项目经营计划书综述.docx
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项目经营计划书综述
风景城邦经营计划书
第一章总则
一．项目概述
二．项目规划
三．项目分析
四．管理架构
第二章酒店设计和经营
一．酒店定位和功能设置
二．装潢配置和前期费用投资预算
三．服务及管理架构
四．市场分析及经营策略
五．经营预测
第三章管理公司
一项目前期服务
二管理费用和年限。
总则
一．项目概述
1.项目地址及项目规模：
位于镇江丹徒新区核心位置，距离镇江市中心约8公里。
酒店（暂定）地处百万平方米社区核心位置，属镇江首屈一指的高端酒店产品。
2.项目规模：
项目面积23682平方米，地下建筑面积3259平方米。
整个建筑面积由2幢9层欧式建筑组成，酒店（暂定）拥有客房150间及其他配套服务设施所构成，是镇江首屈一指的高端酒店产品。
3.项目功能：
1）品牌中西餐饮。
2）SPA高档娱乐会所康乐设施
3）大中型会议场所
4）国际品牌的高级商务酒店客房（含行政楼层）
4.管理团队：
公司管理目标：
专业化，集团化管理。
用最真诚的服务，最先进的管理，创造最理想的效益。
实现顾客，员工，业主与管理方的多赢。
公司的经营理念：
以诚为本，以质取胜。
公司的服务理念：
德诚于中，礼行于外。
公司的管理优势：
中国水准，当地特色。
公司的管理思路：
靠人才强化管理，靠管理提高效率；以质量打造品牌，以品牌塑造形象；依形象拓展发展，依市场创造效益；用知识促进发展，用发展回报投资。
二项目规划：
首层总服务台
礼宾服务台（负责车辆安排，行李服务和其他服务）
大堂VIP宾客服务处
商务中心
美容美发（外判经营）
工艺品或精品小商店
酒店餐饮大堂酒吧
西餐厅（含面包西点等）
大型会议室（可分隔成二到三间中小会议室）
商务型会议室
多功能会议室
后勤服务保安监控
行政办公区
前厅和销售办公区
员工通道
二层餐饮区（以经营淮扬菜系或广东海鲜或川菜等）
大型宴会厅（可以自由分隔）
包房和零点
三层SPA水疗馆按摩健身棋牌，网吧阅览，儿童活动区
等
大型KTV包房或夜总会。
八层行政楼层行政酒廊和会所
四到九层高级商务客房
地下层员工生活区
设备机房
西点饼房
员工更衣室
员工餐厅
布草房
仓库
人事培训室
洗衣房
客房办公区和服务中心
三．项目分析：
1.项目功能优势：
镇江丹徒项目是丹徒首家集客房，餐饮，娱乐的外资管理的高档四星级酒店，其服务对象不仅国内外行政商务人士的公务遐息，也适合政府商务的洽谈，更适合城市居民就近休闲度假和娱乐活动，特别难能可贵的是镇江市政府南移，离丹徒更近，使得该项目极具商业竞争价值和市场发展潜力，而且兼备四星酒店的客房更扩展了客源群体，形成了独特的兼具商务，度假，会务，休闲为一体的多功能的真正意义上的四星级酒店。
是目前镇江其他酒店无法相比的。
随着人民生活水平的不断提高，消费观念发生了很大的变化，人们的生活方式正由生存型向享受型转变，消费水平正由低档向高档发展，出现了很多新的消费理念，新的消费标准，追求生活的高质量，形成了“新新高”的生活理念，而度假休闲活动则成为百姓改善生活的首要选择，政府也为促进消费拉动内需推出了一系列举措，为酒店事业的超常规发展提供了良好的外部环境。
与此同时，随着旅游消费的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的阶段之后，休闲娱乐的需求已开始形成市场规模，风景城邦项目集商务，餐饮，娱乐为一体，
