荆州新盟物资商贸城可行性研究.docx
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荆州新盟物资商贸城可行性研究
1.项目总论
1.1项目背景
1.1.1荆州市概况
（1）荆州市区位
荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长483公里。
荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄阳（原名襄樊）。
总面积1.41万平方公里，其中平原湖区占78.7%，丘陵低山区占21.1%。
荆州市辖沙市、荆州两个市辖区，公安、江陵、监利3个县，代管洪湖、松滋、石首3个县级市，总面积约1.41万平方千米，市区面积1558平方千米，全市总人口645.73万。
（2）荆州市建设规划现状
荆州市城市性质确定为：
国务院首批公布的国家历史文化名城，全市政治、经济、文化中心，以发展农业综合商品及旅游业为重点的楚文化旅游城市。
荆州是中国优秀旅游城市。
荆州旅游资源得天独厚，文化旅游、生态旅游蔚为大观。
2001年，实观旅游总收入28亿元，接待海内外游客504万人次。
荆州市是国家重要的农业综合商品生产基地和轻纺、化工基地，是一座充满商机和活力与希望的城市。
随着各工业园的满园，中国国电、华电两大电力巨头的投资建厂，汉宜、荆岳铁路的开工，荆州将迎来跨越式发展！
2009年国民生产总值707.81亿元.同比增长13%以上，位列湖北省第四位。
完成全口径地方财政总收入50.25亿元。
（3）城市发展规划
荆州市城市规划，2010年，市中心城区人中控制在75万人以内，用地规模控制在100平方公里以内，2020年，市中心人口控制在100万人。
城市规划用地规模：
近期（2010年）城市建设用地为70km2，人均建设用地93.3m2/人，远期（2020年）城市建设用地为101.8km2，人均建设用地101.8m2/人。
荆州中心城区总体空间发展遵循“中强、西拓、东进、北控”的原则。
用地功能区分为“四区”其中，本项目所处区域为“城南科教园区”：
东接中心区、西至九阳大道、北抵护城河、南至长江，其功能为商业用房及酒店等综合性用房。
别外，规划还明确：
城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。
到2020年，居住用地总面积达到25.66平方公里，人均居住用地面积为25.70平方米/人，人均住宅建筑面积达到26平方米/人；加强中心城区住宅开发宏观调控，基本实现供需平衡，优
化住宅供应结构，重点解决中低收入群体住房需求；居住用地优先满足90平方米以下商品房、经济适用房和廉租房的建设，规划期内建设完成经济适用房建筑面积255万平方米，约3.4万套；建设完成经济适用房建筑面积255万平方米，约1.3万套。
因此，本项目建设是符合城市总体规划的。
1.1.2项目概况
（1）项目名称
荆州****************可行性研究
（2）项目单位
荆州*************有限公司
（3）项目编制依据
a、荆州市*************公司商贸城设计任务书及委托书；
b、荆州市*************公司商贸城方案设计的规划意见书；
c、关于荆州市*************公司商贸城使用要求等相关资料；
d、国家现行相关规程规范。
（4）项目建设内容及建设规模
荆州市*************公司商贸城红线图用地17163㎡，其中建设用地为9908㎡，代征城市用地7255㎡。
总建筑面积19816.6㎡，其中：
综合楼建筑面积9894.3㎡，建筑层数4层，建筑总高度18m，酒店建筑面积9922.33㎡，建筑层数13层，建筑总高度47.4m。
（5）主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表：
表一主要经济技术指标
序号
项目
指标
指标值
备注
1
规划总用地面积
㎡
17163.0
2
规划建筑占地面积
㎡
9908.0
3
总建筑面积
㎡
19803.1
3.1
商铺面积
㎡
10132.4
3.2
酒店总面积
㎡
9670.7
4
容积率
2.0
5
建筑密度
%
34.6
6
绿地率
%
16.3
7
地下室面积
㎡
1045
9
估算总投资
万元
4019.90
10
预计销售收入
万元
8612.52
11
利润总额
万元
4118.93
12
所得税
万元
1029.73
13
净利润
万元
3089.19
14
投资利润率
%
55.93
15
投资回收期
年
1
16
建设工期
月
19
1.2宗地现状及周边环境
1.2.1宗地现状
（1）宗地位置:
宗地位于金江路与郢都交汇处，紧临长江，位于城南开发区，见图1.1。
（2）宗地用地性质:
商业综合用地。
（3）使用年限:
居住用地50年。
（4）宗地地质状况（地勘）:
无地质灾害区、符合建设用地规划。
（5）宗地现状描述:
