第4讲合同与物权法律制度4.docx

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第4讲合同与物权法律制度4

第三单元 物权法律制度

【案例5】（2013年）

2011年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。

双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款，并以甲公司通过划拔方式取得的某国有建设用地使用权提供抵押担保。

甲乙双方办理了抵押登记。

10月12日，乙公司交付了20台货车，次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。

2011年11月，甲公司在已设定抵押的土地上开始建造办公楼，2012年6月建成。

2012年8月，甲公司以该办公楼作抵押，从丙银行贷款300万元，期限为6个月。

甲丙双方办理了抵押登记。

2012年1月26日，甲公司将20台货车出租给丁公司，每台月租金1万元，租期3年，但甲丁双方未签订书面租赁合同。

由于资金周转困难，甲公司于2012年10月10日以每台20万元的价格将20台货车卖给戊公司。

戊公司受让货车后，通知丁公司向自己缴纳租金，丁公司主张：

戊公司并非出租人，无权向其收取租金；甲公司侵害了其优先购买权，应承担相应责任。

戊公司催收租金无果，遂通知丁公司解除租赁合同，要求其立刻交回货车。

甲公司未按期向乙公司支付购车款，乙公司遂提起诉讼，并主张实现抵押权。

在强制执行过程中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款1200万元，其中办公楼的对应价款为350万元。

土地管理部门提出，应从拍卖款中优先补缴650万元的土地出让金。

丙银行则主张对拍卖款中办公楼的对应价款享有优先受偿权。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）甲公司何时从乙公司处取得货车所有权？

并说明理由。

（2）甲公司与丁公司的货车租赁合同是否因未采用书面形式而无效？

并说明理由。

（3）戊公司是否有权要求丁公司支付租金？

并说明理由。

（4）戊公司是否有权要求丁公司立刻交回货车？

并说明理由。

（5）丁公司是否对货车享有优先购买权？

并说明理由。

（6）土地管理部门是否有权要求从拍卖价款中优先补缴650万元土地出让金？

并说明理由。

（7）乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是多少？

并说明理由。

【案例5答案】

（1）甲公司于2011年10月12日取得货车的所有权。

根据规定，对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以“登记”为要件。

（2）甲公司与丁公司的货车租赁合同不因未采用书面形式而无效。

根据规定，租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

在本题中，甲公司与丁公司签订的3年期租赁合同未采用书面形式，该租赁合同仍然有效，但视为不定期租赁。

（3）戊公司有权要求丁公司支付租金。

根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

在本题中，原租赁合同对承租人丁公司和新出租人戊公司继续有效，戊公司有权要求丁公司支付租金。

（4）戊公司无权要求丁公司立刻交回货车。

根据规定，对于不定期租赁，出租人或者承租人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

在本题中，该租赁合同属于不定期租赁，出租人戊公司有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人丁公司，戊公司无权要求丁公司立刻交回货车。

（5）丁公司对货车不享有优先购买权。

根据规定，只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的物的租赁，并不适用优先购买权。

（6）土地管理部门有权要求从拍卖价款中优先补缴650万元土地出让金。

根据规定，拍卖“划拨”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

（7）乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是200万元。

根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

在本题中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款1200万元，应当首先依法补缴650万元土地出让金，扣掉办公楼的对应价款350万元后，乙公司对剩余的200万元享有优先受偿权。

【案例6】（2013年）

2011年10月12日，甲公司与乙银行签订合同，借款3000万元用于技术改造，期限3年。

甲公司以所属10台数控机床向乙银行提供抵押担保，但未办理抵押登记。

同时，应乙银行的要求，丙公司为甲公司的前述债务向乙银行提供了连带责任保证，但未约定与抵押担保的责任承担顺序。

后因甲公司厂房坍塌，抵押的9台数控机床毁损，仅1台幸存。

经乙银行请求，甲公司又将所属一幅建设用地的使用权抵押给乙银行，为所欠乙银行3000万元借款提供担保。

为此，双方于2013年3月10日签订抵押合同，并约定，若甲公司到期不能还款，则该建设用地使用权归乙银行。

双方办理了抵押登记。

甲公司为解决流动资金短缺，于2013年4月5日与不知情的丁公司签订买卖合同，将幸存的一台已为乙银行设定抵押的数控机床以500万元的价格出售给丁公司。

丁公司依约于签订合同的次日向甲公司支付了全部价款，并拟于2013年4月12日提货。

2013年4月10日，甲公司又将该机床以500万元的价格卖给了不知情的戊公司。

戊公司依约于签订合同的当日提走了该数控机床，并拟于4月底之前将价款支付给甲公司。

丁公司依约前来提货时，发现机床已被戊公司提走，遂以自己是机床所有权人为由要求戊公司返还，被戊公司拒绝。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）甲公司与乙银行约定“如甲公司到期不能按时还款，则建设用地使用权归乙银行”是否有效？

