房地产调控市场调研分析报告.docx

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房地产调控市场调研分析报告

2017年房地产调控市场调研分析报告

图表目录

表格目录

第一节21城出台楼市调控，热点城市限购限贷政策升级

截至12月19日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。

11月以来，杭州、武汉、深圳、成都等热点一二线城市进一步升级调控政策，11月10日，杭州房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购。

第二节调控政策影响显著，热点城市成交量持续低迷

10月份各地限购政策出台后，大中城市新房成交量较调控前水平平均下降38.58%。

一线城市新房成交量较调控前下跌31.58%，二线城市新房成交量较调控前下跌45.46%，三线城市新房成交量较调控前下跌27.08%。

图表1：

全国大中城市新房周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表2：

一线城市新房周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表3：

二线城市新房周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表4：

三线城市新房周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。

一线城市如广州最近一周较调控前下降了46.89%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了75.11%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了42.77%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了49.54%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了41.77%。

2011年各城市限购政策出台后，周成交量迅速出现大幅下滑。

如北京市2011年2月15日限购后一周，新房周成交量环比下降36.46%；上海2011年1月18日限购后的9周里，只有一周的成交量超过限购前一周的50%；广州2011年2月24日限购后一周成交量环比下降41.22%；南京2011年2月26日限购后一周成交量环比下滑28.96%；厦门2011年2月22日限购后一周成交量环比下滑53.08%。

图表5：

北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表6：

北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表7：

上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表8：

上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表9：

深圳市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表10：

深圳市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表11：

广州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节成交量恢复，02/11-02/17周成交量环比上涨4407%

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表12：

广州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表13：

南京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节成交量恢复，02/13-02/19周成交量环比上涨328%

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表14：

南京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表15：

厦门市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节成交量恢复，02/09-02/15周成交量环比上涨3890%

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表16：

厦门市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表17：

福州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节成交量恢复，02/08-02/14周成交量环比上涨1113%

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表18：

福州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表19：

苏州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况

注：

由于春节成交量恢复，02/10-02/16周成交量环比上涨806.51%

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表20：

苏州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表21：

杭州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表22：

武汉市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表23：

济南市2016年调控前后一手住宅周度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

从月度数据看，11月各热点城市新房成交量环比下滑明显，一线城市如北京下滑4.81%，上海下滑16.80%，深圳下滑32.07%，广州下滑24.07%；二线城市如南京下滑9.75%，福州下滑76.80%，苏州下滑48.82%，杭州下滑62.41%。

但也有部分城市11月新房销售较10月上升，如厦门、武汉、济南等。

图表24：

北京市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表25：

上海市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表26：

深圳市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表27：

广州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表28：

南京市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表29：

厦门市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表30：

福州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表31：

苏州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表32：

杭州市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表33：

武汉市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表34：

济南市2016年调控前后一手住宅月度成交情况

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

第三节热点城市房价增速回落明显，部分城市出台行政干预举措

从历史经验看，限购政策对新房价格的影响主要体现为环比增速迅速下降至0左右，价格走势趋于平稳。

如北京2011年2月限购后连续7个月，新房价格指数环比增速在0.0%-0.2%之间，之后更是出现了连续8个月的小幅回落；上海在2011年1月限购之后，从第2个月开始环比增速迅速下滑至接近于0，并从第9个月开始了连续8个月的微跌；广州从2011年2月限购后环比增速下滑明显，从第8个月开始了连续8个月的微跌；南京在2011年2月限购之后第二个月即开始了连续13个月的微跌。

各线城市土地成交规模也明显下滑，土地溢价率显著回落。

根据克尔瑞提供的数据，10月份一线城市土地成交建筑面积68万平方米，环比下降38%，同比下降81%；二线城市1687万平方米，环比回落39%，同比回落9%；三、四线城市337万平方米，环比下跌59%，同比下跌73%。

10月300城土地平均溢价率56.8%，环比大幅下滑34.2个百分点。

表格1：

15个一线和热点二线城市11月与10月新建商品住宅价格变动对比表

资料来源：

国家统计局，北京欧立信信息咨询中心

一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。

根据国家统计局发布的15个一线和热点二线城市11月的新建商品住宅价格变动情况数据，与10月比，11月新建商品住宅价格除深圳继续下降外，上海、厦门、合肥和杭州等4个城市也由升转降，降幅在0.6至3.6个百分点之间；北京和成都新建商品住宅价格环比持平；其余8个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至4.1个百分点之间。

表格2：

70大中城市10月与9月新建商品住宅价格指数环比变动对比表

资料来源：

国家统计局，北京欧立信信息咨询中心

本次各热点一二线城市出台调控政策后，房价过快上涨的势头得到明显遏制，根据国家统计局公布新建商品住宅价格指数，各热点城市新建住宅平均价格环比增幅下降明显，下降超过3个百分点的城市包括无锡（4.1%）、杭州（3.6%）、长沙（3.0%）、郑州（3.0%）。

表格3：

70大中城市10月与9月新建商品住宅价格指数同比变动对比表

资料来源：

国家统计局，北京欧立信信息咨询中心

为遏制房价过快上涨势头，部分热点城市如福州、深圳等开始出台行政干预举措。

福州市政府日前下发楼市调控通知，要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。

同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。

深圳拍地则推行“双限双竞”。

按照最新规定出让项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。

图表35：

北京市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表36：

北京市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表37：

上海市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表38：

上海市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表39：

深圳市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表40：

深圳市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表41：

广州市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表42：

广州市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表43：

天津市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表44：

天津市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表45：

成都市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表46：

成都市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表47：

杭州市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表48：

杭州市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表49：

武汉市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表50：

武汉市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表51：

南京市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表52：

南京市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表53：

济南市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表54：

济南市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表55：

厦门市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表56：

厦门市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表57：

福州市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表58：

福州市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表59：

合肥市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表60：

合肥市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表61：

无锡市2011年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

图表62：

无锡市2016年调控前后新房价格走势

资料来源：

北京欧立信信息咨询中心

我们认为核心城市新房房价不会出现快速、大幅下降。

随着核心城市库存持续去化，供求关系一直处于紧张状态。

根据我们测算，11月库存去化周期低于5个月的城市有南京（3.7）、惠州（4.2）、南昌（4.3）。

北京、广州、厦门、宁波等热点城市库存绝对水平11月份环比也在下降。

我们认为核心城市新房成交价格大概率有序回落：

对需求的抑制和成交量的回落必然会带来价格调整的压力，同时购房者观望情绪加重，二手房挂牌价格也有望松动；此外，我们预计核心城市未来房贷规模会受到一定控制，按揭贷款利率优惠将减少，将进一步推升购房成本。