芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告.docx

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芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告

芜湖市长江南路镜湖区行政大楼旁项目

（初步调研报告）

2008年1月5日

合肥易居地产投资咨询有限公司

[专业地产营销机构]

市场分析2

07年市场发展趋势及政策盘点7

08年市场预测9

房地产市场板块构成10

竞争对手分析13

本案环境分析21

项目地理分析21

周边环境分析21

区域背景和发展趋势22

项目户型设计和面积配比分析23

价格定位分析24

SWOT分析26

优势和机会点26

劣势和威胁点26

市场定位27

目标客户定位27

产品定位29

价格定位29

一、市场分析

近年来，芜湖市从本地实际出发，坚持科学发展观，在贯彻落实国家各项宏观调控政策的同时，稳步推进城市化和工业化进程，为房地产业的全方位启动与发展创造了良好的环境。

房地产业的快速发展，为提升芜湖市的城市形象和品位，拉动经济增长和提高人民生活水平作出了积极的贡献。

今年以来，芜湖市采取了一系列平抑房价过快增长的措施，以促进房地产市场健康发展。

当前，房地产开发投资总体呈现快速增长态势，市场供求基本平衡，房价稳中趋升。

（一）、近年来房地产业发展情况

2004-2006年的三年间，芜湖市房地产业总体保持了良好的发展态势，累计实现增加值37.4亿元，占同期全市GDP总量的3.01%，年平均增长速度达12.9%。

并带动建筑业、建材工业等相关产业的快速发展。

从总体情况看，近年来，芜湖市房地产业的发展主要呈现以下特点：

1、开发队伍不断扩大。

近年来，芜湖市房地产业快速发展。

经普资料显示，2004年芜湖市共有房地产业法人单位279个，就业人员0.72万人。

其中，房地产开发企业104家，就业人员0.24万人；同时，在城市化、工业化进程和住房消费需求的共同拉动下，2006年芜湖市房地产开发企业已达129家，比2004年增加25家，增长24.03%，企业总量呈进一步扩张趋势。

2、房地产开发投资持续快速增长，对拉动芜湖市投资增长做出了积极的贡献。

2004-2006年，芜湖市房地产开发完成投资131.94亿元，是前3年（2001-2003年）房地产开发累计完成投资的2.32倍，年平均增长达到31.8%，房地产开发规模不断扩大。

2006年，芜湖市房地产开发完成投资59.34亿元，比上年同期增长35.7%，是2004年的2.1倍，对全市投资增长的贡献率达23.6%，直接拉动全市投资增长达7.1个百分点。

本年1-8月份，全市房地产开发完成投资53.23亿元，比上年同期增长61.9%，对全市投资增长的贡献率为24.7%，拉动全市投资增长11.9个百分点。

3、住宅投资增势强劲。

芜湖市房地产开发投资中住宅投资占主体，增势强劲。

2004—2006年，芜湖市完成住宅投资91.33亿元，占同期房地产开发投资总量的69.2%，年平均增长36.8%。

2006年芜湖市住宅完成投资44.79亿元，占当年房地产开发投资总量的75.5%，比上年同期增长58.5%。

本年1-8月份，全市完成住宅投资37.84亿元，比上年同期增长43.9%，高于前三年平均增长速度7.1个百分点。

4、近三年房屋施工面积、新开工面积都有不同程度的增长，竣工面积下降。

进入2007年，随着新开工面积的大量增加，竣工面积也止跌回升。

2004—2006年，全市商品房施工面积为1087.82万平方米，年平均增长率达20.7%，其中，住宅为832.26万平方米，年平均增长率达19.0%；新开工面积为511.09万平方米，年平均增长率达4.3%。

全市商品房竣工面积为238.54万平方米，年平均下降21.2%，其中，商品住宅竣工176.56万平方米，年平均下降20.4%。

2006年，全市商品房施工面积为463.25万平方米，比去年同期增长33.0%，其中，住宅为342.91万平方米，比去年同期增长22.2%；本年新开工面积为168.89万平方米，比去年同期下降18.2%。

全市商品房竣工面积为55.69万平方米，比去年同期下降25.3%，其中，商品住宅竣工43.47万平方米，比去年同期下降20.7%，2007年1-8月份，全市商品房新开工面积252.17万平方米，比上年同期增长58.7%，商品房竣工面积34.41万平方米，比上年同期增长25.9%。

5、房地产市场总体呈现价升量增的旺销局面。

2004—2006年，芜湖市商品房销售面积为357.59万平方米，年平均增长10.8%，商品房销售额90.82亿元，年平均增长率达36.3%。

2006年，芜湖市商品房销售均价已达2901元，比2004年上涨49.92%，进入2007年，由于人民币升值速度加快以及流动性过剩等原因，作为资产类的房地产价格也大幅攀升，本年1-8月份，全市商品房销售均价已达每平方米3362元，可见，芜湖市房地产市场总体呈现出价升量增的旺销局面。

在需求拉动下，芜湖市商品房空置面积较少，2004年为6.73万平方米，2005年为10.31万平方米，2006年为5.47万平方米，2007年8月份为9.99万平方米。

（二）、当前存在的主要问题

1、供应结构不合理。

由于房地产开发具有明显的周期性，所以宏观调控所追求的较为合理的供应结构尚需一段时间才能显现。

2006年统计年报显示施工商品住宅面积中，90平方米以下为57.74万平方米，占施工商品住宅面积的比重仅为16.8%，2007年1-8月份，90平方米以下施工商品住宅面积为122.28万平方米，占施工商品住宅面积的比重也只有23.13%。