具三通一平的条件。
图1.1宗地位置
1.2.2宗地周边环境
宗地周边主要建筑有：
金九龙大酒店、金凤凰大酒店、荆州成丰校区、天福酒家等。
1.3宗地规划设计条件
1.3.1用地规划
（1）规划建设总用地面积约为：
17163.0平方米。
（2）用地使用性质：
建筑分类二类，耐火等级一级。
（3）用地使用强度：
容积率：
2.0；建筑密度：
34.6%。
1.3.2建筑规划
（1）建筑退让距离：
沿中郢都路后退用地红线8m，金江路后退用地红线19.7m。
（2）建筑控制高度：
满足航空净距要求。
建筑层数控制，≤15层。
建筑控制高程：
建筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。
建筑间距及后退用地红线距离应符合《荆州市城市规划管理技术规定》相关要求。
（3）建筑间距及后退用地红线距离应符合《荆州市规划管理技术规定》的有关要求。
1.3.3绿化环境规划要求
绿地指标：
绿地率16.3%。
1.4可行性研究报告研究意义与范围
1.4.1可行性研究的意义
作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理，兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。
房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现的失误，提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。
1.4.2可行性研究范围
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实。
依据可行性研究的结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。
本报告主要是对“新盟物资商贸城”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。
2.房地产市场研究
2.1宏观环境分析
2.1.1宏观行业政策分析
房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。
温家宝总理说：
“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。
”
十七届五中全会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。
“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。
过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。
“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下：
一、进一步落实地方政府责任
二、加大保障性安居工程建设力度
三、调整完善相关税收政策，加强税收征管
四、强化差别化住房信贷政策
五、严格住房用地供应管理
六、合理引导住房需求
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
八、坚持和强化舆论引导
综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。
专家指出，荆州市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以荆州市的房地产开发商不必过多担心。
2.1.2宏观行业经济分析
国务院总理温家宝在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，“十二五”规划中，我们确定的经济发展速度是7%。
而专家预测，2011年中国经济有望继续保持较快发展，GDP增长9%左右。
从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比2010年略有回落。
2010年以来，基建投资处于一个高峰时期，作为“十二五”的开局之年，固定资产投资仍将保持20%左右的增速。
国家统计局公布的最新数据显示：
2010年1-12月，我国固定资产投资总额24.14万亿元，同比增长24.5%，2010年1-12月，中央投资同比增长8.9，2010年12月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月36.5%左右的增速。
2.2区域环境分析
2.2.1社会环境
1.人口
荆州市地处江汉平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之一，截至2010年12月，全市总人口达645.73万人，人口密度456人/平方千米，占湖北省总人口的10.7%。
