链家购房合同漏洞.docx

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链家购房合同漏洞

链家购房合同漏洞

篇一：

链家房屋买卖-签约文件合同

合同编号：

交易编号：

房屋买卖业务签约文件合订本

签约提示

1、本合订本包括的每个文件，您均需要签署—式三份。

交易双方及链家地产各执一份，请您在合同骑缝处签字确认。

2、请您确认，在签署合同前，您已仔阅读过合同条款并予理解和接受，同时我公司经办人员已向您告知与交易房屋及合同签署有关的信息。

3、请您核查一式三（多）份合同的内容（包括手工填写的部分）。

4、在您签署的合同中，除需手工填写的地方以外，其他部分均不得随意进行手写补充和修改，否则将会影响合同或条款的有效性：

如您确实需要对合同中条款进行补充或修改的，请您及其他签署方在补充或修改处签字或盖章后，方为生效．

5、在您向居间方支付居间代理费或服务费时，用收据；如该经办人员不能提供上述专用收据的，请您务必谨慎付款，必要时，请与您签约的店面经理进行确认。

6、在填写相关合同文本时，如遇“【】”或“口”等需要选择的内容，选，以划““”方式选定您选择的事项：

对于实际情况未发生、或双方当事人不作约定、或该条不适用时，应当划”X”，以示删除。

7、为了保障您的资金安全，请您在向我司支付居间代理费及服务费时，优先选择如下方式：

——您可以使用本人或亲朋的银行储蓄卡或信用卡刷卡（本地卡、异地卡均可），刷卡后请持卡人在POS小票上亲笔签字

＞银行转账——通过银行柜台以现金（或转账）的形式将代理费直接汇入我公司对公账户

＞通过上银行汇款的方式将代理费直接汇入公司对公账户另因特殊原因，您需要在店面以现金方式缴纳代理费或服务费的，请直接将现金交给店面负责人。

交易方留存信息表各方确认，本页所列信息适用于本合订本全部文件，包括《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同）及本次交易涉及的所有文本。

房屋出售人（签章）：

房屋购买人（签章）：

本合同签署日期:

年月日

成都市存量房屋买卖合同

出卖人的合法代理人：

共有权人：

共有权人的合法代理人：

买受人：

买受人的合法代理人：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】

【平房】，坐落为：

市【区（县）】

【小区（街道）】【幢】【座】【号（楼）】单

元号（室）。

该房屋所在楼栋建筑总层数为：

层，其中地上层，地下层。

该房屋所在楼层

为层，建筑面积共。

（二）该房屋规划设计用途为【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【其他：

】。

该

房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议及物业交割单。

第二条房屋权属情况

（一）该房屋所有权证监证号（主产权）为：

，档案保管号（权）为：

填发单位为：

（二）土地使用状况：

该房屋占有的国有土地使用权以

【出让】【划拨】方式获得。

土地使用权证号为：

填发单位为：

。

（三）该房屋的抵押情况为：

1、该房屋未设定抵押；2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：

。

该房屋已经设定抵押的，

出卖人应于年月日前办理抵押注销手续。

（四）该房屋的租赁情况为：

。

1、出卖人未将

该房屋出租。

2、出卖人己将该房屋出租，【买受人为该房屋承租

人】/【承租人已放弃优先购买权】。

第三条出卖人与买受人通过以下方式达成交易

出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，案

证明编号：

姓名：

，资格证书编号：

。

第四条成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交总价为：

¥元，人民币（大写）元整。

（二）买

受人可以在签订本合同的同时支付定金Y元，人

民币（大写）元整。

（三）买受人采取第

种方式支付定金，剩余房款付款方式及期限的约定见补充协议。

l、买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为¥元、人民币（大写）（不高于成交价格的20%），定金支付方式为【直接支付给出卖人】／【存入专用账户划转】。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖

