住宅小区项目可行性研究报告.docx
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住宅小区项目可行性研究报告
住宅小区项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
第一章总论
第一节项目名称及建设单位
一、项目名称：
花园住宅小区项目可行性研究报告
二、项目场址：
JC市******
三、建设单位：
甘肃********地产有限公司
第二节编制依据
1、建设单位委托编制“花园住宅小区项目可行性研究报告”的项目委托书。
2、关于建设“花园住宅小区”项目预可研。
3、甘肃省JC市规划建筑设计院关于“花园住宅小区项目”建设工程方案设计图文。
4、国家计委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。
5、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
6、国家计委《投资项目可行性研究指南》（试用版）
7、国家颁布的有关行业规范、法规和设计标准，建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件证明等。
8、花园住宅小区项目岩土工程勘查报告书。
第三节研究范围
受建设单位委托，甘肃省建筑设计研究院经济所组织有关工程技术人员和经济评价人员赴现场做了深入的调查研究并和有关人员进行了座谈，在广泛收集信息、查阅相关资料及分析研究的基础上，围绕JC市规划建筑设计院设计的“花园住宅小区项目”建设工程总体规划设计方案，按照国家的有关规定及《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》、《可行性研究与项目评价》的要求，进行本项目的可行性研究。
本报告研究的内容和范围主要是：
一、项目建设的背景
二、投资的必要性
三、市场需求分析及市场前景预测
四、拟建规模
五、建设地址与建设条件
六、规划设计方案
七、环境保护
八、节能
九、组织机构、劳动定员和培训
十、项目实施计划及工程招投标
十一、投资估算和资金筹措
十二、风险分析
十三、项目财务分析
十四、项目建设可行性评价
十五、研究结论与建议
第四节项目承办单位简介
“花园住宅小区项目”工程建设是由甘肃固安金盛房地产有限公司组织承办的。
单位简介：
甘肃固安金盛房地产有限公司是一家专业从事房地产开发的民营企业，法人代表翟学仁，公司是按现代企业制度组建，暂定三级资质的房地产开发企业。
公司自成立以来，始终坚持“以人为本，追求卓越”的企业宗旨，遵循“团结、进取、创新、高效”的企业文化和精神，以实现顾客满意，获得社会认可为经营目标，开拓创新、与时俱进，以高品质、最具特色与潜力的产品引领市场，赢得顾客。
企业发展呈现出了健康、合理、高效、持续的良好局面。
甘肃固安金盛房地产有限公司拥有一支具备优良素质、富有创新精神、充满激情与活力，朝气蓬勃、纪律严明、奋发向上的创新团队。
公司现有员工中具有研究生学历者占5%，具有本科学历的占50%，具有大专以上学历的占70%，各类专业技术人才占80%以上，在行业竞争中有明显的人才优势，为企业今后的长远发展打下了坚实的基础。
公司地址：
JC市新华路87号邮政大厦4楼
企业法人：
甘肃固安金盛房地产有限公司
企业类型：
有限责任
经营范围：
房地产开发、经营和销售
开发资质：
暂定三级
企业注册资金：
人民币2000万元。
公司设有一室六部：
经理办公室、开发部、工程部、造价部、营销部、企业管理部、财务部。
第五节可行性研究初步结论
一、主要结论
“花园住宅小区”建设项目，位于JC市西北角，西靠北京路，南临泰安路，北临百里防风林带，东临金川公司4号果园，地处上风向，常年空气清新，环境优美，是居家生活的绝佳位置。
周围生活设施完备，交通便捷。
花园小区充满现代气息的设计风格，高品质的社区定位，人性化的设计理念，都符合本地消费者对高档住宅的需求。