可解决酒店周末客源淡而度假酒店平时客源少的矛盾，成为一个地域标志性的四星级酒店。
2.项目环境优势：
丹徒地处美丽富饶的长江三角洲，是江苏省镇江市的一个区，西临江苏省会南京，东接常州、无锡、苏州、上海，与古城扬州隔江相望，是江苏省连接苏南和苏北的重要枢纽。
全区下辖14个镇、162个村，面积788平方公里，人口38万。
丹徒有着独特的地形地貌。
有山有谷、有丘有圩、有湖有洲，显示出兼有北方雄奇与江南秀美风格的独特神韵。
境内海拔10O米以上的丘陵有26座，较大湖泊11处，最大的荣炳三岔湖面积达1180余亩。
丹徒旅游资源丰富，矿产资源丰富。
花岩石、石灰石、白云石、岩盐、珍珠岩、沸石等储量均在1亿吨以上。
丹徒区位条件优越。
自古以来丹徒就是长江下游极为重要的水陆交通枢纽。
长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、312国道、京沪铁路横贯境内，距南京禄口国际机场l小时车程，距上海虹桥机场、浦东国际机场2小时车程，正在建
设中的润扬长江大桥和沪宁高速铁路，更为丹徒优越的交通条件锦上添花。
丹徒产业发展空间广阔。
丹徒有122.5公里的长江岸线,丹徒经济开发区6公里长的深水岸线，不淤不坍，是长江第一天然良港，可停泊5万吨级船舶，是发展现代大工业的天然优势。
加之本酒店项目位于镇江的城乡结合部，境内更宜人居，外向型经济和私营个体经济目前发展势头迅猛，也最具潜力。
周边开发区的工作的不断推进，项目周围政府机关，学校医院等包括国企单位都建立了起来，为本项目的将来的经营奠定了一定的基础。
3.项目区位优势：
丹徒具有较好的发展基础。
改革开放以来，丹徒工业蓬勃兴起，产品结构不断完善，对外开放度显著提高，农业产业化经营步伐加快，人民生活明显改善。
特别是近年来，全区经济社会事业实现了高效、快速、协调发展。
20O1年全区完成国内生产总值55.52亿元,人均国内生产总值14747元，财政收入 3.2亿元，利用外资1.35亿美元，农民人均收入3880元，城镇职工人均工资9430元，一、二、三次产业比例调整为10.7:
56.3:
33.0,建材、化工、机电、食品等支柱产业已成雏形。
丹徒先后被评为全国综合实力百强县（市）,全国科技工作先进县，省"双拥模范县"，省"科普示范县"，省"计划生育先进县"，省"初级卫生保健工作先进县"和省"电话达标县"。
全区小城镇建设日新月异,目前已建成省级新型示范镇1个，市级新型示范镇3个，省重点中心镇3个。
撤县建区后，丹徒进驻新区，背靠镇江，有着更为广阔的发展空问。
为了促进丹徒的发展，省市政府给予丹徒享受原有管辖范围不变、财政体制不变、人事管理权限不变等"三个不变"的优惠政策,这使丹徒既能享受城区待遇，又具有县级管理权限,应该说，丹徒目前的发展条件是其他县区所不可比拟的。
4.项目客源优势：
丹徒历史源远流长，有建置历史至少就有3000年以上。
丹徒地处长江三角洲上海经济圈，位于江苏省西南部，环绕镇江市区，长江与京杭大运河在这里交汇，区内沪宁铁路、312国道和宁沪高速公路横贯东西，还有122公里的长江岸线和天然良港。
丹徒地域面积748.8平方公里，其中耕地面积53.82万亩，设14个镇，162个村民委员会，总人口36.7万人，属北亚热带南部季风气候区，四季分明、气候宜人，温、光、水协调，区内有山有水，是江南闻名的鱼米之乡。
