长沙市博林金谷住宅小区项目可行性评估报告.docx

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长沙市博林金谷住宅小区项目可行性评估报告

长沙市“博林金谷”住宅小区项目

可行性评估报告

中国银行长沙省分行

一、评估报告摘要……………………………………………………1

二、房地产项目可行性评估报告……………………………………5

第一章、企业资信评估…………………………………………5

第二章、项目概况评估…………………………………………12

第三章、市场分析………………………………………………16

第四章、项目投资估算及资金来源与筹措评估………………26

第五章、项目财务效益评估、指标计算及分析………………31

第六章、不确定性分析…………………………………………35

第七章、第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估………38

第八章、结论与建议……………………………………………43

三、附表及附件

备查文件目录

1、长沙汇丰置业有限公司章程；

2、长沙汇丰置业有限公司关联企业简介；

3、长沙汇丰置业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《开发资质证书》、《税务登记证》、《贷款证》、《开户核准通知书》；

4、湖南新星有限责任会计师事务所对长沙汇丰置业有限公司注册资本的《验资报告》【湘新会验字（2002）第045号】；

6、长沙汇丰置业有限公司2003-2004年度会计年报和2005年6月会计月报；

7、长沙市规划管理局《建设用地规划许可证》【共3个，编号分别为：

出（2002）0165号、新（2003）0037号、新（2003）0040号】；

8、长沙市人民政府颁发的《国有土地使用权证》【共6个，编号分别为：

长国用（2003）第005981号、长国用字（2003）第002898号、长国用字（2003）第018112号、长国用字（2003）第018113号、长国用字（2003）第018114号、长国用字（2003）第018115号】；

9、建筑工程设计单位《工程设计证书》。

评估报告摘要

一、项目企业资信评估

长沙汇丰置业有限公司是于2002年03月06日成立的，注册资本为贰仟万元人民币，具有三级房地产开发资质的有限责任公司。

公司2007年12月末资产总额13311.8657万元，负债总额5.3104万元，所有者权益总额13306.5553万元。

通过资产负债、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：

企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的领带程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

截止2005年7月20日，该公司在各银行无借款余额。

企业无不良信用记录。

二、项目概况

长沙市“博林金谷”项目由长沙汇丰置业有限公司开发建设，项目位于长沙市天心区内，芙蓉南路以西，京广铁路以南，湘江生态廊道以东，省府新址以北。

该区域随着省府南移，交通、公建、服务、体育与文化等配套设施日益完善。

周边已完成或在建的商品住宅项目有：

申奥．美域、柠檬丽都、湘中海星之都、金秋盛德城等。

“博林金谷”项目定位于长沙城南中高档住宅小区，生态化的居住组体，按照功能性、生态性、历史性、经济性的规划设计原则和融合与发展的目标，力求用情感来塑造诗间空间，为后人留下建筑精品。

项目规划用地面积232300m2估价，规划总建筑580000m2估价（地上建筑面积），其中住宅500000m2估价，商业20000m2估价，车库2700个合80000m2估价，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率52%。

从目前项目的前期情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。

项目规划建设的中高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。

项目周边各项市政设施齐备。

本项目的开发建设将对该地区楼盘品质的整体提升起到积极作用。

三、项目市场分析

长沙市天心区省府板块是近两年长沙市楼盘开发量和楼价涨幅较大的区域。

长沙市南城随着长株潭城市群全国综合配套改革试验区的设立，对加快长株潭城市群发展，加快实现富民强省目标，带来了重大历史机遇。

一是试点先发优势。

作为全国的改革试点，国家重大改革措施可以在长株潭先行先试，通过体制机制上的大胆创新和率先突破，长株潭城市群能够率先构筑体制优势，率先形成发展活力，在更大范围内整合国内外、省内外的各种生产要素和创新资源，率先破解体制机制的瓶颈制约，给推进新型工业化和新型城市化注入强大的动力。

二是示范辐射效应。

通过长株潭试点先行，可以为全省区域发展立起一个标杆，推动湖南在中部地区率先实现崛起。

三是提供宽广的平台。

生态建设、“两型”产业、“两型”技术必将成为长株潭新的投资热点，必将有力地促进提升长株潭城市群的知名度、拓展影响力、顺应全球化，因此对南城板块地位、房价的提升都会有一个较大的推动。

