开发商和房子的那些事儿.docx

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开发商和房子的那些事儿

开发商和房子的那些事儿

闲来无事，从论坛里看了很多资料，学了很多东西，也就起了动笔的兴趣，毕竟每行每业都有擅长做的事情，都有专业的神秘不为他人所熟知，通过业内人士的侃谈让每个人都有机会一窥其貌，既长见识又学知识，何乐而不为呢？

不过鄙人并非痔深人士，也不是砖家，更谈不上叫兽，只是一名行业的从业者，所谈的见解，讲的心得，聊的体会，难免存在疏漏和谬误，也请诸位TX们手下留情不要随意拍砖，我会尽量吸纳意见进行更正。

OK，现在开始施工，以下为施工公示牌内容。

建设单位：

开发商的狗腿子

项目名称：

开发商与房子的那些事儿

联系方式：

论坛留言

总占地面积：

一个版块

总建设面积：

约2万字

容积率：

<1.0

建筑密度：

1%

绿地率：

>99%

施工进度：

预计三~四天一篇，整体竣工日期一个月左右。

项目结构：

全文字结构

建设材料：

部分材料收集于互联网，部分材料自我供应，还有部分榨取自相关同事。

建设规模：

设计八层，即时浇灌。

第一层立项

第二层融资

第三层设计

第四层施工

第五层销售

第六层登记

第七层交付

第八层问答汇总

一项目立项

项目立项，通俗的形容就是联姻，土地与资本的结合。

不过在开发公司内部，这种事情一般称为项目拓展。

拓展就是寻找合适的开发用地作为未来的储备，也就是人们常说的囤地。

不过正如人们不会毫无目的上街拉个陌生人结婚，开发商也不可能毫无目的的去四处寻找土地，在建立联系前也是需要有人做媒的。

一般情况下最大的媒人即为土地招拍卖的平台——土地交易中心这是Z@F官方的，当然社会上还有其他的途径，如各种自身开发资金有限寻求合伙人的开发企业，现金流充裕喜欢炒地卖地但是却没有开发资质的民企、国企。

无论缘由如何，一旦双方一见钟情，那么便需要进行适当的调研工作，确保市场环境以及双方家庭的社会背景关系，进而签订意向或者框架合作协议，确立恋爱关系。

然后再根据未来爱巢的容积率，选择理想的开发模式、搭配合适的物业形态、敲定户型配比等相关工作，为将来的孩子（房子）的诞生提前做好理想规划了。

1．容积率。

这个一般人也大概都知道了，容积率就是总建筑面积与用地面积的比例，这个指标是最大的钱源，也是一个项目的价值所在。

一般可分为：

独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

其实，开发商一开始都会很认真的执行规定的容积率标准，并据此施工，但是操作的过程中会留下很多空间，譬如会设计景观层、绿地带、平台绿化、街道绿化，来满足小区内绿地率的要求，毕竟绿地率和容积率是一种反比的关系。

在一个项目面积既定的情况下，从以人为本的宜居角度考虑那么可回收资金就越少，从以利为先的资本角度考虑那么住户的舒适度就越低。

这样的博弈对于开发商来说大部分都会倾向于资本一方，造成项目的一些问题。

从能够看到的方面来说就是密度过大，楼房间距过近、小区道路狭窄、电梯及消防通道狭窄、停车位不足、绿化植被稀缺。

从后期的影响方面来说就是居住品质下降，并由于在后续开发中会将景观层等可以改变的地方调整为住宅来赚钱，造成在各机关部门办理审批手续时遭遇层层卡壳而延缓了权证的办理，少则二三年，多则四五年，甚至最终无法办理下来。

2．开发模式

一般的招拍卖、收购、合作开发、土地划拨或协议出让，很多书籍都有介绍，这里也就不再赘述，说点特殊的。

兼并模式。

其实也算是资产重组的一种，开发企业购买非同类的企业的资产或股份，取得实际控制权，并申请将企业所拥有的工业用地或住宅用地重新进行商住开发，获取高额利润回报，特别是国企的改制重组兼并。