周围学校、医院、商场、银行等公用设施云集，交通便利。
地理位置非常优越，填补了该地区中高档园林化住宅楼的空白。
本项目的开发建设将提升JC居民的现代生活居住品位，提高居住层次。
提升金川区整体形象，推动地方经济建设，带动相关产业发展。
对金川区的未来发展具有积极的意义，同时将产生较大的社会效益。
本项目的内部收益率无论是所得税前33.87%，还是所得税后23.88%，均远远高于行业内部基准值10％；行业基准收益率为10％时，财务净现值所得税前1536.97万元，所得税后849.33万元均大于零；投资回收期所得税前2.47年，所得税后2.57年，从财务评价上讲是积极可行的。
综合分析，实施“花园住宅小区”项目社会效益显著、影响深远，项目建设积极可行，建议在工程可行性研究方案的基础上不断深化，尽快完善工程初步设计，积极筹措建设资金，使本建设项目尽早建成投入使用。
第二章项目建设的背景
一、JC市概述
JC市始建于1981年，位于甘肃省河西走廊东部，祁连山麓北部，是古丝绸之路上一座年轻的工业城市。
现辖一县一区，总面积9600平方公里，总人口46万，其中城镇人口24万。
JC因盛产镍闻名于世，被誉为“中国的镍都”。
六十年代邓小平同志来金川视察时曾亲切地称为祖国的“金娃娃”。
1992年8月江泽民同志视察JC时题词：
“腾飞的镍都”。
1994年以来连续三年被评为“全国双拥模范城”，并相继被省委、省政府命名为省级文明城市和省级卫生城市，2002年又被命名为“全国文明城市”。
2002年完成国内生产总值45.2亿元，人均国内生产总值达9912元，财政收入达9亿元，其中地方财政收入达2.6亿元；全市消费零售总额达12亿元，社会消费品价格指数为101%，城镇居民可支配收入达8230元，农民人均纯收入3020元。
JC市发展前景十分广阔，“十五”期间，市委、市政府决心抓住西部大开发的历史机遇，依托国有大中型企业优势，加大对外开放、招商引资力度。
目前，以JC经济技术开发区、JC高新技术开发区为龙头，建成我国最大的镍钴新材料开发基地和高新技术产业发展基地。
同时，不断完善投资环境，先后开辟了四个工业园区，多次修定完善招商引资优惠政策，实行联合办公及限时办理制度，实行“一站式”服务。
城市建设日新月异，城乡交通四通八达，通讯快速便捷，金融机构健全，为广大投资者提供了良好的投资软、硬环境。
二、JC市目前现状
（一）、JC市是1981年经国务院批准设立的省辖地级市，是一个以开采冶炼镍等有色金属为主的资源型工矿城市。
JC处在新亚欧大陆桥中段，兰新铁路、国道312线横穿境内。
随着社会经济的不断发展，城市建设逐步完善，市区规划建设面积42平方公里，已建成24平方公里，交通邮电通讯快速发展，市内道路日趋完善，各种公用设施基本齐全。
目前，已形成配套的供水、供热等系统，城市服务功能日益增强。
JC地势西南高、东北低，南部海拨最高4442米，北部海拨最低1372米，相对高差3115米。
因而形成了生态的多样性特征，海拔从高到低有常年积雪的高山寒漠11000公顷，高山草甸88453公顷，原始森林10956公顷，高山灌木林36195公顷，干草原80421公顷，荒漠草原77827公顷，绿洲平原239479公顷，荒漠戈壁415669公顷。
长期以来，受巴丹吉林沙漠和腾格里沙漠的影响，风大沙多，干旱缺水，植被稀疏，温带大陆性气候明显，生态环境比较脆弱。
年均气温4.8℃，年均日照2878小时，无霜期134天。
多年平均降水量在100毫米左右，年蒸发量是降水量的26倍，荒漠化程度严重。
全市多年平均水资源总量5.77亿立方米，其中地表水资源量5.4亿立方米，地下水资源量0.37亿立方米。
2002年全市人均水资源量867立方米（含外市区人口），低于全省1150立方米和全国2200立方米的人均水平。
被列为全国108个重点缺水城市和13个资源型缺水城市之一。
由于缺水，全市161.45万亩可耕地，只能灌溉69万亩。
