XX旧城区居住生活片区控制性详细规划文本.docx
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XX旧城区居住生活片区控制性详细规划文本
XX市旧城区中心片区C-01街坊控制性详细规划
规划条文
第一章总体控制
第1条规划范围
中心片区C-01街坊北靠公园路，南到太平西路，西接昌平山路和货场路，东临龙山南路，片区总用地约119.69公顷。
第2条规划目标
优化城市布局，加强空间结构；
盘活用地存量，提高开发强度；
塑造城市形象，体现城市特色。
最终通过旧城区的建设，完善城市功能、提升城市形象、疏通城市交通，将XX建设成为“历史名城、现代都市、自然山水”相和谐的“魅力XX”
第3条规划原则——生态观发展观和谐观
生态观——突出城市的山水格局
发展观——从城市整体布局和统筹发展的角度，制定旧城改造的措施和步骤，合理确定规划区发展定位和建设规模，分期实施、协调发展，实现旧城区的可持续发展
和谐观——延承历史、环境舒适、生态良好、生活便利、经济增长的社会和谐发展原则。
第4条发展规模
片区规划总用地119.69公顷，规划人口2.74万。
第5条功能定位
居住为主的生活区。
第二章土地使用规划
第一节居住用地规划
第6条居住用地总量
中心片区C-01街坊规划居住用地总面积65.73公顷，居住人口约2.74万人。
第7条居住配套设施
中心片区C-01街坊的居住配套设施主要内容为：
商业服务：
居住组团服务设施主要分布在龙山南路西侧和昌平山路和宏达路交叉口处。
基础教育：
初中和小学各一所，主要结合现状规划，并考虑普教设施服务半径和交通出行规律设置。
第二节公共设施用地规划
第8条公共服务设施布局采用集中与分散相结合的方式，根据不同组团的职能要求合理确定各类公共服务设施的总量与分布，形成布局合理、功能明晰的各级各类中心。
中心片区C-01规划公共服务设施总用地7.87公顷。
第9条商业金融用地
中心片区C-01街坊商业金融用地主要集中在龙山南路西侧，昌平山路和宏达路交叉口处。
规划商业金融用地总面积5.74公顷。
第10条教育科研用地
中心片区C-01街坊内结合现状规划一处教育科研用地，位于东滩路与文汇路交叉口。
规划教育科研用地面积2.13公顷。
第三节绿化用地规划
第11条规划公共绿地为15.29公顷。
第四节其他用地规划
第12条其他用地包括：
对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地。
第13条对外规划道路广场用地总面积19.01公顷。
第三章综合交通规划
第14条规划道路系统分为主干道、次干道和支路三个等级。
第15条主干路
主干路有：
东滩路，红线宽度42米；龙山南路，红线宽度42米；太平西路，红线宽度42米。
第16条城市次干路
次干路有：
昌平山路，红线宽度50米；货场路，红线宽度35米：
公园路，红线宽度35米。
第17条城市支路
中心片区C-01街坊内其它道路为城市支路，保持相对的独立性。
支路系统结合地形，采用一块板的形式，尽量减少与主干道系统的交叉口。
规划城市支路的红线宽度控制在24米。
第18条片区道路衔接主要遵循低速让高速、次要让主要、生活性让交通性和适当分离的原则。
主干道与主干道、主干道与次干道相交处采用拓宽与渠化结合的原则，各主要路口采用信号灯控制交通。
第19条地块在城市道路开口的规定
距相临城市主干道交叉口距离，自道路红线交叉点起不小于80m,次干道不小于70m；
距人行横道线、人行过街天桥、人行地道边缘不应小于30m；
距公交站边缘不应小于15m；
距公园、学校等建筑物的出入口不应小于20m。
第20条中心片区C-01街坊内的大型公共建筑、商业建筑必须配建对外停车场，鼓励建设多层地下停车库和多层地上停车库，提高城市土地利用率。
各类建筑停车配建依据《XX市控制性详细规划停车设施配置标准》指标设置。
第四章“六线”规划控制
第21条道路红线
中心片区C-01街坊涉及的道路红线包括：