镇江政府的南移，与周边城市相近，及农工商集团的宏伟建筑，使得地区消费能力和政府人员聚集的优势，自然给本项目带来足够的客源，只要经营设施符合消费需求，服务质量满足客人要求，项目的客源能够得到长期的保证。
5.项目体量给经营的挑战：
由于目前新区建立时间不久，商务资源欠缺，没有大量的贸易和原材料经营。
且镇江的旅游入境过夜的不多，因此酒店的开业初期的客源会比较困难，前期腿上的费用可能会较大。
本项目总体的客房量和餐饮的大面积都是很大的挑战。
6.项目娱乐休闲设施带来的挑战：
众所周知在一个服务项目中，获利空间比较大的是客房的经营，其次是餐饮和娱乐项目，所以在酒店娱乐项目中配备了KTV，桑拿，康乐，会务等项目，因为其高端的人力资源和能源成本支出，并准确定位，价格公道，设施优良而且服务良好的情况下提高酒店收入。
并积极按照市场需求变化经营立足酒店。
7．尚未形成的商业氛围给经营带来挑战：
该项目目前还处于初级阶段，周边小区还在开发期，没有大规模的商业气候，步行街招商也处于发展中阶段，唯一对于娱乐活动的客源来说地段离市区偏远一些，KTV,桑拿,娱乐活动的客源一般是集中在商业中心区域或者交通发达便捷地区，此区域现在并未有如此大的消费规模。
好在四星级酒店有着他特殊的消费群体，因此建议KTV采用外包的性质，有酒店统一管理并核算经营成本，同时需要高品质，加上优质的服务，方可立于不败之地。
8.市场竞争给项目的生存和发展带来挑战：
丹徒新区是个新开发的城市，目前酒店客房接待数量不多，但是据市场调查发现，丹徒新区没有合适的规模酒店，加上旅馆等产业在丹徒新区还是有很强烈的竞争市场。
丹徒新区受到地域条件的限制，经济发展未达到一定的程度，因此风景城邦国际大酒店（暂定）在开业初就将面临市场竞争，对管理者的经营能力将是一个严峻的考验。
值得庆幸的是由于其良好的配套设施加上酒店管理公司的良好经营管理，就可以在激烈的竞争中立于不败之地。
四．管理构架
第二章酒店设计和经营
一．酒店经营定位和功能设置
1酒店定位
本酒店定位四星级综合性大酒店，由酒店管理有限公司管理，目前暂定丹徒风景城邦国际大酒店或农工商柏赛国际大酒店，英文为PacelazhengjiangHotel。
2.酒店管理区域：
指酒店管理涉及区位，主要包括酒店4—9层客房，酒店大堂服务区域，含大堂吧，商务中心，服务总台，美容美发，礼宾部，小卖部，康乐部，及餐厅等。
3.酒店服务功能：
1）客人入住接待：
客人进入酒店范围即可以感受到保安很门前迎宾的礼仪服务，进入酒店大堂后，在服务总台登记入住，总台可接受本地和上海企业支票，国际旅行支票及国内外通用的各种信用卡。
2）退房服务：
退房时间为中午12：
00时以前，如延迟退房，将按规定收取费用，即延迟至下午18：
00时前，加收半天房费，超过18：
00时，加收一天房费。
3）礼宾服务：
位于大堂礼宾部为住店客人提供行李搬运服务和旅游信息推荐等服务。
4）邮政快递：
位于大堂的商务中心提供国内及国际的文化快递服务。
5）兑换外币：
凡中国银行确定的可兑换外币可随时在前台兑换成人民币。
6）通讯接口：
客房配备网络插口，可提供免费上网浏览或发送电子邮件。
7）洗衣服务：
酒店提供水洗，干洗和熨烫服务，时间为每日7：
00时—17：
00时，上午12：
00是以前送洗的衣物可在当天下午送还，此后送洗的衣物需要在第二天的上午送还。
8）医疗服务：
