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论文
某住宅小区物业管理信息系统设计与开发
福建师范大学协和学院管理学系信息管理与信息系统
124102011036朱彬指导老师：
赖家望
【摘要】在这个互联网高速发展的时代，传统的小区物业管理已经落伍了，很难满足当代物业管理的需要，所以为了满足现代社会对小区物业管理的基本要求和需要，我们可以利用VF技术来设计这个系统。
这个系统使对现在的小区物业管理进行了模拟，让我们直观全面的设计这一系统，可以实现对小区居民的管理、小区内的基本情况的管理与物业信息的维护。
这样便可以了解小区内的住户与工作人员的操作。
同事也实现了住户投诉信息、住户报修信息、物业维修信息及收费情况的管理。
物业管理系统已经是现在居民中不可缺少的一部分。
经过不断的研究和开发，这一系统适合一般的住宅小区物业管理需求，可以满足业主高质量、高效率的服务要求，同时也满足了物业管理人员的管理需求，能够满足日常管理和服务事务的处理，并且操作简单、实用。
目录
第一章绪论
1.1项目的研究背景及意义
1.2研究现状及设计目标
1.3主要研究内容
1.4研究存在问题及解决方法
第二章系统的开发环境介绍
2.1开发环境的选择
2.2开发环境介绍
2.2.1ASP技术概述
2.2.2SQL数据库
2.3本章小结
第三章系统需求分析
3.1系统功能需求分析
3.2可行性分析
3.2.1技术可行性
3.2.2操作可行性
3.2.3社会可行性
3.3系统流程图
第四章系统设计
4.1系统架构设计
4.2系统功能模块图
4.3系统功能模块设计
4.3.1小区信息管理模块
4.3.2工作人员信息管理模块
4.3.3物业管理模块
4.3.4费用管理模块
4.3.5信息服务子系统功能模块说明
4.3.6管理信息子系统功能模块说明
第五章数据库设计
5.1数据库结构设计
5.2数据库字典
5.3数据概念结构设计
5.4数据库逻辑结构设计
第六章系统实现
6.1系统登录模块实现
6.2主界面
6.3人员信息管理模块
6.3.1楼管信息管理模块
6.3.2停车场信息管理模块
6.3.3小区设备管理信息模块
6.4物业管理模块
6.4.1住户投诉信息管理
6.4.2住户报修信息管理
6.4.3设备维修信息管理
6.5费用管理模块
6.5.1住户费用管理
6.5.2住户费用录用
6.6物资管理模块实现
第七章系统实现及测试
7.1测试环境
7.2系统功能测试
7.3本章小结
第八章总结与展望
参考文献
致谢
第一章绪论
1.1项目的研究背景及意义
随着我国现代化的发展，带动了经济和城市的发展，物业管理逐渐成为一种新兴行业，并逐渐成为小区管理的主流方式。
作为一种应时代而生的新兴服务产业，物业管理既是当今管理新形式的产物，同时也是基于我国国情的市场经济的必然结果它经历了从小到大、从无到有、从简到繁的演变过程，造就了多类别、多层次、多形式的物业管理方式，社会化、专业化、市场化等物业管理新体制逐步被建立。
当下，物业公司首当其冲的任务就是使物业管理更加标准化、国际化、科学化。
随着互联网和计算机技术的高速发展，通过计算机操作的方式，利用小区物业管理系统，使小区用户得到更好的服务和管理，将小区物业管理者从繁重的管理中解脱出来，是当前发展的必然趋势，小区物业管理系统根据实际需求进行分析，以实现小区业务管理、提高效益为目的，通过WEB技术，结合当前流行的ASP编码搭建系统平台，为小区管理者和用户提供更优质的服务。
1.2研究现状及设计目标
随着国内经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。
对地方政府而言，主要体现为减少了大量的财政补贴；对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。
同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。
在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。
为了解决这方面的问题，可以借助计算机技术来改进小区物业管理系统，实现小区物业管理系统的现代化、计算机化、信息化，使物业管理者能方便、快捷的管理小区的各项事务.
