五官科医院新院建设工程商业计划书.docx
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五官科医院新院建设工程商业计划书
五官科医院新院建设工程商业计划书
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2017年9月修订
保密承诺
本商业计划书内容涉及本医院商业机密，仅对有投资意向的投资者公开。
本院要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：
妥善保管本商业计划书，未经本院同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本院商业秘密。
项目经理签字：
接收日期：
年月日
目录
第一章项目概要··············································1
第二章医院介绍··············································2
第三章项目介绍··············································5
第一节项目定位···········································5
第二节中国医疗行业特点···································5
第三节项目SWOT分析····································6
第四节项目经营风险及规避政策·····························6
第四章市场分析··············································9
第一节区域市场环境分析···································9
第二节市场需求趋势分析···································9
第三节周边竞争型项目分析·································11
第五章管理与人员计划········································11
第一节组织机构···········································11
第二节管理团队介绍·······································12
第三节医院企业文化·······································13
第六章项目融资计划与退出机制································14
第一节项目投资估算·······································14
第二节资金筹措方案·······································14
第三节退出机制···········································14
第七章经济与社会效益分析····································15
第一节经济效益分析······································15
第二节社会效益分析······································18
附：
医院证明··················································19
第一章项目概要
项目名称：
某某五官科医院新院建设工程
建设规模：
总用地面积30.26亩
总建筑面积50000平方米
其中：
综合门诊楼15775平方米
综合病房楼14240平方米
后勤行政楼4050平方米
配套门面房12230平方米
休息用房2350平方米
药房405平方米
地下室950平方米
项目总投资：
约2—3亿元人民币
建设期：
24个月
建设地点：
某某市某某东路南侧，人防开发地块北侧
建设区位：
新院位于某某市南区，通5条公交线路，交通便利。
居民达40万人之多，是某某市南区商业中心。
距某某市南三环路0.5公里，是未来某某市的发展中心。
建设单位：
某某五官科医院
医院负责人：
新院项目建设总指挥部：
总指挥：
常务副总指挥：
办公室主任：
第二章医院介绍
某某五官科医院前身是2012年个人独资成立的某某耳鼻喉专科医院，2014年由江苏省某某市卫生局批准变更完成。
现医院位于市中心，西邻燕子楼公园，东向某某篮球馆，环境幽雅。