2003年，全市按确定的目标任务，牢牢把握国家实施西部大开发的良好机遇，着力培育壮大有色金属材料、无机化工、能源三大支柱产业，大力实施农业“一特两化”（发展优质高效节水型特色农业，实行产业化经营、标准化生产），切实加强城市基础设施和生态环境建设，社会经济发展取得了新的成绩，为全面建设小康社会迈出了较好的一步。
1～5月，全市国内生产总值达到18.31亿元，同比增长13.61%，其中，第一产业增长4.18%，第二产业增长14.98%，第三产业增长9.38%。
全市财税总收入完成4.01亿元；大口径财政收入完成2.74亿元，同比增长37.89%；地方财政收入完成1.25亿元，同比增长33.24%。
（二）、经济社会发展的基本思路及远期规划
城市是经济和社会发展的载体。
任何一个城市都与所在的区域经济基础紧密相关，与区域经济发展相互依存，相互促进，相互制约。
只有提高城市化水平，才能有效地拉动区域经济发展；也只有区域经济发展了，才能从根本上推动城市建设和发展。
正是基于这样的认识，我们提出了今年及今后一个时期经济发展的基本思路，即：
以全面建设小康社会统揽全局，发挥资源优势，突出工业特色，着力培育壮大有色金属材料、无机化工、能源三大支柱产业，大力发展优质高效节水型特色农业，加强基础设施和生态环境建设，走新型工业化富民强市之路，推进国民经济持续快速健康发展和社会全面进步，努力把JC市建成西陇海兰新线经济带甘肃段的工业经济强市。
总体目标是：
2004年提前一年实现“十五”计划；在2000年的基础上，2006年国内生产总值翻一番，2012年翻两番，使民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实，提前8年实现全面建设小康社会的目标。
围绕以上思路和目标，着重抓好以下几方面的工作：
（1）、加快培育“三大”支柱产业，推动新型工业化进程。
JC是一个工矿型城市，优势在资源，特色在工业，发展的潜力和希望都在工业。
必须把深入实施“工业强市”战略作为整个经济发展和全面建设小康社会的战略重点，主要依托特色产业和优势资源，加大结构调整力度，通过大力发展有色金属材料、无机化工、能源三大支柱产业，配套发展建筑、建材、加工等产业，不断延伸产业链，扩大产业群，推动工业结构的优化升级。
有色金属材料产业，主要通过支持金川集团公司，加快发展镍、铜、钴和稀贵金属等有色金属材料生产，力争到2006年，使镍、铜、钴的年产量分别达到10万吨、25万吨、4000吨，精深产品加工生产量和增加值比重有一定幅度的提高，销售收入达到100亿元，比2002年翻一番，利税超过15亿元，工业增加值达到34亿元。
（2）、加快“一特两化”发展步伐，切实增加农民收入。
全面建设小康城市，重点在农村，难点也在农村，关键在于解决好“三农”问题，核心是增加农民收入。
从JC市的实际出发，重点是突出“一特两化”（大力发展优质高效节水型特色农业，推进农业产业化经营和标准化生产），按照“龙头带基地，基地连市场”的思路，加大农村经济结构调整力度，大力发展以胡萝卜等无公害蔬菜为主的蔬菜产业、以优质肉羊为主的养殖业、以优质饲草为主的草产业、以啤酒大麦为主的啤酒原料产业、以鲜食葡萄为主的优质林果业等五项特色产业和以面粉加工、啤酒原料加工、草畜产品加工、食品加工等为重点的四个优势主导加工业，建立农业标准化体系和信息服务体系，打造“绿色品牌”，走产加销一体化、“绿色富农”的发展路子，形成具有JC特色的农产品生产、加工和销售体系，切实把草的产业做大、羊的产业做精、菜的产业做优、啤酒原料的产业做强，努力建成全省重要的草业大市、肉羊生产加工基地、啤酒源料生产加工基地和无公害标准化生产示范基地。
通过大力发展小城镇和非农产业，不断提升农村经济的整体水平，最大限度地转移农村劳动力，多渠道增加农民收入。
努力使全市农业增加值到2006年达到6.3亿元，2012年达到9亿元，力争翻一番。
（3）、着力夯实发展基础，不断增强城市功能。
围绕建设设施齐备、功能完善、环境优美的区域重点城市，重点抓好四个环节：