该项目定位为具原生态居住环境的城市中高档住宅小区。

本项目具有区位价值优势、建筑价值优势、景观价值优势、园林价值优势及开发商背景优势。

但是，本项目附近竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接影响。

四、项目资金来源

项目总投资约为154000万元，目前第一期已开发面积约10万平方米（地上可销售面积，不包括地下车位部分）已正在销售，所有套房均基本预定；第二期开发面积约15.5万平方米（含幼儿园）,总投资约为45500万元。

其中：

（1）项目单位自筹资金18000万元，占二期项目总投资的40%，达到项目资本金要求；

（2）申请银行贷款18000万元，占总投资的40%；（3）可用于投资的售楼回款9500万元。

五、项目进度与资金运用

该项目一期已基本完工，二期已具备开工条件。

项目在预售许可证颁发之前资金运用大于资金来源，项目成功的关键问题是能否按期得到银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。

六、财务指标

项目所开发的商品住宅预计2009年年底至2010年5月前销售完毕。

经测算，项目在销售率100%实现的前提下，项目可实现销售收入69980万元，销售利润率为35%，项目财务净现值为9100万元（IRR=12%），财务内部收益率为27%，贷款偿还期3年（贷款期限从2008年1月算起）。

财务评价结果表明：

项目可行并具有较强的抗风险能力。

借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息有保证。

七、第二期投入分析及风险评估

项目第二期开发土地167亩，地上可销售面积125452.83平方米，二期项目总投资45543万元，开发建筑面积共约153295平方米，可售车位1100个，二期总销售收入在考虑销售率下为69890万元。

二期工程盈亏平衡点65%，可实现利润24347万元，项目还贷资金有保证，贷款风险小，项目可行。

八、结论与建议

项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强国的市场竞争力和抗风险能力。

本项目自筹资金部分已全部落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目方案可行。

由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

开发商应结合长沙市房地产市场、消费者心理、特别是中高档物业消费对象的需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成配套景观及小区出入详细设计及施工；应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，促销等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制与管理，以确保项目资金的正常运转。

房地产项目可行性评估报告

第一章企业资信评估

一、企业简介

（一）公司名称：

长沙汇丰置业有限公司

（二）法定代表人：

曹矛盾

（三）注册资本：

2000万元

（四）企业类型：

有限责任公司

（五）公司注册及办公地址：

长沙市芙蓉中路279号（金源大酒店天麒楼17楼）

（六）经营范围：

房地产开发（三级资质）；建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁。

（七）成立日期：

自2005年3月6日

（八）营业期限：

自2005年5月27日至2009年5月27日

（九）其他有关资料：

企业法人营业执照注册号：

4301002013875

税务登记号码：

国税字430105734787834号

地税湘字430103734787834号

计算机代码：

54648

注册资本验资机构：

湖南新星有限责任会计师事务所

二、股东情况

根据长沙汇丰置业有限公司章程介绍该公司股东情况如下：

股东名称

住所

出资额

出资比例

出资形式

浙江千足集团有限公司

浙江省永康市华丰中路55号

1200万元

60%

货币

张鲁豫

长沙市雨花路边67号6栋房

400万元

20%

货币

黄伟标

浙江省永康市古山镇黄塘坑村

300万元

15%

货币

章小丰

浙江省杭州市江干区商教新村9-26-101

100万元

5%

货币

三、借款人公司控股股东情况、公司经营范围、企业合法性有效性分析

控股股东浙江千足集团有限公司是由现长沙汇丰置业有限公司法定代表人曹矛盾先生发起和控股的涉足房地产开发、黄金珠宝首饰、酒店、装饰等产业集科、工、贸为一体的大型企业集团公司，截止至2007年12月，集团公司总资产46027万元，总负债15892万元，所有者权益29135万元。

集团公司主要子公司永康市千足房地产开发有限公司现有总资产15489万元，净资产11020万元，为银行“AAA”信用企业，2003~2006年被金华市人民政府授予“重合同，守信用”企业，连续多年获永康市“消费者信得过单位”，2006-2007年分别为永康市纳税前50强企业。