1.3主要研究内容
物业管理逐渐成为一种新兴行业，并逐渐成为小区管理的主流方式。
作为一种应时代而生的新兴服务产业，物业管理既是当今管理新形式的产物，同时也是基于我国国情的市场经济的必然结果。
通过物业管理系统，可为管理者提供更好的管理方案，减少工作量，提高工作效率，为小区业主提供更为舒适的居住环境和优质的服务。
对社区管理人员来说，对于小区物业的管理包含业主的保修事项处理、居民的投诉和处理、小区设备的管理维修等，对业主的各项要求需要以信息明细的方式统一记录备案，这样的处理既提高了对业主的服务质量，也对日后的信息查询提供了作证材料。
在功能设计上，针对小区的特有因素，系统需要有记录住户、房产具体信息的功能、收费管理功能和小区设备管理功能等，方面小区管理者对小区的信息进行及时管理和更新。
1.4研究存在问题及解决方法
（1）经费难
由于物业服务水平低，物业和业主矛盾不断，甚至出现了相互出手等暴力手
段；一些在外业主长期空置房屋等现象，拒绝交费，严重的出现了物业公司无法
经营。
（2）法制不健全
从1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。
1994年4月
建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，一直到2003年9月1日我国第一部
《物业管理条例》正式施行，才对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益等相关内容提供了法律依据。
（3）设备维护难
现代社会的小区发展快速，使得小区设备维修、维护、保养无法适应，无法
跟得上社会的需要。
（4）管理架构不完善
很多物业管理公司就是原来小区房地产开发商自行成立的或者是其子公司；
有的由于各种利益矛盾甚至还是原来土地上进行房屋拆迁的农民成立的，这样的
物业管理架构和服务水平可想而知。
这些问题在伴随着物业管理服务的的快速发展过程中，物业管理本身也已已
经成为了一门科学，很多的高校开设了相关专业，其内涵己远远超出了传统房产
管理的范畴，发展成为集多种手段对物业进行综合管理，对整个物业相关数据、
资料及其设备进行保管、归类；汇总、技术分析、咨询等于一体的综合性学科。
国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。
第二章系统的开发环境介绍
2.1开发环境的选择
系统设计的主要内容包括数据库结构设计、数据流程设计、界面设计以及数
据的通讯等。
一个良好的软件工程需要做到功能丰富、界面友好、操作性高以及安全性可靠，因此需要选择合适的系统开发工具、建立合理的技术开发框架。
开发工具一般从系统技术可行度、数据库支持级别、界面设计、开发效率、软件安全性、软件升级能力、代码执行效率等多方面进行考虑。
另外，根据存储数据信息的性质等，要选择一款满足数据安全、准确和一致性的数据库系统。
2.2开发环境介绍
2.2.1ASP技术概述
ASP.Net平台是当下比较流行的开发技术之一，要实现B/S三层架构设计的系统，ASP.Net是一个非常好的选择。
系统采用三层结构的目的在于逻辑表示层、业务逻辑层和数据层之间不会因为其中一层代码的改变而造成另外两个层次的代码和数据也要发生改变，这样可以方便程序员进行程序的编写，使得程序员可以只关心自己程序的编写而不用时刻去关心其他程序员或设计人员的工作进度。
这是由于ASP.Net引入了“代码隐藏”这一概念，通过在单独的文件中编写业务逻辑代码，使其与表示层的页面代码分开（前者存储在.cs或.vb文件中，后者存储在.aspx文件这样可以不必为了业务逻辑上的变化而导致整个程序都得修改，也不必因为数据库中数据或表的变化而导致显示层和业务逻辑层的代码得重新编写。