主干路、次干路、支路的道路红线。
规划确定城市道路的中心线、红线位置、宽度及交叉口用地范围等。
主干路红线控制：
东滩路，红线宽度42米；龙山南路，红线宽度42米；太平西路，红线宽度42米。
次干路红线控制：
昌平山路，红线宽度50米；货场路，红线宽度35米：
公园路，红线宽度35米。
其他道路红线两侧建（构）筑物，应根据相关规定向外侧退让。
第22条城市蓝线
城市蓝线是指本区控制性规划中确定的河道保护和控制的地域界线。
本街坊不涉及此内容。
第23条城市黄线
城市黄线是指控制性规划中确定的轨道交通线位及设施控制范围、城市基础设施、城市公共交通设施用地的控制界线。
城市基础设施黄线包括规划确定的高压输电线、公交首末站、社会停车场、加油加气站、220kv变电站、110kv变电站、邮政支局、消防站等。
街坊内规划确定加油加气站1处，用地面积0.35公顷，邮政局1处，用地面积0.24公顷，公交设施用地1处，用地面积0.45公顷。
城市黄线控制要求
在城市黄线范围内禁止违反国家有关技术标准和规范进行建设；禁止未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施等活动；禁止其他损坏城市基础设施或影响基础设施安全和正常运转的行为。
第24条城市绿线
1、本片区内城市绿线包括公园绿地、街头绿地、广场绿地、防护绿地控制范围线。
2、主次道路两侧各控制5-30米绿化带。
3、城市建设区内共规划47处街头绿地，其面积规模为强制性内容，具体位置和形态为指导性内容。
第25条城市橙线标定
城市橙线是医疗卫生、体育、文化、居住区教育和社会福利等公益性公共设施的用地范围界线。
1、居住区配套教育设施控制内容包括：
保留现状初中1所，占地面积2.27公顷。
保留现状小学1所，占地面积0.3公顷。
2、城市橙线控制所确定的设施规模，不得随意改变，设施位置和布局可根据具体需要，在其所在街坊范围内合理调整；禁止擅自将公益性公共设施转变为经营性相关设施等行为。
第五章土地开发强度控制
第26条建筑总量控制
本片区内建设开发面积宜控制在155.77万平方米。
第27条根据《山东省建设用地集约利用控制标准》，以科学合理、集约利用土地为原则，结合片区用地性质，确定片区土地开发强度分三级。
第28条低强度开发控制区：
主要为中小学用地以及市政设施用地。
容积率控制在小于1.0。
主要指C-01-39，C-01-45。
第29条中强度开发控制区：
主要为保留多层住宅区、市场用地和教育科研用地。
容积率控制在1.0-1.5。
主要指C-01-16，C-01-18，C-01-34，C-01-36，C-01-66，C-01-71。
第30条高强度开发控制区：
主要为部分居住用地、商住混合用地。
容积率控制在1.5-2.5。
主要指C-01-02，C-01-03，C-01-05，C-01-06，C-01-14，C-01-21，C-01-25，C-01-27，C-01-29，C-1-30，C-01-33，C-01-41，C-01-42，C-01-43，C-01-46，C-01-48，C-01-50，C-01-53，C-01-59，C-01-62，C-01-64，C-01-68，C-01-69，C-01-73，C-01-76，C-01-79，C-01-82。
第六章建筑高度控制
第31条根据片区功能布局、地块开发强度并考虑城市天际线、视线通廊以及开发地块对周边的影响，规划分四级控制范围对片区内的建筑高度进行控制。
第32条高层区：
建筑高度控制在50-70米，最高不超过100米，主要为分布在片区内的商务、居住建筑，如昌平小区等几个新建居住区以及几个重点城市功能景观体现区，以增强地域的识别性和标志性。
第33条中高层区：
建筑高度控制在24-50米，不超过55米，主要为区内各商住混合地块及居住地块。
第34条多层区：
建筑高度控制在12-24米，不超过36米，主要为片区现状保留的居住区。
第35条低层区：
建筑高度控制在5-15米，不超过18米，主要为中小学校用地，市场用地等。
