最新房地产株洲市房地产报告.docx
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最新房地产株洲市房地产报告
2012年11月株洲市房地产报告
深圳市巨基（中国）房地产顾问有限公司
一、宏观市场动态
1、经济与政策——国内
v非港籍人在港购房征税最高35%抑制投资热钱----2012年11月2日北京晚报
10月27日，香港政府推出了楼市新措施，非港籍人士在香港买房，首次需要缴纳15%的“买家印花税”，同时如果在三年之内将该房子出手，还要再征收10%到20%的“额外印花税”。
也就是说如果是非港籍投资客在香港买房后半年内再转手，必须要缴付高达35%的额外印花税，而此前这个征收率仅为15%，翻了一倍还多。
分析：
此政策一经推出，香港楼市成交量应声大幅下降。
因此，这一新政也被称为是迄今为止香港政府在楼市过热情况下为遏制投机所采取的最严厉措施之一。
v多地出台公积金"新政"楼市添活力OR迎新变数-----2012年11月5日新华网
近期，中国多地调整住房公积金政策，或提高最高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。
10月20日起，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整，武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。
公积金是中国城市市民缴存的一种长期住房储金，累计到一定数额后可享受较低利率的贷款。
如武汉一样，最近一个月，中国已有20多个城市调整了住房公积金政策。
珠三角及长株潭和沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。
此外，深圳、镇江等城市规定子女用公积金贷款买房时，允许将父母作为共同还款人，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成。
分析：
这些政策调整符合中国政府差别化信贷的精神，有利于满足刚需群体的购房需求。
2、经济与政策——湖南
暂无
3、经济与政策——株洲
v株洲四大行首套房贷利率回归建行取消首套9折利率-----2012年11月7日株洲在线
最近，全国城市的部分银行频频传出首套房贷利率上浮的消息：
北京、上海、广州、深圳的大部分银行上调幅度普遍在5%-10%，长沙部分银行上浮10%-30%，长春甚至传出部分股份制银行首套房贷利率上浮50%。
11月7日，记者采访发现，咨询了中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、光大银行、华融湘江银行、邮政储蓄银行和招商银行，目前各大银行的株洲首套房贷利率基本以基准利率为主，仅个别银行能以VIP形式获得9折利率优惠。
此外，据了解，建行从今年7月23日起执行的首套房贷利率9折，已经于11月5日起回归基准利率。
该行信贷科的一名工作人员称，这是“上面最近才下来的政策，从11月5日开始执行。
”
但仍有个别银行能申请到房贷利率优惠，华融湘江银行信贷科的一名工作人员称，华融湘江银行首套房贷执行基准利率，但VIP客户仍可享受9折甚至更高的优惠。
分析：
银行利率回调，对目前的市场来说，银行利率的上升对客户购买欲影响较小。
v株洲市公积金房贷最高限额上调由40万提至45万-----2012年11月7日株洲住房公积金管理中心
近日，株洲市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金首套住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），以充分发挥住房公积金的住房保障作用。
《通知》规定，夫妻双方在株洲市正常缴存住房公积金的，贷款最高额度提高到45万元，具体额度则需要根据借款人的实际情况按现有贷款相关政策综合确定。
想要购买非成套住房，但不能申请公积金贷款，这种状况将不复存在。
根据《通知》，市民如果想购买首套非成套住房，以后也可以申请住房公积金贷款，具体的办理方法按株洲市住房公积金管理中心《关于购买非成套住房公积金贷款操作细则》执行。
分析：
从公积金贷款上限增加，提高刚需客户购房积极性，减小购房压力，增加客户购房人员。
v湖南：
株洲市河东新建小区绿化率不得低于30%-----2012年11月30日中国园林网
11月30日消息：
今后株洲新建小区的绿化用地面积比例，河西不得低于35%，河东三区不得低于30%。