.Net平台还可以支持多种程序语言，程序员可以选择自己习惯使用的语言在ASP.Net平台上编写web应用程序。
并且ASP.Net还支持缓存机制，使得系统性能大幅度提高。
ASP.NET是WEB服务器（IIS）的ISAPI扩展，当IIS接到浏览器发来的请求后，它根据请求的文件类型确定由哪个ISAPI扩展来处理该请求
2.2.2SQL数据库
具有集中统一规划的数据库是管理信息系统成熟的重要标志。
数据库可以实
现对数据资源的统一规划和集中管理。
数据库要求经过抽象的信息以周密的数
据结构描述并集中成为资源，从而为各种用户共享。
使用数据库来组织和管理数据的主要优势有以下几个方面。
（1）实现对数据的统一规划和集中管理，通过数据字典来描述数据定义、格
式、内容以及数据之间的相互关系
[23]
，以确保数据的完整性、一致性和可行性。
（2）数据冗余小，程序和数据都具有相对较高的独立性，系统容易进行修改
和扩充。
（3）功能完善的数据库管理系统。
数据库管理系统是由一组计算机程序构成，
这些程序负责管理用户的数据库创建、维护和存取以及访问
[24]
。
良好的用户接口
可以方便的使用数据库以及开发数据库应用程序。
（4）通过统一控制组织内的授权使用数据，以及实施并发控制，支持数据的多用户访问和数据共享。
2.3本章小结
系统的技术路线需要综合考虑多方面的内容，首先要能满足系统的需要，其
次要考虑技术的成熟度,并具有一定的先进性，此外还需要权衡风险和相关技术的开发和维护成本。
本章重点分析了开发小区物业管理信息系统所需要的关键技术，为今后的系统开发打下基础。
第三章系统需求分析
3.1系统功能需求分析
3.2可行性分析
根据对咸阳花园小区物业管理现状的调研结果，本文对系统的可行性分析集
中在技术实现可行性、经济操作可行性、操作性能可行性和社会可行性等四个方面。
从上述几方面来探讨该系统解决问题的可实现性。
3.2.1技术可行性
技术可行性，是指通过相应的计算机技术手段，在预定期限时间内达到系统
预期的功能。
通过对实际情况的调研结合现有的技术，得出以下结论：
（1）本系统开发后会产生较大数据量，因此采用SQLServer2000作为数据
库；SQLServer不仅是一个数据库，而且它具有强大的数据管理功能，它可以方
便地利用各种数据源，生成窗体（表单），查询，报表和应用程序等。
操作数据
库，可方便地执行数据的查询、插入、修改、删除等操作。
（2）采用B/S模式，为了达到比较友好的界面效果，并实现通用性，可以用
JSP开发语言进行前台界面设计，并与数据库接口连接，实现数据的录入、查询、
浏览等功能。
SQLServer和JSP目前已经是较为通用、成熟的技术，具有较为强大的数据
库开发功能、以及具有方便快捷的数据库接口设计功能，当前已经取得了广泛实
际应用，充分说明本系统在技术方面可行。
3.2.2操作可行性
软件的操作可行性，主要指是否有主、客观条件支持，使得系统能够在管理
者、用户、使用者之间真正地应用起来。
随着现在计算机的流行，人们已经逐渐重视信息化的应用，使用计算机、网
络来完成过去人工操作，在实现上已经具有了可行性。
另外，由于系统采用通用
软件界面及设计方式，因此具有操作简洁、上手便捷的特点，使得人员不必专门
经过特殊培训，因此在操作上是可行的。
3.2.3社会可行性
本系统设计采用方案未牵涉任何法律禁止内容。
其次，该系统具有很好的可
移植性、系统运行良好，可靠性高、操作简单。
可以大面积推广至各个小区，由
此带来的社会收益是十分可观的。
综上所述，本系统具有良好的社会可行性，可以增强小区物业管理人员之间、
管理人员与业主之间的沟通，提高小区管理效率。