医院占地4000平方米，现有住院床位50张，设有耳鼻咽喉科、头颈外科、整形美容科、耳神经显微外科、耳鼻喉心身疾病科、变态反应科、眼科、口腔科、内科、麻醉科、检验科等16个科室。
体检中心拥有2600平方米的体检空间，开设男女2个区域体检专线，每日可同时接纳200人受检。
医院现拥有资产3000万元，职工112人，其中高、中级技术人员68人。
经济效益良好，正向一个新的高度蓬勃发展，体现在：
第三章项目介绍
第一节项目定位
2016年底以三级专科医院的标准完成新院建设，使之发展成为一座现代化的集医疗、教学、科研、健康体检、亚健康评估、康复保健于一体的医健产业集团。
第二节中国医疗行业特点
一、中国医疗服务垄断地位已不能满足市场需求
目前中国医疗服务业还是一个竞争很不充分的产业，根据我国过去的医疗管理体制，医院等各类医疗机构绝大部分是政府或企业所办，属于社会福利型的事业单位，长期以来，医院，特别是公立医院在国家政策的保护下，一方面垄断了药品销售终端，医疗服务水平较低，同时，医院不注重医疗服务质量，这将是国有非赢利性医院快步向前发展的瓶颈。
二、政府投入明显不足
由于我国公立医院的筹资来源主要为政府投入、价格手段和药品收入三种，因此自80年代以后，政府投入的增长就一直难以满足医疗机构生存与发展的需要，从我国医院的经营现状来看，绝大多数医疗服务市场集中被省会级的“三甲”以上和县市级的一两家规模较大的公立医院所垄断。
这对卫生部7万多家医院的总数字而言，可以说，依靠政府投入的医院大都已是举步维艰。
三、社区盈利性医院产业刚刚起步，发展空间大
尽管赢利性医疗产业在国内刚刚起步，但由于我国人口众多，医疗市场潜力巨大，未来前景看好，必将吸引了大量国内外资金的注意力，为中国医疗市场带来一股清风，将会得到广大民众的认可。
第三节项目SWOT综合分析
项目优势：
项目以其“简、便、廉、专、优”的特色满足了人们日趋多样化、多层次就医、体检需求，改变了由于历史等多方面的原因，徐淮地区耳、鼻、咽喉、头颈外科医检水平一直比较落后局面。
特别是开设江苏省首家专业健康体检中心，集体检、医疗为一体，是回报率较高的朝阳产业。
第四节项目经营风险及规避政策
1、从项目的外部环境来看
党的十六大把建立适应新形势的卫生服务体系和医疗保健体系、改善农村医疗卫生状况，提高城乡居民的医疗保健水平及全民族的健康素质作为全面建设小康社会的宏伟目标之一。
随着社会经济发展和医学科技进步，健康与教育一样，已越来越受到广大民众的重视，健康的概念正在不断深化和扩展：
健康已不仅是减少疾病和增强体质，而且包括良好的精神面貌和适应社会发展的能力，居民良好的健康状况是整个社会经济增长和全面发展的关健。
近年来，某某五官科医院励精图治，以其雄厚的技术力量、现代化的检查诊疗设备、精湛的医疗技术、优良的医德和优质的服务，在某某市乃至淮海经济区眼、耳、鼻、咽喉、口腔、头颈外科等专科方面享有较高的声誉。
各地病人慕名而来，满意而归，从而扩大了医院的社会影响，前来就诊、住院、治疗的病人逐年增多，市场分额逐年提高。
通过新建，为医院的进一步发展创造良好的外部条件，有利于改善医院硬件设施条件，使医院做大做强占有更大的市场份额。
2、从医院内部环境来看
医院技术力量雄厚，聘请中华医学会耳鼻喉科学会委员鼾症治疗专家、主任医师吴鹤金、俞瑞兰，中华医学会耳鼻喉科学会委员耳鼻咽喉科疑难病专家、副主任医师，眼科专家副主任医师王锦礼，内科专家毛筱芬教授和赵虹副主任医师，陈兆和、殷明德、王正敏、杨汝春等医学专家执诊，专科水平享誉大江南北。
医院巨资引进现代的耳鼻咽喉多功能综合诊疗台，高倍手术显微镜、鼻窦、喉内窥镜数字化处理系统，全自动鼻窦切割钻，高精度电测听，声阻抗、耳声发射、电脑扁桃体切除仪、脑干诱发电位、现代的耳鸣耳聋康复仪以及目前国际上先进的多功能超微分析诊断系统等尖端医疗设备。
强项治疗：
鼾症、鼻炎、鼻窦炎、复发性鼻息肉、鼻出血、声嘶、耳鸣、耳聋、耳硬化症、头颈部肿瘤、耳鼻咽喉心身疾病及顽固性头痛、眩晕，头颈部肿瘤切除后的功能重建及听力、发音重建等。
可进行口矫、颌面外科整形修复、颌面部各种良恶性肿瘤、唇腭裂诊治，全口义齿修复。
眼科治疗青光眼、白内障、斜视弱视、眼底病及复杂性外伤等疑难疾病。
健检中心是中国第一体检品牌——北京慈铭健康体检在江苏成立的第一连锁机构，是全新登陆江苏集疾病检测，亚健康评估、健康管理为一体的专业健康体检机构。
中心拥有国内一流的健康体检设备，除通常使用的彩超、电子胃肠镜等设备外，还首家引进了江苏省和某某市目前尚未开设的项目如体质评估、超微分析系统、隐血珠、量子检测等先进检查设备；同时拥有强大的专家陈容，聘请袁朴全、骆秉铨、焦洁如、杨汝春、毛筱芬等专家为首席终检。