公司先后开发了九铃东路商住楼、南苑商住楼、华丰1-6号商住楼、城南农机大楼、壬景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园千足滨江花园等商品房及办公楼，累计开发面积70多万平方米，已竣工商品房的合格率和销售率均达到100%。

2004年2月集团公司成功收购了长沙汇丰置业有限公司股份，成为现长沙汇丰置业有限公司控股股东。

公司经营范围为房地产开发、建筑材料、装饰材料的销售；房屋租赁。

是长沙市建设委员会审批认定的具有房地产三级开发资质的房地产开发企业。

据此，该公司在设立和行业资质方面均具有合法有效性。

四、公司组织结构与管理层素质

1、组织结构

公司实行董事会领导下的总经理负责制。

董事会由7名董事组成，高董事长并由其担任公司法人代表。

总经理由董事会聘任，负责公司的日常经营管理。

公司下高“五部一室”，即配套部、物管部、财务部、工程部、市场部、办公室。

长沙汇丰置业有限公司组织架构图

工

队

公司现有员工32人，其中专业技术人员24人（高级职称人员1人、中级职称人员14人、初级职称人员9人）。

公司员工队伍知识结构合理，经营管理规范，市场竞争力强。

2、管理层素质

公司管理层由董事长、副董事长、总经理、总工程师、总会计师等组成，都具有大专以上学历，文化素质高、专业能力强，从事房地产开发工作多年，有着丰富的企业管理、房地产开发、组织经营管理能力。

董事长、法人代表曹矛盾，男，汉族，浙江人，高级经济师。

于1993年学校毕业后从事经营黄金珠宝首饰，开办了金华经济开发区金宇宝行，任总经理，后又成立了千足金行，担任法人代表和总经理。

1995年开办了当时浙江省永康市最大的酒店—金宇大酒店。

在原始积累初具规模的同时，开始涉足房地产行业，于1997年成立了永康市第一家私营房地产公司永康市千足房产开发有限公司，担任公司法人代表和总经理。

公司自创建以来，无论在产业结构，产品运行质量，技术创新都进行了较大力度的改革和创新并都取得了较为显著的成绩，先后开发了永康市九铃东路商住楼，南苑商住楼，华丰1-6号商住楼，城南农机大楼，千景路排屋，华丰公寓、千足广场、城东路阳光花园、千足滨江苑、上海三湘盛世花园等项目，累计开发面积60多万平方米。

正在开发中的有永康市世贸滨江花园（建筑面积86500㎡）、长沙都市绿洲（建筑面积58万㎡），已取得土地使用权的上海临港新城85亩土地、永康市阳光花园二期也正在规划中。

其后又成立了与房地产有着密切业务联系的永康市千足装饰工程有限公司，均由曹矛盾担任公司法人代表和总经理，形成了一条龙的配套服务链。

2004年12月成功收购了长沙市汇丰置业有限公司股份并担任公司的法人代表和总经理。

副董事长，沈铁，浙江人，浙江人，大专学历，有着十多年的军旅生涯，转入地方后，在湖南省广播电视厅工作，历任计财处副处长、产业办主任、开发公司总经理、物业总公司总经理等职。

2001年任湖南省君悦置业有限公司总经理；2005年1月起任长沙汇丰置业有限公司副董事长。

自从1994年从事房地产开发以来，成功开发了“愉景花苑”、“御景大厦”、“怡景民居”、“君悦星城”，合作开发了“铜锣湾商业广场”，总开发面积逾三十万平方米，对房地产开发有较丰富的实践经验。

财务总监谷明霞，女，大专文化，会计师，九三学社社员，永康市、金华市二级人大代表，历任主管会计、财务主管、审计处长、财务处长等职，经验丰富。

工程师王明虎，浙江金华人，大专学历，主要专业为建筑管理、建筑经济管理、房地产经营与管理，1992年～1996年，历任施工员、项目施工技术负责人，主要施工项目有：

金华客运中心机修车间、友、龙岭小区商品房、金华交通局宿舍、金华振飞公司厂房等工程项目，1997年～2000年就职于永康市紫薇建筑工程有限公司，历任项目技术负责人、项目经理，主要施工项目有：