3.3系统流程图
分析员在进行可行性研究时需要了解和分析现有的系统，并以概括的形式表达对现有系统的认识。
系统流程图是概括地描绘物理系统的传统工具。
它表达的是数据在系统各部件之间流动的情况，而不是对数据进行加工处理的控制过程，因此尽管系统流程图的某些符号和程序流程图的符号形式相同，但是它表示的是物理数据流图而不是程序流程图。
如图3.1所示。
图3.1系统流程图
第四章系统设计
4.1系统架构设计
目前系统开发方法常见的有生命周期法,结构化系统分析与设计法Structured
SystemAnalysisandDesign（SSAD）
[31]
、原型法、快速原型法、面向对象设计方
法等
[32]
，各种方法都有自己的优点和缺点，考虑到这个系统是专门针对上海万科
花园小城物业管理中心使用的，系统功能并复杂且管理的范围并不大，本系统开
发方法选择结构化系统开发方法，该方法是目前为止所有信息系统开发方法中最
为成熟的方法，系统性极强。
结构化系统分析与设计又称为结构化生命周期法，是20世纪60年代发展起
来的一种系统开发方法。
该方法要求信息系统的工作分阶段和步骤，每个阶段都
要有工作任务和成果，在每个阶段按步骤完成开发任务。
（1）系统规划阶段：
根据用户的系统开发请求，进行初步调查，明确问题，
提出系统目标；
（2）系统分析阶段：
即系统的逻辑设计阶段，进行子系统和功能模块划分，
可以使用数据流程图描述系统的功能；
（3）系统设计：
系统的物理设计阶段，进行总体结构设计、功能设计、代码
设计、数据库（文件）设计、输入/输出设计；
（4）系统实施：
实现物理设计阶段的系统模型，硬件设备的安装与调试，程
序设计与调试，操作人员的业务培训，编制用户使用手册；
（5）系统维护与评价：
系统投入运行后，对系统的使用情况进行记录、评价。
4.2系统功能模块图
图4.1系统功能模块图
4.3系统功能模块设计
4.3.1小区信息管理模块
该功能模块是小区信息基础资料，是一个小区物业管理中最基本的信息，包括楼房信息、停车场信息、设施信息。
用于管理小区的基本信息，包括小区楼宇的数目，建筑面积、居住面积、绿化面积以及一些图片信息等等。
系统设置此功能是为了物业管理公司以后的发展，当物业公司的物业业务发展到多个小区时，此项功能可用于区别不同的小区。
1．楼房信息。
楼房信息主要记录的是楼房的各种信息，其中包括楼房编号、楼房名称、楼房面积、楼房方位、楼房状态、住户编号、小区编号，实现对楼房信息的添加、删除、修改与查询的功能。
2．停车场信息。
停车场信息主要是记录停车场的各种信息，其中包括停车场编号、停车场名称、停车场面积、停车场状态，小区编号，实现对停车场信息的添加、删除、修改与查询的功能。
3．设施信息。
设施信息模块主要是记录物业配备设施的各种信息，其中包括设施编号、设施名称，小区编号，人员编号，实现对物业设施信息的添加、删除、修改与查询的功能。
4.3.2工作人员信息管理模块
一个系统的建立，必须有人员的参与，该模块主要记录了参与本系统操作的人员的相关信息，包括小区内的住户信息与小区内的工作人员的基本信息。
1．住户信息。
住户信息管理管理模块主要是记录住户的各种信息，其中包括住户编号、住户名称、性别、联系方式、楼房编号、入住时间、人员编号，实现对住户信息的添加、删除、修改与查询的功能。
2．工作人员信息。
工作人员管理模块主要是记录工作人员的基本信息，其中包括人员编号、人员名称、联系方式、性别等信息，实现对工作人员信息的添加、删除、修改、查询等功能。
4.3.3物业管理模块
该功能模块是小区物业管理过程中，如果小区中设备发现损坏或住户对管理中有意见时，则相应的就涉及到住户投诉信息的管理、设备报修情况以及设备维修情况的管理等一系列工作。