成熟的模式，科学的体检流程，为每一位参加健康体检的客人，做出权威的具有针对性的体检报告，为体检品质提供保障，随时为客人提供一对一的健康咨询。
同时建立电子健康档案，为在此接受体检的客人终生提供优惠体检，保健和医疗服务。
本中心环境优雅，置身其间可彻底遗忘来自医院的压抑，使每一位客人充分享受到医院分离后的个人专属空间，彻底摆脱寻找科室的繁琐和被感染的可能性。
自动化体检系统和辅助诊断系统能最大限度地实现体检中心“易健康”数字化管理理念，确保体检品质，节约宝贵时间。
柔和的音乐，医护人员的优质服务将陪伴您轻松愉快地完成各个体检项目，使每一位客人真正感受到健康体检是快乐、是需要、是事业有成的保障。
为更多体现人文关怀，我中心将为每位参加体检的客人赠送一份亲情优惠卡，把诚挚的祝愿献给所有关爱健康的人们。
3、从法律及政策来看
该项目土地是通过政府出让取得，规划用途综合用地，使用年限50年，目前取得征用，已办完建设用地规划许可证，地方政府重视和支持，程序和取得途径合法。
综上所述，新院建设项目风险很小，是每一个人都能涉及到的行业，具有较好的社会意义和非常可观的经济效益。
第四章市场分析
第一节区域市场环境分析
某某市地处长三角与环渤海湾两大经济区的结合部，苏、鲁、豫、皖四省接壤。
是淮海经济区中心城市，辐射周边20城市，人口1.3亿。
是国务院批准的历史文化名城，全国特大城市。
现辖二市、四县、五区。
市区面积11258平方公里，2015年总人口925.31万。
交通发达，基础设施完善，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。
有高速公路4条，国道5条，省道20条，京杭大运河穿境而过，国家民航干线机场——观音机场距市区仅40公里，已形成陆、空、水路立体化交通格局。
工业门类齐全，是全国重要的能源、工程机械、建材基地，拥有大型骨干企业140家，其中5家跨入全国工业500强行列。
现有高等院校15所，科技人员20多万人。
第二节市场需求趋势分析
1、在疾病中五官科方面疾病发病率较高，达到25%，某某五官科医院经过数年的发展，医疗市场已深入到徐淮大地，专科医疗技术水平享誉淮海经济区。
每年接诊专科病人5万余人次，收住院病人1000余人次。
经过迁址过渡后的新院，环境、设备、技术都达到了徐淮地区一流的水平，必将在原基础上有更大的发展。
为适应市场发展的需求，医院组建了市场部。
机构中有数十年营销经验的骨干，有原政府高级管理人才，有人大代表等。
并将市场划分为三大块，即医疗市场、健康体检市场、超微市场。
医疗市场以某某市区为中心，着力开发环某某地区医疗市场，重点加强与各县、乡、村医疗网站互动和技术合作，让更多病人享受到优质的医疗服务；健康体检划分为高端客户、团检客户、单散客户三块，专人跟进，负责开发，不断扩大我院健康体检市场占有率；超微市场重点开发高端客户，积极拓展江苏设备推广销售或布点工作。
2、人们生活质量提高，医疗保健意识明显提高。
某某市目前开设体检项目的医疗单位共7家，其中专业的健康体检机构仅某某健康体检中心一家。
随着人们自我保健意识的增强，“没有健康就没有小康”，“没有健康就没有了一切”、“要健康先防保”的健康新理念已经深入人心。
健康体检已逐渐成为人们的主动选择，据《消费者导报》调查，单位组织体检数量正以每年13%以上的速度递增。
个人体检数量每年将近翻一番。
由于公共卫生意识的增强，选择专门体检机构体检越来越得到人们的认可，主动选专门性体检机构体检的人越来越多。
据北京慈济体检统计，2003年体检6万多人次，2014年13万多人次，增长了一倍多。
目前某某城市健康体检人数约占人口总数的10%，某某市市区每年至少有10万人体检，并且呈逐年增加的趋势。
再加上县区某某市周边厂矿工业发达，某某市居民生活水平逐年提高，人们对自身及家庭成员健康的关注也得到了空前的发展，据某某调查数据显示某某健康体检人数正以每年10%的速度递增，潜在的健康体检市场前景十分广阔。
第三节周边竞争性项目分析
目前市场尚无大型医疗、体检和保健项目供应，而且此类项目在短时间内不会开发出来，新院项目具备先发优势。
第五章管理与人员计划
第一节组织机构
第二节管理团队介绍
一、院委会组成人员名单
序号
姓名
职务
工作分工
1
院长
全面负责医院及体检中心工作
2
常务副院长
医疗、健检行政管理工作
3
财务总监
医院财务管理及战略发展策划
4
副院长
医院及体检中心业务管理
5
发展部长
主持战略发展部及市场开发工作
二、院委会组成人员简介
姓名
性别
年龄
籍贯
学历
专业
职称
毕业院校
男
49
江苏某某
本科
临床
高级
男
39
江苏邳县
本科
预防医学
高级
男
44
江苏连云港
本科
财务管理
高级
男
56
江苏某某
专科
临床
高级
