平顶山市自然天城项目营销策划方案.docx

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平顶山市自然天城项目营销策划方案

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河南城建学院毕业设计

自

然

天

城

营

销

策

划

方

案

姓名:

刘子洋

班级:

——43

指导老师:

李利纳

第一、前言

第二、平顶山楼市概况

第三、项目区域概况

第四、项目定位

第五、项目亮点设置

第六、项目SWOT分析

第七、项目开发简预算

第八、项目营销策略

第九、项目营销传播推广

第一十、项目的5个如何

第一十一、结束语

此项目可行性操作建议是我公司经过多方面市场调查的条件下草拟的合作思路和操作计划，仅供贵公司参考；若届时因项目筹备进度或者其它不可抵抗原因可能造成该可行性操作建议调整，营销推广方案也会因现实情况而有适当的偏差。

考虑到我司提供的营销手段所需的前期准备耗时较长，另我司将对项目作更为详细的调查研究，并根据市场调查结果拟定最终的营销策划方案，希望能与贵司尽快达成相关合作协议，全身心投入如火如荼的项目执行中。

思路决定出路！

奇迹即将诞生！

时间就是效率！

时间就是金钱！

商机不可错过！

率先拉开2009年下半年的市场争夺战对于本项目已迫在眉睫！

一平顶山楼市概况

2007年回顾

1.平顶山楼市异常活跃

2007年平顶山市全年累计完成房地产开发投资19.1亿元，占全市房地产投资比重的15.78%，商品房实际新开工面积116万平方米，占全市新开工面积的20.7%，商品房市场供应面积98.87万平方米。

2007年可以说是鹰城新老区开工以来最活跃的一年，异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰城的房价上升。

2.商业用房过剩量加大

商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和7.6%，从物业类型的供需比来看，商业用房的供需比为2.32：

1，出现明显过剩，过剩面积15万平方米。

3．多层和高层最受欢迎

再各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的80%和86%。

4.全市新增商品房，供应和销售总量平衡

平顶山市2007年市区新批商品房预售面积共645.57万平方米，同比增长70.3%，其中住宅519.1万平方米，同比增长60.8%，其中平顶山新区新批商品房预售面积为98.87万平方米，住宅53.4万平方米，非住宅45.47万平方米。

平顶山房产市场供求总量基本平衡。

5.中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大

从不同的面积户型的市场需求来看，单套80平方米——130平方米的户型最有市场，占64%以上，其中100平方米——120平方米户型市场需求量大，占26.1%。

同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。

另外，商品房住宅套均面积从2003年的146.9平方米减至2006年的122.3平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。

6.外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。

从够房人群户籍归属分析，2006年全市共售出商品房10658套（间），其中外地个人（平顶山城区以外）购买4483套（间），占42.06%。

7.平顶山市北区，西区房子紧销。

从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的65.6%以上，占需求总量的71.5%，而南区开发较弱，供求占比均有8%左右。

从各区域商品房的供销比来看，北区，西区的销售表现异常火爆，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求。

8.按揭仍是首选付款方式

按揭仍是多数购房人的首选付款方式，从全年购买商品房套数和面积比例来看，基本都占70%左右。

一次性付款的消费群体约占25%。

2008年发展趋势

1.政策从严效应显现

2004年至2006年平顶山房地产整体均价不断上涨，2006年比2005年增加13%（而2005年比2004年增加9%），其中住宅均价2006年比2005年增加4%，非住宅增加16%。

2007年的房地产市场发展趋势将持续稳定，不会出现大起大落的情况。

2.购房需求越来越大

虽然2000户籍改革遭遇上学难，但户籍改革的推进会造成城区人口持续增长。

随着平顶山市城市划进程加快，对住房需求加大。

据统计，平顶山市市区人口2007年后将达到89.5万，到2008年平顶山市城镇人口人均住房建筑面积新增到34平方米，这样平顶山市需要新建住宅528万平方米，加快老城改造，新区建设也会刺激购房需求。