1．住户投诉信息管理。
主要记录住户投诉的信息，实现对住户投诉信息的添加、修改、删除、查询等操作。
2．住户报修管理。
主要记录住户对小区中设备报修的信息，实现对住户报修信息的添加、修改、删除、查询等操作。
3．设施维修管理。
主要记录小区管理人员对损坏设备的维修情况，实现对维修信息的添加、修改、删除、查询等操作。
4.3.4费用管理模块
收费管理：
①收费项目：
费用定义、计算、收取。
②费用查询。
综合多种筛
选条件，查看多种费用。
投诉管理：
录入住户投诉的内容，包括投诉的类型、投诉方式、投诉时间、
投诉人、电话、接待人员等。
投诉受理后，录入投诉处理意见时包括处理负责人,处理意见,处理方法。
报修管理：
登记报修的内容包括报修人员、时间、地点、电话、报修内容、接待人员等。
生成维修工单后，交给工程部。
工程部维修后要有反馈信息，客户回访信息等。
4.3.5信息服务子系统功能模块说明
信息服务子系统供业主进行信息查询，包括小区信息、行业信息、法律法规、
物业通告以及一些和业主相关的缴费欠费等信息的查询，企业与业主、业主与业主之间的互动平台等等。
如下图：
下面对信息服务子系统的功能进行详细描述：
小区概况：
介绍小区的概况，包括建成时间、建筑面积、绿化面积、楼宇分
布情况等的介绍。
电子公告：
物业公司用于向业主发布
信息查询：
业主可以直接在网上查询自己的相关信息，包括每月所应缴纳的
费用、所获得的服务、以及小区公共服务情况和小区发布的通知公告等信息。
服务申请：
业主可以通过网页进行投诉、维修等服务申请、物业管理中心在
接收到申请后按照各个服务的业务流程进行业务处理。
讨论区：
小区业主的交流空间，通过该模块可以增进业主之间的沟通，物业
管理中心也可以适时的了解小区业主对物业服务的看法和小区业主的动态，让更多的人参与到小区的管理中。
4.3.6管理信息子系统功能模块说明
管理信息子系统的服务对象主要是物业管理相关工作人员和公司领导，通过
该系统提供各种及时准确的信息，为公司的行政管理和领导提供决策支持和帮助。
其中包括领导查询模块和员工管理模块。
如下图：
管理信息子系统主要功能如下：
领导查询：
公司领导可以查询管理系统涉及所有的信息资料。
员工管理：
主要管理员工的个人资料、部门、权限等信息。
普通员工可以查
询本人的所有信息，并修改个人信息。
具有部门管理权限的员工可以查看本部门所有员工资料，并能修改员工的部门、职位等信息，还可以赋予本部门其他员工管理本部门的权限。
系统管理员可以查看并能修改所有员工的信息，还可以给其他员工授权。
第五章数据库设计
5.1数据库结构设计
数据流图表达了数据和处理的关系，数据字典则是系统中各类数据描述的集合是进行详细的数据收集和数据分析所获得的主要成果。
数据流图是结构化系统分析的主要工具，它表示了系统内部信息的流向，并表示了系统的逻辑处理的功能，描述了系统的组成部分及各部分之间的联系，是一种功能模型。
如图4.2所示。
图5.1数据流图
5.2数据库字典
数据字典一般包括数据项、数据流、数据结构和数据存储，以及对数据的处
理过程。
它可以对数据项和数据结构的定义，并以此来描述数据流、数据存储的逻辑内容。
1．数据项
（1）数据项：
p_id
含义说明：
唯一标识每个住户
别名：
用户编号
长度：
18
取值含义：
每个人员的身份证号码
逻辑关系：
主键，决定住户的其它数据项
（2）数据项：
w_id
含义说明：
唯一标识小区内的每个设施
别名：
设施编号
长度：
5
取值含义：
前两位为小区编号，后三位按顺序编号
逻辑关系：
主键，决定于设施的其它数据项
（3）数据项：
f_id
含义说明：
唯一标识收费清单
别名：
收费单编号
长度：
11
取值含义：