一是以建设节水型社会和创建节水城市为目标，切实解决水资源供求矛盾。
水是制约JC市经济社会发展的“瓶颈”。
实现JC城市的可持续发展，核心是要牢牢把握“三个基本”问题，即：
水是JC市人民群众赖以生存的基本条件，干旱缺水是JC市的基本市情，节水是JC市经济社会全面发展的基本出发点。
按照“合理开发、综合利用、统筹兼顾、协调发展”的要求，建立工业、农业、城乡生活全方位节水的新机制，千方百计把有限的水资源管好、用好、保护好，实现水资源的持续利用。
（4）、牢固树立“以人为本”的思想，加速城市化建设进程。
鉴于我市是一个典型的资源型工矿城市，加之地处沙漠边缘，水资源匮乏，生态环境比较脆弱，因此，我们建设城市、发展城市必须立足市情，突出“以人为本”和“生态立市”的思想，以实现人与自然的和谐相处为目标，通过整合生态环境、生态经济、生态文化等措施，着力调整城市空间布局，优化城市经济结构，构建与城市建设体系相平衡的自然生态体系，走可持续发展的路子，力争把JC建成西部地区独具特色、具有时代风貌的现代生态城市，努力营造最适宜创业发展和居住生活的良好环境。
一是抓好城市规划设计。
从我市的实际出发，在现有规划的基础上，致力于规划与设计、规划与建设、规划与管理协调一致，按自然规律办事，把城市规划与区域经济社会发展、周边环境和现存的生态条件有机地结合起来，坚持趋利避害，突出“镍都”特色，制定出一个符合JC实际、富有人性化的长远规划。
三、“花园住宅小区”项目建设概况
花园住宅小区位于JC市西北角，西靠北京路，南临泰安路，北临百里防风林带，东临金川公司4号果园，地处上风向，常年空气清新，环境优美，是居家生活的绝佳位置。
花园小区定位为高品质大型住宅社区，在这样一个工业化污染较严重的城市，地理位置十分优越。
本项目楼体外立面设计为现代式风格，引入组团概念，用不同的色块区分各组团，整个建筑群体美观实用，不仅解决了商住用房，而且在很大程度上美化了JC市的城市景观。
在小区配套及环境设计上，300米长的景观大道在很大程度上提升了小区的品质，小区内配套的幼儿园、会所以及室外活动场所的设计极大的方便了住户的生活。
小区用地面积160亩，总建筑面积150804.87平方米，分两期开发，预计第一期工程拟建建筑面积74365.91平方米。
其中：
住宅55959.26平方米，地下储藏室8265.90平方米，商铺6469.88
平方米，会所1633.50平方米，幼儿园2037.37平方米。
第二期工程拟建建筑面积76438.96平方米，其中：
住宅63867.84平方米，地下室9434.10平方米，商铺3137.02平方米。
小区有如下特点:
1、交通条件：
用地南临城市干道泰安路，距离市中心区（人民广场）约为1公里，西邻北京路，是通往城市繁华地段的主要交通干道，交通环境较好。
2、周边环境：
用地西北侧为城市防护林带；南侧隔泰安路为26区住宅及邻近的体育馆，有利于将来形成共同的成熟社区；东侧是农田和果园，自然环境优美；离工业区比较远，处于本地区常年主导风向的上风向，空气清洁，受污染影响很小。
3、用地状况：
花园住宅小区项目规划占地面积约10.76公顷，现状已经全部实现三通一平。
4、用地规划：
花园住宅小区项目规划总建筑面积约15.08万平方米,地上13.31万平方米，地下1.77万平方米;其中,住宅建筑面积11.98万平方米,商业及其他建筑面积3.10万平方米,建筑高度18米，容积率为1.26，绿化率为32.9%。
第三章市场需求分析
一、区域经济发展概述
JC市小康建设起步建设于20世纪80年代中期，曾先后于"六五"末期、"七五"末期实现了"脱贫"与温饱目标；特别自1994年正式组织实施以来，全市各级组织和广大农民群众艰苦奋斗，开拓进取，付出了艰辛的努力，进行了有益的探索与实践，取得了十分显著的成效，农村面貌发生了深刻的变化。