记者昨天从株洲市园林绿化局获悉，株洲规划区内所有的新改扩建项目的绿化设计方案均要经过审查。
项目完工时，株洲市园林绿化局将进行园林绿化专项竣工验收，并加盖“绿色图章”，未通过验收的工程项目不可交付使用。
分析：
通过上述政策，使株洲规划趋统一化，控制绿化率将保障株洲各居住区最佳生活环境，有利于提高生活品质及提升城市整体形象。
二、株洲房地产市场动态
1、新增项目
暂无
2、挂牌土地情况
地块编号
土地位置
土地面积（㎡）
报价时间
土地用途
竞买保证金（万元）
起始价（万元）
增价幅度（万元）
出让年限
容积率
建筑密度
绿地率
【2012】挂字第021号
芦淞区建宁开发区文革桥附近
24233.72
2012年11月12日上午9：
00起至2012年11月23日下午4:
00止
商业
2004
4004
20
40
1
＜30%
>30%
【2012】网挂字第024号
天元区株洲大道北侧
18542.51
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月10日下午16:
00止
商服
1400
2781
20
40
1.8
＜45%
>25%
【2012】网挂字第025号
天元区十五区
17519.4
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月10日下午16:
10止
商服
4000
7884
20
40
3.8
＜65%
>10%
【2012】网挂字第026号
云田鎮云田社区
27062.85
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月10日下午16:
00止
商业
800
2436
30
40
1.5-2.0
≦35%
≧30%
【2012】网挂字第027号
云田鎮云田社区
8727.47
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月11日下午16:
10止
商业
300
786
30
40
1.5-2.0
≦35%
≧30%
【2012】网挂字第028号
云田鎮云田社区
81838.09
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月11日下午16:
20止
商住（商30%）
2800
9085
100
住宅70商业40
1.5-2.0
≦35%
≧30%
【2012】网挂字第029号
云田鎮云田社区
33600.3
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月11日下午16:
30止
商住（商5%）
1200
3982
50
住宅70商业40
1.5-2.0
≦35%
≧30%
【2012】网挂字第030号
云田鎮云田社区
44549.22
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月11日下午16:
40止
商住（商5%）
1600
5279
50
住宅70商业40
1.5-2.0
≦35%
≧30%
【2012】网挂字第031号
红旗中路与云龙大道交汇处
18080.12
2012年11月30日上午8：
00起至2012年12月11日下午16:
50止
商住（商5%）
2800
4100
50
住宅70商业40
1.0-1.8
≦28%
≧35%
小结分析：
从土地出让一览表可以看出，11月-12月份挂牌土地共9宗。
其中住宅商业用地4宗、商业用地5宗、其他用地0宗，供地量大。
可以看出12月份土地市场开始活跃，开发商开始渐渐看好市场。
3、土地出让一览
地块编号
成交日期
使用权人
位置
土地用途
使用年限
成交价格（万元）
土地面积（㎡）
容积率
建筑密度
绿地率
【2012】网挂第014号
2012.11.29
株洲奥园房地产开发有限公司
天元区泰山路南侧
商服
40年
41059
45513.76
＜3.7
＜40%
>15%
【2012】网挂第015号
2012.11.29
株洲奥园房地产开发有限公司
天元区泰山路南侧
住宅
70年
29823
92546.56
＜2.5
＜23%
>35%
【2012】网挂第016号
2012.11.29
株洲奥园房地产开发有限公司
天元区泰山路南侧
住宅
70年
3743
11980.38
＜2.5
＜23%
>35%
小结分析：
从土地出让一览表可以看出，11月份结果公示的出让土地共3宗。
其中住宅商业用地2宗、商业用地1宗、其他用地0宗。