前六位为收费日期（如：
20080312），后三位按顺序编号
逻辑关系：
主键，决定收费单的其它数据项
（4）数据项：
l_id
含义说明：
唯一标识每个楼房
别名：
楼房编号
长度：
6
取值含义：
前两位为单元编号，第3、4位楼层编号，后两位为顺序号。
逻辑关系：
主键，决定楼房的其它数据项
（5）数据项：
t_id
含义说明：
唯一标识每个停车场
别名：
停车场编号
长度：
5
取值含义：
前两位为小区编号，后三位按顺序编码
逻辑关系：
主键，决定停车场的其它数据项
（6）数据项：
g_id
含义说明：
唯一标识每个工作人员
别名：
人员编号
长度：
18
取值含义：
人员的身份证号
逻辑关系：
主键，决定工作人员的其它数据项
此处仅列出了取决定作用的数据项，其余的各个数据项表现形式与之相同。
2．数据结构
（1）数据结构：
住户
含义说明：
是小区物业管理系统的主体数据结构，定义了一个住户的有关信息
组成：
住户编号，住户名称，性别，联系方式
（2）数据结构：
设施
含义说明：
是小区物业管理系统中设施的主要来源，定义了设施的有关信息
组成：
设施编号，设施名称
（3）数据结构：
费用
含义说明：
是小区物业管理系统中费用的主要结构，定义了费用的有关信息
组成：
费用编号，费用名称，费用备注
（4）数据结构：
楼房
含义说明：
定义了楼房的有关信息
组成：
楼房编号，楼房名称，楼房面积，楼房方位，楼房状态
（5）数据结构：
停车场
含义说明：
定义了楼房的有关信息
组成：
停车场编号，停车场名称，停车场面积，停车场状态
（6）数据结构：
管理者
含义说明：
定义了管理者的有关信息
组成：
人员编号，人员姓名，性别，联系方式
3．数据存储
（1）住户信息
简述：
用来存储有关住户的信息
输入数据：
住户信息
输出数据：
住户信息
（2）设施信息
简述：
用来存储有关物品的信息
输入数据：
物品信息
输出数据：
物品信息
（3）费用信息
简述：
用来存储有关费用的信息
输入数据：
费用信息
输出数据：
费用信息
（4）楼房信息
简述：
用来存储有关楼房的信息
输入数据：
楼房信息
输出数据：
楼房信息
（5）停车场信息
简述：
用来存储有关停车场的信息
输入数据：
停车场信息
输出数据：
停车场信息
（6）管理者信息
简述：
用来存储有关管理者的信息
输入数据：
管理者信息
输出数据：
管理者信息
由上述分析可知，各个主要实体之间的联系如下所述。
住户与楼房之间：
一个住户可以拥有多套楼房，一套楼房能入住多个人员。
楼房与小区之间：
一个小区中包含多个楼房，一个楼房只能被一个小区所包含。
小区与设施之间：
一个小区内可配有多套设施，同一设施只能属于一个小区。
小区与停车场之间：
一个小区内有多个停车场，一个停车场只能被一个小区拥有。
住户与投诉单之间：
一个住户可产生多张投诉单，一张投诉单同一时刻只能被一个住户投诉。
住户与收费单之间：
一个住户可产生多张收费单，一张收费单同一时刻只能由一个住户缴费。
住户与报修单之间：
一个住户可产生多张报修单，一张报修单同一时刻只能由一个住户填写。
5.3数据概念结构设计
局部概念模型的设计思想是根据需求分析的内容用E-R图分别表示各个实体及其属性以及用E-R图表示出各实体之间的联系。
各实体的属性及实体之间的联系如下。
住户与楼房之间的联系如图5.2所示。
图5.2住户与楼房之间的联系
楼房与小区之间的联系如图5.3所示。
图5.3小区与楼房之间的联系
小区与设施之间的联系如图5.4所示。
图5.4小区与设施之间的联系
小区与停车场之间的联系如图5.5所示。
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