女
46
安徽淮南
专科
财务管理市场营销
中级
中华医学会耳鼻喉科学会会员，除耳鼻咽喉常见病外，擅长诊治耳鼻喉科各种复杂疑难病症，尤其是鼻咽癌、喉癌及头颈部肿瘤、鼻出血、气管狭窄、眩晕、耳鸣、耳聋、声带麻痹、耳鼻咽喉心身疾病等。
是北京慈铭（原慈济）健检模式和先进体检流程引入江苏的先行者，是某某健康体检中心的创始人。
对不同层次的健康体检、亚健康评估具有独到的管理经验，对检后服务具有超前的理念，是健康管理可资信赖的专家。
第三节医院企业文化
事前计划、事中控制、事后检查、事完评价。
沟通要充份，决定要服从。
发射自己的光，但不要吹熄别人的灯。
成功一定有办法，失败一定有原因。
当面说而不要背的说，会上说不要会后乱说。
文明礼貌，优质服务！
第六章项目融资计划与退出机制
第一节项目投资估算
项目投资估算总览（详见附表）
序号
内容
估算价（万元）
1
土地工程费用
3000
2
前期与开发缴费
567
3
建安工程费用
6004
4
景观及配套费
718
5
不可预见费
172
6
管理费用
307
7
财务费用
110
合计
10878
第二节资金筹措方案
项目总投资10878万元。
合作方式：
合资、合作、投资、股份制。
第三节退出机制
按股份比例或协议规定，投资商通过利润分红收回投资，投资方具有对资金使用情况全程监督权。
第七章经济和社会效益分析
第一节经济效益分析
一、财务基本假设
本项目财务评估计算经营期设备折旧10年，房产折旧30年，因本项目为迁建工作，医院的正常经营不间断，为简化计算，本财务评价按迁建完成后的经营进行财务评价。
设定项目建成后第一年经营负荷为正常年份的80%，第二年经营负荷为正常年份的90%，第三年达到正常年份的100%。
二、财务评估的基础数据及条件
（一）营业收入测算标准
1、临床医疗
（1）门诊：
年门诊量15万人次，人均诊费150元，年门诊收入2250万元。
（2）住院：
360张床位，使用率100%，周转率225%，预计年接待住院病人9720人次，人均收入3000元，年住院收入2916万元。
2、健康体检
（1）医院已获相关政府部门批准，被列为市级机关公务员及市直离休老干部定点体检单位。
市级机关公务员约3万余人，市直老干部约2800余人，按人均体检费300元计算，年体检收入约984余万元。
（2）根据市场调查某某市大中型企业及淮海经济区年检客人将达到10万人次，按我中心占有30%份额计算，年体检收入将达到1000余万元。
3、超微检测TH超微分析系统依据国际公认的“细胞形态学识别，氧化自由基学说，全息胚理论。
”对筛查疾病和健康评估，仅用一滴血20分钟就可以对人体八大系统1500多种疾病进行筛查预知，对肿瘤细胞的早期发现、亚健康评估、免疫力测定及无症状疾病的早期诊断提供快速、准确的诊疗信息，同时为肿瘤或重大疾病的手术、放、化疗等治疗前后的临床效果综合评估提供客观依据。
针对某某市场现状，面向淮海经济区，医院市场开发以会员制为主，不断抢占市场份额。
随着人们对亚健康的不断关注，超微检测正以每年30%左右的速度递增，两台设备，年接待客人3万人，人均收费460元，年收入1380万元。
综上所述正常年份预计年总收入8530万元。
（二）利润情况估算表
单位：
万元
序号
项目
2010
2011
2012
一
主营业务收入
6824
7677
8530
减：
主营业务成本
4435
4837
5118
主营业务税金及附加
379
427
474
二
主营业务利润
2010
2413
2938
加：
其他业务利润
减：
营业费用
68
39
17
管理费用
105
116
128
财务费用
三
营业利润
1837
2258
2793
加：
投资收益
补贴收入
营业外收入
减：
营业外支出
四
利润总额
1837
2258
2793
减：
所得税
459
565
698
五
净利润
1378
1693
2095
（三）经济效益分析
1、达到设计能力正常年份，税后净利2095万元。
2、按正常年份计算投资净利率20.22%。
3、投资回收期4.6年（不含建设期）
4、盈亏平衡点
营业收入达到2200万元时盈亏平衡。
第二节社会效益分析
某某五官科医院始终坚持社会效益和经济效益的同步提高。
某某五官科医院的迁建，既增加了医院收入，又能够更好的为当地及周边地区群众提供更为优质的医疗服务。
项目建设有利于苏北眼耳鼻喉专科疾患的诊疗水平和提高某某南区的医疗服务水平，有效解决南部地区缺少社会化医疗服务问题，促进江苏、淮海经济区及某某市医疗事业的进一步发展，是城市规划建设和医院可持续发展的需要。
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