酒店备有常用药物并提供简单的医疗服务，并可提供车辆护送致就近的医院救治。
9）客房电源：
酒店提供220伏电压的交流电源，卫生间备有110伏电源可供剃须刀使用，写字台及冰箱电源是不间断电源，即使取下房卡仍然保持供电，客房服务中心可提供多用插座以及变压器。
10）快速退房服务：
用信用卡结账，可以享受“快速退房服务”，客人只需在离店的时候，将“快速退房协议”签署后交到前台接待处即可。
11）机票预定：
酒店商务中心可提供国内外机票的问询和预定服务，只需电话预定，服务员会将机票送至客人房间。
12）机场接机：
酒店班车对住店客人有偿服务。
13）行李服务：
位于大堂的礼宾部提供行李寄存和搬运服务，但贵重物品应存放在客房或者总台的保险箱内。
14）早餐服务：
酒店为住店客人提供免费早餐，早餐品种为中西式高档自助早餐，陪同客人可购买餐券，标准为每位88元。
15）客房送餐服务：
全天24小时酒店提供送餐服务，何人只需将送餐卡挂在门外门把上，或者按服务指南提供的电话预定，在30分钟内即可将热气腾腾的饭菜送到客人的房间。
16）商务中心服务：
商务中心可提供票务预订、文件打印、复印和翻译服务，可提供国内外电话服务，旅游闻讯及查询当地电话号码、服务机构等服务。
17）租用车辆：
前台接待可为您提供车辆预约租赁服务，客人可按公里数或按日支付租用费用。
18）失物招领：
凡在酒店范围内遗失了物品，可联系服务总台的服务人员，酒店为遗失物品的客人保留3个月的时间，超过时限，酒店将自行处理。
19）邮递服务：
商务中心提供快递服务及出售邮票，而礼宾部会将收到的邮件即可送到客人房间。
20）地图：
酒店免费赠送镇江地图，放置在客房的服务指南中，也可向礼宾部索取。
21）风景城邦国际大酒店（暂定）预定：
如果客人需要预定酒店管理旗下之酒店，可有销售部联络后由销售部安排并享受折扣优惠服务。
22）客人留言：
如果住店客人或来访客人需要留言，服务总台或客房服务中心均可以接待，除了服务员及时通知外，住店客人还可以通过客房内的留言电话取得留言。
23）客房小酒吧：
客房小酒吧包括冰箱内的酒水饮料以及酒吧台上的食品饮料，根据客人的取用情况，酒店在其离店时会按账单上面提供的价格结算费用并且会每天进行补充，如果当天需要补充更多的数量，可随时可与客房服务中心联系。
24）非吸烟房：
酒店设置有禁烟楼层，需要的客人可以在预定时或者办理入住时向服务人员提出。
25）电话总机：
酒店电话总机24小时提供服务。
26）长途电话：
酒店客房内的电话均可以拨打国内外长途电话，但开通需要向服务总台办理开通手续并支付电话押金。
27）停车服务：
酒店备用室内外停车场，住店客人可免费停放车辆。
28）传真服务：
商务中心可接收客人的传真并送到客房，客人也可向客房服务中心租用并在房间内加装私人传真适用。
29）冲印胶卷：
位于大堂的小卖部可代理冲洗胶卷和冲印照片。
30）鲜花服务：
可向住店客人提供鲜花服务。
31）电视频道：
酒店提供本地有线电视节目和多个外语卫星电视频道供客人选择，房间内备有电视遥控器和电视指南，有详细的频道说明。
32）叫醒服务：
酒店总机可提供24小时的客房叫醒服务。
33）饮用水：
酒店卫生间装有独立的饮用水管道和龙头，水质保证符合国家卫生标准，需要饮用热水，可在房间内的电热水壶中烧开并饮用、
34）开床服务：
酒店为客人提供每天一次的开床服务，时间在晚上的7:
00—8:
00
35）即刻清扫：