城区以外的人购买商品房比率继续上升，2006年外地人购房已占总购房比率的42.06%，平顶山市本地与外地人的购房比例为0.82：

1。

2007年，外地来平顶山市购买房子的人数越来越多。

未来随着平顶山市对外开放的不断深化，城市进程不断加剧，外地人的购房量将高于本地人。

有需求就会有市场，2007年平顶山房地产市场的巨大需求将使平顶山房地产市场更加繁荣。

3.外地品牌挺进平顶山

进入2006年，随着新区建设一日千里，以前只闻其名的全国知名企业，如郑州建业房地产公司，浙江漫浪房地产公司等外来房地产商纷纷进入平顶山地产。

2007年，国家的宏观调空政策将会越发明显，造成一线城市地产市场成本的提高，一线城市的品牌开发商们必将进行战略性转移，大举进军像平顶山这样的二三线城市。

4.新城区继续升温

2006年，新城区建设初具规模，平顶山市融鹰房地产开发有限公司开发的《华府广场》，漫郎房地产开发公司开发的《0375.首府》，建业房产公司开发的《建业-森林半岛》等众多楼盘开盘销售情况喜人，销售量逐月速增，由10月的3万多平方米，一跃增加到12月的8万多平方米，销售项目由10月的7个和11月的9个到12月的12个，价格由每平方米1900元增加到每平方米2500元，增幅达到24%，金额达600多元。

为贯彻平顶山市委、市政府“建设大城市、发展大工业”的发展战略，以“优化东区功能、改善老区环境、重点发展西部新区”为目标，加强对近期城市住房建设的调控指导和统筹布局，特指定本计划。

随着2007年市委市政府的投入使用，区内的市政、交通等与新区有关的经济开始出现跨越式前进、尤其是因此而对楼市所产生的升值预期开始释放。

新区建成使用后两三年楼市租金将持续上涨，市场的需求快速增长。

可以预见，开发商将借助新城区概念经济来提升房地产产品销售。

2007年，以新城区为中心的周边地区也将持续升温，使优先进驻新区的房地产开发企业得到更大的实惠。

5．高层成新宠郊区化

2006年高层住宅大于供给19.89万平方米，供需比为0.88：

1，对存量房进行有效的消化，高层住宅在经历了多年的“高处不胜寒”的困境之后，终于迎来了春天。

在土地实施“招、拍、挂”后，土地奇缺，地价攀升，建造高层成为节约成本的重要方式。

高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次方面起到重要的作用。

高层结构不断推陈出新，高层和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被越来越多的消费者接受。

随着中心区域土地的开发数量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。

2006年年底地产郊区发展将更加明显，尤其是西部、南部区域。

6．房价价格稳中有升

随着宏观调控，土地成本、融资成本、建造成本、营销管理费用的增加，农副产品价格的上涨，这些将成为促进房价继续上扬的内在因素。

2007年政府仍然会加大廉租房、经济适用房、普通商品房的建设。

随着平顶山市政府对二手房政策的倾斜，二手房市场会进一步活跃。

另外，人们对银行再次加息的心理预期，会使部分房地产投资人士出现持币观望或延期进行投资，因此，2007年房价不会快速升高，整体价格稳中有升，涨幅可能不会突破12%。

小结

平顶山的未来更是让世人翘首以盼，平顶山市政府的《东扩西进》发展战略和新区开发。

从老市区到新区将会更加便捷，基础设施基本到位。

展望未来，平顶山的房产建设将更红火，同时，也是考验平顶山房产界的一年。

更是值得我们关注的一年。

住宅发展趋势

多层住宅发展趋势

主要集中在市区边缘区域及稍偏区域，随着边缘区域下阶段的开发量迅速增加，多层住宅从整体供给上来看仍属增长趋势，但主要集中在中低档上，也有一部分定位成高档，总体房价已趋于上升。