商住2地块均为株洲奥园房地产开发有限公司所拿，共成交金额为7.4625亿元，再次刷新了株洲土地市场单项目土地成交额。
4、市场成交量分析
数据来源：
房产局信息网、市场调研
由上述表格可得本月成交共3664套，成交面积44.245万㎡，环比上升51%。
由于本次11月22-25日房交会期间契税减半优惠政策，使其成交2274套，相当于1个月的成交量，达到了今年单月成交之冠。
5、市场价格分析
数据来源：
市场调研
小结分析：
本月天元区市场均价为4520元/㎡，相较10月上升140元/㎡；芦淞区均价为5270元/㎡，价格趋稳；荷塘区均价为4900元/㎡，上升90元/㎡；石峰区均价为4270元/㎡，上升50元/㎡。
株洲市整体价格相较上月略有回升，主要分布在天元区、荷塘区及石峰区，均在房交会之前提升项目整体价格，同时通过房交会明降暗升的方法保证量升价稳。
6、在售待售楼盘动态
区域
楼盘名称
总占地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
容积率
建筑类别
销售均价（元/㎡）
开盘时间
工程进度
销售动态
优惠活动
优惠均价（元/㎡）
荷塘区
金域半岛
8.4万
34.7万
3.7
高层小高层
5200
已开盘
20层
11月22-25日，少量特价房源不分楼层“一口价”
7栋120-147平98，95。
购房88折起，
4940
世贸广场
6.8万
31.2万
3.23
高层
5900
6月29日
封顶
9月22日奢侈品展盛启
奢侈品展，集合世界各国顶级大牌惊艳亮相
5600
银泰财富广场
13340
14万
9.79
多层高层
6200
预计10月
封顶
11月10日3号栋5层开盘
此次推出5层，共65套房源，47-163平，开盘当天1万抵3万，一次性96，按揭98
6000
创信•中央皇庭
3.6万
11.5万
2.99
高层小高层
4300
6月30日
2层
6月30日三期6、10栋开盘，共310套
84㎡-138㎡经典三房，开盘93折，1万抵2万
4500
锦玉华庭
2万
7.7万
3.5
多层高层
4600
已开盘
10层
三期2栋40-70㎡小户型主推中，首付5万起
2栋（公寓）优惠2万一次性95折，按揭99折
4990
荷塘星城
10万
37万
3
小高层高层
4600
7月7日
3层
11月8日【幸福里】VIP招募
将于11月10日起公开VIP认筹，5千抵2万，购房抽70年物业管理费，仅限7个名额
4600
新桂广场
11万
42.5万
2.8
高层
预计5000
预计6月
10层
10月12日抢楼王送iPhone5，享两成首付额外九折
85-161㎡“中央王座”楼王组团面市
4700
三一歌雅郡
11.5万
35万
3
多层洋房
小高层
4200
10月20日
10层
10月20日13号栋开盘
10月20日13号栋共计144套，面积89、90两房、130、138平三房
高层4100
天元区
佳兆业·金域天下
22万
52万
2.6
多层高层小高层
4400
已开盘
20层
11月29日感恩回馈百余人火爆万元大抽奖
抽奖礼品：
iPhone5、minipad、安利个人护理大礼包
4300
湘银星城
37.7万
132万
3
多层高层小高层
4400
已开盘
4层
11月14日电梯花园洋房样板展示区即将绽放
花园洋房体验之旅将于11月17日倾情上演。
东风悦达起亚、株洲大金行、非凡婚纱、法托利亚酒庄等齐聚一堂，演绎一场别具风情的跨界盛宴。
4380
康桥美郡
7万
29万
3.5
高层
4500
已开盘
3层
11月7日“康桥美郡”2期即将开盘
86-160平米新品即将盛大开盘，3万抢3房，4万抢4房
4500
华晨御园
6.6万
31.5万
3.8
高层
3500
未定
17层
9月4日奖教奖学活动开启
9月7日华晨“谢师宴”推出百套特惠房
开发商设立“华晨希望之星”、“华晨园丁之星”评选开始。
其奖教奖学基金每年奖金20万，共200万。
凭教师证享4188元/㎡特价房
3500
日盛·泰山公馆
57851
22万
3.5
高层
4400
5月27日
1层
11、12栋楼王即将盛大开盘，首付3.5万起
11、12栋楼王即将盛大开盘，首付3.5万起，指定房源一口价4050
4400
尚格名城（七期）
53.4万
120万
2.45
多层小高层
5500
4月22日
2层
房交会期间，4148清盘价，及VIP认筹中
7.1期四个楼栋，120-150平，6.期3栋593套，86-160Vip2万抵4万，10万抵12.5万
4700
恒大名都
8万
23万
3.5
高层
精装4880起
11月10日
封顶
11月22-25日10套特价房