第七章城市设计导引
第36条建筑形式
居住建筑风格简洁，色彩明快，新建建筑与原有建筑风格上协调统一。
商业建筑群风格丰富多样，塑造简洁时尚的居住片区。
第37条环境景观
加强公园路两侧绿地景观建设，重点整治东滩路和昌平山路交叉口以及公园路南侧，形成片区级的绿地公园，加强主次干路的绿化及景观建设，同时着力打造居住区内部环境，将建筑与城市、绿地融为一体。
第八章街坊管理单元里的地块划分与控制
第38条地块划分的原则
1、尽量保持地块使用性质的单一性。
2、照顾户主用地产权，兼顾基层行政管辖界限。
3、以城市道路、街道、河流等作为地块的界线，局部也可以围墙为界。
4、考虑土地价值的区位差异。
5、满足建筑功能要求，适应建筑群体组合及城市设计需要。
6、统一开发成片建设的地块宜大，零星开发的地块宜小。
7、使每一地块至少有一个临街界面可设机动车出入口。
第39条地块面积计算
用地面积计算：
规划用地面积计算至城市主次干路中心线；地块用地面积按地块界线围合的面积计算，其中边界为小区级以上道路（≥15米）的计算至该道路红线，其它道路计算至道路中心线。
第40条采用片区-街坊-地块划分的模式，将旧城区分为中心片区、东片区、南片区等规划片区，中心片区区划分为三个街坊，C-01街坊共87个地块。
地块控制详见规划管理通则。
第九章实施策略与规划措施
第41条XX市城市规划行政主管部门根据本规划进行中心片区C-01街坊的规划管理和实施，应充分发挥政府的主导作用，建立健全规划的监督检查制度，以保障本规划的有效实施。
第42条通过阳光规划、成果公示、广泛宣传，建立有效的公众参与制度，使各社会主体都能自觉参与规划、监督规划、执行规划。
第43条规划建议中心片区C-01街坊建设开发以更新片区的居住建筑，完善片区内公共服务设施和绿化环境整治为主，进一步的完善片区的居住功能，为片区发展注入新的活力。
第44条重点控制昌平山路和东滩路交叉口处的绿地以及公园路两侧绿地，将东滩路和昌平山路交叉口处的绿地打造成门户景观节点，将公园路打造成人性化的景观健身路，控制其两块绿地周边建筑风格、体量、高度，营造富有特色的建筑景观区域。
第45条规划管理与实施中应对公共绿地、城市基础设施、公益性公共设施、道路交通设施等用地强制性控制，对其它经营性用地引导性控制，允许混合兼容，但须符合城市土地使用兼容性的规定，见附表五。
第46条当中心片区C-01街坊的城市建设和发展政策发生重大变化时，在符合相关程序的基础上，规划应动态调整和即时更新。
第47条遵循本规划确定的原则和内容，应进一步完善修建性详细规划和重点区域城市设计，深化给排水、电力、电信、供热、燃气、环卫环保、防灾、道路交通等专项规划。
第一十章附则
第48条本规划由文本、图件两部分组成。
规划文本和图件具有同等法律效力。
第49条中心片区C-01街坊控制性详细规划的调整、修改，按《中华人民共和国城乡规划法》的有关条款执行。
下一步编制修建性详细规划，均应按照本规划的要求进行。
第50条本规划由XX市规划局组织实施。
附一:
文本用词说明
1.为了便于在执行规划文本时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
（1）表示很严格，非这样不可的：
正面词用：
“必须”；
反面词用：
“严禁”。
（2）表示严格，在正常情况均应这样做的：
正面词用：
“应”；
反面词用：
“不应”或“不得”。
（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词用：
“宜”或“可”；
反面词用：
“不宜”。
2.条文中指定应按其它有关标准、规范、图纸、图表执行时，写法为“应符合……的规定或要求”或“应按……执行”。
附二:
土地使用性质管理
1、土地使用性质分类和代码规定
在国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的基础上，根据XX市实际情况对土地使用性质分类作了进一步的细化和局部调整。