双方应签订的《存量房交易结算资金划转协议＞。

（I）买受

人支付定金的方式为【直接支付给出卖人】／【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款存入双方共同委托的保证机构）在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称”专用账户”，定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为。

买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金

买受人向【居间机构指定的银行】／【公积金管理中心】

申办抵押贷款，拟贷款金额为Y元，人民币（大写）整。

（具体贷款金额以银行或公积金管理中心批准为准）买受人因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；（3）本

合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生

的各项费用由买受人承担。

第五条房屋产权及具体状况的承诺出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：

由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。

出卖人应在房屋过户手续办理完毕之日起十日内，将该房屋转让情况告知物业管理的相关单位和部门，并积极办理物业交割、房屋维修基金户名变更手续及账户内结余维修基金的交割；买受人应积极配合上述手续的办理。

第六条房屋的交付

出卖人应当在约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。

该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：

l、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；第七条违约责任

（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：

按照逾期时间，分别处理［

（1）和

（2）不作累加］。

（1）逾期在日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过（该日期应当与第

（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。

（二）逾期付款责任：

买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：

按照逾期时间，分别处理［

（1）和

（2）不作累加］。

篇二：

签贷款漏洞

中介公司经理曝签贷款漏洞

XX年01月14日07:

00成都商报【大中小】【打印】共有评论0条昨日，一位北京房产中介公司经理李明（化名）向记者爆料：

XX年12月，北京房地产中介行业协会站发布的签约总套数位列前25名的北京房产中介公司中，近半公司为皮包公司。

随后，本报记者根据线索及北京房地产中介行业协会站发布的相关资料统计后发现，签约套数位列前25名的北京房产中介公司，有12家中介公司疑似皮包公司。

这些公司

共同呈现出一些特征：

月签约总套数大，但公司只有一个办公室，无任何分支机构或门店，且旗下只有4~8个经纪人。

每位经纪人每月的平均签约套数最高的达到套，最低的也有套。

每天能签6套房？

北京房地产中介行业协会站发布了一份XX年12月存量房上签约成交月统计。

在这份排名表中，排名第四位的是北京爱家营企业管理有限公司。

数据显示，这家公司以733套的签约套数，超过北京知名的房产中介公司21世纪不动产、中原地产等。

记者进一步调查后发现，取得如此佳绩的北京爱家营，只有二三间办公室，没有任何分支机构或门店，且旗下一共只有4名经纪人。

XX年12月4名经纪人取得733套签约套数，平均下来，每位经纪人当月签了套，算下来，XX年12月，这家公司每位经纪人每天能签约近6套房。

但是，对比当月签约套数成绩榜上的冠军，北京链家地产，链家地产当月签约量为4543套，但链家地产在北京共有768家分支机构、1552名经纪人。

平均下来，当月链家地产旗下北京每家分支机构的签约套数近套，每位经纪人的签约套数近套。

李明介绍说，备案的每家中介公司从业人员为持有经纪人证的人数，实际上，每家公司都有大量未持有经纪人证的

从业人员，平均下来，北京链家地产从事经纪工作的员工，

每月的签单量实际上达不到近套，而只有1套左右。

李明表

示，正常情况下，差不多两个多月，一个从业人员才能签下一单。

近半疑似皮包公司记者还通过调查工商资料后发现，爱家营房产中介公司，是名为刘田的人在XX年4月6日成立的新公司，注册资本只有10万元，公司注册的有效期只有一年，也就是到今年

的4月5日。

成绩榜前10名中，排名第9位的北京嘉昊志成房地产经纪有限公司的情形与北京爱家营公司类似，平均下来，每位经纪人当月的签约量达到套。

记者调查后发现，前25名中，有12家公司存在类似情况：

只有一个办公区，无任何门店或分支机构，旗下经纪人人数只有4~8人，且单个经纪人月均签约量最少也达到套。

签政策存漏洞李明认为，这些公司的月签量如此之大，实际上可能钻

了政策漏洞。

他介绍说，XX年9月1日起，《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》在北京开始实施。

该政策规定：

二手房买卖中，办理房贷前必须先签，然后银行才发放住房贷款。

于是在买卖中，有些客户为了能办多些贷款，就会出现

重复签的现象。

比如A房的成交价格是100万元，但客户为了能多贷款，中介会帮客户先做一笔120万元的签，且拿这个签合同去银行办理贷款，一些银行为了向市场多贷款，一般不太仔细过问就批下来。