不过目前这种模式受到限制，各种制度越发规范，土地的变性很难操作。

大部分开发商都是兼并同类企业或者选择合作开发了。

BT模式。

大家都知道Z@F卖地的时候必须达到三通、五通、七通一平等出让标准才能出让，那么再出让获取到土地款项前项目立项，通俗的形容就是联姻，土地与资本的结合。

不过在开发公司内部，这种事情一般称为项目拓展。

拓展就是寻找合适的开发用地作为未来的储备，也就是人们常说的囤地。

不过正如人们不会毫无目的上街拉个陌生人结婚，开发商也不可能毫无目的的去四处寻找土地，在建立联系前也是需要有人做媒的。

一般情况下最大的媒人即为土地招拍卖的平台——土地交易中心这是Z@F官方的，当然社会上还有其他的途径，如各种自身开发资金有限寻求合伙人的开发企业，现金流充裕喜欢炒地卖地但是却没有开发资质的民企、国企。

无论缘由如何，一旦双方一见钟情，那么便需要进行适当的调研工作，确保市场环境以及双方家庭的社会背景关系，进而签订意向或者框架合作协议，确立恋爱关系。

然后再根据未来爱巢的容积率，选择理想的开发模式、搭配合适的物业形态、敲定户型配比等相关工作，为将来的孩子（房子）的诞生提前做好理想规划了。

1．容积率。

这个一般人也大概都知道了，容积率就是总建筑面积与用地面积的比例，这个指标是最大的钱源，也是一个项目的价值所在。

一般可分为：

独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

其实，开发商一开始都会很认真的执行规定的容积率标准，并据此施工，但是操作的过程中会留下很多空间，譬如会设计景观层、绿地带、平台绿化、街道绿化，来满足小区内绿地率的要求，毕竟绿地率和容积率是一种反比的关系。

在一个项目面积既定的情况下，从以人为本的宜居角度考虑那么可回收资金就越少，从以利为先的资本角度考虑那么住户的舒适度就越低。

这样的博弈对于开发商来说大部分都会倾向于资本一方，造成项目的一些问题。

从能够看到的方面来说就是密度过大，楼房间距过近、小区道路狭窄、电梯及消防通道狭窄、停车位不足、绿化植被稀缺。

从后期的影响方面来说就是居住品质下降，并由于在后续开发中会将景观层等可以改变的地方调整为住宅来赚钱，造成在各机关部门办理审批手续时遭遇层层卡壳而延缓了权证的办理，少则二三年，多则四五年，甚至最终无法办理下来。

2．开发模式

一般的招拍卖、收购、合作开发、土地划拨或协议出让，很多书籍都有介绍，这里也就不再赘述，说点特殊的。

兼并模式。

其实也算是资产重组的一种，开发企业购买非同类的企业的资产或股份，取得实际控制权，并申请将企业所拥有的工业用地或住宅用地重新进行商住开发，获取高额利润回报，特别是国企的改制重组兼并。

不过目前这种模式受到限制，各种制度越发规范，土地的变性很难操作。

大部分开发商都是兼并同类企业或者选择合作开发了。

BT模式。

大家都知道Z@F卖地的时候必须达到三通、五通、七通一平等出让标准才能出让，那么再出让获取到土地款项前Z@F必须自掏腰包做进行征地、农转用、拆迁、市政基础设施和公共配套设施建设，但是Z@F自身资金是有限的，已经远远满足不了城市化进程的加快。

于是BOT融资模式（即建设—经营—移交）诞生了，不过此模式开发具有局限性，其前提是项目具有盈利性和可经营性，但是Z@F往往不适合担当经营者的角色。

如果开发高速公路可以很好的运用此模式，但是住宅开发就存在很大的困难，于是乎其升级版BT模式应运而生。

即项目投资者成立项目公司,负责项目的融资、建设并承担风险，项目的所属机构（Z@F）为项目建设提供特许协议权,项目建设完成后由项目所属机构分期回购的融资模式，因而也叫“Z@F按揭”。

通过这样的模式，Z@F缓解了资金压力同时也免除了不必要的建设管理工作专职于监督，而委托给更专业的投资开发机构完成也避免了Z@F和拆迁群众的矛盾，同时降低了工程风险。

模式虽然很美，但是空子也是可钻的，投资商不会满足于土地一级市场的赢利空间，为了获取更多的利润在付出了巨额的投入成本后必然会想方设法利用自己的专业知识去虚报建设成本，也会想方设法利用前期的建设优势，在移交过程中设置障碍使得地块在土地二级市场的出让价过高而无人问津，从而达到曲线拿地低价购入的目的。