（对国标细化调整的用地分类，其代码以小写的英文字母结尾）
（一）居住用地分类调整
（1）增加中类Re普教设施用地，指属于居住区、小区、组团应配套建设的幼托、小学、初中、高中及九年一贯制学校等普通教育设施用地，细分为Rea幼托用地、Reb小学用地、Rec初中用地、Red高中用地等四个小类。
（2）增加中类Rb住宅混合用地，指以住宅为主的和商业兼容的用地。
（二）公共设施用地分类调整
（1）增加中类Cb商务办公混合用地，指商业、金融、贸易咨询与行政办公为主的混合用地。
（2）增加中类Cc商业娱乐混合用地，指商业、金融、贸易咨询、服务业、旅馆业与各类经营性娱乐设施为主的混合用地。
（三）市政公用设施用地分类调整
（1）增加小类U2b公共加油加气站用地，指提供汽油、柴油等成品油的加油服务以及天然气、液化石油气的加气服务的设施及其附属设施的用地。
（2）将中类U9其它市政公用设施用地细分为U9a消防设施用地等小类。
2、土地规划用途的规划实施规定
旧城区控制性规划所确定的土地规划用途，是对未来土地使用的控制与引导，现状合法使用的土地，其用途与规划土地用途不符的，近期可保持原有的使用功能，其改造或重建时，必须与规划土地用途一致。
不得改变使用性质的规划用地类别
Re普教设施用地；C4体育用地；C5医疗卫生用地；C7文物古迹用地；
T对外交通用地；S道路广场用地；U市政公用设施用地；G绿地。
土地的兼容性使用规定
Re普教设施用地、T对外交通用地；S道路广场用地；U市政公用设施用地、D特殊用地不能兼容使用。
其他建设用地之间可有条件的兼容使用。
3、改变土地使用性质的规划调整程序
确需对片区土地使用性质进行调整的，重大调整或修改，原组织编制机构应当按照原编制程序进行调整、更新和报送审批；非重点地区的局部调整，报县规划行政主管部门审批。
结合用地调整完善规划布局的相关规定
（一）旧城区控制性规划中确定的居住区级配套公建，其具体位置允许在下阶段的修建性详细规划中，在同一街坊管理单元内进行适当调整。
（二）旧城区控制性规划中确定的地块可合并开发，但用地性质和建设总量应保持不变。
4、改建、扩建、新建的建筑使用性质规定
改建、扩建、新建的建筑使用性质应符合片区规划用地性质；确需改变建筑使用性质的，应按程序报送审批。
5、调整规划行政主管部门已批用地项目的规定
调整规划行政主管部门已批用地项目,应按程序报送审批。
附三：
中心片区C-01街坊用地汇总表
序号
用地性质
F1
F2
用地代号
面积（公顷）
1
居住用地
R
65.73
其中
二类居住用地
R2
60.44
普教设施用地
Re
2.57
住宅混合用地
Rb
2.72
2
公共设施用地
C
7.87
其中
商业金融业用地
C2
5.74
其中
市场用地
C26
3.98
教育科研用地
C6
2.13
3
道路广场用地
S
19.01
其中
道路用地
S1
19.01
4
对外交通设施用地
T
10.75
其中
铁路用地
T1
10.75
5
市政设施用地
U
1.04
其中
交通设施用地
U2
0.8
其中
公交设施用地
U21
0.45
加油加气设施用地
U2b
0.35
邮电设施用地
U3
0.24
6
绿地
G
15.29
其中
公共绿地
G1
15.29
其中
街头绿地
G12
15.29
总计
119.69
附四：
中心片区C-01街坊地块控制指标一览表
序号
地块编码
用地性质
性质名称
用地面积（公顷）
容积率
建筑密度（%）
绿地率（%）
建筑限高（米）
机动车位
出入口方位
配套公建
备注
1
C-01-01
G12
街头绿地
1.24
2
C-01-02
R2
二类居住用地
0.20
2.5
20
35
80
50
S
3
C-01-03
R2
二类居住用地
1.07
2.5
20
35
80
266
S
4
C-01-04
G12
街头绿地
0.65
5
C-01-05
R2
二类居住用地
1.73
2.5
20
35
80
431
WN
物业管理、体育健身场地
