XX物流园区产业基地创业大厦建设项目可行性研究报告.docx

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XX物流园区产业基地创业大厦建设项目可行性研究报告

XX物流园区产业基地创业大厦建设项目

可行性研究报告

第一章项目总论

一、项目名称

XX物流园区产业基地创业大厦建设项目

二、项目建设单位概述

（一）项目建设单位名称

XXXX物流有限责任公司

（二）项目建设单位简介

XXXX物流有限责任公司成立于2006年，是XX市XX区人民政府出资建立的国有法人企业。

公司现有员工40人，其中高级物流师5人，具有2年以上开发经验的软件工程师5人，网络工程师4人，电子商务工程师5人。

本科以上学历人员25人，其中博硕士5人，经营范围包括物流信息咨询、仓储，投资与资产管理，房地产开发经营等。

2008年经自治区通讯管理局批准可以经营呼叫中心、短信业务、互联网业务等增值电信业务，主要从事的业务有XX物流园区基础设施建设与管理、物流信息与咨询、仓储服务等。

公司总资产600多万元，近三年来经营状况良好。

公司与中国现代物流研究所、中国电子商务研究中心、清华大学规划院现代物流研究所等科研单位建立了长期合作伙伴关系。

（三）项目建设单位住所

XX市XX区桥北

（四）项目联系人及联系方式

三、项目建设概述

（一）项目规划方案

XX物流园区产业基地创业大厦位于XXXX物流园区北侧，赤锡公路以西，紧邻XX市XX区新区，规划占地24亩。

项目将按照“现代化、专业化、规模化”的要求，打造集呼叫中心、电子商务、动漫、软件等产业、相关培训教育及其配套设施的现代化服务外包产业集聚中心。

基地以支持地区产业发展为目标，吸引国内外优秀的服务外包企业入驻发展，并为其提供专业化的服务，为社会创造高质量的就业空间。

（二）项目建设内容及规模

1、建设基地创业大厦17000平方米，服务辅助用房3000平方米。

2、建设支持5000坐席呼叫中心的网络平台。

购置设备主要包括语音交换机、网络传真及自动语音处理IVR设备、CTI语音排队系统设备、ACD设备、TTS语音文本转换设备、短信网关、基础网络设备、磁盘陈列等存储设备等。

主要软件系统包括呼叫坐席软件系统、中小企业电子商务平台软件、物流管理软件等。

（三）项目建设地点

XX市XX区桥北XXXX物流园区内

（四）项目建设期限

2010年6月——2012年5月

（五）项目总投资及资金筹措

1、项目总投资

项目总投资9056.94万元，其中固定资产投资9041.13万元，流动资金15.81万元。

在固定资产投资中，建筑工程费4340.00万元，设备购置及安装工程费3158.10万元，工程建设其他费用625.82万元，基本预备费649.91万元，建设期利息267.30万元。

2、资金筹措

项目总投资9056.94万元，拟申请银行贷款4500.00万元。

建设单位自筹4556.94万元，其中用于固定资产投资4541.13万元，用于流动资金15.81万元。

四、项目编制依据

（一）《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）

（二）《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）

（三）《XX自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（四）《XX自治区2004——2010年第三产业发展规划纲要》

