分户查验工作指引72.docx

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分户查验工作指引72

物业分户查验工作指引

1.前期筹备

1.1查验小组

在售房合同约定入伙日期之前3个月，由地产项目部通知物业服务中心进行分户查验，物业服务中心上报工程管理部。

由工程管理部组织，地产项目部、服务中心指派专人共同组成查验小组。

工程管理部：

负责组织成立查验小组，工程管理部经理任组长，负责协调物业公司与地产公司各部门沟通，委派工程师对参加查验的人员进行培训，现场查验时进行技术指导等工作。

服务中心：

委派人员参加查验小组，服务中心经理任查验小组副组长兼执行组长，负责现场查验的实施，负责现场查验的安全等工作。

地产项目部：

负责提供查验所需要的技术资料，对查验中发现的问题进行确认，组织施工单位进行整改等工作。

1.2编制计划

查验小组根据项目特点确定查验标准、查验步骤、查验时间和查验人员，编制《物业分户查验计划表》（例一）。

其中，一次性入伙500户以下的，查验时间最少于入伙日期之前50天开始；一次性入伙500户以上的，查验时间最少于入伙日期之前70天开始。

1.3查验会议

现场查验实施前半个月内，由查验小组组织施工单位、监理单位等相关人员召开查验会议，公布项目部、分户检查小组联系人，将重点验收项目、检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。

1.4现场查验小组

由服务中心经理（前期负责人）任执行组长，委派人员组建现场查验小组，根据查验工作量和服务中心可派出人员确定小组的数量和人员。

要求：

每个组至少有一名有经验的维修人员负责检查，可由客服人员负责记录，安全人员负责配合，每个小组最少不低于三人。

通水通球实验时必须有项目部和施工单位人员到场，强电查验人员必须持有电工证。

1.5查验培训

现场查验实施前半个月内，由物业工程管理部组织对参加现场查验的人员进行工具使用、资料记录、查验标准等方面的培训。

1.6查验工具

按查验部位和分组情况准备足够的查验工具，如手动加压泵、游标卡尺、激光测距仪、投线仪、塞尺、靠尺、卷尺、角尺、空鼓锤、兆欧表、钳形万用表、记号笔等，使用前对工具进行检验矫正。

功能：

管道注水、试压，检测漏点。

功能：

测量玻璃、板材等建材的厚度。

功能：

测量房间开间、举架等空间尺寸。

功能：

检测墙、地面垂直度。

功能：

检测电路通电情况。

功能：

测量墙、地面裂缝宽度。

功能：

检测墙、地面水平度与平整度。

功能：

测量物体空间尺寸。

功能：

测量拐角垂直度。

功能：

检测墙、地面空鼓情况。

功能：

在问题处做标识。

功能：

检测电气元件绝缘性能。

功能：

测量电线中电流数值。

2.现场查验项目

2.1房间及公共部分空间尺寸

2.1.1质量要求

a）房间内墙面之间净距极差20mm以内

b）净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内

c）非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查

2.1.2查验方法

a）墙面间净距测点在距地1米、距墙角500mm

b）公共部位走道和楼梯间墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点

2.1.3查验部位

a）墙面净距：

自然间全部检查，长宽各测不低于2点；公共部分走道、楼梯间每层各测不少于2点

b）室内净高：

起居室卧室不少于5点，4角及中点；其余房间4个角点；有坡度房间不测净高

2.2现浇板厚度及裂纹

2.2.1质量要求

a）板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范（-5mm~+8mm）

b）现浇楼板不应有可见的裂纹

2.2.2查验方法

a）通过管井、预留孔洞测量板厚

b）无预留孔洞的房间通过脚踏震动初步判断板厚是否过薄，对怀疑不达标的楼板进行进一步检测

c）地面裂纹，检查高度距地1.5m俯视目测

d）板底裂纹，站在室内地面仰视目测

2.2.3查验部位

a）自然间全部检查板厚

b）起居室、卧室4角及中点

c）其余房间3点：

即两对角点及对角间中点

2.3门窗安装工程

2.3.1质量要求

a）门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘，推拉窗有防脱落措施，进户门开启方向符合设计要求

b）橡胶密封条、毛毡密封条完好，玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整

c）有排水口的门窗、排水口畅通，排水口数量符合设计要求

2.3.2查验方法

开闭、手扳、目测

2.3.3查验部位

全部检查

2.4护栏及栏杆

2.4.1质量要求

a）安装牢固，无松动

b）防锈蚀处理好，表面不缺少油漆，无破损伤痕，无缺失

2.4.2查验方法

目测、手触

2.4.3查验部位

阳台

2.5墙面、地面和顶棚面层.