将房贷办下来后，中介再将之前的签注销，重新再办理一笔100万元的签；或者中介先办理一笔签，之后为少纳税，注销前笔签后再办理一笔总价更低的签。

在操作层面，一些中介公司为了实现上述目的，会另成立一家“影子”公司，以配合操作；或者将类似签工作外包给专门的“影子”公司操作，正因为如此，皮包公司就产生了。

不过，李明补充说，这些公司中，有些可能就完全是一个皮包公司，有些可能还兼做其他业务。

另一位行内人士向记者分析说，这种重复签的现象，会制造出一种虚假繁荣的假象，同时也人为推高了二手房的退房率。

因为注销签时，会被算作退房处理。

篇三：

链家获得委托作业指南v1

一、目的为提高获得业主委托作业成功率。

二、适用范围北京链家房地产经纪有限公司各区域各门店。

三、内容

获得委托作业指南

亚奥区总监朱建新撰写

获得委托的意义

1、委托是一种正式的法律契约，能够让我们所提供的服务更加正规，更能使我们的服

务行为有法律依据，从而更好的保证公司及客户业主的利益。

2、委托能够使我们显得更加专业，从而使客户更加信赖我们。

3、委托能够通过委托内容了解客户及业主的更多显性及隐性需求，更有可能让我们了

解客户业主的更多情况。

4、委托是我们业绩取得的一种有效方式。

作业的种类

1、按照业主客户的不同需求可分为：

买房客户委托、售房业主委托、承租客户委托、出租业主委托。

2、每类介绍及基本特征：

A.买房客户委托：

这类委托的对象一般是具有购房需求的客户，以购房为目的且提出购房条件的客户，我们根据客户的购房需求及购房条件针对性的推荐我们优质房源及符合客户需求的房源。

B.售房业主委托：

这类委托的对象一般是想对自己的空臵房产进行出售的业主，这类业主一般是以出售自己的房

屋为目的且提出出售房屋条件的业主，我们根据业主的售房条件及需求匹配合适的客户进行带看，直至成交。

C.承租客户委托：

这类委托一般是具有承租房屋需求的客户，这类客户一般是以租

房为目的且提出租房条件的客户，我们根据客户的租房需求及客户提出的租房条件针对性的推荐我们优质房源及符合客户需求的房源。

D.出租业主委托：

这类委托对象一般是想将自己的空

臵房产进行出租的业主，这类业主一般是以出租自己的房屋为目的且提出租房条件的业主，我们根据业主的出租房屋条件及需求匹配合适的客户进行有效带看，直至成交。

获得委托的方法

全程代理：

1、全程代理即房屋出租委托代理，首先业主与链家公司签订出租房屋委托协议，由

链家代为出租其房屋。

房租先由链家以月付的形式按合

同约定日期打入业主指定帐号（工行），然后链家再根据房屋的租金及基本情况去寻找承租客户。

操作流程：

接触业主评估房租议价磋商（租金、空臵期等）验房（业主）签订委托（业主）查收证件（业主）交付房屋（业主）申报打款（业主）寻找客源交付定金（租户）查验房屋（租户）签订合同（租户）查收证件（租户）合同

申报备档

2、李先生为某小区一套2居室业主，经过与链家公司协商价格及其他事项，最终以

2400元/月的价格委托给链家公司并且与链家公司签订了出租房屋委托协议，链家公司在合同约定按照月付的形式支付业主房租，然后链家根据合同的基本情况匹配合适的客户，最终以2600元的月租金出租给客户。

