深圳南山区商业分析报告.docx
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深圳南山区商业分析报告
深圳南山区商业分析报告
序
一、南山概况
二、区域商业历史概况
三、区域商业状况分析
一、南山区商业现状总述
2、区域繁华道路商业状况
3、区域次级商圈对照状况
4、区域商铺调研有关数据统计分析
四、南山区域消费者的分类及其购物行为方式、消费适应状况分析
A、此报告为南山区商业分析。
B、报告数据来源于对商场的实地调研。
C、调研对象（商场物业规模）在500平米以上。
D、部份资料来源于《房地产年鉴》。
一、南山区概况：
一、行政概况：
南山区于1990年1月经国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一，下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海和桃源共八个街道办事处。
二、地理概况：
南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港隔海相望。
南山区东部以侨城东路与福田区相隔，西部以二线关与宝安区相隔。
3、政策计划：
南山区的功能定位是以“一个中心三个基地、”，即高新技术产业基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心为进展方针。
随着深圳特区建设重心西移，南山区作为深圳高新技术基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势、产业优势、人材优势更为突出。
藉此南山区将进一步进展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸，珠三角经济圈与国际间人流、物流、资金流、信息流互动的重要枢纽，高层次人材的培育基地，高水平的科研开发基地，高素养人群的聚居地。
4、进展潜力：
南山区作为深圳高科技区域，现时拥有３００万平方米的高贵社区，现有人口约１００万。
在现有人口中，拥有中、大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上。
而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士。
随着急剧飙升的人气指数、商业指数和无可比拟的时尚都市魅力，使得南山商业中心，与罗湖的东门商圈、福田的华强北商圈三足鼎立；有关资料显示，政府的计划中，南山商业中心区将设有大商场、星级酒店、金融大厦、信息中心、地铁站、娱乐城和休闲广场等，目前这一区域内已经有岁宝百货、顺电、国美、友谊城百货、儿童世界等商家纷纷进驻，衣饰一条街、美食一条街、家私一条街不断形成，南山中心区商业圈正在慢慢形成。
还有资料显示深圳每一年引进的人材有70％是从事IT工作的，这些大部份都生活、工作在南山区，目前已经有大量白领阶级在此区域内置业，这些都成为南山商业文化中心区的商业和房地产业带来强劲的进展动力。
南山区建设用地布局计划，商业性公共设施用地公顷,占地市建设总用地的%,商业性公共用地布局要紧结合南山中心区和其他次级中心合理布置,形成区级---片区级---街区级的分级效劳网络。
五、经济概况
2002年，南山区国内生产总值达到亿元，年均递增%，人均万元，居深圳市前列。
优势产业迅速掘起，南山已成为全市重要的高新技术产业基地、旅行基地和特区西部物流中心。
A、高新技术产品产值占全市的41%
B、接待旅行人数占全市的42%
C、西部四大港区集装箱和散货吞吐量别离占全市的45%和75%
D、人年均拥有可支配收入达２．４万元，消费能力强，
二、区域商业历史概况：