并说明理由。

（2）甲公司与丁公司之间买卖数控机床的合同是否有效？

丁公司是否取得了该机床的所有权？

并分别说明理由。

（3）甲公司与戊公司之间买卖数控机床的合同是否有效？

戊公司是否取得了该机床的所有权？

并分别说明理由。

（4）丁公司是否有权以自己是机床所有权人为由要求戊公司返还？

并说明理由。

（5）乙银行能否对甲公司已售出的数控机床行使抵押权？

并说明理由。

（6）乙银行可否选择不行使其在建设用地使用权上的抵押权，而先要求丙公司就甲公司所负担的全部债务承担保证责任？

并说明理由。

【案例6答案】

（1）该约定无效。

根据规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有；但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。

（2）①甲公司与丁公司之间买卖数控机床的合同有效。

根据规定，甲公司将该机床卖给丁公司的行为属于无权处分，但甲公司与丁公司之间买卖数控机床的合同原则上属于有效合同，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；②丁公司未取得该机床的所有权。

根据规定，由于甲公司未向丁公司交付该机床，丁公司不能基于善意取得制度取得该机床的所有权。

（3）①甲公司与戊公司之间买卖数控机床的合同有效。

根据规定，甲公司将该机床卖给戊公司的行为属于无权处分，但甲公司与戊公司之间买卖数控机床的合同原则上属于有效合同，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；②戊公司取得了该机床的所有权。

根据规定，戊公司基于善意取得制度依法取得了该机床的所有权（与是否已经支付价款没有关系）。

（4）丁公司无权以自己是机床所有权人为由要求戊公司返还。

根据规定，丁公司未取得该机床的所有权，而戊公司则基于善意取得制度依法取得了该机床的所有权，因此，丁公司无权以自己是机床所有权人为由要求戊公司返还。

（5）乙银行不能对甲公司已售出的数控机床行使抵押权。

根据规定，当事人以生产设备等设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。

但未经登记，不得对抗善意第三人。

在本题中，甲公司以其数控机床向乙银行提供抵押担保时，未办理抵押登记，因此，抵押权人乙银行不能对抗善意第三人。

（6）乙银行不能先要求丙公司承担保证责任。

根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务时，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。

在本题中，在未约定担保责任承担顺序的情况下，由于物的担保由主债务人甲公司提供，乙银行应当首先就甲公司提供的物保行使抵押权，而不能首先要求丙公司承担保证责任。

【案例7】（2014年）

2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年。

A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。

2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，租期5年，月租金5万元，每年1月底前一次付清全年租金。

2009年1月，经A公司同意，C公司与D公司订立书面合同，将该房屋转租给D公司，租期4年，月租金8万元。

根据约定，D公司的租金缴付方式为：

每年1月底前向C公司缴付3万元，向A公司缴付5万元。

但合同签订后，D公司除向C公司缴付了3万元租金外，一直未向A公司缴付，C公司也未向A公司缴付2009年租金。

后A公司无力清偿对B银行的借款，经B银行同意，A公司于2009年年底与E公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将房屋售与E公司，并约定2010年1月初办理过户登记。

2010年1月1日，D公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100万元。

C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回房屋。

1月5日，C公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿100万元。

A公司与E公司于2010年1月6日依约办理了房屋过户手续。

E公司要求C公司腾退房屋，C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。

次日，C公司进而向A公司主张，A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和E公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得房屋所有权。

E公司发现房屋受损，经与A公司协商，E公司在应支付房屋价款中扣除100万元，只向A公司支付了1900万元。

A公司将此1900万元支付给B银行，B银行则认为，其对于A公司因房屋受损而获得的100万元赔偿款也享有优先受偿权。

此外，A公司和E公司均认为，欠缴的2009年全年租金应由自己收取。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题。

（1）C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？

并说明理由。

（2）C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求？

并说明理由。

（3）C公司是否有权解除与D公司的租赁合同？

并说明理由。

（4）C公司是否有义务就房屋毁损向A公司赔偿100万元？

并说明理由。

（5）B银行关于其对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？

并说明理由。

（6）是A公司还是E公司有权主张欠缴的2009年全年的房屋租金？

应向C公司还是D公司主张该租金？

并分别说明理由。

【案例7答案】

（1）C公司的主张不成立。

根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

在本题中，C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张不成立。

【或者】根据规定，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人不得主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担赔偿责任。