3、此种操作方法应该注意的问题：

A.对业主的权属进行审核，在签合同之前一定要注意要让业主提供有效的身份证件及出租房屋的房产证明，如果业主的证件有问题很有可能导致诈骗的产生。

B.对于房屋的价格一定要谨慎的把控，一般所收房屋的价格应该低于市场价100——200左右，否则很容易使自己及公司利益收到损失。

C.一定要按照公司的要求签署合同（例如：

客户的付款方式、客户的人数要求、给业主的付款时间、房屋的维修、空臵期、顺延期等问题。

）否则会给自己和公司带来不必要的损失，切记乱承诺。

房屋钥匙托管：

1、房屋钥匙托管即业主在有空臵房屋出租及出售时，我们向业主推荐便于业主省

时、省事、省心，且快捷的业主操作利于房源出租、出售。

将空臵房屋的钥匙以协议的形式交付链家地产，我们与业主签订房屋钥匙托管协议的委托方式。

操作流程（出租房）：

接触业主评估房屋查验房屋（业主）签订钥匙委托（业主）寻找客源交付定金（租户）通知业主三方签订租赁合同查收双方证件查验房屋交付房屋

操作流程（出售房）：

接触业主评估房屋查验房屋（业主）签订钥匙委托（业主）寻找客源议价磋商交付定金（客户）通知业主三方签订买卖合同查收双方证件办理相应按揭手续（评估、面签、批贷等等）过户查验房屋交付房屋

2、王女士为某套房屋业主，通过了解，王女士是想将自己的空臵房屋出售，而且

在聊天的过程中经纪人了解到王女士并不住在该套房屋内，并且该套房屋没有出租，经纪人向王女士阐述了如果把房屋的钥匙委托给链家的话会很方便，不用有客户看房的时候亲自来开门节省了自己的时间，而且更加的方便公司匹配客户进行大量带看增加成交几率，而且不用担心房屋物品丢失问题，因为在王女士将钥匙交给公司的同时我们会签署房屋钥匙托管协议，房屋钥匙托管协议有很详细的物业交割清单，最后该经纪人成功获得该套房屋的钥匙。

3、注意的问题：

一定要注意保管好房屋的物品，否则丢失物品会带来不必要的麻

烦。

获得委托时的注意事项

1、不注意后期服务：

在签署协议之后经纪人一定要对业主进行定期回访，告知辛苦度，让业主感觉到你的诚意、努力、专业、优质服务。

2、房屋验收存在疏漏，不能将问题提前发现。

3、在签过委托协议的房屋中做非业务类事宜。

4、在委托期限内没有将房屋出售或者出租，大大降低业主对我们的信任。

篇四：

链家合约签署作业指南

第1页共4页

第2页共4页

【链家地产合约签署作业指南】

一、制度概况

第3页共4页

1、目的

根据国家法律、法规以及公司有关规定，为规范分店签约作业，预防法律风险和经营风险的产生，及时通报营销部各经营分店合同签署相关人员及时变更、修改、补充合同相关内容，提高风险意识，保证公司经营的安全，特制定本规

2、适用范围北京链家房地产经纪有限公司各门店。

3、内容

二、例外

无

三、解释

本管理制度由北京链家运营中心经纪管理部负责解释修订。

四、引用

无

五、附录

第4页共4页

篇五：

房屋买卖补充协议

补充协议

甲方（出卖方）：

乙方（买受方）：

鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于的房屋（“该房屋”）签署了《北京市存量房屋买卖合同》（“《买卖合同》”），现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：

第一条：

成交价格

甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）元整，此价格为甲方净得价，不含税。

第二条关于房屋教育具体事宜的约定

1、定金：

乙方于月日向甲方支付定金人民币（大写）

元整。

2、首付款：

乙方于请约定支付时间或条件）将首付款人民（大写）元整［该金额口包含口不包含乙方已支付的全部定金人民币（大写）元整以口自行支付/口资金托管口资金监管的方式支付甲方。