1995年愉康商业广场营业之前，南山大体无大型商场，1996年，南油东滨路人人乐购物中心和家乐福常兴店接踵开业，南山商业专门是零售百货业才开始显现较为集中的品牌店。
到1999年以后，滨海大道的开通，大量高贵滨海住宅物业随之开发，接踵上市，迎来了大量高素养人材的入驻，其稳固的经济基础、前端的消费观念，引领南山消费新时尚，从而开辟了南山商业的新纪元，大量主题性商场、情景购物广场以填补市场空白的不同化营销方式纷纷切入,自1996年至2003年，南山商业进展每一年增加速度超过23%，2004年社会商品零售总额将超过100亿元；市场物质丰硕，市场繁荣，商品房交易量增大，显现了社会消费品零售总额的增加幅度近几年来的最高水平，商业贸易兴隆。
三、区域商业状况分析
一、南山商业现况总述：
A、从总量来看，商业配套大体充沛，但散布并非合理，深南路以北商业明显不足；
B、经营场所85%以上为住宅楼底层裙楼，纯商业建筑超级少；
C、经营规模趋于中等，要紧集中于8000平米左右；
D、商场近几年供给量大，但不集中，多数伴随着住宅、写字楼的开发而显现；
E、商铺的整体租金、售价适中，行情稳中有升；
F、限规模、业态及本身知名度，商圈的辐射范围小，多数仅为社区效劳；
G、区域业态同质扎堆现象明显，相较深圳东门、人民南、华强北而言明显不够丰硕、层次不合理、散布不集中，不能有效形成辐射阻碍力，但进展空间较大，前景可观。
2、区域繁华路段商业状况：
●区域繁华道路商业状况市场调查资料分项列示如下：
南新路
商场
名称
物业规模（㎡）
主要商业业态
租金状况
经营档次
主消费群
金华城百货
8000
1F：
综合日用、食品、果蔬、小家电
2F：
服饰、皮具、化妆品、床上用品
保底扣点18—25%
中偏低
周围居民、工厂工薪
白领
惠尔佳超市
1000
1F：
日常百货
160元/㎡
低档
周围租住房内居民
一本电器
10000
1F：
手机、小家电、橱具、小五金
2F：
空调、冰箱、冷柜
3F：
家庭影院、影音制品
160元/㎡
中档
周边白领及本地居民
美之都
800
1F：
服装、皮鞋、箱包
180元/㎡
中低
周边年轻白领人群，特别是女性
沃尔玛社区店
8000
1F：
食品、果蔬、冷冻食品
2F：
日常生活用品、家电、奶制品
扣点16—26%
中档
附近上班的白领、周围居民，因靠近深南大道过往客流较大
漂亮妈妈母婴商场
4000
1F：
母婴用品、食品超市、床上用品
2F：
妈妈及婴幼儿的知名品牌、服装
3F：
玩具、鞋类、皮具、文具、音像
1F：
200元/㎡
2F：
168元/㎡
3F：
110元/㎡
中偏高
专业性的母婴用品商场，具较大辐射影响力
万家福超市
6000
1F：
食品、日杂、新鲜果蔬
2F：
服装、化妆品、床上用品、药品
扣点14--24%
低档
周围工业区居民、工人
南源百货
6000
1F：
服装、皮鞋、首饰化妆品、药品、小五金、床上用品
2F：
百货、果蔬、冷冻食品、粮油
扣点14—24%
低档
周围工业区居民、工人
姊妹城百货
10000
1F：
手机、音像、数码、金银首饰
2F：
服装、鞋类、美容、数码摄影
3F：
日常百货
1F：
220元/㎡
2F：
130元/㎡，扣点25%（七折）
中档
周边年轻白领阶层
常兴路
商场
名称
商场规模（㎡）
主要商业业态
租金状况
经营档次
主要消费群
家乐福
12000
1F：
金银首饰、化妆品、音像制品
2F：
日杂百货、新鲜冷冻食品
扣点14—26%
中档
周围居民及其附近白领
常兴时代广场
40000
1F：
品牌店
2F—5F：
天虹进驻
1F：
300元/㎡
高档
周围居民、附近白领
佳华时装城
1200
中档服装
220—250元/㎡
中低档
周边居民及附近打工者
玛迪莎百货
1500
百货
200元/平米
中低档
周边住宅居民
云娜时装
3000
中低档服装