（五）《XX自治区加快第三产业若干政策的规定》（内政发[2004]48号）

（六）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（七）项目建设单位提供的其他背景资料

五、项目编制原则

（一）本着投资少、见效快、效益高的原则，根据市场的需求和发展趋势确定合理的建设规模。

（二）充分利用现有的公用工程设施及其他有利条件，对本项目进行合理安排。

（三）利用国内先进的工艺和设备，实现节能降耗，提高经济效益和社会效益。

（四）坚持实事求是，客观评价的原则，在广泛调查研究的基础上，以科学态度对项目经济效益和社会效益做出恰当的评价。

（五）按照国家现行有关产业政策和法律法规进行编制。

（六）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。

六、项目主要经济技术指标表

表1-1：

项目主要经济技术指标表

序号

指标名称

单位

数量

备　注

1

新增劳动定员

人

15

2

建筑面积

平方米

20000

3

总投资

万元

9056.94

3.1

固定资产投资

万元

9041.13

3.2

流动资金

万元

15.81

铺底流动资金4.74万元

4

资金筹措

万元

9056.94

4.1

企业自筹

万元

4556.94

4.2

银行贷款

万元

4500.00

5

营业收入

万元

1741.00

正常年

6

总成本

万元

718.49

正常年

7

年上交营业税金及附加

万元

96.63

正常年

8

年交纳所得税

万元

231.47

正常年

9

年实现税后利润

万元

694.41

正常年

10

税后全部投资回收期

年

9.13

含建设期

11

投资利润率

%

6.72

12

投资利税率

%

8.95

13

财务内部收益率

%

7.53

14

财务净现值

万元

319.98

IC＝7％时

七、结论

本项目是在结合XX市物流行业和公共服务的发展现状及未来发展趋势的基础上进行规划的。

项目的建设符合国家产业政策。

项目营运在经济效益与社会效益两方面都有良好的体现，尤其是在物流业创新及资源整合方面更具有积极的现实意义，能有效支持企业在发展进程中降低企业经营成本、提高企业运营效率，通过新型服务业在物流园区的落地生根，产业结构的调整和优化，促进区域经济由粗放型增长方式向集约型增长方式转变。

项目的规划和建设，必将在加快区域经济的良性发展中起到积极的推动作用。

第二章项目建设的必要性分析

一、产业政策

随着中国经济发展水平的提高，服务外包及创意经济呈现出了蓬勃发展的局面，国家在服务外包方面提出了详尽的规划和措施。

　　第一层次，2006年3月公布的“十一五”规划中明确提出大力发展服务外包产业，“加快转变对外贸易增长方式，建设若干服务业外包基地，有序承接服务业转移”。

为此，中国各级政府已经或即将出台支持服务外包快速发展的相关政策，采取更加积极有效的措施，鼓励跨国公司把具有一定规模的服务外包业务转移到中国，使中国成为承接世界服务外包的重要基地。

　　第二层次，为落实“十一五”规划中的战略构想，商务部等决定实施服务外包“千百十工程”。

即在“十一五”期间全国建设10个具有一定国际竞争力的服务外包基地城市；推动100家跨国公司将其一定规模的服务外包业务转移到中国；培育1000家取得国际资质的大中型国际服务外包企业，创造有利条件，全方位承接国际（离岸）服务外包，并不断提升服务价值，实现2010年服务外包出口额在2005年基础上翻两番。

　　商务部不仅颁布对达到国际认证的服务外包企业予以奖励的政策，还会同信息产业部、财政部、科技部联合认定了大连、上海、成都、深圳和西安首批5个“中国服务外包基地城市”，到2007年3月初，已经认定了11个国家软件产业基地、6个国家软件出口基地。

为企业提供资金支持、税收优惠、基础设施建设、人才培训、知识产权保护等多种相关服务。

　　商务部与国家开发银行、中国出口信用保险公司签订促进中国服务外包发展合作框架协议。

根据协议，国家开发银行将在今后5年内，为服务外包产业的发展提供总额50亿元的政策性贷款，中国出口信用保险公司将为服务外包企业提供融资担保和信用保险服务。

　　第三层次，为推动服务外包产业的发展，部分城市如上海、深圳等地为适应当地具体情况，还制定了更为具体的外包促进政策。

随着科技的发展和创意的推陈出新，文化创意产业、文化创意人力资本对经济社会发展的作用越来越重要，甚至可以决定经济社会发展的命运。

一般来说，服务业比制造业效益高出一倍，而创意产业比服务业的效益高出三倍。

创意经济创造了经济发展的奇迹，具有无限的发展潜力，近几年，我国出台了一系列政策措施，大力扶持文化创意产业发展。

二、项目建设的必要性

XX市是XX东部重要的资源型城市，境内铜、铅、锌、铁、煤、金、锡等矿藏资源丰富，是中国有色金属资源接续基地。

资源类及其相关产业从业人员较多，资源型就业结构突出。

XX市上世纪九十年代以来，随着大量工业企业的纷纷倒闭，众多产业工人陆续下岗。

尽管近年来XX工业逐步复苏，但所提供的就业岗位有限，无法满足社会上不断增加的就业需求。

同时，由于XX缺少适应高校毕业生就业的岗位，无法留住大量的高素质人才。

2008年，XX市开始对XXXX物流园区周边近24平方公里的棚户区进行改造，涉及人口近三万人，改造后的桥北新区可容纳近10万人生活，新增的生活区域急需新兴产业作为支撑。

而发展新兴的服务业是XX市减少就业压力，提供产业支撑的最佳选择。

以呼叫中心产业为主的服务外包业属于低消耗、低污染、高就业、高产业关联度的产业，有助于发展循环经济，经济全球化背景下的产业转移、融合与升级，已经成为当今世界经济发展的重要特征和我国经济跨越式发展的重要助推器。