1997年，反映我市农村小康建设的17项量化指标综合实现程度达到94.9%（按省定标准衡量），市属1县1区、11个乡、130个村进入小康行列，分别占总数的100%、91.7%和95.6%；有5.25万农户、21.11万农民的生活达到小康水平，分别占农村总户数和总人口的91.8%和92.9%，全市农村总体上基本实现省定初级小康目标。
从1997年实现基本初级小康以后，为了积极稳妥地推进全市农村宽裕型小康建设，1998年JC市又及时提出了向宽裕型小康迈进的号召。
到2002年底，同1997年全市初级小康的量化指标相比，除住房质量只达到省定标准（砖土木、砖木结构住房比重≥80%）而未达到国家标准（砖木钢混结构住房比重≥80%）外，其他各项指标均达到或超过初级小康值，又有了新的发展和提高。
农民人均纯收入持续增长，达到3051元，比1997年增加851元；恩格尔系数继续下降，达到44%，比1997年下降6.5个百分点；文化生活服务支出比重上升到14.5%，上升1.5个百分点；人均衣着消费支出达到59元（90年不变价）；人均住房面积达到30平方米，而且住房结构日趋合理、宽敞、明亮，仅小康样板房就达2.15万套；通电话的行政村比重由1997年的43.4%上升到91%；自来水普及率为73%；农村人口自然增长率保持稳定；农村人均预期寿命、通汽车的行政村比重、用电农户比重、享受社会保障的人口比重、万人刑事案件发案件数等指标均有不同程度的上升或下降。
JC市历年市区城镇居民收支情况
单位:
元
年份（年）
人均
人均
实际收入
可支配收入
实际支出
消费支出
1985
1057
1043
973
863
1986
1143
1129
1033
930
1987
1268
1254
1204
1095
1988
1492
1476
1474
1351
1989
1846
1830
1739
1579
1990
2031
2015
1646
1449
1991
2312
2296
2149
1909
1992
2519
2503
2659
2330
1993
3036
3020
3250
2483
1994
3809
3792
3578
3162
1995
5065
5047
5516
4535
1996
5838
5820
6507
5581
1997
5987
5964
5378
4833
1998
5435
5416
4828
4102
1999
5843
5823
6958
5525
2000
6526
6504
7132
5840
2001
8020
8000
8316
6137
近年来，特别是国家实施西部大开发战略部署以来，JC的经济发展更是日新月异。
从以下几点就可以看出JC市经济实力的快速增长。
（一）、国民经济持续发展，综合实力逐步增强。
全市经济呈现出“五快两增三突破”的发展态势。
“五快”：
一是全市生产总值增长较快,全年完成54.16亿元，同比增长15.2％，增速创历史新高，提前两年实现了“十五”计划目标。
二是工业生产增长较快，全年实现工业增加值33.27亿元，增长18.09%，其中规模以上工业实现增加值31.28亿元，增长18.73％。
三是固定资产投资增长较快，完成全社会固定资产投资23.42亿元，增长32.67％，是近年增幅最高的。
四是市场消费增长较快，实现社会消费品零售总额13.05亿元，增长12.93％。
五是进出口总额增长快，完成2.84亿美元，增长1.84倍。
“两增”：
一是财政收入稳定增长，地方财政收入完成2.87亿元，增长16.62％。
二是城乡居民收入稳步增加，市区居民人均可支配收入达到8862元，增加629元；农民人均纯收入达到3277元，增加226元。
“三突破”：
一是人均GDP突破1万元，达到1.18万元。
二是大口径财政收入突破10亿元。
三是规模以上工业企业销售收入突破100亿元。
（二）、工业的支柱优势进一步凸显，新材料产业启动实施。
按照新型工业化的要求，我们进一步确立工业发展的思路，大力发展有色金属、无机化工、能源三大支柱产业，积极培育新材料产业，配套发展建筑建材、装备制造等产业，工业强市战略得以深入实施。