3、物业交割：

甲方双方应当在交割手续，丙方陪同。

甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。

第三条税费的承担甲乙双方同意，本交易涉及的水费全部由方承担，并直接向主管机关交纳。

第四条违约责任

1、甲乙双方任何一方逾期旅行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算想守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且一方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。

（1）甲方提供的该房屋所有权证的，原购房合同等相关产权证明手续不真是、不完整、无效，导致一方无法取得

房屋所有权的；

（2）该房屋被查封或限制转让，导致一方无法取得所有权的；

（3）逾期履行本补充协议第二条云顶的义务超过十五日的；

（4）拒绝将该房屋出售给乙或者擅自提高房屋交易价格的；

（5）将该房屋出售给第三方的。

甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方

支付违约金；丙方胡搜去乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：

（1）提供的证件等购房所需的自理不完整、不真实或

无效，导致无法办理房屋所有权转移登陆手续的；

（2）拒绝购买该房屋的；

（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。

乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款

的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。

第五条其他

1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。

2、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，具有同等法律效力。

如本协议与《买卖合同》、《居间服务合

同》、过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。

3口，且无需填写相关内容）：

关于房屋租约的约定：

口有/口无交易房屋的租赁期限至年月日止；就房屋租赁事宜，甲乙双方一致同意：

关于央产房的约定：

口有/口无

甲方应于年月日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》：

如未能按期取得，

则应承担相关责任。

关于装修、家具、家电等附属设施清单的约定：

口有/口无

以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方：

（1）装修包括：

（2）家具包括：

（3）家电包括：

关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定：

：

口有/口无

对乙方已支付的房屋的约定：

对已支付的或应支付的代理费的约定：

其他约定：

口有/口无

全部款项并支付乙方总房款50%的违约金。

部款项，并收取总房款50%违约金。

（以下无正文）

甲方（出卖方）：

委托代理人：

丙方（居间方）：

北京链家房地产经纪有限公司经办人：

联系电话：

乙方（买受方）：

委托代理人：

篇六：

法院拍卖房不限购是一个漏洞!

法院拍卖房不限购是一个漏洞！

（XX-07-2423:

42:

29）

热焦点评（11－143）：

法院拍卖房不限购是一个漏洞！

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：

法院拍卖房目前来说确实是限购政策的一个

漏洞。

因为此类房不限购，可能导致剑走偏锋，钻这个空子。

但另一方面，如果是以房抵债，限购则让债务双方都不方便，而且可能导致低估房价。

因此，如果限购长期化，有关方面应该完善相关政策。

此外，如果限购长期实施，则可能还会出现类似事情。

值得关注。

法院拍卖房不受限购？

XX-07-22南方都市报房屋拍卖市场也已受到限购影响。

法院表示不核查竞拍人资格，房管局交易中心窗口称多套房者中标后过户，以法律文书而定

7月19日，广东国际拍卖有限公司一举推出40多套房子拍卖，引起了众多购房者的关注。

拍卖房是否受到限购影响？

南都记者在采访中获悉，限购令目前在广州执行较为严格，普通拍卖房同样受限购令影响，但法院称，由法院委托拍卖的房屋标的，竞拍者不管有多少套房，法院都会出具《裁定书》或《认定书》等，凭该文件可前往房管局办理过户手续。

而房管局交易中心对于该类竞拍房，也没有明确说“不”。

以房抵债方式不受限在一部分投资客看来，参与法院拍卖的房产是目前规避限购途径之一。

今年3月，在“京15条”限购令出来一段时间后，北京“链家地产”首席分析师张月针对特殊情况购房的限购具体执行的细则作解读。

张月表示，对于以司法裁定方式获取的房产并不受限购政策的影