6
C-01-06
R2
二类居住用地
1.17
2.5
20
35
80
292
S
7
C-01-07
G12
街头绿地
0.10
8
C-01-08
G12
街头绿地
0.73
9
C-01-09
G12
街头绿地
0.06
10
C-01-10
U3
邮电设施用地
0.24
S
邮政局
11
C-01-11
G12
街头绿地
0.01
12
C-01-12
R2
二类居住用地
4.93
2.5
20
35
80
1233
SN
物业管理、文化活动站、体育健身场地、幼儿园
13
C-01-13
G12
街头绿地
0.15
14
C-01-14
R2
二类居住用地
3.32
2.5
20
35
80
830
SWN
15
C-01-15
G12
街头绿地
0.07
16
C-01-16
C26
市场用地
2.16
1
40
20
12
107
EWN
菜市场
17
C-01-17
G12
街头绿地
0.15
18
C-01-18
C26
市场用地
1.82
1
40
20
12
91
ESW
19
C-01-19
G12
街头绿地
0.22
20
C-01-20
G12
街头绿地
0.30
21
C-01-21
C2
商业金融业用地
1.05
2
35
25
50
210
E
储蓄所
22
C-01-22
G12
街头绿地
0.03
23
C-01-23
U2b
公共加油加气用地
0.35
N
加油站
已建成
24
C-01-24
G12
街头绿地
0.05
25
C-01-25
R2
二类居住用地
2.55
2.5
20
35
80
638
N
26
C-01-26
G12
街头绿地
0.05
27
C-01-27
R2
二类居住用地
1.27
2.5
20
35
80
316
WN
物业管理、体育健身场地
28
C-01-28
G12
街头绿地
0.02
29
C-01-29
R2
二类居住用地
0.32
2.5
20
35
80
78
WN
30
C-01-30
R2
二类居住用地
0.60
2.5
20
35
80
151
W
31
C-01-31
G12
街头绿地
0.11
32
C-01-32
G12
街头绿地
0.13
33
C-01-33
C2
商业金融业用地
0.26
2.5
40
20
50
64
E
34
C-01-34
R2
二类居住用地
4.73
1.3
35
30
24
614
ESW
物业管理、体育健身用地、垃圾收集站
已建成
35
C-01-35
G12
街头绿地
0.19
36
C-01-36
C6
教育科研设计用地
2.13
1.2
30
35
24
51
SW
已建成
37
C-01-37
G12
街头绿地
0.20
38
C-01-38
G12
街头绿地
0.08
39
C-01-39
Rec
初中用地
2.27
0.8
20
35
24
36
EN
初中
已建成
40
C-01-40
G12
街头绿地
0.38
41
C-01-41
R2
二类居住用地
5.39
2.5
20
35
80
1348
ESWN
文化活动站、物业管理、体育健身场地
42
C-01-42
Rb
住宅混合用地
0.22
2
25
35
50
44
N
43
C-01-43
R2
二类居住用地
0.71
2.5
20
35
80
176
ES
44
C-01-44
G12
街头绿地
0.12
45
C-01-45
Reb
小学用地
0.30
0.6
20
35
18
N
小学
已建成
46
C-01-46
Rb
住宅混合用地
0.39
2
25
35
50
78
S
47
C-01-47
G12
街头绿地
0.09
48
C-01-48
Rb
住宅混合用地
1.44
2
25
35
50
288
SN
物业管理、体育健身场地
49
C-01-49
G12
街头绿地
0.13
50
C-01-50
Rb
住宅混合用地
0.66
2
25
35
50
132
WN
51
C-01-51
G12
街头绿地
0.2
升级会员 