甚至有一些无须这样劳神直接逼迫Z@F签署后期用部分土地置换前期投资建设的意向合作协议。

总体而言，这种模式对开发商来说资金实力还是要求比较高的，特别是大中城市，当然并非小开发商就没有机会，在三四线城市只要实力尚可，小开发商也能受到当地Z@F的热烈欢迎。

3．物业形态

项目做什么？

曾经有过一阵子热炒过CBD（中央商务区）、CLD（中央生活区）、CGD（中央政务区）的概念，如CBD中的纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环、上海陆家嘴、深圳福田，CLD中的纽约中央公园区、巴黎香榭丽舍、北京亚运村、上海徐家汇等。

其实CBD和CLD并非项目而是地域概念，还经常有重合交叉，并不具有实际的感受价值，正如在长沙你说五一-芙蓉广场是长沙的CBD，但是却也可以说是CLD，因为规划的不合理，真正的CBD和CLD的关系应该是圆心外的圆环，而不是这种圆环套圆环。

因而开发商开始热捧城市综合体的理念。

城市综合体国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、ShoppingMall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓），但在国内又大多止步于形式了。

因为没有开发商有足够的实力在寸土寸金的中心区布置这么多物业形态，更别提还要让他们和谐统一循环运行了。

所以大部分的开发商都选择了做一部分，或者抽取一两种在一栋物业内搭配，充其量其实也就是商住楼或商圈而已了，依靠多个项目综合体高密度的叠加而达到CBD的效果。

目前长沙能看到的还是有的，如开福万达广场、德思勤城市广场等等

在这里又不得不提一下长沙各区开发的规划乱局。

长沙东边曾经以武广高铁为引子热炒过东城板块的前景，南边自然是长株潭一体化的宏伟蓝图，西边大河西先导区的横空出世，北边两馆一中心外加一江两河三角洲的绝版地带。

造成了热点虽多，但是人气不足，商业不振，迟迟无法形成群聚效应的后果。

4．户型配比

什么户型才是好的户型？

这个很难下定义，因为每个业主对房屋的面积需求和感受不一样就会有不同效果。

但是有一点可以肯定的，坐北朝南，空气通透、户户采光、形态周正，必然是佳选。

就面积来说，一般开发商很少安排太多的大户型，一来有30/90的政策限制，二来大户型的需求毕竟属于少数人。

就形式来说，平层肯定是小户型的主力，但是在足够层高的支持下偶尔搭配错层和复式会有很好的展示个性的空间；跃层为全封闭式的复式，从客厅上无法看到二层，原本不常见，但是由于颇受港澳人士及外籍人士的追捧而渐渐流行开来。

其实最好的小区户型配比，还是以110和140为标准，能充分的展示三房两厅和四房两厅的户型优势。

二项目融资

项目融资，通俗的形容就是没钱借钱化。

不过在开发公司内部，这种事情一般称为项目运营或资本运作。

融资前必须做好项目预算，计算好投入成本，并制作敏感性分析，寻求利润平衡点。

一般最初在立项时房地产企业就会提前做好调研，分为宏观的市场方面和微观的项目本身方面。

如果确认了项目的投资潜力，并与合作方签订了意向或框架协议，便可凭借此协议去资本市场寻求支持。

稳妥一点的可能会等到签订出让或者转让合同，领到婚姻登记证明（国土使用权证后）再办理后续事项。

一个项目启动的资金普遍而言只占开发项目总投资的10%甚至更低（重点工程及省市大型项目除外），而且启动后，通过施工单位的前期资金垫付，银行在建工程抵押贷款的陆续支持，整个项目就因此如雪球般开始滚动起来，有些人认为这就是空手套白狼，其实这都还不算是，凭借达成的协议拉动更多投资人或投资机构心甘情愿的为启动资金注资，甚至不收取利息只寻求回报率和分红的模式才是真正的空手赚钱，如集资盖房、土地使用权分期付款等，不过现在管理制度严格早就不易实行了。

一般的资本市场融资渠道如银行贷款、信托投资、公司债券各种书本上都解释的很详细，至于因为政策打压而日益盛行的私人或机构的高息贷款（高利贷）我想大家也都应该被媒体铺天盖地的开发商卷款潜逃事件或躲猫猫报道而印象深刻，下面就谈谈私募基金在开发项目时所起的作用，不过先要普及一下概念。