金川集团公司5万吨铜电解、6000吨/日选矿生产线、金化集团合成氨“三改六”等一批重点技改项目相继建成，工业结构不断优化，经济效益显著提高。
全市规模以上工业综合效益指数达到117.45%，比上年提高了25.96个百分点；实现利税12.53亿元，增长85.79％，其中利润4.69亿元，增长148.59％。
及早谋划JC未来发展，把新材料作为发展接续和替代产业的重要切入点，切实加强院地院企合作，邀请国内有关知名专家、学者对我市发展新材料产业进行科学论证，对城市规划和经济发展进行研讨，启动了国家级新材料产业化基地和大学产业园，同时由政府牵线，组织有关企业负责人积极同科研院（所）洽谈对接项目，推动了新材料产业的协调发展。
目前涉及新材料领域的37个项目陆续落户JC，签约项目资金9亿多元。
二、长远经济发展规划
根据新的形势和要求，JC市政府工作的基本思路是：
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻十六大、十六届三中全会和中央、全省经济工作会议及市五次党代会精神，以全面建设小康社会统揽全局，高举发展、改革的旗帜，树立科学的发展观，按照“五个统筹”的要求，着力发展壮大有色金属、无机化工、能源三大支柱产业，积极培育新材料产业，配套发展建筑建材、装备制造等产业，大力实施农业“一特两化”，进一步加强基础设施和生态环境建设，加快工业强市、绿色富民步伐，努力解决经济社会发展中的突出问题和关系人民群众切身利益的突出问题，推进经济社会持续快速协调发展和人的全面进步。
今后JC市经济社会发展的主要预期目标是：
2005全市生产总值增长12.5%；全社会固定资产投资增长16％；社会消费品零售总额增长11%；进出口总额增长15%；地方财政收入增长10%；市区居民人均可支配收入增加500元；农民人均纯收入增加230元；城镇登记失业率控制在4.5%以内;人口自然增长率控制在7‰以内。
实现这些目标，核心是发展，重点在项目，动力在改革，关键在开放，根本是提高人民生活水平。
具体要切实做好以下十个方面的工作：
（一）、加快实施工业强市战略，推进新型工业化进程。
坚持大力发展有色金属、无机化工、能源三大支柱产业，培育壮大新材料产业，配套发展建筑建材、装备制造等产业,重点推动实施“5个1”工业振兴计划，即：
到2006年，发展销售收入100亿元的企业1户、20亿元的企业1户、3亿元以上的企业10户、1亿元以上的企业10户和规模以上企业100户，全市工业销售收入达到180亿元以上，形成煤、电、汽、镍一体化发展、无机化工产业延伸、新材料产业成长良好、配套产业竞相发展的工业格局。
（二）、推进农业“一特两化”，切实增加农民收入。
要把解决“三农”问题作为我们全部工作的重中之重，始终把增加农民收入作为事关全局的大事，按照统筹城乡经济社会发展的要求，用工业化的思维谋划农业，以工业化的理念经营农业，大力推进“一特两化”，坚持走好“十条路子”，多渠道增加农民收入，努力实现“绿色富农”。
一是加大结构调整力度，大力发展特色农业。
正确处理好结构调整与粮食安全的关系，切实保护耕地，确保粮食生产安全。
二是实施农业产业化经营，提升农业的自我发展能力。
坚持走龙头带基地连市场的路子，大力发展乡镇企业，突出抓好啤酒原料、肉羊加工、饲草加工等龙头加工业，使啤酒原料加工能力达到15万吨，肉羊加工能力达到15万只，草产品加工能力达到10万吨。
继续推进致富项目入户工程，着力增加农民收入。
三是推进标准化生产，打造“绿色品牌”。
制定JC市无公害农畜产品质量标准及生产技术规程，进一步建立完善农产品检验检测体系，全面实施无公害食品安全行动计划，围绕农业生产的各个环节，搞好技术指导和服务，加强农业标准化示范基地建设，加快培育优质、安全的无公害、绿色品牌，提高农产品的市场竞争力。
四是加快农村小城镇建设，努力提高区域经济发展的整体水平。
切实把小城镇建设作为改善城乡二元结构的切入点
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