180—220元/㎡
周边居民及附近打工者
南山大道
商场名称
商场规模（㎡）
主要商业业态
租金状况
经营档次
主要消费群
百安居
16000-
1F：
五金工具及配件、电工电料、地板及附件、墙地砖
2F：
橱具、卫浴、家具、装饰、园艺
保底扣点
中偏高档
刚购房白领、企事业单位
怡康商城
4000
1F：
各式服装、精品
2F：
手机、音像、制品、数码产品
1F：
130元/㎡
2F：
100元/㎡
中档
府前路与南山大道附近大众市场
湘量工具城
600
工量刃具、机床附件系列、模具磨料系列、仪器、仪表
120元/㎡
中偏低档
针对南山及宝安西乡附近客户
人人乐购物
12000
1F：
生鲜、水果、蔬菜等
2F：
冷冻保温食品、综合日用
3F：
床上用品、家电等
扣点14—26%
中偏高档
周围居民、工薪白领
荔馨商业广场
4000
服装、医药、精品首饰
125元/㎡
中偏低档
周边年轻女性
苏宁电器
3000
1F：
手机及配件、入网受理
2F：
空调、冰箱、冷柜、油烟机等
3F：
彩电、办公室设备、家庭影院
整租70元/㎡
中档
收入层次较高的白领、私营企业老板
南油大道
商场
名称
商场规模（㎡）
主要商业业态
租金状况
经营档次
主要消费群
海雅百货
35000
1F：
化妆品、皮鞋、珠宝、金银首饰
2F：
少女服饰、淑女服饰、饰品
3F：
精品男装、休闲服、运动服
4F：
流行女装、职业装、内衣
5F；童装、家居精品、摄影器材
6F；美食街、贝贝乐园
扣点16—26%
高档
周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民
儿童
世界
7000
1F：
童装
2F：
玩具、婴育儿用品、图书音像
扣电25%左右
中档
针对南山区儿童市场，辐射影响力较大
友谊城
15000
1F：
男装及内衣、金银首饰
2F：
箱包、皮具、手表、皮鞋
3F女装及内衣、饰品
1F：
300元/㎡
2F：
220元/㎡
3F：
150元/㎡
高档
周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民
创景名店
15000
1F：
男装、化妆品、鞋、珠宝、皮具
2F：
精品女妆、饰品、美容中心
3F；休闲服饰、运动系列、泰式家具用品
整租50元
中高档
周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民
金晖家居广场
15000
建材、家具
1F：
168元/㎡
2F：
120元/㎡
3F：
90元/㎡
中档
接近大众居家消费、综合功能兼具
集美堂家居
12000
1F：
卫浴器具、磁砖、灯饰
2F：
木地板、门、小五金
3F—4F：
床上用品、沙发、茶几等
1F：
200元/㎡
2F：
145元/㎡
3F：
110元/㎡
4F：
75元/㎡
中高档
接近大众居家消费、综合功能兼具
岁宝万象店
20000
1F：
食品、冷饮、五金灯具、烟酒
2F：
日用品、钟表、家电、游戏厅
3F：
时装、窗帘布艺
4F；儿童用品、儿童乐园
保底扣点16—26%
中高档
周边白领及附近居民
满家福百货
2500
1F：
服装、美容、首饰、摄影冲印、银行服务
2F：
生鲜果蔬、文体用品、鞋区超市
整租45元/㎡
低档
附近普通居民及打工者
海典数码城
12000
以数码城为主题：
通信、音响、数码、电脑设备；二楼有国美、IBM、TCL商主商户进驻
1F：
250元/㎡；2F：
70元/㎡
中高档
定位为南山的数码商城，客户为年轻时尚、高收入群体
东滨路
商场名称
商场规模（㎡）
主要商业业态
租金状况
经营档次
主要消费群
顺电
4000
1F：
小家电、手机、电脑
2F：
大家电、家居饰品
整租50元
中档偏高
附近居民
人人乐购物
10000
1F：
