珠江摩尔商业(中佳盛鸿)PPT1.pptx

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珠江摩尔商业整体经营珠江摩尔商业整体经营方案（中佳盛鸿集团）方案（中佳盛鸿集团）20132013年年33月月1目录目录Contents01/01/项目介绍及分析项目介绍及分析02/02/周边客群分析周边客群分析03/03/项目定位项目定位04/04/业态组合业态组合05/05/招商方案及执行计划招商方案及执行计划06/06/公司介绍及商业承租价格公司介绍及商业承租价格一、项目介绍一、项目介绍一、项目介绍一、项目介绍珠江摩尔城市综合体珠江摩尔城市综合体区位：

区位：

北京昌平区北清路一号，TBD（TourismBusinessDistrict）核心区周边包括科技金融岛、京北数码港、生命科学园、未来科技城、科技运动公园等几大功能板块区域内唯一一个大型商业城市综合体项目规模：

项目规模：

208万平方米，超过3000亩3、5、6、7、8号楼整体地上商业面积约3万平方米；地下商业面积约2万平方米日客流量20万人左右，年GDP与CBD持平项目定位：

项目定位：

TBD区域集中央商务、休闲购物、时尚精品、餐饮娱乐为一体的城市综合体机会（O）区域潜在商业配套需求大写字楼及周边居民客户消费需求大有规模效应，建设发挥空间大整体配套可优于其它竞争项目项目项目项目项目优劣势分析优劣势分析优劣势分析优劣势分析优势（S）商业位置优越，京藏高速和七北路交叉口商业昭示性强，区域内客户人流多交通便利，高速出口、地铁直通区域辐射性强可达性较好城北最大商业体，业态全、影响大统一招商、统一管理劣势（W）主体规划已定，调整空间不大过境人流大于固定人流周边自然及人文环境较差商业楼裙楼业太受限面积分散、业态不好组合商业客户相对投资大威胁（T）区域环境及人文相对落后市场培育期长，经营压力大业态混杂管理困难一、项目分析一、项目分析项目战略选择项目战略选择项目战略选择项目战略选择可选择的SO战略强化商业配套,突出与永旺商业业态互补,重点打造以主题购物和市民休闲娱乐中心可选择的WO战略强化内部环境和商业配套,以文化消费和体验消费留住周边人流，延长经营时间，并吸引市民消费。

可选择的ST战略突出经营主题,以文化消费和体验消费为主走差异化路线，避免同质化竞争.可选择的WT战略强化内部环境，吸引写字楼客户和居民休闲消费，延长经营时间，走差异化经营路线。

优势（S）劣势（W）机会（0）威胁（T）优势机会一、项目分析一、项目分析3、5、6商铺基本完工、7、8商铺及地下商业预计2014年可交付。

项目现状分析项目现状分析项目现状分析项目现状分析工程进度前期合作洽谈，定位、策划等未启动，队伍组织未完成。

招商进度市场比较关注，但观望者较多。

市场反映知名度不高，前期活动及广告较少。

市场形象代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。

组织协调一、项目分析一、项目分析谁来买单？

二、周边客群分析二、周边客群分析教育院校教育院校大型高尚居住区大型高尚居住区昌平商务昌平商务区消费区消费北大资源、华北电力、北京演艺、中关村外语等20多所大中专学生、教职员工回龙观、龙泽苑、航天城、龙城花园、碧水庄园、北京人家、玫瑰园等30个居民小区周边百货、专业周边百货、专业市市场消费场消费百货、装饰、建材、汽贸等流动性较大的专业市场从业者昌平文化商务区、回龙观商圈等以高档住宅、酒店、公寓、写字楼、歌剧院、体育场馆等为主，是政务、商务活动频繁往来的聚集地。

中关村、上地等科中关村、上地等科技、金融消费技、金融消费中关村、上地的高科技、金融的20家企业将会汇集全国金融商务人士客群。

地地缘缘性性客客群群区区域域性性客客群群二、周边客群分析二、周边客群分析青年消费群体追求新奇随机性较强停留时间短购买力较弱附近企业员工附近企业员工追求新奇文化消费随机性强停留时间较长购买力强周边居民追求实惠规律性强休闲餐饮为主购买力强强调：