全市城镇人口超过250万人，占总人口的33.0%。
荆州城区人口约121万。
2.收入
2011年荆州市人均纯收入将达到7554元，比上年增加1101元，增长17.01%。
其中，人均工资性收入增加450元，增长21.6%;人均家庭经营纯收入增加585元，增长14.5%;人均非农产业纯收入增加100元，增长54.9%;人均财产性收入增加18元，增长23.5%;人均转移性收入增加48元，增长18.4%。
荆州市完成财政总收入48.27亿元,占预算收入任务101.81%。
全市完成一般预算收入21.04亿元,占预算收入任务的99.50%。
全市累计入库社会保险基金25.62亿元,完成年度计划的115.13%,超年初预算任务33663万元。
3.消费
荆州城市居民的生活水平人均国民生产总值、居民的收入稳步增长，消费能力与消费水平不断提高从2001年起荆州城市居民人均可支配收入与居民消费支出均有了一个质的飞跃，从2001年到2010年，居民可支配收入增长42.4%，居民消费支出增长39.6%，从可支配收入与消费支出的比例分析荆州居民的消费支出与可支配收入始终保持在80%左右。
根据荆州社会经济与城市规划研究，荆州市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。
2011年，全年社会消费品零售总额556.8亿元，比上年增长17.9%。
其中限额以上商业企业实现零售额198.31亿元，增长29.5%。
2.2.2经济环境
1.GDP
2011年，荆州生产总值达1043.12亿元，突破千亿元大关。
其中，第一产业完成增加值265.15亿元，第二产业完成增加值448.83亿元，第三产业完成增加值329.14亿元。
规模以上工业增加值、固定资产投资、农民人均纯收入等主要经济指标增幅高于全省平均水平。
农业：
粮食总产量连续实现“八连增”
2.固定资产
2011年，荆州市完成固定资产投资538亿元，民间投资强劲增长，投资总额达398亿元。
完成房地产投资33.4亿元，同比增长18.9，增幅较去年同期回落10.7个百分点。
实现商品房销售额41.7亿元，增长71.3个百分点，增幅回落33.4个百分点。
从投向来看，住宅投资28亿元，增长32.2个百分点，而别墅、办公楼、商业营业用房等均为负增长。
2.3荆州房地产现状
2.3.1荆州市房地产市场分析
1）四大机遇令荆州房地产企业大展拳脚。
房地产业与城市经济的关系密不可分，房地产市场的发展既拉动城市经济社会发展，又有赖于城市经济社会发展。
目前荆州经济恰逢新的腾飞机遇，同时也给房地产业提供了机遇。
荆州目前面临的四大规划机遇，也将成为房地产业的“机遇”。
因为这些规划突破了老城区的范围，走向新城区，对于城市发展来说具有划时代意义。
这里有充足的土地、项目和发展空间，至少在10年内房地产开发企业不会无用武之地。
机遇一：
国务院首批批准荆州等10座城市土地利用总体规划，城市建设发展将优先得到土地利用规划保障。
此规划保证了在未来10年内，荆州城区包括房地产开发在内的建设用地供应有充分保障。
而供地的方向主要在荆州开发区综合服务中心、沙北新区、火车站片区、城南科技片区等新区。
机遇二：
湖北长江经济带开放开发总体规划将荆州定位成长江中段的区域性中心城市。
根据省政府要求，要把荆州打造成为长江流域经济重镇。
实现这一目标，同样需要房地产行业的贡献。
机遇三：
荆州城区四大新片区建设已经或即将启动。
分别是，沪蓉高速铁路荆州火车站站前综合区、城南至李埠港区、沙北新区、荆州开发区综合服务区。
目前，荆州市先后与北京城建集团、香港恒通资源集团签署了战略合作协议，香港恒通资源集团将承接荆州开发区综合服务区土地一级开发，湖北省长投公司将重点开发李埠港区。
机遇四：
兴城壮腰，打造荆江现代城市群，建设长江中游区域性中心城市。
市第四次党代会对未来荆州城市发展进行了规划，未来荆州城市发展，会给荆州房地产业带来较好的发展机遇。
壮腰工程提出的兴城壮腰规划，改变的不仅是城市的面积和人口总数，其实更是要求建设一座宜居宜业大城市，这将带给荆州房地产业一个广阔的市场空间，
未来楼市发展空间更广。
2）中小户型商品房销售比例增大。
荆州作为湖北省内的三线城市，不能简单地与大城市相比，但同样必须坚决贯彻中央的八项调控措施，克服大环境中消极因素对荆州房地产市场的不利影响，并且抓住这个机会调整住房政策，调整城市开发和房地产开发的思路，以保证市场总体平稳。
仅2010年上半年，荆州市场供应的商品住宅中，中小户型面积共占76.6%。
其中户型面积80平方米以下的占10.3%，80至100平方米的占29.7%，100至130平方米的占36.6%。
而130平方米以上的大户型只占23.4%。
从户型结构看，以二室二厅和三室二厅为主，其中二室二厅占30.2%，三室二厅占48.3%，共计78.5%。
其他户型共占21.5%。
中小户型比例逐步增大，足以证明商品房供应结构日趋合理，消费者购房需求也更加理性。
3）荆州房价自身泡沫成分少。