以“服务外包”为主要特征的新一轮产业结构调整正在加快进行，我市信息服务业的发展也因此面临着前所未有的机遇。

在XX市发展服务外包产业符合人与自然的和谐发展要求，符合中国十七大战略及XX市发展战略方向，符合市情和民生需要；产业基地将依托XX优越的地理位置，吸引并承接为北京、沈阳、天津、呼和浩特等周边一类城市提供外包服务的呼叫中心、电子商务、动漫、软件等高技术外包企业入驻发展。

以呼叫中心为主的服务外包产业将有助于转变我市以资源依赖型为主的经济发展模式，带领我市从中国北方的“原料加工厂”转变为中国北方的“办公室”。

服务外包产业也为棚户区改造后的新区人口及大中专毕业生提供了更多的就业机会，成为新城区的产业支撑。

服务外包业中的电子商务产业平台，已经引进国内知名电子商务企业北京恩源科技有限公司，该公司在基地内建设运营的“XX草原绿色产品调度中心”项目，将XX地区特色产品通过平台销往全国各地。

该项目预计三年内可利用呼叫坐席2000个，创造直接就业岗位近5000人，三年内实现销售额将不低于5亿元。

目前，该项目已经启动运营。

另外，基地将吸引更多的XX地区的企业将电子商务平台建设在基地内，在拓展了企业销售渠道的同时，将进一步拉动企业生产规模的扩大，将创造更多的就业机会。

基地全部建成后可直接创造就业岗位不低于1万个，间接创造就业岗位2万个。

三、XX市发展服务外包的条件和基础

（一）完善的城市基础设施，有利于服务外包产业的规划和建设。

XX市交通四通八达，通讯网络发达，电话可以直拔国内外，移动通讯可以直接联入国际互联网。

人居环境优越。

电力能源供应有保障。

（二）经济发展迅速，政府有能力扶持和促进服务外包产业加快发展。

XX自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出，加快服务业体制机制创新，以新型工业化、城镇化、农牧业产业化为依托，以扩大居民消费和发展生产性服务业为突破口，进一步扩张规模，优化结构，提高质量，逐步实现市场化、产业化和社会化。

改造提升传统服务业，加快发展新兴服务业，着力培育现代服务业。

第三产业增加值年均增长13%，达到2800亿元。

2008年XX市地区生产总值752.39亿元，2009年XX市地区生产总值达到了912.89亿元，经济发展迅速，为政府扶持和促进服务外包业发展提供了经济支持。

（三）XX市位于冀、蒙、辽结合处，有地缘优势，有较丰富的人才资源保证。

XX市地处东北经济区与京津冀的结合部，处于东北经济区与华北经济区的中心位置，起着承东启西、连接南北的重要作用。

它东连自治区的粮仓通辽，西接矿产煤炭资源丰富的锡林郭勒盟，东南与辽宁省朝阳市接壤，西南与河北省承德市相邻，在地缘上有着其他周边地区无可比拟的物流集聚战略优势，可以集聚河北、辽宁等地区的软件研发、产品技术研发、工业设计、信息技术研发、信息技术外包服务、技术性业务流程外包、电子商务、动漫、软件等领域的专业人才到XX工作。

随着东北老工业基地的振兴和环渤海地区经济圈的崛起，XX市连结两大经济带的枢纽作用越来越突出。

这种承东启西、连接南北的地缘优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素在XX市的集聚和扩散带来了巨大的物流和市场容量。

四、建设用地与相关规划

XX物流园区产业基地创业大厦建设项目规划占地24亩，位于XXXX物流园区北侧，赤通高速以南。

（一）目前项目所用土地已经取得自治区用地许可。

批准文件为《关于XX市XX区人民政府2008年第四批次农用地转用的批复》（内政土发[2008]253号）

（二）项目选址已获得XX市规划局XX分局的批准，文件号为赤规红发[2010]20号

（三）项目环境影响报告书已经获得批复。

批准文件为《关于XXXX物流园区环境影响报告书的批复》赤环发[2006]166号

（四）项目拟建设用地已完成“七通一平”

第三章项目建设内容及建设进度

一、项目建设内容及规模

（一）建设基地创业大厦17000平方米，服务辅助用房3000平方米。

（二）建设支持5000坐席呼叫中心的网络平台。

购置设备主要包括语音交换机、网络传真及自动语音处理IVR设备、CTI语音排队系统设备、ACD设备、TTS语音文本转换设备、短信网关、基础网络设备、磁盘陈列等存储设备等。