按揭98，一次性95，额外96*96。
10套特价房5000-5300
5200
恒瑞雅园
1.7万
7.55万
3.8
高层
4700
已开盘
5层
正常销售中
一次性96折，分期付款98折，按揭无折扣
4700
中建·御山和苑
10.8万
45万
2.59
高层
4600
9月23日
6层
11月22-25日每天10套特价房
新品紫园98-115平小三房VIP认筹中，1万抵2万
4700
美的城
53.4万
140万
2.6
高层别墅
4300
已开盘
封顶
11月22-25日10套特价房93折
20、21栋133平。
98、96折，10套特价房93折
4400
晋合湘水湾
71.8万
156.8万
1.9
别墅
高层
7500
3月31日
16层
11月28日7#栋部分房源限时一口价优惠
一口价6500元/㎡起
6900
芦淞区
大汉·希尔顿
3万
26万
8
高层
超高层
9000
9月29日
20层
9月29日盛大开盘
87-221㎡。
1、2栋住宅和3栋写字楼，VIP卡可享2万抵4万，一次性96折，按揭98折
精装公寓8700
顺鑫佳园
33347
约10万
3
小高层
5200
已开盘
封顶
现三期9栋现房正常销售中，主力户型85-123㎡
交8万定金定房，一次性、按揭均96折
4990
百江·枫丹白露
8.5万
17.2万
2.12
多层
小高层
5400
7月15日
封顶
11月28日3760元/平起住大芦淞商业圈
21#栋85-141平，228套房源。
折后3760元/平起，VIP1万抵5万。
4400
中瑞·曼哈顿花园
6万
28万
3.79
高层
4900
9月13日
20层
11月28日9#栋发售倒计时珍藏钜献
11月30日全城公开发售，首付4万起，4008元/平起，发售当天购房，更有机会获得iPhone5，认购客户中奖率达百分之百
4600
江南世家
9776
5万
4.99
小高层
高层
4600
未定
封顶
团购活动中
参团最低87折，起价3880元/平米，限30套
4310
山水国际
13.7万
22万
1.6
多层高层小高层
7200
已开盘
封顶
6月22日，浓情端午，首付4万起，感恩父母情，送1600元/平米精装修
43—78平米精装智能公寓
6700
凯旋名门
7.1万
31.3万
4
高层
4700
4月15日
9层
10月20日16栋VIP招募正式开始
16号栋40-65平小户型，VIP1000抵3000，开盘折上折。
4700
石峰区
香博堡国际
18万
50万
2.7
小高层
4300
9月8日
打地基
9月27日双节钜惠最高优惠1万元
9月30日-10月1日优惠1万，10月2-7日逐日减1千
3600
丰源·樱花地带
26.4亩
8.3万
4.31
高层
公寓
4500
已开盘
封顶
共5栋，自来水公司房子
一口价，无折扣
4500
亿都国际
3.4万
14万
3.5
小高层高层
公寓
4600
已开盘
5层
二期86-120平米清盘中
3960元/平米起，均价4200元/平米
4200
恒基·莱茵小镇
150亩
30万
2.73
多层
小高层
现售4600
10月29日
打地基
11月7日限量特价房、万元品质大礼包
93-150平限量特价房、万元品质大礼包
4600
分析：
此次统计楼盘共计30个（荷塘区8个、天元区11个、芦淞区7个、石峰区4个）：
11月份随着一年一度房交会的到来，大多数楼盘采用房交会前提升价格，房交会期间大折扣、特价房等促销手法，在房交会中抓住一部分客户。
本次房交会共有42家房地产开发商参加，均没有举行暖场活动，现场主要以小礼品派送吸引客户为主。
本月共有6个楼盘开盘，由于11月份22-25日房交会，多数楼盘选择在房交会前推售，同时以大优惠促进成交，平均销售率约50%。
1、11月4日【中建·御山和苑】3#栋开盘，128套房源，两梯四户1单元，101、112㎡；VIP1万抵2万，5天内签约享受99折，按揭99折，一次性97折。
折后均价4700元/㎡，当天成交40套，销售率31%。
2、11月10日【恒大名都】10#栋开盘。
共32层，两梯三户1单元，121、134、160平米，共96套。
开盘优惠：
成交9折，一次性95折，按揭98折。
成交均价5200元/㎡。
成交60套，销售率62.5%。
3、11月10日【银泰财富广场】3号栋开盘，13户，5-30层，共26层。
此次推出5层，共65套房源，47-163平，开盘当天1万抵3万，一次性96，按揭98。
成交均价6000元/㎡。
成交30套，销售率46%。
4、11月18日【大江观邸】11号栋加推，两梯三户2单元，87、97、111、126、132平米，共198套。
