第7章成本法及其运用.docx

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第7章成本法及其运用

房地产估价理论与方法精讲班第23讲讲义

第一节

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．熟悉成本法的含义；

2．熟悉成本法的理论依据；

3．掌握成本法适用的估价对象和条件；

4．熟悉成本法估价的操作步骤；

5．掌握房地产价格构成；

6．掌握成本法的基本公式；

7．熟悉重新购建价格的含义；

8．熟悉重新购建价格的求取思路；

9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式；

10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法；

11．掌握建筑物折旧的求取；

12．了解商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定；

13．熟悉房地产征收费用的有关规定；

14．了解房屋完损等级评定的有关规定；

15．熟悉房屋折旧的有关规定。

二、内容讲解

第七章　成本法及其运用

本章介绍房地产估价三大基本方法之一的成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

第一节　成本法概述

一、成本法的含义

成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。

因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。

但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。

因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。

通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。

成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”——人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。

因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。

二、成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

具体又可分为从卖方的角度看和从买方的角度看。

从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。

进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除非它的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到它的市场价格降下来。

从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，则还不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。

例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：

如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格。

当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。

由上可见，一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润）。

因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值。

成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。

在成本法中，折旧可以视为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。

因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，而是看“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。

如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，则就属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本，则就属于成本法。

为便于理解，以评估一台旧机器的市场价值为例来说明：

如果该旧机器的市场价值是通过市场上相同的新机器的市场价格减去折旧来求取，则表面上的成本法实质上是市场法，这里的折旧实质上是实物状况调整；如果是通过重新生产相同的新机器的成本（包括原料费、加工费、税金、利润等）减去折旧来求取，则才真正是成本法。

成本法中房地产价格各个构成部分以及建筑物折旧的求取，通常会采用市场法。

成本法适用的估价对象和条件

三、成本法适用的估价对象和条件

（一）成本法适用的估价对象

新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特别适用成本法估价。

化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。

在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。

因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重新建造的办法来解决。

另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。

成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。

当采用成本法评估局部房地产的价值时，例如评估某幢住宅楼中的某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼平均每单位面积的价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。

在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发建设方式，还可能需要先求取“小区”的平均价格，然后推算到“幢”的平均价格，再推算到“层”或“套”的平均价格。

采用成本法评估开发区中某块土地的价值，通常也与此类似。

成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。

如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法估价就无多大意义了。

这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。

因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

（二）成本法估价需要具备的条件

运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。

换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。

价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：

一是自由竞争（即可以自由进退的市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。

其原理如下：

首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素（例如利率上调）导致了供大于求，则在供求规律和利润激励等的作用下会出现以下循环：

房地产供大于求＋房地产价格下降＋房地产开发利润率降低－房地产开发投资减少＋房地产开发量缩减－房地产供给减少－房地产价格上涨－房地产开发利润率上升－房地产开发投资增加＋房地产开发量增加－房地产供给增加＋房地产价格下降……。

显而易见，如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。

实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。

当求大于供时，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。

因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房地产价格就低。

正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。

从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。

如果房地产价格始终是由房地产开发建设成本决定的，海南、北海的房地产市场就不会有1993年房地产热过后的一段“悲惨”局面。

尽管有上述原理，但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”。

其中最主要的是要注意以下3个问题：

一是应采用客观成本而不是实际成本。

可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。

实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。

客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。

二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。

现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。

在这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。

三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

因此，在运用成本法评估这类房地产的价值时还应进行适当的减价调整。

在本章后面将会看到，折旧中之所以有功能折旧、外部折旧，就是出于上述二、三两个方面的考虑。

即在这些情况下，评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧。

成本法估价还要求房地产估价师具有较丰富的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价等方面的专业知识。

成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。

四、成本法估价的操作步骤

运用成本法估价一般分为以下4个步骤：

①弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象重新购建价格；③测算建筑物折旧；④求取估价对象积算价格。

房地产估价理论与方法精讲班第24讲讲义

第二节

第二节　房地产价格构成

运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。

在现实中，特别是目前在土地取得、房地产开发建设（土地开发、房屋建设）、房地产税费等制度、政策、规则尚不完善、不明晰、不统一、时常发生变化的情况下，房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成可能不同。

房地产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而不同。

但在实际运用成本法估价时，不论估价对象所在地的房地产价格构成多么复杂，首先最为关键的，是估价机构和估价师必须深入调查、了解当地从取得土地一直到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需做的各项工作——一般要经历获取土地、前期工作（包括规划设计等）、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段，以及在该全过程中的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或者收取、缴纳的标准、时间和依据，整理出清单，从而做到既不遗漏，也不重复。