2010年元至9月，全国70个大中城市新建住房（包括经济适用房）销售价格同比涨幅都在11%以上，平均涨幅高于近4年来的任何一年。
尤其是海南省的海口、三亚两市的房价，8个月来始终以同比增长近60%而稳居全国房价涨幅榜首。
荆州的近邻武汉市，按照统计数据，2010年上半年商品住宅销售均价6260元/平方米，同比上升22%。
从武汉市几大典型的区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺、配套成熟、商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺的区域，均价在10000元左右，其中最高均价达到了29000元/平方米。
武昌中心区、青山中心区、汉阳中心区紧随其后，均价接近9000元。
光谷核心区房价在8000元/平方米左右。
来自荆州市房产局商品房合同备案数据显示，2010年元月至10月，荆州市商品房均价为3274.95元/平方米，同比增加37.06%.其中10月份均价为3544.57元/平方米，商品房最高单价超过5200元/平方米。
4）荆州房价的走势为稳中有升。
房价不会下跌的原因有四：
一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少。
二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。
三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到荆州购房的日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。
四是房地产与国民经济的联系十分密切，房价高涨的原因很复杂，国家宏观调控政策实施有个过程，各地的执行力度也不一致，不可能在短期内产生效果。
同时，房地产业作为城市经济的重要支柱产业，它与城市经济互相支撑、互相推动的关系，决定了房价总的走势是平稳上涨。
另外，据商品房销售网上备案数据，外地购房者助推了荆州城区房价上升。
而且今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。
2.3.2荆州城区房地产市场走势
2011年，中央政治局会议研究了当前经济形势和下半年要重点抓好的工作。
会议指出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。
有关部门根据中央政治局会议要求和调控政策落实情况，正在考虑将限购政策扩大到部分二三线城市。
在国内通胀压力不断增大的情况下，中央政治局提出“继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，意味着国家会进一步控制货币投放量。
央行第六次上调存款准备金率，致使银行贷款额度大大减少，有些银行甚至暂停房贷业务。
在这样的政策环境下，荆州城区房地产市场要注意克服发展中出现的新情况、新问题、新矛盾。
要保持清醒头脑，增强忧患意识，做好应对各种困难和潜在风险的准备，巩固房地产市场长期以来平稳健康发展的好势头。
但由于惯性作用，近期内城区房地产市场依然存在三个明显的趋势：
一是地价将会继续大幅上升。
今年上半年房地产开发用地出让只完成计划的30%，下半年至少还有700多亩土地要挂牌。
据荆州市国土资源局近期为湖北汉海拍卖公司提供的“荆州市主城区土地出让项目介绍”看，政府主要还是挖掘老城区土地的潜力。
老城区基础设施改造代价高，土地短期增值空间大，目前许多地快单价已超过600万元/亩。
荆沙大道北、张沟路南、塔桥路东侧宗地北地块拍卖参考价200万元/亩，比去年将近翻了一番。
据国土资源局消息，7月29日，位于沙市区岑河镇中心地段的市聚源农产品宗地以2104万元价格成交。
该宗地总面积23.42亩，用途为商业、住宅，容积率2.2，挂牌起始价890万元。
经过52轮激烈竞价，最终以2104万元（89.9万元/亩）的价格成交，创乡镇地价历史最高纪录。
与今年上半年同地域和类似地段地价相比，上涨了172%。
有关部门认为，“此次城区房地产用地向乡镇延伸的举措，不仅适应了新农村建设的需要、推进乡镇城市化进程，而且对农民住房条件的改善、增加乡镇财政和基层国土所收入起到了积极作用”。
据市招投标信息网公布的数据，上半年城区土地使用权出让金达到9.76亿元，同比增长47.9%，有力地支撑全市财政收入保持较快的增长速度。
同时，荆州市城投公司与香港恒通公司正式签订了荆州开发区综合服务区土地一级开发合作协议，综合服务区开发有望进入快速发展的新阶段。
沙北新区土地一级开发合作方最近也落实了合作意向。
这些信息表明，荆州城区地价继续大幅上升的可能性很大。
二是高层住宅将成为城区住宅的主体。
由于地价不可逆转地上升，地快容积率普遍定得比较高，例如今年上半年成交的5宗地容积率就在2.5—6.0之间，即都是高层建筑。
从在建项目看，下半年入市的楼盘比上年多，规模大，如长江尚品、亚华宝塔湾、佳境上城等近10个楼盘，也都是高层住宅。