远低于国家要求70%的标准，这与市场对中小户型的需求是有一定距离的。

2、房价上涨过快。

主要原因：

一是土地价格上涨较快。

土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。

二是建材涨价，如钢材、水泥价格的上涨和人员工资的增加等因素加大了开发成本。

三是城市新区建设和旧城改造拆迁，也在一定程度上增加了开发投资成本。

在上述这些因素和需求的综合作用下，芜湖市房价总体呈上涨趋势，新建商品房价格涨幅较大。

2006年商品房销售均价2901元/平方米，与2004年相比，每平方米房屋平均销售单价提高了966元，与2005年相比涨幅达13.8%。

到2007年1-8月份，全市商品房销售均价已达3362元/m2，比2006年上涨15.9%。

市区9月份开盘的楼盘中，多数均价已超过4000元/m2，少数楼盘甚至已突破5000元/m2大关。

3、供给略显不足。

房价快速上涨，与供应量不足有着密切关系。

由于需求量的快速增加，供不应求，价格必定上涨。

2007年1-6月份，芜湖市市区合计批准商品房预售面积为37.77万平方米，比上年同期下降26.9%，其中住宅为32.23万平方米，比上年同期下降33.2%。

90m2以上的大户型商品住宅面积占预售住宅总面积的89.4%；90m2以下小户型住宅供应明显不足。

从近期新开工楼盘排队拿号、摇号中签等现象中可以看出，短期内可供销售房源明显不足。

随着镜湖新城项目等大宗地块的成功出让并顺利开发，供应紧张状况可望缓解。

（三）、促进房地产业健康发展的对策建议

当前，房地产业正面临着国家宏观调控，银根、地根紧缩的宏观背景，芜湖市应从本地实际出发，结合当前房地产市场情况，积极采取措施，确保芜湖市房地产业良性、健康发展。

1、要适应市场需求，完善住房供应体系，改善供应结构，多渠道增加中小户型、中低价位的普通商品住宅供应，加快安置房、廉租房建设步伐；2、严格按照国家标准增加90平方米以下中小户型建设，新开工楼盘一定要符合国家90/70标准；3、增加土地供应。

在有限的土地指标内，适当增加普通住宅建设的土地供应；4、整顿规范房地产市场交易秩序，严禁囤积土地，哄抬房价等现象的发生。

对于新拍土地，除合同约定其整体竣工日期外，还要增加开发进度条款的约定，否则在房价不断上涨的阶段里，延缓开发进度也是囤积土地的一种方式。

二、二零零七年房地产发展趋势及政策盘点

（一）2007年房地产发展趋势

1、城市化进程和外来人口购房成为某市新增住房消费主力

　　城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。

芜湖市近几年每年新增城镇人口约2—3万人，每年新增大学生约1万多人。

另外一部分是外来人口对住房的需求。

城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。

据房地产销售情况统计显示：

2004-2006年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9％，大约160万平方米商品房。

此外，芜湖市流动人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。

　　2、改善性住房需求将继续保持增长势头

　　改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现，2005年芜湖市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市2003套，约需要购置12.97万平方米商品房；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易，预计需要购置商品房约29.78万平方米。

其次，随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。

　　3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求

　　这部分需求相对稳定，2002年-2006年芜湖市平均每年房屋拆迁量近12万平方米，按70％的居民购买商品房计算，平均每年约需要近15万平方米的商品房。

随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。

对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。

4、经济持续快速发展促进房地产业发展

　　芜湖市GDP连续多年保持稳步增长势头，2006年芜湖市，人均GDP突破2.5万元；人均可支配收入10586元。

经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。

目前，芜湖市人均建筑面积为32.62平方米，人均使用面积18.83平方米，人均居住面积14.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建设的空间仍然很大。

5、土地供应减少和土地储备匮乏，导致房价增长过快

随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格可能继续上涨。

当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能，例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌。

而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现价格波动。

（二）政策盘点

1、启动廉租住房租金补贴

2、公开实际成交价格

3、新盘预售实行网上报名电脑摇号

4、芜湖“六大举措”稳定房价

◎加大对已出让土地的清理，促进开发量的增加；◎增加土地供应量，扩大普通住房供应总量；◎加快拆迁安置房和廉租房建设,推进民生工程；◎加强商品房预（销）售管理，规范市场行为；◎加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求；◎加强协调与配合，确保政府调控措施落实到位。

5、今年内连续6次加息

6、央行年内9次上调存款准备金率

7、第二套房首付及利率提高

8、严格房地产开发贷款管理

9、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台

10、《物权法》正式生效

11、拿地不得“分期领证”

12、2007年4月1号以后购买的商品住宅，实行“购买单套建筑面积超过120平方米或者单价超过每平方米3800元的住房，暂不享受住房公积金贷款。

三、2008年房地产市场预测

芜湖房地产正呈现出高速发展时期，土地开发量已经跟不上需求量，房价一路飙升已达到当地经济承受能力的高点，如果再持续攀高，有可能造成一定的负面影响，针对严峻的房价过高芜湖市07年出台了一系列政策打压和抑制房价过快上涨。

宏观政策方面，国家处在经济高速增长时期，以高姿态迎接奥运年的到来，回顾去年预测08年芜湖市房地产市场将继续保持高速发展稳中有升的发展局势。