1、项目整体目标消费者重点针对企业员工、商务配套消费和周边居民为主，以青年和其他消费为辅。

2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和车辆进入。

3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。

目标顾客消费行为特征分析目标顾客消费行为特征分析目标顾客消费行为特征分析目标顾客消费行为特征分析soho商务客追求档次规律性强餐饮娱乐消费为主消费水平二、周边客群分析二、周边客群分析三、项目定位三、项目定位人生存的最终意义是什么？

人生存的最终意义是什么？

项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析三、项目定位三、项目定位英国社会学家欧文曾经指出英国社会学家欧文曾经指出：

人类一切努力的目的在于获得幸福。

人类一切努力的目的在于获得幸福。

项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析三、项目定位三、项目定位商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套在所有人的大脑里都有一个观点：

在所有人的大脑里都有一个观点：

获得幸福就是人生最大的追求。

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项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析三、项目定位三、项目定位商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套幸福幸福，一个激动着无数人心灵，一个激动着无数人心灵的字眼，在这个充斥着浪漫的都市的字眼，在这个充斥着浪漫的都市里冲击着大地的情感。

里冲击着大地的情感。

项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析项目业态定位及分析对于对于对于对于本项目商业的理解本项目商业的理解本项目商业的理解本项目商业的理解项目定位商业综合消费区城北休闲娱乐中心商业形态步行街（商业街区）地下商城主题商场区位环境城北中心交通便利业态规划时尚购物消费体验餐饮娱乐三、项目定位三、项目定位“珠江摩尔幸福广场珠江摩尔幸福广场”三、项目定位三、项目定位商业广场规划名称：

商业广场规划名称：

“珠江摩尔珠江摩尔幸福广场幸福广场”城市文化生活方式商业品质精致三、项目定位三、项目定位三、项目定位三、项目定位商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套精致精致源于对城市文化的绝对理解随意摆放在路边的桌椅边逛边聊边吃的一种情趣在珠江摩尔幸福广场，生活就是如此闲适！

三、项目定位三、项目定位商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套精致精致源于对生活品质的深层挖掘在珠江摩尔幸福广场你会发现空间的距离其实不算什么与全球的时尚真正零距离全接触休闲成为生活的主题三、项目定位三、项目定位商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套精致精致源于对优越生活的魅力彰显三、项目定位三、项目定位商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套商务配套精致精致源于对建筑品质的细节关注从建筑空间到商品品质、从线条到色彩都融合了现代都市的生活美学!