永康市公安局交警大队搬迁工程、杭州解百永康华联商厦扩建工程。

2000年到今就职永康市千足房地产开发有限公司，任工程部副经理、经理，主持施工、管理项目有永康市千足房地产开发有限公司，任工程部副经理、经理，主持施工、管理项目有永康市千足广场（框架结构，13层，14500平方米）、华丰公寓（框架结构，10层，19000平方米）、阳光花园商品房（框混，五层，8500平方米）、金城路排屋（7900平方米）、世贸滨江花园（在建，剪力墙结构，86500平方米）。

表现为基础理论知识扎实，施工现场管理经验丰富，组织能力、沟通能力强。

五、近几年主要经济指标、经过状况及财务状况

会计科目

2005年12月

2006年12月

2007年12月

总资产

133118657.06

414474795.72

460275516.95

流动资产

133014099.41

316276442.42

354211953.49

货币资金

23470.08

31991201.99

32090688.96

预付帐款

0

38620187.36

40407297.80

其他应收款

20456611.99

129182105.76

36959159.85

存货

112534017.34

105471216.74

225247351.76

固定资产原值

167044.00

20579590.05

87736885.36

固定资产净值

104557.65

13068452.45

82733952.73

流动负债

53103.64

76303310.84

158921765.06

应付工资

4800.00

91973.32

应付福利

48303.64

206038.59

346198.53

其他应付款

0

4938997.33

25624047.38

负债总额

53103.64

125303310.84

159321765.03

实收资本

20000000.00

50580000

50580000

未分配利润

65553.42

39369708.37

44943522.36

所有者权益

133065553.42

288171484.88

291353751.92

利润总额

26997198.1

净利润

7984168.42

资产负债率（%）

0.04

39.04

34.52

根据以上会计报表的基本数据，经评估分析认为：

1、该公司2007年的资产总额比2006年增长4580万元。

增长的资金体现在未分配利润增加、预付帐款、其他应收款和存货上，说明该公司在项目储备、土地储备上动作较大，其他业务员上盈利状况也较佳。

2、公司年未借款10700万元，资产负债率低，流动比率和速动比率均高，说明该公司有较强的偿债能力。

六、公司信用及银企关系

长沙汇丰置业有限公司自“博林金谷”项目第一期开发与中国银行建立了信贷关系以来，建立了良好的信用关系，在资金使用和监管上都严格按照签订的监管协议执行，所有销售回款均打入基本账号，资金转帐等资金存取与转帐手续均正常理。

七、公司未来的发展前景

该公司的控股方及高层管理人员具有丰富的房地产开发经验，在长沙市房地产开发竞争中，该公司在极具区位优势的南城一举拿下三百多亩土地，表明了该公司良好的资金实力和管理层良好的前瞻眼光，随着该公司一期项目的开发、销售，其二、三期存量土地的进一步开发必将为其带来更丰厚的利润来源，因此，该公司未来具有较大的发展潜力。

第二章项目概况评估

一、项目区位状况

“博林金谷”住宅项目位于长沙市天心区新开村，芙蓉南路以西约150米，京广铁路以南约1000米，湘江生态廊道以东，省府新址以北。

二、项目建设内容、规模和规划设计方案

（一）项目名称：

博林金谷

（二）项目建设地址：

长沙市天心区新开铺办事处

（三）项目建设规模

规划占地面积：

232300m2

规划总建筑面积：

586000m2

其中：

地上建筑面积：

523000m2

地下建筑面积：

66000m2

住宅建筑面积：

500000m2

地上公建建筑面积：

3000m2

地下公建建筑面积：

6000m2

地下车库建筑面积：

60000m2

商业用房建筑面积：

20000m2

人防等建筑面积：

0

容积率：

2.5

建筑层数：

12~28层

总户数：

4170户

总人数（按每户3.5人计）：

14595人

停车位数量：

2700个

人均集中绿地面积：

8.28m2

（四）规划设计方案

1、整体规划设计

“博林金谷”住宅区总体由栋住宅依山就势又按自然地理位置可独立成组团地座落于青山绿丛中，设计新颖，景观别致；利用山谷天然位置建成的整体地下车库与各栋地下车库及架空出入口联成一体；沿东西方向设计有约100米宽、800米长的集水景、山景于一体的景观长廊。