客房楼层服务为客人提供每天至少两次清扫服务，如需要即刻清扫，只需致电服务中心或者将“请即清扫”的标志挂在门把上，15分钟内服务员即到达客人的房间清扫。
36）保安服务：
酒店保安人员24小时巡逻，可以保证宾客在酒店的安全。
37）擦鞋服务：
楼层服务员为客人提供免费擦鞋服务，客人只需将鞋放在衣柜的鞋篮里即可。
如需提供及时服务，电话通知房务中心可即刻服务。
38）销售中心：
客人如需预定房间、宴会、娱乐休闲以及其他相关预定，只需致电销售中心即可提供全方位的推荐和预订服务。
39）一键通服务：
客人在房间无论需要哪个部门的服务，只需按下电话上的一键通按钮，或者按下任何部门的按钮，均可以得到满意的服务。
40）加床服务：
酒店允许两个大人可携带一名儿童同室入住，酒店可提供加活动床和婴儿床的服务。
41）出租厨房用品：
针对长包房的客人，酒店可提供厨房用具的出租服务。
4.酒店智能化管理：
1）前台智能化接待：
a）入住登记：
客人只需告知入住时间和房间数并出示身份证（护照、军官证）等有效证件，由服务员经过扫描后电脑打印出一张登记单，经客人确认后签字即完成入住登记，全部过程仅需2分钟时间。
b）退房结算：
在客人离开房间时总台已经知道客人的退房要求，在客人未到总台前，客房已经查房结束，总台综合各地消费汇总情况，打印结账单等候客人到达后经客人确认签字即可结算离店，整个过程客人仅需在总台等待2分钟即可全部完成。
c）客源管理：
根据客人入住情况，电脑自动记录、归纳和整理客史资料，便于销售部门的促销工作以及总台在办理入住和预定时有的放矢的进行工作。
d）营业报表：
每日营业报表由前台电脑自动生成，内容包括了房租收入、餐饮收入、康乐收入、其他收入、客源统计、各部指标完成情况、同期比较等内容。
2）客房智能化服务：
A）灯光管理：
ⅰ）左右床头灯无级调光，插入去电板后只要室内环境昏暗及自动点亮。
ⅱ）廊灯自动双控，客人进门即亮，延时30秒（或人离开控制范围）即灭，也可用开关键控制。
ⅲ）卫生间所有灯光，排风扇等电源部分就地开关控制。
ⅳ）电视用遥控器控制。
ⅴ）台灯、落地灯安装插座，用自带线控开关控制。
ⅵ）画灯、吧灯、夜灯就地开关控制。
ⅶ）写字台一路电源（非灯光电源）为不间断电源供电脑使用。
ⅷ）一键“睡眠开关”可将房内所有灯具（包含卫生间）全部关闭，此时“夜灯”则自然点亮，门外“请勿打扰”指示灯点亮，客房中心电脑显示。
ⅸ）夜间起床按任意开关，浴室镜前灯亮及左右床头灯亮30℅。
ⅹ）“睡眠开关”关闭后，其他分开关仍可以单独控制灯具。
B）取电盒管理：
ⅰ）取电盒带廊灯开关、准备退房按钮及请勿打扰按钮。
ⅱ）取电盒带智能身份识别职能，可识别入房者的身份。
ⅲ）客人按“请勿打扰”按钮后，客房中心电脑会显示，客房门铃会失效。
ⅳ）取电受限功能，客人只可用酒店智能卡取电儿不可用其他取电。
ⅴ）取电盒插卡后，客房中心电脑立即显示用电并显示入房者身份。
C）背景音乐管理：
ⅰ）2路音响，可分别插放不同的节目。
ⅱ）紧急情况可以最大音量优先紧急广播。
D）空调管理
ⅰ）客房中心电脑始终显示客房空调使用用温度及状况。
ⅱ）客房中心可以再任何时间随意（包括无客人入住的情况下）控制和调节空调。
E）衣柜灯光自动关闭系统
ⅰ）衣柜灯在衣柜打开后即点亮，如果衣柜门未关闭导致衣柜灯常亮，则衣柜灯在3分钟内会自动关闭。
F）服务请求功能
