成合作协议后，方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，考察项目进展，抵押物状况等。
、资金方确定融资方案，募集资金；5?
资金方持续监测项目的发放资金，?
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，建设和经营情况。
、抵押贷款企业要向担保公司提供：
7
）产权证明；（1
）最近的产权评估证报告；（2
）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；（3
）抵押贷款申请书（4
（5）最近的资产负债表，利润表。
二、房地产融资之短期借贷Q&A：
房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？
Q
可通过短期借贷；证需要缴纳配套费等，办理另外的A:
1、开发商拿到土地证，3
需要缴2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质交相关费用，可通过短期借贷；
，开通过短期借贷。
开工建设需要前期费用3、开发商已拥有四证，但
：
开发商何时还款？
Q
、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；1：
A
、开发商通过项目出售，回收资金偿还；2
3、开发商通过其他方式还款。
：
项目需要符合哪些融资条件？
Q
、地区限制：
全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；A:
1
、项目限制：
市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；2
6个月以内；3、融资期限：
一般情况下亿；1千万至24、融资额度：
；70%5、配资比例：
土地登记价或土地评估价的
，展头息，利息可分期支付；、融资利息：
月息5~6%6三、房地产融资之短期拆借Q&A?
Q:
什么是房地产短期拆借
房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的A:
返还资金给在获得新一期的贷款后，先垫付还贷。
需要非金融机构本金和利息，非金融机构的一种融资模式。
：
如何操作的？
Q
，规定按时还款和《贷款承诺书》A：
具体做法是贷款方（银行）与开发商订立物业等固抵押物一般是房产、二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，不得用于商业用途．
仅供个人参考定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。
借款人在接到银行还如果客户无如到期不能归还，银行有权出售其担保品。
款通知的次日即须偿还，再通过抵押方式获法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。
得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。
：
利率情况是怎样的？
Q
3‰~4‰；、日利率1A：
；天2.3%天1.5%、15?
?
2、五天1.2%、10
5~6%3、月利率?
?
：
短拆有什么特点？
Q
对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制；A:
1.
个月以内；融资期限较短：
一般62.
交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；3.
交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易；4.
利率按照实际使用时间计算。
5.：
项目方需提供哪些资料？
Q
企业法人营业执照复印件；A:
1.
金融机构营业许可证副本复印件；2.
公司代码证书复印件；3.
公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件；4.
公司法人、负责人、财务主管的简历；5.
经公司董事会决议授权的申请；6.
公司近两年经过审计的财务报表；7.
公司的验资报告；8.
公司章程；9.
公司的近期重大事包括经营情况、公司的人员构成、10.公司的基本情况介绍（；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无件、公司的发展计划）违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
：
运作流程是怎样的？
Q
贷款方将所需资料报资金方审核；1.A：
资金方现场评估；2.
双方协商费用及贷款期限；3.
成交；4.
资金划拨；5.
抵押登记。
6.
Q&A四、房地产融资之产权抵押融资?
哪些产权可以抵押融资Q:
、非经营类物业：
红本房、集资房；A:
1
、经营中的物业：
酒店、写字楼、商场、商铺、公寓；2
：
需要具备哪些基本条件？
Q
、证件齐全：
土地证、房产证；A:
1
不得用于商业用途．
仅供个人参考、债权债务：
未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；2
；、贷款额度：
抵押物评估金额的20~50%3
倍；、担保放大：
有担保的条件下，贷款额度可放大1~24
、城市限制：
直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。
5
：
项目方需提交哪些资料？
Q
、个人：
土地证、房产证；A:
1
、企业：
营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。
?
2
：
如何操作？
Q
、还款7、抵押登记6、放款5、审理2、考察3、复审4、签约1A：
：
放款时间需要多长？
Q
：
正常情况下两个月以内；A
：
贷款期限是怎样的？
Q
年以下。
1年以上，5A：
1、借款期限为
：
融资成本是多少呢？
Q
、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；A:
1
左右；220%、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率
；2.5~3%3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费
。
1~3%4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费
Q&A五、房地产融资之民间借贷什么是房地产民间借贷？
Q:
民间资金以温州最出名。
出借方的目标是获得固定收益作为回报。
A:
民间借贷，很无奈。
出资方也叫银主，作为民间资金的载体，往往被冠以“高利贷”的误称。
因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
：
开发商一定要慎用民间借贷！
Q
社会广泛缺乏诚信，我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，：
1、A法律实施和诉讼执行的效果最终难以使债权人的资金得也不存在社会信用体系，到保护。
、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以2高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
的水平，高于名义上的、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%3在此种银企关系中潜规但从企业资金实际负担的额外成本（如，银行贷款利息，则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大4低于银行信贷。
：
怎样才能获得民间资金呢？
Q
（净现值）大大高于借款额；、开发商的项目价值A:
1
、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；2
、开发商的还款来源在借款期间有保障：
如有多个项目的销售回款，以此增3加借款方对还款保障的疑虑；
不得用于商业用途．
仅供个人参考、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质4押保证；
、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；5
、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝6对话语权。
如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
Q:
、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远A:
1远大于银行对房地产行的信贷投放。
的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团封闭性2、私募资金操作，具有获以寻求快速进入和快速退出，队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，得较高的资本回报为动力。
有太多的房地产项目缺钱，在中国房地产行业一路高走的形势下，3、一方面，问题在于如何让优质的项目一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，，如。
与资本直接对接？
答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司
、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：
因为资4而如果项目投资的风险还完全掌握金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
（即资金的退出）资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报5、特别是在当前的产业环境和金融市场条只有是将项目建筑物业售出这样的途径，资金方往往要求销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，件下，开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。
六、房地产融资之信托收益权达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模银行理财计划投资信托收益权，式：
1.找开发商“过桥”，但不作受益权转让登记；再将信托受益权转让给银行理财资金。
2.或是开发商设立自益型财产权信托计划，GS银行采用。
前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被可以是央企的（企业需要融资，B企业“过桥”模式的交易结构大致为：
假定A以单一信托方式投资一个信托计划，这）财务公司、资产管理公司、金融机构等企业再将或其它投资方式提供一笔融资（）.B个信托计划给A企业发放一笔贷款企业获得贷款，资金的提自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，A企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。
更激进供者是银行理财，B企业投资信托计划和转让信托受益B的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。
B企业划款，到账后，权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业。
整个流程只需一两个小时。
企业再给信托公司，信托公司再给A
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→过桥企业的受益权――――――（信托贷款）―→借款企（投资单一信托计划）―→信托公司
业―――――――→信托受益权转让合同不得用于商业用途．
仅供个人参考←―――――――
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