2、居住用房户型设计

“博林金谷”项目中住宅面积为500000m2估价，共有住宅数4170套，住宅户型、平面格局多种，其中：

两居室户型：

销售面积90m2估价，占总户型25%。

三居室户型：

销售面积110~130m2估价，占总户型55%。

四居室户型：

销售面积140~160m2估价，占总户型10%。

精品小户型：

销售面积60m2估价，占总户型10%。

三、项目合法有效性分析

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销等环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。

该项目已取得长沙市发展计划委员会长计<2002>191号关于《长沙汇丰置业有限公司“博林金谷”住宅小区立项的批复》，已取得长沙市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》，取得了项目所需用地的《国有土地使用证》，一期项目已阶段性完成。

目前，项目二期已取得的各项开发建设手续，项目的开发建设具有合法有效性。

四、项目建设的必要性

（一）建设意义

“博林金谷”住宅小区位于长沙市天心区新开村，芙蓉南路以西约150米，京广铁路以南约1000米，湘江生态廊道以东，省府新址以北。

是为配合长沙市招商引资、引智工作，改善来长沙投资兴业经营者及高科技人员居住条件，完善城南省府周国布局与配套，实现城市居民梦寐以求的集城市居住的方便性、山水景观的怡人性、投资价值的体现性于一体的城市绿肺工程。

项目规划用地面积232300m2,总建筑586000m2，可售面积中，住宅500000m2，商业20000m2，车库2700人合60000m2，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率达52%。

包括本项目在内的周边楼盘的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极作用，在该地区建设居住及配套服务项目是必要的。

（二）最高最佳使用分析

最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能给项目带来最高价值的使用，该原则是要说明，项目是要以房地产的最高最佳使用为前提。

该项目从立项到审批，从规划到土地的取得，从要领性设计到详细规划设计，从土地与建筑物的均衡性到该项目与周边环境与项目的协调性，从项目定位的现实性到项目前瞻性与可持续性，都可以看出，该项目规划建设的中高档住宅区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。

五、环境保护评价

“博林金谷”项目周边环境良好，北面是环境优美的南郊公园，西边是湘江及沿江风光带，附近没有产生对空气、水源造成污染的单位。

本项目建设中的土方、废物、废渣将采取定点集中处理，不会对周边环境造成污染、破坏。

项目建成后，生活污水和雨水分流排放，粪水经净化分解达到国家排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网。

宅间距设计符合城市规划要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光通风条件，以天然气为燃料，室内外环境较理想。

本项目环境绿化有专业设计公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压，利用山体的自然落差逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域成为一个环境舒适、优美、宁静的住宅区。

综合以上分析认为，长沙汇丰置业有限公司的“博林金谷”项目建设符合国家产业结构和长沙固定资产投资计划，且地理位置优越，交通方便，规划设计合理，项目建设条件具备，评价可行。

第三章市场分析

一、长沙房地产市场分析

（一）长沙市2007年房地产市场状况

1、房地产开发规模继续增长，房地产开发投资增速趋缓。

1-9月长沙市共完成房地产开发投资287.86亿元，房屋施工面积3518.45万平方米，房屋新开工面积1515.74万平方米，房屋竣工面积643.21万平方米，房屋销（预）售面积772.72万平方米，房屋空置面积192.48万平方米。

1-9月完成房地产开发投资287.86亿元，同比增长49.47％，比上年同期加快18.76个百分点。

其中土地购置费和土地开发费105.14亿元，同比增长53.27%。

说明房地产开发企业在国家控制土地供应的政策下，开始为后续开发储备土地。

商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比增长分别为41.62％、44.2％、29.65％。

其中住宅施工面积2694.27万平方米，同比增长45%，住宅新开工面积1210.69万平方米，同比增长49.08%，住宅竣工面积501.28万平方米，同比增长35.07%。

以上数据说明，商品房施工、新开工、竣工面积大幅增长，房地产市场供应充足。

住宅施工面积大幅增加，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构趋于合理，套型面积在90平方米以下的住宅施工面积占住宅施工面积的23.56%，所占比例逐步增加，但距70%的要求仍有较大差距。

房地产开发规模继续保持较高增长

2、商品房销（预）售面积大幅上升，住宅