ⅰ）当客人客房内有服务需求时，按床头服务请示按钮或电话服务请示按钮，则客房中心电脑上有显示并伴有语音提示，直至服务员响应服务与客人通话，则次功能解除，并实时记录。
G）红色紧急按钮：
ⅰ）客人如遇到紧急情况，可按客房内“紧急按钮”客房中心的电脑会立即显示并伴有语音提示直至响应服务为止。
H）一键退房功能：
ⅰ）客人退房时按下取电盒旁边的“准备退房”按钮，客房中心及前台的电脑会立即显示并伴有语音提示直至响应为止。
3）内部智能化管理
a）无纸化办公：
酒店内部文件全部通过电脑网络发布，包括各部门的工作报告、行政通告、工作指令、甚至总经理的签字全部通过电子签名的形式进行。
b）无线移动监控：
无论是总经理还是各部门管理人员，包括财务人员均可通过无线网络监控酒店的经营状况，随时发布工作指令。
c）移动预定：
销售人员携带笔记本电脑在外促销，遇预定事项可立即在电脑中通过网络操作预定工作，无须再回到酒店查询后再强调订单。
d）仓储管理：
通过电脑管理，自动生成采购申报单并确定首选采购单位的名称，对库存管理和成本管理可做到精确避免浪费。
e）财务管理：
从总台结算到仓库统计，财务每月自动生成财务各种报表，使财务经理的每月财务分析准确有效，为总经理的经营决策提供了帮助。
4）安全智能化保证：
安全智能化管理是酒店安全的保证，通过上述各部门智能化控制的配合以及安保部门智能化体系的建立，保证了酒店的安全防范工作，安保智能化系统主要包括IC卡电子门锁重复监控系统、酒店网络门禁系统管理、巡更管理系统、停车场管理系统、消防自动报警系统和楼层视频监控系统。
二．酒店经营服务设施配置：
序号
名称
规格质地
单位
数量
单价
备注
一
一次性消耗品
1
擦鞋布
2
调酒棒
3
红茶包
4
绿茶包
5
花茶
6
咖啡
二合一
7
糖包
8
白垃圾袋
小
9
黑垃圾袋
大
10
火柴
11
铅笔
12
拖鞋
13
洗发液
14
沐浴液
15
护肤液
16
浴皂
17
手皂
18
浴帽
19
棉花棒
20
牙具
21
梳子
22
剃须刀
23
指甲锉
24
面巾纸
箱
25
卫生纸
箱
26
圆珠笔
支
二
客房固定设施
1
保险箱
小型
2
鞋架
3
衣刷
4
女式衣架
5
男式衣架
6
丝绸衣架
7
鞋筐
8
客房小冰箱
49立升
台
9
双门冰箱
220升
10
有机玻璃盘
40cm
个
11
酒杯
只
12
水杯
只
13
漱口杯
只
14
咖啡杯（白瓷杯）
只
15
杯碟
个
16
咖啡勺
个
17
开瓶器
个
18
冰桶
个
19
冰夹
个
20
电热水壶
个
21
冷水壶
个
22
纯平电视机
25寸
台
23
纯平电视机
29寸
24
平板电视机
42寸
25
电路中央遥控器
只
26
垃圾桶（客房）
个
27
垃圾桶（PA）
个
28
烟缸
个
29
旅客须知
只
30
功能按键电话机
来电显示
个
31
简易电话机
卫生间
32
文件夹
个
33
服务指南夹
个
34
便笺夹
个
35
电话指南
只
36
吹风机
个
37
两面镜
个
38
物品篮
个
39
皂碟
个
40
花瓶
个
41
体重秤
个
42
防滑垫
个
43
电熨斗+烫衣板
个
44
伞
把
45
应急手电筒
把
46
闹钟
个
47
镜框画
个
48
小装饰品
个
49
玻璃小花瓶
只
50
床头灯
只
51
书写台灯
只
52
落地灯
只
53
面巾盒
个
55
化妆盒
个
三
布草
1
浴袍
件
2
真丝睡衣
件
3
洗衣袋（布）
只
4
面巾
快
5
方巾
快
6
升级会员 