成本测算编制作业指导书讲课教案.docx
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成本测算编制作业指导书讲课教案
成本测算编制作业指导书
成本测算编制作业指导书
1．目的
1.1合理确定成本，有效配置成本资源，提升产品价值，实现投资效益；
1.2规范工作流程，推进成本管理作业的标准化、专业化
2．适用范围
集团地产公司所有地产项目的成本测算工作
3．定义
3.1成本测算：
在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，成本测算是项目在开发过程中成本控制的主要依据，也是确定成本责任考核指标的基础文件。
3.2成本测算版本：
成本测算按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。
通常，成本测算分为以下第一版至第三版三个主要版本，除此之外的版本为其他版。
3.2.1第一版，项目拓展阶段成本测算，在项目拓展阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先测算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据，听证会评审；定稿时间为报告听证会通过时间，经审批后其数值为项目成本控制的预控目标，版号为1.0
3.2.2第二版，方案设计阶段成本测算即目标成本（老公司试用），在方案设计阶段编制，作为实施方案的一部分，供设计方案听证评审；定稿时间为设计方案听证会通过时间，经审批后，其数值为项目成本控制的正式目标，版号为2.0；评审结果若与1.0版不同，其数值为预控目标调整值。
3.2.3第三版，施工图设计阶段成本测算即目标成本（新拓展公司试用），版号为3.0
3.2.4其他版，除第一版至第三版之外、根据需要编制的成本测算，其版号是：
小数点前一位为上次测算的主要版本版号第一位，小数点后一位按顺序从1开始编码；例如第三版测算之前编制的对第二版测算的调整，编号依次为2.1、2.2等等。
其他版成本测算若经过集团的评审、审批，其结果若与前一版不同版，其数值均作为预控目标或正是目标的调整值。
4．职责
4.1地产公司成本部门
4.1.1编制成本各阶段成本测算及相关文件；
4.2地产公司其他职能部门
4.2.1提供成本测算所需的项目开发、设计、工程、营销等方面的资料和数据，提供测算所需数据支持，共同确认测算结果；
4.3集团成本管理中心：
4.3.1对成本测算的编制制定技术标准，为地产公司编制成本测算提供技术指导
5．程序
5.1编制时间及资料收集
5.1.1报告听证会所需的成本测算，应在听证会日期前的5个工作日之前完成并提交集团；其他测算编制时间视成本管理工作需要而定，但必须遵守“先算后干”的原则；
5.1.2编制之前，编制人应协助和提请相关业务部门，如设计部、营销部、外联部等，收集和准备编制测算所需的依据性资料；
5.2各阶段成本测算编制要求
5.2.1各阶段成本测算需要提交资料要求详见附件1
5.2.1成本测算表应按集团统一的《成本测算标准表》编制（详见附件2），并保持EXCEL格式。
测算表中所有非原始数据，即由本工作表或其他工作表的数据计算得出的数据，应保留其计算公式；各成本测算的内容，应包括但可不限于《成本测算标准表》中所包含的工作表；
5.2.2测算中，应根据相应阶段确定的所有建造内容确定成本测算指标，数量，计算各单项、各单体的成本，并在表中备注各指标数据的依据、所包涵内容。
各阶段成本测算的深度、分项的综合程度可以随设计的不同而不同，但必须涵盖所有建造的内容。
5.2.3各单体、单项成本的计算完成后，汇总出成本和相应销售面积指标。
即使本次测算是因局部变更所作调整，也需计算出总成本。