基金按是否面向一般大众募集资金分为公募与私募，按主投资标的又可分为证券投资基金（标的为股票）、期货投资基金（标的为期货合约）、货币投资基金（标的为外汇）、黄金投资基金（标的为黄金）、基金投资基金（FOF，标的为PE——非上市公司股权和VC——权益资本又叫创业资本，即风险投资），房地产投资基金（REITS，标的为房地产），信托投资基金（TOT，标的为信托产品），对冲基金（又叫套利基金，标的为套利空间）。

以上这么多基金形态，都是西方繁荣成熟的金融市场所衍生出来的，在中国所谓的基金大部分都以证券投资的公募基金为主受证监会的严格管控。

而私募基金在中国是受限制的，很长时间内只是概念存在而并无实体，只是近几年在银行信贷收拢，市场资金流动性不充裕的情况下开始蓬勃发展。

个中缘故在于私募很容易成为“非法集资”，两者的主要区别就是：

是否面向一般大众集资，资金所有权是否发生转移，如果募集人数超过50人，并转移至个人账户，则定为非法集资，非法集资可是极严重经济犯罪。

中国目前的私募证券投资基金经阳光化后又叫做阳光私募（投资于股票，如股胜资产管理公司，赤子之心、武当资产、星石等资产管理公司），私募房地产投资基金（投资于开发项目，如金诚资本、星浩投资、六宝投资），私募股权投资基金（即PE，以IPO（公开募股）上市圈钱为目的，如鼎辉，弘毅、KKR、高盛、凯雷、汉红）、私募风险投资基金（即VC，以追求高额回报为目的，如联想投资、软银、IDG）

浅显的说完概念，咱们来点实在的谈谈私募真正的作用。

开发商用与转让方达成的协议先找到基金管理人，阐述自己项目开发的优势与特点以及“钱”景，谈妥后划定利润回报率或者分红比例，成立新的公司并注资双控管理。

不过这种融资模式不太适合小项目，毕竟利润是合作的前提条件，大公司可以用大项目来调动基金公司的胃口，而小项目可以用宏伟的蓝图来引诱，即通过数个项目连锁开发或者整体包装统一规划的方式。

下面再聊聊其他话题。

1．开发成本。

主要包括土地权出让金、征收安置补偿费、前期工程费（规划、设计、可行性研究、平整土地）、建安工程费（建筑、装修、设备安装等）、基础设施费（与生活有关的工程设施，如水电煤气、道路绿化、排污环卫、通讯网络等）、公共配套设施费（社区服务、文体娱乐、教育医疗、绿地公园等）、不可预见费（材料涨价、突发事故、复杂地质导致的施工方案改变等）、开发期间税费、管理费用（公司人员工资、工作场地租用、购置办公设备等），另外还有一个隐性费用（各种灰色支出）。

以上成本都可以根据模型或指标套算出来。

2．开发利润。

开发利润看上去很简单，就是项目整体的销售收入减去各项开发成本，但是却非常重要直接决定着一个项目能否运作，而大部分购房者对开发商深恶痛绝的地方也就体现在这里。

为了避免背上维护开发商的骂名，咱们摊开来说说房地产的利润率。

一般实体制造企业，为了保证经营的顺利进行，维护企业的长远发展，只要一个项目投资利润率超过5%，它就会立即拍板上线了。

因为企业是劳动密集型的行当，很多东西摆在那里就是钱，你不开工也要付，你开工了也要付，这也就是为什么很多企业在行情不好的时候，为了维持运转，即便小亏也要持续进行的原因，它考量的是一条长线。

但是房地产开发这个需要占用大额资金的资本密集型行业来说，他首要考虑的就是回报，如果利润率低于10%那是肯定不会去干，即便超过20%都还要考虑考虑，35%以上才是比较理想的状态。

因为开发一个项目资金沉淀很厉害，钱不能流动，其所支付的管理成本相较于其所放弃的机会成本而言基本可以忽略不计。

如果投资100万，制造企业也许能挣到5%也就是5万的利润，而房地产能挣到35万，能不让人眼红吗？

所以也就为什么最近几年各种效益非常不错的实体企业也在房地产行情如日中天的时候涌进了这个对他们而言相对陌生的市场，在长沙这个地方来说你就能看到奥克斯地产、融科置地（联想），更不要谈海尔和美的在全国参与房地产开发的大动作了。