日用、小五金、家电、生鲜、冷冻食品
2F：
服装、化妆品
扣点14---26%
中档偏高
周围居民、白领、私营主
蛇口沃尔玛
20000
1F：
用综合超市
2F：
精品男女装、床上用品
扣点18—26%
高档
南油生活区居民，工薪白领及私营业主
南油市政精品城
3000
各色精美小饰品、书刊、音像制品
（店中店）
1F：
135/㎡，
2F：
100元/㎡
中偏低
周边普通打工者
天天惠商场
1000
各式男女服装
整租60元/㎡
偏档
周边普通打工者
蛇口南水街和太子路
商场
名称
商场规模（㎡）
主要商业业态
租金状况
经营档次
主要消费群
万家乐百货
7000
1F：
超市
2F；日用品
3F：
服装
25%扣点，租金120—200元/㎡
中低档
本地居民、蛇口工业区打工者
常青百货
8000
1F：
日用品
2F；超市
3F：
服装
扣点20%左右
中低档
本地居民、蛇口工业区打工者
白佳超市
800
普通生活日用超市
自有物业
中档
本地居民、蛇口工业区打工者
华润超级市场
1000
综合日用、新鲜果蔬、小五金
整租50元/㎡
中高档
本地居民及工业区打工白领
●区域繁华道路商业状况对照分析如下表所示：
街道
主要商业情况
街铺（月）
平均租金
主消费群及成因
南新路
商业繁荣，低档为主，业态多样
约120--200元/㎡
南山老城区，人流量大，以本地居民、公务员及较早来深成功人士为主
常兴路
商业繁荣，业态多样，餐饮业最发达，有家乐福商场
约150--220元/㎡
深南
大道
以大型专业市场、超市、百货为主，商业前景可期，但目前显得业态相对单一
120---160元/㎡
商业沿大道分布较散，车流和人流量较大，加上沿路居民消费能力较高，商业物业体量规模较大，辐射影响力、知名度相对而言较高
南山大道
以家居、服装、电器等主题商场经营为主，但分布分散，难以形成整体规模效应，有百安居、苏宁电器、女儿国等
约120--250元㎡
人流量大，主要服务于周边居民区
南油
大道
商业前景好，以档次较高的大型商场为主，有海雅百货、沃尔玛等，但分布较散。
她是贯通南山区的区级主干道，具有较大发展前景，但目前交通干线不聚人气。
约150元/㎡---200元/㎡
消费群体构成复杂，但因交通的便利性，具备较大辐射影响力
登良路
业态以装饰材料为主，五金配件也较发达，但物业规模普遍较小，难以体现聚合效应。
80--120元/㎡
以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主
内环路
基本无商业，目前大型商场仅有东方巴黎服装市场
约80元/㎡
因为南靠大南山，北面也只是一些不具规模的工业区，无法形成有效商业氛围
东滨路
商业繁荣，业态多样，有人人乐、顺电等及大型餐饮四食肆，随着后海大批住宅兴起，被众商家看好。
约120--160-元/㎡
位处招商街道办事处，因这里高素质住宅的相继上市，而聚集了大批高素质人群
创业路
商业主要以餐饮、五金和建筑为主商业繁荣档次较高。
约100元/㎡
直接贯通南山路、南油大道、后海大道，是目前南山区开发的重点，有大批高素质白领
蛇口南水街和太子路
商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主，高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决
约80—100元/㎡
因地处蛇口工业区附近，异地打工者占该地人口结构的相当大比例，方便简洁是他们目前的生活方式
小结：
南山大道、常兴路、南新路围合成的区域是南山政治、经济、文化的中心，进展较早，是本地居民及初期来深圳的成功人士聚居地，具有良好的市政配套设施，商业业态丰硕，商业繁荣，整体租金也高出许多，但明显进展后劲不足：