不可预见费应列在总成本之外，作为对项目的风险准备，项目实施过程中，经集团同意方可动用。
5.2.4测算中，除做一般性计算外，应对认真考察花费较多的分项工程、部位，抓住成本控制的重点关注指标和主要环节，特别是一些超过常规的营销需求，规划设计标准和指标，必要时应编制《价值分析报告》（附件3），报告的主要内容和格式参见集团模版。
5.2.5成本测算初步编制完成后，必须与上版目标成本对比，提交《成本变动分析》，必须有相应的分析对比说明；若本版成本测算单位销售面积成本增加，则还需要提交《成本变动价值分析》，详细说明成本变动原因以及对售价及收益的影响；
5.2.6成本测算的编制过程中，成本人员必须保持与设计、营销的互动沟通，深入理解设计和营销意图，特别是对于超常规的设计、营销要求，在进行价值分析和超目标原因分析时，取得相应的技术支持，目的是保证成本测算的合理性，实现资源的合理配置。
测算的结果必须经相关部门一致认可，体现成本目标共同制定、共同执行、共担责任的原则；
5.2.7集团应给与地产公司编制过程中所需的技术支持。
编制完成的成本测算须经地产公司的成本负责人审核后，报送集团评审。
5.3分期成本测算
5.3.1对于分期开发的项目，如果条件许可，尽可能编制总体的成本测算，在总体测算基础上编制分期成本测算，并在各期之前合理分摊有关基础设施、配套设施的费用。
若无法一次性编制，地产公司应按集团要求（包括经营和成本控制方面要求），编制项目的分期成本控制目标，所有分期成本目标均为当期投入成本；
5.3.2对于需要分期测算的项目，还需要提交分摊成本明细表，详细列出需摊出成本及待摊入成本明细，并合理在项目各期内分摊；
5.3.2可售（租）单体分摊表应反映的是完成成本分摊后的销面指标成本；
5.4成本分摊办法
5.4.1成本分摊包括分期开发的成本分摊以及不同可售物业类型之间的成本分摊;
5.4.2成本分摊的原则是谁使用谁分摊，具体分摊办法详见附件4；
5.4.3各阶段均需要提交可售（租）物业单位成本，配套设施的物业无论其经营模式如何均为待摊成本，需要合理分配到各单体成本内。
6．支持性文件
7．相关记录及表格
附件1：
各阶段成本测算成果标准
附件2：
成本测算标准表
附件3：
价值分析报告
附件4：
成本分摊办法
附件1：
成果测算成果标准
序号
需要提交的资料名称
项目拓展
方案设计
施工图设计
说明
一
成本测算表
《成本测算标准表》
1.1
封面
★
★
★
项目名称\编制时间\版本号\
1.2
编制说明
★
★
★
包括编制依据\不可预见费用\以及其他需说明的事项
1.3
规划指标
★
★
★
1.4
项目发展成本汇总表
★
★
★
如需要分期测算的为当期投入成本
1.5
建安工程成本测算表
★
★
★
在测算表内成本指标数据需要注明数据来源及包括的范围
1.6
各物业单体建安成本
☆
★
★
1.7
土地费用详表
－
★
★
由相关专业部门联合填写
1.8
前期费用详表
－
★
★
由相关专业部门联合填写
1.9
开发间接费用详表
－
★
★
由相关专业部门联合填写
1.10
营业费用详表
－
★
★
营销部门填写，成本部负责收集整理
1.11
管理费用详表
－
★
★
财务部填写，成本部负责收集整理
1.12
财务费用详表
－
★
★
财务部填写，成本部负责收集整理
1.13
分期开发分摊成本明细
－
★
★
如需分期设定成本目标的则必须提交
1.14
可售（租）单体分摊
★
★
★
为考虑分摊后的成本分摊
1.15
材料设备控制明细表
－
★
★
二
表格说明及支持文件
2.1
地区成本调研报告
★（☆）
☆
☆
对于新开发城市在可研阶段必须提交
2.2
专项成本分析
☆
☆
☆
2.3
成本变动分析
－
★
★
2.4
整个项目成本预测
－
★
★
分期设定成本目标项目提交
2.5
成本变动价值分析
－
★
★
成本有增加时提交
★：
提交资料中必须包括的内容