开盘优惠：
3千抵3万，一次性98折，按揭99折，成交均价4600元/㎡。
成交98套，销售率49%。
5、11月20日【旺城·天悦】1、2、3号栋首推，共228套。
1栋，两梯两户2单元，99、122平米，共64套，已售35套；2栋，两梯三户2单元，103、107、113平米，共96套，已售72套；3栋，两梯三户2单元，92、116平米，共68套，已售32套。
开盘优惠：
1万抵3万，一次性98折，按揭99折，成交均价3700元/㎡。
成交139套，销售率61%。
6、11月30日【中瑞·曼哈顿】9#栋加推。
两梯三户2单元，99-139平米，共132套。
开盘优惠：
VIP1000抵2万，一次性95折，按揭98折，成交均价4600元/㎡。
成交90套，销售率68%。
6、关注楼盘
1）、中瑞·曼哈顿
项目名称
中瑞·曼哈顿
开发商
湖南中博集团（中瑞房产）
项目位置
株洲市芦淞路609号（原锻压机床厂）
物业类型
住宅，商铺，公寓
项目概况
项目总占地面积约160亩，总建筑面积约29万平米。
初步规划为：
沿芦凇路一至五层约6万平米为大型的商业批发市场，市场南侧将设计近24万平米的大型花园式高档住宅社区。
本月动态
5月13日二期12栋开始认筹，交1000元，开盘抵2万元。
产品：
两梯三户，2个单元，共135套，100两房、124三房N+1、140四房N+1。
11月30日9#栋开盘，成交均价4600，成交约90套。
本月网签：
12#栋，24套，截止11月31日为止，网签107套。
9#栋，网签34套。
2）、百江·枫丹白露
项目名称
百江·枫丹白露
开发商
株洲百江房地产开发有限公司
项目位置
芦淞区庆云山路太子路交汇东南处
物业类型
住宅商铺
项目概况
百江花园项目总建筑面积超过26万平方米，共分四期开发。
项目规模大，配套齐全，有会所、网球场、幼儿园、健身区、儿童彩虹跑道、休闲广场、游泳池一应俱全，还有一条近万平米的欧式风情商业街。
本月动态
本月网签：
19栋7套，20栋3套，截止11月30日累计：
19栋94套，20栋25套。
一次性86折，按揭88折。
3）、世贸广场
项目名称
世贸广场
开发商
世贸房地产开发有限公司
项目位置
新华西路50号
物业类型
集酒店、公寓、商场、住宅于一体的大型综合项目
项目概况
占地70666.7平米，总建筑面积36万平方米，总投资额约为人民币7.5亿元。
本月动态
正常销售中，本月成交10套。
按揭98折，一次性95折
三、本月市场总结
1、本月主要房产政策包括：
1）、非港籍人在港购房征税最高35%抑制投资热钱----2012年11月2日北京晚报；
2）、多地出台公积金"新政"楼市添活力OR迎新变数-----2012年11月5日新华网；
3）、株洲四大行首套房贷利率回归建行取消首套9折利率-----2012年11月7日株洲在线；
4）、株洲市公积金房贷最高限额上调由40万提至45万-----2012年11月7日株洲住房公积金管理中心；
5）、湖南：
株洲市河东新建小区绿化率不得低于30%-----2012年11月30日中国园林网。
2、11月份挂牌住宅商业用地共9宗，结果公示的出让土地共3宗。
其中住宅商业用地2宗、商业用地1宗、其他用地0宗。
商住2地块均为株洲奥园地产所拿，共成交金额为7.4625亿元，可以看出无论是数量还是单地价格均有所提高，从侧面可以看出开发商开始渐渐看好市场。
3、本月成交共3664套，成交面积44.245万㎡，环比上升51%。
由于本次11月22-25日房交会期间契税减半优惠政策，使其成交2274套，相当于1个月的成交量，达到了今年单月成交之冠。
4、本月天元区市场均价为4520元/㎡，相较10月上升140元/㎡；芦淞区均价为5270元/㎡，价格趋稳；荷塘区均价为4900元/㎡，上升90元/㎡；石峰区均价为4270元/㎡，上升50元/㎡。
株洲市整体价格相较上月略有回升，主要分布在天元区、荷塘区及石峰区。
5、11月份以现场价格优惠、特价房等直接活动吸引客户。
6、本月共有6个楼盘开盘，分布天元区：
恒大名都、中建·御山和苑、大江观邸、旺城·天悦；荷塘区：
银泰财富广场；芦淞区：
中瑞·曼哈顿。
11月份主要政策银行利率回归、公积金贷款最高限额上调，限制了部分商业贷款，增加工薪阶级购房贷款。
同时11月22-25日为一年一度的秋季房交会，各楼盘没有往年的花俏，更多的以优惠折扣、特价房为主，同时加上房产局出台房交会期间签约客户契税减半优惠政策，刺
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