诸如交通阻塞、圈内商家定位类似、商业扎堆现象明显、商业规模不够等进展瓶颈，已慢慢制约其形象和运作力度。
3、区域次级商圈状况：
由于南山区位交通、产业、经济的的进展特点，已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈，跨圈消费的现象不明显，次级商圈之间要吸引更多人流，就需要特色经营进一步突显、完善，以弥补时空限制而致使的不足。
方便起见，以A、B、C、D四字母代表4大次级商圈；由于D商圈所在区域为华侨城，与其他三个商圈相距甚远，加上其特有的地域性和与本分析报告可比程度不高，故在此略为带过。
●市场调查资料汇总分项列表如下：
A商圈代表性商场状况
具体区域:
深南大道南头段及以南、南新路沿线
项目名称
鸿洲沃尔玛
曼哈商场
姊妹城百货
家乐福
一本电器
位置
深南路与南新路交汇处
常兴路与桃园路交汇处
南新路与桃源路交汇处
常兴路
南新路、凤凰宾馆对面
商业类别
超市
主题商场（服装）
百货+超市
超市
主题商场（电器）
规模（㎡）
8000
10000
10000
12000
10000
楼层及主要业态
1F：
食品、果蔬、冷冻食品
2F：
日用品、儿童用品、小家电
1F：
箱包、鞋类
2F：
时尚女装
3F：
内衣、女装
4F：
休闲装、男装
1F：
通讯器材、音像、数码、首饰
2F：
服装、鞋类、
3F：
超市
1F：
金银首饰、化妆品、音像
2F：
日杂百货、冷冻食品
1F：
手机、小家电、橱具、小五金
2F；空调、冰箱、冷柜、
3F：
家庭影院、影音配件
经营档次
中档
高档
中档
中低档
中档
日均人流量
平时
21600
平时
1900
平时
10000
平时
12500
平时
5400
节假日
46000
节假日
4000
节假日
23000
节假日
25000
节假日
8500
租金或扣点
扣点18—26%
扣点18—22%
1F：
220元/㎡
2F：
130元/㎡，扣点25%（七折）
扣点16—26%
1F：
125元/㎡
经营模式
开放式
半开放式统一管理
敞开式统一经营管理
开放式
独立式
停车位
约200个
地下300个
地上约40个
地下250个
地下120个
经营状况
好
一般
一般
好
一般
周边环境
商业+住宅
商业+住宅
商业+住宅
住宅
商业+住宅+工厂
备注
主要针对该区社区居民
购物环境宽敞
商场布局差，但位置好，主要消费群为附近打工族
周边主要是居民小区，但相对来讲交通不便
因附近工厂较多，相对而言橱具、小家电、小五金市场需求较大
B商圈代表性商场状况
具体区位:
东滨路以南、大南山以西、蛇口工业区及以北、后海大道沿线及以西区域
项目名称
万家乐百货
蛇口沃尔玛
长青百货
百佳超市
金汇城百货
位置
蛇口南水步行街
南油大道与东滨路交汇处
蛇口南水步行街
蛇口太子路
招商东路与后海路交汇处
商业类别
百货
超市
百货
超市
百货
规模（㎡）
7000
20000
8000
800
12000
楼层及主要业态
1F：
超市
2F：
日用、化妆品
3F：
服装、皮具
1F：
生鲜食品
2F：
日用品、儿童用品、小电器
1F：
日用品
2F：
超市
3F；服装
小规模综合超市
1F：
百货、果蔬、化妆品
2F：
厨房用品、服装、皮具箱包、床上用品
经营档次
中档
中高档
中低档
中档
中低
日均人流量
平时
7200
平时
20000
平时
8500
平时
720
平时
12000
节假日
10000
节假日
36000
节假日
15000
节假日
1000
节假日
20000
租金或扣点
25%扣点，租金100—150元/㎡
扣点18—26%
扣点20%
租金110元/㎡
扣点16—26%
经营模式
开放式
开放式
开放式
开放式
开放式
停车位
约80个
约300个
40个左右
————
约50个
经营状况
一般
好
一般