四、业态组合四、业态组合项目整体布局分布（地上商业项目整体布局分布（地上商业项目整体布局分布（地上商业项目整体布局分布（地上商业+地下商业结合，互补运营）地下商业结合，互补运营）地下商业结合，互补运营）地下商业结合，互补运营）项目可经营方向项目可经营方向项目可经营方向项目可经营方向餐饮、娱乐（地下）项目功能界定时尚、体验、商务服务（地上）精品服装、品牌餐饮、婚纱摄影、咖啡茶吧等快餐、电玩、电子城、KTV、演艺吧等集购物、休闲、餐饮娱乐为一体的商业文化区四、业态组合四、业态组合规划业态面积比例规划业态面积比例规划业态面积比例规划业态面积比例商品类土特产品、工艺品类精品服饰类餐饮休闲类图书音像类餐饮茶酒吧咖啡健身桑拿运动类配套服务类KTV慢摇吧演艺吧快餐羔点屋花店票务银行类电子、电玩、影像类民俗文化体验类旅游服务类居家消费类四、业态组合四、业态组合四、业态组合四、业态组合33号楼地上商业号楼地上商业烟酒、茶叶烟酒、茶叶餐饮餐饮建议品牌商务餐饮等咖啡厅、餐饮咖啡厅、餐饮咖啡、快餐等四、业态组合四、业态组合55号楼地上商业号楼地上商业折扣店、婚纱折扣店、婚纱上品折扣、婚纱摄影特设服装特设服装服装店、饰品店四、业态组合四、业态组合66号楼地上商业号楼地上商业餐饮、超市餐饮、超市俏江南、屈臣氏等民俗文化、特产民俗文化、特产四、业态组合四、业态组合77号楼地上商业号楼地上商业营业厅营业厅银行、电信、移动、邮局四、业态组合四、业态组合88号楼地上商业号楼地上商业图书音像、票务、旅游；品牌餐饮、电玩城、运动服城装等图书音像、票务、旅游；品牌餐饮、电玩城、运动服城装等四、业态组合四、业态组合33、55、66、77、88号楼地下商业号楼地下商业电子市场、健身、电子市场、健身、KTVKTV、演艺吧、慢摇吧等、演艺吧、慢摇吧等社会营销经营管理首家主力商家引进商户免税政策扶持资源整合带导性产业大客户合作联合打造专业婚庆中心统一商业营运管理统一形象包装和对外宣传联合打造电玩、电子中心联合打造旅游VIP服务中心整体运营策略总纲定期组织大型商业会展活动五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划推广攻略活动攻略目标行业定向推广渠道攻略目标行业直销渠道大客户一对一营销社会活动营销造势目标客户集群式推广直销活动整体招商策略总纲目标客户集群定点宣传整合攻略授权与加盟、双向招商供货加盟资产担保、拆零租用五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划推广攻略推广攻略推广攻略推广攻略客户群落定点推广目的：

集中信息、有效投、最低成本渠道：

行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求行业：

休闲文化业、餐饮娱乐业、百货、婚纱摄影、名优特产、电子、电玩区域：

上地、西三旗、昌平区、回龙观、附近的居民社区等形式：

海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示目标行业定向宣传五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划招商工作周期:

13.0515.8筹备期招商一期（3、5号楼）招商三期（8号楼）5月14年3月14年10月12月招商二期（6、7号楼）8月15年3月招商四期（地下）五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划各招商周期工作内容各招商周期工作内容推广认知期全面展开招商方案制订及推广主力店招商渠道建立品牌招商渠道直销全面签约全面开业持续招商5月10月14年3月12月8月15年3月开业期开街与开业筹备五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划各阶段招商优惠各阶段招商优惠政策（根据招商情况调整）政策（根据招商情况调整）主力店签三年免半年签五年免一年品牌店开街前签五年免一年签十年免二年300平以上休闲餐饮及购物签三年免半年签五年免九个月签五年免半年签十年免一年签三年免三个月签五年免六个月签五年免半年签十年免一年300平以下购物区开街后开业后五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划商商商商铺预订及租赁确认方式铺预订及租赁确认方式铺预订及租赁确认方式铺预订及租赁确认方式主力店入驻意向协议三个月租金落定交房前付全部租金品牌店商铺预定协议三个月租金落定交房前付全部租金招商代理公司开发商三方租赁协议投资业主商业管理公司公证处五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划户外DM直邮报纸活动时间2013年8月2014年3月12月2015年3月销售持续期形象丰满期铺垫、形象树立期收尾清盘期媒介投放媒介投放6月五、招商方案及执行计划五、招商方案及执行计划六、六、公司介绍及商业承租价格中佳盛鸿集团公司是一家专业从事能源、贸易、融资、物流、基础建设、商业地产为主的投资公司，有多家银行、评估公司等金融机构合作单位。

总部设立在北京，目前在呼和浩特市、唐山市、石家庄市、沈阳市等多地设立分支机构及经营业务；公司前身成立于1990年，在公司团队的不断努力下，经过20余年的发展壮大，目前公司有300余人，本科以上学历人员占45%，工程、供热专业工程师占30%，公司在2008年开发、使用办公OA软件及设备管理软件，实现数字化办公、科学化生产，并通过国家IS9001质量管理体系认证，使公司的生产管理按照质量标准体系有序进行，提高工作效率和质量，使公司更加专业、更加规范的迅速发展。

六、六、公司介绍及商业承租价格承租面积：

承租面积：

3、5、6、7、8号楼地上及地