房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式完整版.docx

房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式完整版.docx

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房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式完整版

编号：

TQC/K347

房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式完整版

Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.

【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

编写：

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部门：

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房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式完整版

下载说明：

本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。

　　房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式

　　二、开工模式

　　1、开工标准

　　项目首期开工优先施工样板区包括综合楼（售楼部）、中心园林、样板楼、大门、标志塔及其它重要配套如运动中心、学校等；首期其余住宅按照开盘前达到预售形象进度安排施工。

　　2、工期标准

　　开工至开盘工期标准、正常施工工期标准详见《新项目开盘前工期标准》（X地司管字[20**]第076号）及《工期标准》（X地司管字[20**]第094号）

　　3、抢工措施概述

　　为了确保六个月内开盘，须统筹安排、合理配臵各种资源，如对基础形式的选用宜综合评估各项因素，尤其是售楼部、样板楼栋的基础宜采用施工周期短，施工难度小的基础形式。

具体措施详见《加快样板区工程进度的措施与建议》。

　　对于关键且周期长的材料设备如大门、综合楼外立面的石材、电梯，须提前策划，必须从签订合同、定金支付、跟踪生产甚至派专人、专项资金至厂家直接解决确保满足工程进度需要。

　　三、开盘模式

　　1、每期楼宇发售15天前，售楼部及外立面、样板房及首层大堂、样板房楼层及以下外立面、销售电梯及内装、中心园林等销售环境、大门、标志塔等重要配套工程、销售围挡等必须全面完工，样板区范围内全面清洗完成并达星级标准。

　　2、首期主体工程达到当地政府要求的预售标准。

　　四、工程管理基本机制

　　1、样板先行

　　工程建设实行样板先行制度。

施工样板未经批准不能大面积施工。

详见《房地产开发建设管理制度》（X地司管字[20xx]第056号）

　　第十五条。

　　需做样板的有：

外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金窗、栏杆等；室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。

对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。

　　2、隐蔽验收

（1）需要进行隐蔽验收的工程

　　集团规定，以下工程须进行隐蔽验收：

岩土工程勘察；工程桩：

预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；基坑验槽；锚杆；防水工程；

　　模板工程；钢筋工程；砌体工程；门窗塞缝；墙体保温；地暖工程；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。

（2）隐蔽验收程序：

　　详见工程部工作流程中的《隐蔽工程验收流程》。

隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。

　　（3）隐蔽工程验收管理与考核，具体按照《房地产开发建设管理制度》（X地司管字[20xx]第056号）中的第三章隐蔽工程验收管理与考核的规定执行。

　　3、旁站监理

　　在以下的工程内容施工时，工程部必须安排技术人员进行旁站监理，并做好相关台帐和旁站记录，及时处理并上报施工中的突发事件。

须进行旁站的工程：

勘探施工、工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、隐蔽工程施工、高边坡和深基坑土方施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及项目总监理工程师（工程部经理）认为有必要实行旁站监理的工程。

　　4、维权取证（索赔反索赔）

（1）对索赔反索赔事件保持高度敏感，前提是熟悉合同关键条款，尤其对于停工事件、反复进出场事件、材料人工价格剧烈波动期间、质量安全事故等，一旦发生或潜在发生，必须及时汇报、取证，并与合同管理部密切沟通，共同制定防范措施或处理方案。

（2）对于施工单位常规性的不履约行为如管理人员不足、机具设备不足、材料不符、隐蔽工程工艺材料等不合要求、偷工减料、不按图施工等情况必须及时取证并书面督促整改，不整改的须及时上报，并于合同管理部、预决算部沟通。

　　（3）严格执行发文收文签收手续，及时归档工程资料，加强工程档案文件及各种会议纪要的签认归档管理。

　　（4）严禁以会议纪要、施工备忘录、施工签证、来往函件等形式进行赔偿、补偿、奖励及上调价格。

　　严禁各地公司及属下公司变相以合同形式为不合格单位提供挂靠，使违规经营活动合法化。

　　5、工程建设交流会

　　在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。

　　会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程技术部、管理中心备案。

　　会议内容详见《房地产开发建设制度》（X地司管字[20xx]第056号）第五条

　　6、现场协调会

　　每周日前，地区公司主管工程领导组织总工室、合同管理部、工程技术部、招投标部、预决算部、材料部、开发部、工程部召开现场协调会，解决工程遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。

详见《房地产开发建设制度》（X地司管字[20xx]第056号）第十条

　　7、主要施工单位季度综合评价

　　每季度初，主管工程公司领导组织工程部、工程技术部、预决算部、合同管理部对参建主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区公司董事长审批后报管理中心及当地公司招投标部，由管理中心组织合同管理中心进行总体评比并形成专项报告。

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