小高层住宅发展趋势

小高层住宅主要集中在市区相对较好地段，市场逐渐被市场接受，产品的设计发展迅速，两年内仍呈高速发展趋势，但竞争将更加激烈。

高层住宅发展趋势

高层住宅在市区仍属稀缺产品，市场接受度较差，市场引导过程尚需一段时间，随着地价及开发成本的上升，高层住宅也是未来发展的主流趋势，但仍属风险产品。

二项目区域概况

1.西市场简介

西市场是我市较早的市场街道之一，建立于1958年。

区域面积5.8平方公里，东起矿区铁路，西至四矿路，南抵七矿运输铁路，北靠落凫山。

辖区居民主要为平煤三环公司、七星公司、四矿职工家属，总人口约3.5万人。

辖区主要企事业单位17个，其中县级单位3个：

平煤三环公司、平煤四矿、平煤七星公司；科级单位有平煤二高、平煤六中、市十二中、市粮校、屠宰厂、市运七公司、市运八公司等14个。

西市场街道办事处所辖六个社区：

团结路社区、三七街社区、红旗街社区、优胜街社区、矿前街社区和矿后街社区。

2.地块区位概况

本案位于后马路与凌云路交叉口西近一公里路南，平煤集团三环公司对面稍偏东。

自项目所在地向西直通北环，向东通往市区，东约一公里处向南的凌云路与建设路相连。

西有新建汽车客运站即将投入使用，交通状况日趋完善。

此地段属平煤集团七星公司、四矿、三环公司职工密集居住区域。

3.项目周边商业环境

沿街商铺的经营及环境可以显示该区域居民的消费水平和购买能力，作为市场调查的一部分，起着比较重要的参考价值。

调查区间：

项目所在地的后马路供水总厂一水厂以东与团结路上后马路交叉口以西之间。

调查范围：

沿街南北商铺分布情况

因为本案周围的商业多而杂，多为小店铺，所以制作成表格形式，供给贵公司参考

其他行业

钢材、计生用品、电脑、音像、图书、化妆品、药店、幼儿园各一家。

小结：

缺点：

调查范围内的商业基本处于90年代水平，多以小型餐饮和日杂为主，多数商户承租自建破旧平房做为经营场所，有的甚至临时搭棚子，从而消费水平和环境卫生状况不容乐观。

优点：

此处紧邻市区，交通比较方便，又是以前的繁华地段，还有较多的企业，所以也很有发展潜力。

4.项目周边住宅环境

◆七星公司职工住宅楼封顶

位于团结路与后马路交叉口东，共五幢

◆三环公司16、17、18、19号楼封顶

位于团结路与后马路交叉口西南侧

◆七星公司东风小区在建

位于凌云路与后马路交叉口西路南

◆项目所在地西一处烂尾楼目前停工

项目所在地附近区域多为平煤集团三环公司、七星公司、四矿职工家属，总人口约3.5万人。

住宅多为60年代兴建的多层家属楼，户型结构不合理，物业管理差，面积小，空间感不强。

去年以来，平煤集团开始棚户区改造工程，新增住宅较多，面积一般都在70至90平方米左右，安置职工及家属。

5.项目周边公交通行状况

我市目前有8条公交线路从西市场经过分别是：

1路

市区线路　（火车站--一坑6:

00--21:

30）　

火车站-客运站-绢纺厂-商业大楼-政府广场-总医院-建设街-陶瓷厂-团结路-西市场-三矿口-四矿口-西斜-新华四矿-五矿口-柳庄-新新街-一坑（共18站）

7路

市区线路　（火车站--四矿5:

50--18:

50）　

火车站-第四人民医院-豆制品厂-牡丹卡部-中原商场-矿开路口-政府广场-总医院-建设街-陶瓷厂-团结路-西市场-四矿口-四矿（共14站）

8路

市区线路　（火车站--十一矿5:

50--19:

00）　

火车站-第四人民医院-食品厂-豆制