我记得看到过一篇文章里面就提及到：

七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地产，喜之郎做地产，奥克斯做地产，长城床垫做地产，长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，

说实在的，窈窕淑女君子好逑，利润蛋糕都想一口，无可厚非。

但是只是考虑到国家的各大企业，因为资本的逐利性而全部转到资本市场来炒作股票、投资不动产，不好好的多花钱搞研发，是不是有些过了。

这不禁又让人想起了欧洲的次贷危机所引发的债务危机，在一片惨淡的时候以科技为本的德国凭借其强健的实体经济表现在其中表现的游刃有余，是否有值得本国借鉴与反思的地方呢，我们不是一直强调科技是第一生产力吗？

大企业能够把钱放在更赚钱的项目上，但是中国更多要考虑的是小企业，他们才是创新活力的所在，曾几何时苹果不也是一个破产小企，微软也不过是个简陋作坊么。

虽然有创投板块来拯救各类资金饥渴的小企业，不过一来凤毛翎角杯水车薪，二来还有些匪夷所思的地方就是那种理发的、餐饮的也都纷纷借机上市，不瘆人么。

转条段子让大家乐乐，看过的可以略过：

“美国人：

我们有微软、谷歌。

中国人：

我们有房地产。

日本人：

我们有索尼、丰田。

中国人：

我们有房地产。

韩国人：

我们有现代、三星。

中国人：

我们有房地产。

德国人：

我们有奔驰、宝马。

中国人：

我们有房地产……”

有些聊偏了，一些东西不是我们能管的，下面继续聊房地产范围内的。

很多人觉得利润率35%是不是太假了，开发商在我们印象中都应该是200%或者300%的暴利。

你看05年长沙房屋均价才2000不到，08年就飞到5000，现在就到了8000，都涨了4倍，坐直升机呢！

但是有一点我也要提一下，不要光看销售价格，那是营业收入，还有我开始说的成本勒——就拿土地出让价格来说吧，05年长沙二环区间内多少一亩？

不到100万吧。

现在多少？

500万都要抢着买。

即便政策控制吧，能回到以前么？

往事不堪回首啊，那5毛钱的冰棍，2块钱的粉，怕是世界毁灭也难得吃到了。

不过也不能说开发商从涨价中没有利润的升值空间，这个专业的角度来说就叫做敏感性分析。

也就是价格下降和上升，对基本利润率和利润额的影响。

一般来说，均价每下调10%，开发商就要损失10%左右的利润,反之上升也是如此。

所以这么说吧，如果开发商05年买的地花了100万投资开发，07年底卖完，开售价2000，3年期间价格一直是上升趋势，项目整体销售均价为4000上涨了100%，那么利润确实就有100万。

每年的利润率都超过30%，确实算是很挣钱的行业，但是离暴利还是有差距的。

三项目设计

项目设计，严格来说应该叫规划设计，根据规划部门划定的范围及各种技术指标，对项目的布局及立面以及各种户型进行总体设计。

1．布局

如何布局？

一块地的容积率是摆在那的，现在规划管理的很严格，不能随意超，即便超也必须在小额幅度内并缴补大额的差价。

而且开发商必须要考虑到住宅的舒适性，你不可能满满当当的塞满整个地面，把人当沙丁鱼罐头，那谁还会过来买？

良好的布局能保证业主的隐私不会受到侵犯，还能保证良好的采光和通风。

按照国家建筑规范为基本判断标准的，一般是在大寒日不少于两小时；冬至日不少于一小时。

规划部门会根据当地的日照情况和建筑物走向、高度等因素，来确定相应的楼间距离。

这个东西太虚，老百姓看不懂，那就来个硬指标吧，最密不应该低于30米，良好状况60米，优秀的在小区许可的范围内上不封顶。

间距主要是说前后，那左右呢，如果只能容纳一排的，那就一排好看，如果能容纳几排的，那就最好是交错式的布局（效果如是：

-_-_-），这样能保证每一栋都没有遮挡，即便有遮挡都已经拉开了间距尽可能的维护业主隐私。

2．风格

项目的整体建筑风格，一如房屋装修的风格，样式都是早在设计初就由开发商所定下的。

分法有很多种，有按建筑物类型分为的（别墅、住宅、写字楼、学校等），有安地理位置分的（中式、美式、日式等），也有按历史流派分的（古希腊、古罗马、中世界、现代、后现代等），不过我知道大家最喜欢的最常见的还是按建筑方式分的哥特式、巴洛克式、洛可可式、园林式、概念式。