2.5.1质量要求

a）抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓

b）抹灰层无爆灰和裂缝

c）孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑

d）管道后面抹灰表面平整

2.5.2查验方法

a）抹灰空鼓用小锤锤击检查

b）抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mm

2.5.3查验部位

a）自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查

b）空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间）每处约1㎡，当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点

c）初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓

2.6防水工程

2.6.1质量要求

a）无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水

b）天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求

c）外墙无滲漏

2.6.2查验方法

a）屋面蓄水、雨后，蓄水最浅处不低于20mm，蓄水24小时

b）天沟、泛水、变形缝目测

c）房间蓄水、最浅处不低于20mm，蓄水24小时

d）积水、阳台泼水检查

2.6.3查验部位

全部检查

2.7玻璃安装工程

2.7.1质量要求

a）应使用安全玻璃部位不得使用非安全玻璃

b）护栏玻璃应使用不小于12mm钢化玻璃或钢化夹层玻璃

c）护栏玻璃临空高度5m以上，使用钢化夹层玻璃

2.7.2查验方法

a）目测检查玻璃上的安全认证标识

b）玻璃厚度尺量检查

2.7.3查验部位

全部检查

2.8给排水系统安装工程

2.8.1质量要求

a）安装牢固、支吊架、坡度、坡向符合设计要求

b）清扫口、塑料伸缩接、阻火圈符合设计要求

c）穿墙、穿板套管符合设计要求

d）地漏形式、存水弯设置符合设计，有效水封深度不小于50mm

e）管道、配件等接口严密、无滲漏，管道畅通、不堵塞

f）暗埋管线标识清楚

g）阀门、水表等设备安装牢固，方向正确，便于使用

2.8.2查验方法

a）安装牢固：

手扳、目测

b）支、吊架间距尺量

c）坡度、坡向：

用坡度尺、水平尺、拉线和尺量

d）清扫口、伸缩接、阻火圈、套管、暗埋管目测

e）做通水、通球试验

2.8.3查验部位

全部检查

2.9电气安装工程

2.9.1质量要求

a）导线材质、规格、电气元件规格、型号、数量符合设计

b）电气件标识清楚、动作灵活

c）箱体接地正确，接地无串接

d）距地高度小于2.4m灯具外壳接地

e）光源无损坏、灯具与开关对应正确

f）开关、插座符合设计、接线符合验收规范

g）除空调插座外、其他插座应设漏电保护装置

2.9.2查验方法

a）目测，规格、型号、数量与图纸核对

b）电气元件动作检查

c）拆开开关、插座检查接线

d）带漏电的插座用适配仪进行模拟检查

e）灯具、光源通电检查

2.9.3查验部位

a）配电箱内进出线、灯具、漏电保护全部检查

b）电气元件全数核对

c）每个开关动作不少于2次

d）开关、插座接线没回路拆开不少于1个，每户不少于4个

2.10弱电安装工程

2.10.1质量要求

a）信息面板无破损，安装牢固、规整

b）可视对讲声音、画面清晰，开门按钮灵活、有效

c）家居安防系统反应灵敏、有效，无误报

2.10.2查验方法

目测、手触、使用试验

2.10.3查验部位

a）电话、网络、有线电视接口

b）可视对讲分机

c）家居安防系统

3.整改与复验

3.1记录反馈

每日查验完毕后现场查验小组开会总结发现的问题，由服务中心整理相关资料，户内开间、层高尺寸在户型图上标注清楚（例二），按单元装订成册，现场查验发现的问题填写《分户查验记录表》（例三）。

第二天早上将原始资料交地产项目部，物业留存复印件。

3.2整改

3.2.1地产项目部对发现的问题进行筛选，按问题性质给出整改意见、确定整改时间，将筛选后的施工质量问题发送施工单位进行整改，设计问题发送地产设计部研讨。

3.2.2施工单位按查验小组要求的时间节点进行整改，整改完毕通知地产项目部进行首次复验，首次复验不合格的要求施工单位继续整改。

3.2.3地产项目部首次复验合格后通知查验小组进行二次复验，查验小组组织人员按栋进行复验，复验不合格的发送施工单位重新整改，复检合格后查验小组完善整改资料。

3.2.4根据业主入伙时间制定检查、整改计划，按计划时间完成各项整改工作，未能按计划完成整改的由地产项目部按整改项和延后日期对施工单位进行处罚，启动会时应与各方达成一致意见，严格执行，避免整改不及时影响业主入伙。

3.3建立档案

分户查验工作全部完毕之后一个月内，由服务中心整理验收、整改资料，建立房屋档案，制作《物业分户查验报告》发送地产项目部。

4.依据标准

4.1《商品房买卖合同》（以待入伙业主与地产公司签订的为准）

4.2《住宅建筑规范》GB50386-2005

4.3《住宅设计规范》GB50096-2011

4.4《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001

4.5《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2011版）

4.6《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210

4.7《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209

4.8《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242

4.9《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303

5.附表

附表一：

《物业分户查验计划表》

附表二：

《分户查验记录表》

附表三：

不合格项现场标识

流程示意图