☆：
视项目的具体情况而定
附件3：
价值分析报告
价值分析报告
一、问题的提出
说明本价值分析报告的背景原因，是针对哪个阶段的成本测算或目标成本的变动，还是针对某项特殊的规划设计内容、施工技术措施、超常规的费用项目等。
二、分析目的
三、分析对象/内容
具体说明分析的对象，有关前提条件
四、分析依据
分析所使用的数据、资料的来源部门
五、功能分析
说明所采用的技术方案、设计特征、装修标准等对收入、市场竞争力、品牌等方面的影响
六、成本测算
七、提出改进方案/提升价值的途径
从提升价值的5种途径考虑
八、评价与选择方案
九、实例验证
一十、分析结论：
做出定量的总结，即采用此种特殊规划设计内容、施工技术措施、超常规的费用项目将导致“销售收入提升……元，销售进度加快多少天从而导致财务费用提高降低多少，营销费用降低多少，成本提高（降低）多少，最终对总利润影响为多少？
”
一十一、确认实施方案
价值分析报告编写指引：
1，往往针对功能增加，价值大幅增加的情况
2，分析结果应是符合价值提升的五种途径
3，分析对比的基准多为通常状况下的性能和价格对比
4，价值分析报告应在与设计和经营/营销部门协同工作的基础上完成，协同工作体现在
Ø有设计、工程等方面提供相关规划设计、施工资料
Ø由设计、营销方面为主作出功能性评价和经济性计算
Ø一致认可分析结论，共同探讨提升价值的途径；
附件4：
成本分摊办法
成本科目
分期开发项目
同期内不同物业
备注
一、
土地费用
1-1、1-2
土地出让、转让
按占地面积分摊
不同物业之间有明显的用地划分的按占地面积分摊
如无，则按可销售（租）面积分摊
1-3、1-4
拆迁补偿
红线外市政
对于一期开发前已明确需要发生的项目按占地面积分摊，
开发开发过程中发生的项目计入当期的成本
按可销售（租）面积分摊
1-5
其他费用
按照具体收费办法进行分摊
按可销售（租）面积分摊
对于红线外政府市政工程，分期可按占地面积分摊
二、
前期费用
2-2
设计费用
按建筑面积分摊或不分摊计当前期
按可销售（租）面积分摊
2-1、2-3、2-4
2-5、2-6
勘察、报批、造价咨询
监理、临时工程
当期投入计入当期成本，不分摊
按可销售（租）面积分摊
三、
建安工程费用
3-1
基础设施费用
3-1-1—6
室外管网
当期投入计入当期成本，不分摊
不同物业之间有明显的用地划分的按占地面积分摊
如无，则按可销售（租）面积分摊
政府收费工程按收费办法进行不同物业内的成本分摊，对于非可售物业发生费用按销售（租）面积分摊
3-1-7
小区车行道
同上
按可销售（租）面积分摊
对于整个项目已规划好的市政道路或绿化用地，分期可按占地面积分摊
3-1-8—13
基础设施设备
同上，对于多期公用的设备可以按销售（租）面积分摊
按可销售（租）面积分摊
3-1-14—15
增容费、其他
当期投入计入当期成本，不分摊
同上
3-2
环境
3-2-1—8
当期投入计入当期成本，不分摊
按住宅可销售面积分摊，商业如有独立的环境区域则单独计算
3-3
配套设施
3-3-1
地下室
同上
对于赠送面积，计入对应的物业单体
人防地下室按不同物业需建设面积分摊
其他按住宅销售面积或户数分摊
3-3-2
架空层
同上
按住宅可销售面积分摊
3-3-3
会所
根据其服务的范围，按住宅销售面积分摊，规划指标不明确的按占地面积分摊
按住宅可销售面积分摊
3-3-4
教育
按住宅销售面积分摊，规划指标不明确的按占地面积分摊
同上
3-3-5
商业
当期投入计入当期成本，不分摊
同上
零星配套的商业
3-3-6—7
物业管理用房及其他
同上
同上
3-4—*
建筑单体
当期投入计入当期成本，不分摊
按照不同物业单独计算，对于联体物业，按销售（租）面积分摊
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