一般
较好
周边环境
蛇口工业区
商业+住宅
+字楼
住宅+工业
写字楼+娱乐酒吧等
农民房住宅+商业
备注
2003年4月8日开业，受非典影响，生意不好，近一、二个月才恢复一些，主要面对的消费群50%居民、50%打工者
亚洲最大规模的沃尔玛
与万家乐距离较近，双方竞争激烈，单因周围工厂多，日常用品需求量较大
规模太小，产品不丰富；其他超市的开业分流了消费群；辐射的范围小，
周围有大片的农民房，此地聚集了周边大量租客
C商圈代表性商场状况
具体区域：
南山商业文化中心区域及附近
项目名称
海雅百货
友谊城百货
创景名店
乐安居
国美电器
位置
南油大道与滨海大道交汇处附近
南油大道海雅百货附近
南油大道海雅百货旁
后海大道与创业路交汇处
后海大道与创业交汇处
商业类别
百货
百货
百货
主题建材市场
专业电器连锁
规模（㎡）
25000
15000
15000
15000
8000
楼层及主要业态
1F：
化妆品、皮鞋、珠宝、金银首饰
2F：
少女服饰、淑女服饰、饰品
3F：
精品男装、休闲服、运动服
4F：
流行女装、职业装、内衣
5F：
童装、家居精品、摄影器材
6F：
美食街
1F：
男装及内衣、金银首饰
2F：
箱包、皮具、手表、皮鞋
3F女装及内衣、饰品
1F：
男装、化妆品、鞋、珠宝、皮具
2F：
精品女妆、饰品、美容中心
3F；休闲服饰、运动系列、泰式家具用品
1F：
卫浴、石材、瓷砖、玻璃、灯饰
2F：
橱具、墙纸、油漆、装饰建材、厨房电器
1F；手机、数码产品、五金超市、小家店
2F：
空调、冰箱、洗衣机、家庭影院、影音配件
经营档次
高档
高档
中高档
中档
中档
日均人流量
平时
18000
平时
5000
平时
4500
平时
3000
平时
3200
节假日
30000
节假日
12000
节假日
10000
节假日
5000
节假日
6500
租金或扣点
扣点16—26%
保底扣点：
1F：
300元/㎡
2F：
220元/㎡
3F：
150元/㎡
整租50元
1F：
128元/㎡
2F：
85元/㎡
整租45元/㎡
经营模式
开放式
开放式
开放式
开放式经营、统一管理
开放式
停车位
约300个
约150个
约200个
约200个
约120个
经营状况
较好
不太好
已停业
一般
一般
周边环境
商业+高尚滨海住宅区
同左
同左
同左
同左
备注
周边商业和高尚住宅迅速崛起，档次较高
开业不久，还不能有效聚集人气
由于受到总店租金问题拖累，现已停业
2003．4开业，靠近后海，目前人流量不太大，但实力买家占比较高
目前人流量不太大，但实力买家占比较高
●次级商圈综合对照分析如下表所示：
商圈
包括位置
主要商业类别
经营档次
物业规模
周边环境
主要特色
A商圈
以深南大道、南新路、桃源路、南山大道所围成的区域
百货、超市餐饮、娱乐、美容美发等配套服务
综合性较强
大部分中等偏小
南山政治、经济、文化中心
业态多样、商业层次丰富
B商圈
蛇口区、东滨路以南的区域
百货、超市
中等偏低
较小
工业中心、物流基地
消费者较单一
业态单一
不具备跨区吸引消费的可能
C
商
圈
以商业文化中
心区为中心，
主要是以滨海
大道、南油大
道、东滨路所
围合成的区域
主题商场、专卖店
中偏高档
普遍较大
南山商业规划新版快，配套完善，规划现代，靠后海附近是高品质住宅区
目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米，规模宏大，业态多样、商场功能定位明确，规模化、特色化经营，较具发展潜力
D商圈
华侨城住宅区
主主题商场、专卖店、娱乐
中高档
大型
全国知名景点、高尔夫球场
业态丰富，应有尽有，交通极为便利
4
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