然后在此基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算出各个构成项目的金额。

下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项：

①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息，⑥销售税费；⑦开发利润。

一、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。

在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。

取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：

①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。

在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在所处位置当地同类土地取得的主要途径）选取上述三个途径之—来求取。

（一）市场购置下的土地取得成本

在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（在此为房地产开发商）缴纳的税费构成。

目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设用地使用权。

这种情况下的土地取得成本主要由下列几项组成：

（1）土地使用权购买价格。

一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。

（2）买方应当缴纳的税费。

简称取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。

例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：

800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）

（二）征收集体地下的土地取得成本

征收集体土地的土地取得成本包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费三个部分。

（1）征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：

①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。

这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。

（2）相关税费，一般包括以下费用和税金：

①征地管理费；②耕地占用税；③耕地开垦费；④新菜地开发建设基金；⑤政府规定的其他有关费用。

这些税费一般是依照有关规定的标准求取。

（3）土地使用权出让金等土地有偿使用费，简称出让金等费用，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。

征收集体土地的必要支出及其标准，详见本章第六节的有关内容。

（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本

征收国有土地上房屋的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。

（1）房屋拆迁补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：

①被征收房屋的房地产市场价格；②被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额；③搬迁补助费；④安置补助费；⑤征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。

这些费用一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。

（2）相关费用，一般包括以下费用：

①房屋拆迁管理费；②房屋拆迁服务费；③房屋征收估价费；④房屋拆除和渣土清运费；⑤政府规定的其他有关费用。

这些费用一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。

（3）土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。

征收国有土地上的房屋的必要支出及其标准，详见本章第六节的有关内容。

开发成本

二、开发成本

开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：

（1）勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。

要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费（拆除房屋和清运渣土等费用）或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。

（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。

附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。

要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

（3）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。

如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。

（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。

（5）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

可以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。

其中，开发成本中本质上应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本；开发成本减去土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。

公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配。

三、管理费用

管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如5%。

因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。

四、销售费用

销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。

为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。

广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。

销售费用通常按照售价的一定比例来测算，例如为售价的4%。

房地产估价理论与方法精讲班第25讲讲义

第二节

一、大纲要求

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1．熟悉成本法的含义；

2．熟悉成本法的理论依据；

3．掌握成本法适用的估价对象和条件；

4．熟悉成本法估价的操作骤；

5．掌握房地产价格构成；

6．掌握成本法的基本公式；

7．熟悉重新购建价格的含义；

8．熟悉重新购建价格的求取思路；

9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式；

10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法；

11．掌握建筑物折旧的求取；

12．了解商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定；

13．熟悉房地产征收费用的有关规定；

14．了解房屋完损等级评定的有关规定；

15．熟悉房屋折旧的有关规定。

二、内容讲解

第七章　成本法及其运用

第二节　房地产价格构成

五、投资利息

（一）投资利息的含义

投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。

因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。

机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。

一种放弃的收益可视作一种成本。

或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途，因此当我们使用某一稀缺的资源时，应当考虑它的第二种最好的用途。

从这第二种最好的用途中可以获得的益处，是机会成本的正式度量。

资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。

因此，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是把资金存入银行获取利息。

此外，从估价的角度看，为了使评估出的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。

（二）投资利息的计算

计算投资利息具体需要把握下列5个方面：

1．应计息项目

应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。

销售税费一般不计算利息。

2．计息周期

计息周期是计算利息的单位时间。

计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。

3．计息期

计算投资利息的一项基础工作是要估算建设期。

在成本法中，建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，并由于一般是假设估价对象在估价时点时开发完成，所以建设期的终点一般是估价时点。

当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成。

例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。

虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在估价时点时建成，这就相当于在24个月前就开始取得土地。

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。

前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。

建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。

另外需要指出的是，建设期一般能较准确地估算。

但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使建设期延长。

例如，土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措，的资金不能按时到位，某些建筑材料、建筑设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使建设期延长。

由于建设期延长，房地产开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。

但这类特殊的非正常因素在估算建设期时一般不考虑。

估算建设期可以采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取。

有了建设期之后，便可以估计土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及发生的金额。

土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。

此点还将在本章第四节“重新购建价格的求取”中说明。

某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，例如24个月、8个季度、4个半年度、2年等。

一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。

另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段