主要软件系统包括呼叫坐席软件系统、中小企业电子商务平台软件、物流管理软件等。

二、项目运营模式

（一）创业大厦采取租赁的模式，吸引电子商务、动漫、软件等产业、相关培训教育及其配套设施的现代化企业进驻创业大厦，项目建设单位主要通过协调、服务等工作保证项目实施的有效性。

（二）5000坐席呼叫中心系统平台和中小企业电子商务平台采取服务外包的方式，通过专业化的技术水平来满足驻区企业的信息需求。

三、项目建设进度

项目建设时间为2010年6月——2012年5月

2010年6月—2010年8月：

项目前期准备工作（包括工程设计、资金筹措等）

2010年9月—2011年10月：

基地创业大厦建设和辅助用房建设

2011年11月—2012年3月：

5000坐席呼叫中心的网络平台建设包括设备购置、安装及调试

2012年4月—2012年5月：

项目试运行，竣工验收（详见下表）

表3-1：

甘特图

时间（月份）

项目名称

2010年

2011年

2012年

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

项目前期工作（包括工程规划及设计、资金筹措等）

基地创业大厦建设和辅助用房建设

5000坐席呼叫中心的网络平台建设包括设备购置、安装及调试

项目试运行，

竣工验收

第四章项目建设方案

一、项目选址

项目建设地址选择在XXXX物流园区。

二、项目区自然条件简介

（一）项目场址水文地质情况

根据XX自治区有色地质勘探第八队的《工程地质勘察报告书》及补充说明书提出，场地的地层结构由上而下可分为六层：

1、杂填土层厚约2.5米。

2、轻亚粘土，层厚约1.5米。

3、淤泥质土、亚粘土，层厚约为0.5—0.6米。

4、粉细砂土，层厚约为5米。

5、含卵石、圆砾砂，层厚约为0.4—2.45米。

6、圆砾层，层厚约5米。

各土层的地基承载能力8—50吨／平方米。

根据国家地震烈度区划，XX地区地震基本烈度为7度，按照《建筑抗震设计规范》GBJll—89进行设防。

场地地下水类型为第四纪砂砾石孔隙潜水，水位埋深6—7米左右。

透水性和富水性较强，以大气降水及河水补给。

水化学类型为重碳酸钙镁，pH值为7—7.2，无侵蚀性二氧化碳存在。

经水质分析，硫酸根含量40—60mg／L，碳酸根含量为5—6mg／L，故地下水对混凝土无结晶性和分解性侵蚀。

（二）项目场址气象条件

1、气温

年平均气温：

6.6℃最高气温：

42.5℃

最低气温：

-31.4℃季度平均最高气温（6—8月）：

22.2℃

季度平均最低气温（11—12月）：

-6.6℃

2、相对湿度

最热日平均湿度：

66％最冷日平均湿度：

45％

3、降雨量

年平均降雨量：

371.1mm年最大降雨量：

560.8mm

日最大降雨量：

79.4mm时最大降雨量：

30mm

4、风向及风速

常年主导风向为西南风夏季主导风向为西南风

冬季主导风向为西风夏季平均风速为2米／秒

冬季平均风速为2.4米／秒

5、气压

夏季：

706mmHg冬季：

716mmHg

6、积雪

最大积雪深度：

21cm

7、冻土深度

标准冻结深度180cm，冻结期一般为11月末到次年4月末。

（三）项目场址水资源条件

距项目区1公里附近有贯穿XX市的英金河属大辽河分支，水量充沛，且XX市地下水资源丰富，水源较好，各项理化指标均符合国家饮用水标准。

（四）项目场址其他条件

1、项目建设地点属于平川区，地势平坦，不属于地质构造带，没有地质断裂构造结构。

2、原材料供应有保障。

本项目建设所需钢筋、水泥、砖料、建筑防水等建材均可就近购买，可以节省运杂费。

3、交通便利。

项目建设地点位于XX市XX区桥北镇XXXX物流园区，交通十分便利，为项目的实施创造了条件。

4、通讯条件先进。

XX物流园区通讯网络发达，电话可以直拔国内外，移动通讯可以直接联入国际互联网。

5、电力能源供应有保障。

三、工程方案

（一）建设规模

产业基地创业大厦位于赤锡公路西侧，东临园区空地，南临园区西四街，西临园区西二路，北临园区空地。

创业大厦为框架结构，共12层，总面积约1.7万平方米。

底群楼三层，地下一层，群房东西长95米，南北宽24米，层高4.2米，每层面积2280平方米，共6840平方米。

四层至十二层东西长45米，南北宽20米，层高3.6米，每层面积900平方米，共8100平方米。

表4-1：

项目建筑规模表

序号

项目名称

建筑面积

建筑高

用途/备注

1

地下一层

2280平方米

4.2米

呼叫中心用房

2

地上一层

2280平方米

4.2米

呼叫中心用房

3

地上二层

2280平方米

4.2米