（2）C公司不能拒绝E公司腾退房屋的要求。

根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

（3）C公司有权解除与D公司的租赁合同。

根据规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

在本题中，在转租合同中，承租人D公司违反约定使用房屋引发火灾，出租人C公司可以解除与D公司的租赁合同。

【或者】根据规定，承租人未按照合同约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。

（4）C公司有义务就房屋毁损向A公司赔偿100万元。

根据规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

在本题中，对于D公司造成的房屋损失，承租人C公司有义务向出租人A公司赔偿损失。

（5）B银行的主张成立。

根据规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

在本题中，B银行有权对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权。

【或者】根据规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。

（6）①A公司取得2009年全年的房屋租金。

根据规定，2009年期间，E公司尚未取得该房屋的所有权，租赁合同的当事人依然是A公司，故A公司有权主张在此期间内的租金；②应向C公司主张该租金。

根据规定，与A公司订立房屋租赁合同的当事人是C公司，D公司并不是A公司的承租人。

根据合同相对性原理，A公司只能向C公司主张租金。

【案例8】（2014年）

2013年3月18日，甲机械公司与乙融资租赁公司接洽融资租赁某型号数控机床事宜，同年4月1日，乙按照甲的要求与丙精密设备公司签订了购买1台某型号数控机床的买卖合同。

丁以乙的保证人身份在该买卖合同上签字，但合同中并没有保证条款，丙和丁亦未另行签订保证合同。

乙和丙之间签订的买卖合同约定，机床价格为1200万元，乙在缔约当日向丙支付首期价款400万元，丙在收到首期价款后1个月内将机床交付给甲，乙在机床交付之后的8个月内，每月向丙支付价款100万元。

乙与丙签订买卖合同的当日，与甲签订了融资租赁合同，但该合同未就租赁期届满后租赁物所有权的归属作出约定。

2013年5月1日，丙依约向甲交付了机床。

2013年8月8日，甲在未告知乙的情况下，以所有权人身份将该机床以市场价格出售给戊，戊不知甲只是机床承租人，收到机床后即付清约定价款。

乙知悉上述情况后，以甲不是机床所有权人为由，主张甲戊之间的买卖合同无效，并主张自己仍为机床所有权人，要求戊返还机床。

2013年11月2日，由于乙连续3个月未支付机床价款300万元，丙要求乙一次性支付到期和未到期的全部价款共500万元，乙认为丙无权要求支付尚未到期的200万元价款，并拒绝支付任何款项。

丙遂要求丁承担保证责任，丁予以拒绝，理由有二：

第一，自己仅在买卖合同上以保证人身份签字，既无具体的保证条款，亦无单独的保证合同，因此保证关系不成立；第二，即使保证成立，因未约定连带责任保证，所成立的也只是一般保证，丙不应在人民法院执行乙的财产之前要求自己承担保证责任。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

（1）乙关于甲与戊之间的机床买卖合同无效的理由是否成立？

并说明理由。

（2）乙关于自己仍为机床所有权人并要求戊返还机床的主张是否成立？

并说明理由。

（3）乙关于丙无权要求支付尚未到期的200万元价款的主张是否成立？

并说明理由。

（4）丁与丙之间的保证关系是否成立？

并说明理由。

（5）丁关于保证方式为一般保证的主张是否成立？

并说明理由。

（6）若机床未被甲出售给戊，甲和乙之间的融资租赁合同到期后，机床所有权归属于谁？

并说明理由。

【案例8答案】

（1）乙关于甲与戊之间的机床买卖合同无效的理由不成立。

根据规定，出卖人对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。

（2）乙关于自己仍为机床所有权人并要求戊返还机床的主张不成立。

根据规定，尽管承租人甲的行为构成无权处分，但戊基于善意取得制度已经依法取得了该机床的所有权，乙已经丧失了对该机床的所有权，乙无权要求戊返还该机床。

（3）乙关于丙无权要求支付尚未到期的200万元价款的主张不成立。

根据规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。

在本题中，乙未支付的到期价款为300万元，已经超过了合同总价款（1200万元）的1/5，丙有权要求乙支付到期（300万元）与未到期（200万元）的全部价款。

（4）丁与丙的保证关系成立。

根据规定，主合同中虽然没有保证条款，但保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。

（5）丁关于保证方式为一般保证的主张不成立。

根据规定，如果当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。

（6）机床所有权归属于出租人乙。

根据规定，在融资租赁合同中，对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。