不过无论什么分法，一个项目可能即是这个也是那个，因为毕竟现代潮流不可能完全按照古代的去做，但有一点不会变，和开发商的项目整体包装要呼应，不是单独的突兀的。

比如，你要做一个国际性的大项目，占地几千亩，项目名为光耀五洲，呵呵，那就好了，一个板块你可以采用一种风格，配合五大洲的各个建筑特点来开发。

但是如果你只是一个小项目，那么肯定会采用一种风格，不会太繁杂，否则不仅难看，施工成本也会激增的。

3．样式

什么样的房屋样式既能保证美观又能居住舒适呢？

常见的高层建筑样式一般分为点式楼和板式楼。

点式楼是以电梯为中心围绕式设计的楼宇，俗称筒子楼或塔楼。

一般一个单元有三到四户甚至更多，呈圆筒状分布，朝东、西、南、北的都有但是都不会正正规规的坐北朝南着，所以有些户型可能采光很好，有些就会终年难得见到阳光，而且户型不周正得房率低，空气流通性差，更不方便的是距离过近隐私性差。

但是优点也很明显，空间利用率高，售价会便宜些。

主要样式有蝶形、器形（也叫风车型）、环形等。

板式楼是采用并列板式结构设计的楼宇，俗称条形楼或排楼，电梯和楼道位于立面后，尽量让各户室有充足的朝阳面。

一般都是一梯两户或三户并行排列，坐北朝南，得房率高，利用风向对流原理安排户室布局，空气流通性强，而且由于户户独立隐私性也得到保障。

不过缺点也还是有的，外廓单调，售价过高。

主要样式就是一字形、U形、Z形等。

点式楼一直都是用于高层建筑，特别适合于寸土寸金的中心地带的楼宇建设，而板式楼以往大多用于多层和小高层，适合于城郊和次级中心等地方。

不过随着大家对生活品质的追求提高，板式也越来越多的应用到高层建筑中，既提高了空间利用率，也保证了人们的居住舒适度。

4．结构

房屋结构一般是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分，常见的有砖木结构（多用于民宅）、砖混结构（用于民宅和低矮楼房）、钢筋混凝土结构（高层和超高层建筑）、纯钢结构（厂房和超高层建筑）。

这其中应用最广泛的自然是钢筋混凝土结构了。

钢筋混凝土结构又可细分为框架结构、剪力墙结构、框剪结构、筒体结构、框架筒体结构。

后两者是应用于超高建筑的，下面只就前三者简单的介绍一下。

框架结构，就是梁柱是钢筋水泥，隔墙为空心砖抹水泥或石头掺水泥等材料的结构。

特点是抗震强度低，空间改造方便。

剪力墙结构，就是梁柱隔墙全部都采用钢筋水泥的结构，承重性好，抗震强度高，但是空间布置不灵活。

框剪结构，就是综合了上述两种结构的优点，既加强了抗震性能，又考虑到了住户的实际空间需求，是目前高层住宅采用的比较广泛的建筑方式。

5．材料

建筑常用的材料按用途可分为地面、内墙、外墙和装饰材料。

地面，作为毛坯房交房标准的话，都是以水泥砂浆为主；精装修房的话，多以木地板、瓷砖、大理石、水磨石、塑胶板为主，其中大理石主要用于高级的酒店宾馆等公共场所。

内墙，品种很多，最常见的是石灰水和墙粉（888），其他标准高点的会采用各种新型涂料、墙纸、瓷砖、大理石、花岗岩、木板等板材，房顶则多会采用石膏板、钙塑板、金属板了，以前的老式砖房还采用过沙、水泥混合石灰或者直接只用石灰掺杂草筋（即麦秆等植物纤维）来做内墙的粉刷起到抗裂效果，不过在市区这种方式早已被淘汰了。

外墙，分为保温、防水和装饰两类，现在常用的保温材料主要有复合硅酸盐保温材料，特点是厚度小无毒无污染；胶粉聚苯颗粒，使用时需掺水泥搅拌，特点是施工简单粘结性强，不过容易起鼓；钢丝网采水泥泡沫板，特点是施工简便自重轻，具备隔音隔热防水等效果，一定条件下还可以起到承重作用；挤塑板即挤塑式聚苯乙烯隔热保温板，因为具有完