呼叫中心用房

4

地上三层到十一层

900平方米/层

3.6米

办公出租用房

5

辅助用房

3000平方米

3.9米

出租用房

（二）结构

创业大厦主体为框架结构，钢筋混凝土独立基础墙，采用的设计基准期为50年，建筑结构的安全等级为二级。

外墙为300mm陶粒混凝土空心砌块，内墙为200mm陶粒混凝土空心砌块。

抗震按7度区设防。

楼板及屋顶为钢筋砼梁，现浇楼板。

辅助用房为砖混结构，项目建设完成后通过租赁达到为入驻企业提供生活服务的目的，建筑面积分解由项目建设单位根据功能委托工程设计单位落实。

（三）建筑立面及装修

1、立面造型设计突出现代建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使建筑轮廓线条优美，富于变化，并与物流园区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

外部装修中建筑墙身为喷涂材料，底层柱子采用花岗岩石材。

创业大厦是室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求必须符合有关规范，并按中档标准设计。

2、装修及设施标准：

创业大厦一次装修完成：

（1）外墙：

高级外墙涂料。

（2）内墙：

为彩釉面砖，其余为内墙涂料。

（3）顶棚：

为塑料扣板吊顶，其余内墙涂料。

（4）地面：

为普通地砖。

（5）门窗：

高级塑钢窗带纱窗，内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门。

（6）其他：

楼梯间踏步为理石，塑料扶手。

四、辅助工程

（一）给水排水

1、设计依据及范围

（1）执行国家制定的有关给排水规范：

《建筑给排水设计规范》GBJ15－88

《建筑防火设计规范》GB50016－2006

《室外给水设计规范》GBJ13－87

《室外排水设计规范》GBJ14－87

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140－2005

（2）设计内容为项目建设范围内的室内外给排水系统及消防给水系统。

2、给水

本项目用水为生活用水，给水由园区统一供水管网接入，供水能力能满足项目建设用水的需要。

3、排水

本项目排水主要为生活废水，可直接排入城区排水管网。

（二）供电及通讯

1、供电

本项目供电工程主要为照明配电及其他用电设备等供电，均接入现行市政供电管网。

照明采用日光灯，楼梯、门、走廊选用节能灯，各个楼层安装应急灯。

2、防雷与接地保护

在楼房顶部设防雷击保护装置。

所有用电设备均采用国标材料。

3、通讯

设计选用外线电话对外联系。

通讯外线由当地电信部门提供。

（三）采暖通风

本项目采暖由城区集中供热统一供给。

1、供暖接入市政供暖网络，保证各处供暖。

2、各室及走廊按标准安装相应的供暖设施。

3、在每栋供暖管道的低处安装一处或多处放水阀门。

（四）消防

1、设计依据

《建筑防火设计规范》GB50016-2006

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）

《建筑物防雷设计规范》GBJ50057-94

2、消防用水

消防用水由市政给水管网供给。

3、消防措施

本项目消防按照《建筑防火设计规范》GB50016-2006进行设计，经营区按照防火规范要求进行设计，建筑物间留足防火距离，总体布局呈环状，保证消防道路的畅通。

本项目建设区内安装一定数量的ABC手提式干粉灭火器，以备初期火灾发生时使用。

有火灾危险的工段，电气设备及照明均采用防爆或隔爆设施。

4、消防机构设置及消防器材

在项目建设投产后，配置相应的消防器材，设兼职消防员，负责消防安全及消防器材维修更换工作。

五、设备购置方案

（一）5000坐席呼叫中心设备

表4-2：

5000坐席呼叫中心设备表

序号

型号

产品折扣率

总价

（万元）

产品部分

1

主系统

1529.00

2

SPSS（硬件3年维护费）

62.00

3

坐席软件/业务支撑软件

950.00

产品总计

2541.00

服务部分

1

安装服务费

10%

254.10

服务总计

254.10

表4-3：

5000坐席呼叫中心设备表

S8800排队机:

2个

G650媒体网关:

49个

用户：

5000个模拟坐席

PSTN接口:

167个E1

AVAYA交换机部分

产品代码

数量

单价

合计

产品英文描述

产品中文描述

1.主系统

1.1媒体服务器及媒体网关

228990

2

$45,000.00

$90,000.0