高层住宅的建造成本要比多层住宅高1—2倍，而且为确保质量和安全，几乎没有降价的空间。
同时，高层住宅区人口密度大，需要有超过基底面积的大范围地下空间作车库，以满足住户需求，都会提高建设成本。
因此，房地产开发的刚性成本越来越高。
三是房价将继续上升。
地价继续大幅上升、高层住宅成为城区住宅的主体，这两大因素决定了房价不会降，只会升。
一般来说，消费者希望房价降一点，至少涨慢一点；而投资者则希望房价涨一点，最好涨快一点。
从道理上说，商品房也是商品，房价应该有升有降。
但不管人们的愿望如何，从城市历年房价的总水平看，迄今为止还没有发现房价降过。
荆州房地产市场目前还是卖方市场，无论是自住消费需求，还是投资需求，都无法左右房价。
另外，由于银根紧缩，银行资金紧缺，迫使企业寻求社会融资，民间借贷公司趁势异常活跃起来，抢占短期信贷市场。
这种情况将会持续很长一段时期。
据了解，荆州城区民间借贷年利率高达60%，比银行计划内贷款利率高近10倍。
高昂的融资成本当然会转嫁给消费者，房价上升也就不可避免了。
3.项目定位
3.1项目SWOT分析
SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。
这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。
3.1.1优势分析（Strength）
（1）地块位于荆州市城南经济开发区，城南经济开发区发展迅猛，随着荆州全面实施“壮腰工程”，对该项目的发展相当有利，以后将具有较大的升值潜力。
（2）地块占地17163.0平方米，且比较规整，便于开发利用。
（3）项目位于经济开发区，地处学校与住宅交汇区域，周边无污染源。
（4）地块周围规划有金九龙、金凤凰等酒店，提升了地块的开发价值。
3.1.2劣势分析（Weakness）
（1）项目所处地地块处于经济开发区，生活氛围还没形成。
（2）周边配套设施较少，有待完善。
（3）离中心城区距离较远，公交线路较少。
（4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。
3.1.3机会分析（Opportunity）
（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。
（2）近期内荆州经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。
（3）荆州汉宜铁路即将开通拉近了荆州与武汉之间的距离，将拉动荆州的经济。
（4）随着荆州全面实施“壮腰”工程，将迎来迎来一番新的发展机遇。
（5）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。
（6）区域内现售商业楼盘较少，可以有效利用这一市场真空。
3.1.4威胁分析（Threat）
（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。
（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。
（3）近期出台的物业税将会对投资者购房产生一定的影响。
（4）近一段时间土地价格上涨较快，加大了开发的成本和财务风险。
4.投资估算与资金筹措
4.1投资估算
4.1.1编制依据
1）湖北省建筑安装工程费用定额（2008年）；
2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
3）国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》投资估算方法（2000年10月）；
4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；
5）现行的市场价格信息资料。
4.1.2估算范围
开发建设投资估算范围建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费等。
4.1.3估算说明
1）可行性研究报告费4万元；
2）工程勘察费8万元；
3）竣工图编制费2万元；
4）档案整理综合服务费0.5万元。
4.1.4投资估算
本项目建设估算总投资4019.90万元，建安费用3163.88万元，工程建设其他费用558.25万元，预备费用297.76万元。
项目建设投资估算见投资估算表如下：
表二建筑安装工程费估算万元
序号
费用名称
建筑面积（㎡）
单位指标（元/㎡）
估算值
土建
安装
小计
1
建筑安装工程费
1.1
商业用房
10132.4
1250
250
1500
1519.86
1.2
酒店
9670.7
1100
600
1700
1644.02
合计
19803.1
3163.88
表三工程建设其他费用估算元
序号
项 目
单位
工程量
估算金额
备 注
2
升级会员 