地产集团成本核算指导v20版40页.docx
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地产集团成本核算指导v20版40页
碧桂园集团房地产成本核算指导
编号：
BGY-FR-1-2-1版本：
V2.0版页码:
第1页共40页
碧桂园集团
房地产成本核算指导（V2.0版）
制度编码
FR-1-2-1
制度类型
□核心业务流程■部门支持流程
编写部门
集团财务资金部
审批人
伍碧君总经理
版本
修改情况
生效日期
V1.0版
初稿（试行）
2009-06-29
V2.0版
1、对付款成本项目进行了修订
2、新增了部分业态档案
3、对核算对象划分口径进行了更新
4、成本分摊针对自有物业的处理进行了规疋
5、对成本核算准则进行了调整
6、增加成本财务接口业务规则
2013-01-01
编号：
BGY-FR-1-2-1
碧桂园集团房地产成本核算指导
版本：
V2.0版页码
:
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第一章总则3
第二章成本核算的基本程序3
第三章成本核算的基础工作4.
第四章确定成本核算对象7
第五章成本项及费用的核算1.1
第六章科目设置16
第七章成本的归集与分配18
第八章成本的结转34
第九章成本报表37
第十章成本财务接口业务规则37
第十一章附则40
编号：
BGY-FR-1-2-1
碧桂园集团房地产成本核算指导
版本：
V2.0版页码
:
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第一章总则
一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本
管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的
要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：
建立和完善成本核算基础工作，严格遵守
成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、
完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。
第二章成本核算的基本程序
、成本核算的基本程序
*产品成本-4
结转完工
结转完工产品的主营业务成本
编制成
I本报表
士狀08
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第三章成本核算的基础工作
、建立、健全原始记录制度
（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料:
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拿地阶段
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相据、票款等地款土偿
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世邦六证表
项目总办
区域办公室
附有该项目从土地到竣工的相关信息，戈y分成本对象、成本拆分等均可参考上面相关信息
由“土地办证清单”、“立项文件”、
“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”、
“竣工验收证”组成，应核对其是否准确
工程任务表
项目总办
参考其工程进度的安排
工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息
部分苑区计划和实际开工
实际开工时间
项目部
时间差异较大，其成本分摊
开工时间及对应的开工苑区范围
需用时间判断
明确自有物业与公共配
套设施范围
项目管理部
判断作为“固定资产”或分
摊成本进苑区的主要依据
各苑区动工时，应向业务部门了解自有
物业情况，以便确定成本核算对象
与施工方及监理单位等
签订相关工程合同
项目管理部、
造价管理部
成本归集的依据
合同金额、合同范围、工程项目内容等
成本预算造价
造价管理部
成本归集、成本分析的依据
组成总包合同总金额的预算信息
成本核算对象资料
项目管理部、
造价管理部
划分成本核算对象的依据
成本核算的载体与核心
工程进度款、零星工程
1、核对金额是否正确、工程款支付比例
付款审批表
是否合理、造价是否按要求进行房地产
支付工程款相关附列资
项目划分等。
2、进度款支付申请表应
料
由造价部审定支付款项。
项目建设
代扣款项
项目管理部、
造价管理部
成本归集的依据
3、本期完成工程造价确认表应由施工方和监理单位签发。
4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。
5、形象进度说明项目管理部应已复核。
6、除造价部审核外的成本必须附明细资
士in圍
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二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、
清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。
库存物资
要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。
各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行
分类核算。
房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公
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司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。
板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完
备的登记制度。
第四章确定成本核算对象
一、确定成本核算对象的基本原则
1.产权归属
开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。
不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施
（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、
售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。
对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。
2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同
施工单位施
工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。
对于开发规模较大、工期较长
的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。
3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，
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可作为独立的成本核算对象。
若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，
应以其整体为一成本核算对象归集成本。
4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如
毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。
成本
归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能
准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修
和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章-
成本的结转）。
5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为
成本核算对象。
如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。
6.权益区分开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对
象。
二、确定成本对象的具体方法外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能
一一对应，支付工程进度款、
出具预结算资料都只包含其施工部分。
集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、
完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。
各项目应在开工后2-3
月内确定成本核算对象。
以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）
1.总包范围明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时
根据需要结
合销售苑区划分。
女口：
A施工单位总包范围为1#-15#（均为联排），其中1#-10#为山湖翠柳苑、11-15#为凤鸣芷岸苑。
假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为1#-15#,也可根据需求（假设财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为1#-10#和11#-15#。
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2.工程进度工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍
要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就分开核算。
但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。
3.用地红线范围规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若
与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列核算。
4.立项范围基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断。
应了解税
局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。
5.建设工程施工许可证对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部
了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。
6.其他相关信息建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼
时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核算对象，一般时间差异不超过3个月可以不单列核算。
7.命名规则苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需要）
成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建设开发的条件下，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致，避免业务部门对成本数据的拆分。
成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：
会计一
会计主管一财务经理（或区域经理）一会计核算分部一ERP分部在系统上新增苑区），同时与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。
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为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要修改必须通过审批。
三、特殊产品类型
（一）同为一个基础的不同产品同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产
品的重要性及占比进行判断，应
以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。
如多层洋房底层带有
商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺，其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商品时再分开。
（二）关于车位
《物权法》对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
故对于车位核算以规划时产权的归属判断处理。
产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公司，应独立为成本核算对象。
产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。
其成本应分摊至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。
洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。
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第五章成本项及费用的核算
、成本项核算释义
成本科目
科目释义
1.土地成本费用
为获取土地支付的全部费用
1.1土地征用费
通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地岀让金、安置补偿等费用
1.2拆迁补偿费及其他
除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支岀，安置及动迁支岀，农作物补偿费，危房补偿费等。
以及各类土地租赁费用、交易费用等。
1.3契税
契税
2.前期工程
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报建、七通一平等前期费用
2.1七通工程费
指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设施
2.2场地平整
指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费
2.3临时设施
指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙、临时样板房及销售设施的摊销
2.4勘测设计费
含勘查、设计、方案咨询等费用
2.4.1勘测费
勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用
2.4.2设计费
设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用
2.4.3其他勘测设计费
除了上述勘测设计费之外的勘测费用
2.5行政规费
开发前期各项报批手续费用
2.5.1基础设施建设配套费
开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、
排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用，此收费属政
府性收费
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2.5.2人防易地建设费
按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。
如配套建设人防设施的（一般在地下室配套），其对应成本费用列支在“建筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）
2.5.3其他行政规费
向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用
2.6工程相关费
2.6.1监理费
各类监理工程合同费用等
2.6.2定额外专项检测费
定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等
2.6.3工程测量费用
沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用，规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费等
2.7其他前期工程成本
以上没有涵盖到的其他前期工程费用，如工程咨询费、审计费、
招投标费用、房管办证费用等
3.建筑安装
单体土建、安装、装修发生的成本
3.1主体土建机电工程
指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用
（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等）；以及工程相关维修成本
3.2装修工程
各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含的装修工程费用，比如有些总包合同中可能已经含了总包单位
3.3电梯工程
含电梯的采购、安装、维护等成本费用
3.4石材工程
指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。
3.5其他建筑安装工程
指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关的工程合同费用
4.基础设施
含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目
4.1小市政工程
4.1.1道路工程
主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通
管理设施、雨污水系统等工程。
还含庭院路灯工程等工程。
如
4.1.2挡土墙、护坡工程
指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程
4.1.3围墙工程
主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。
4.1.4园建工程
含建筑主体花园的园建（土建工程）工程+室外的公共部分园林绿化土建工程（土建工程）；具体指主体内外土建类的园林绿化工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包括主体分部围栏工程。
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4.1.5绿化工程
含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本（苗木采购、场
地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）
4.1.6人工湖
含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用
4.1.7其他室外市政工程
其他的室外小市政建安工程（主要含总包单位/土建单位负责的其他小市政建安工程等）
4.2大市政及管网工程
含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施
4.2.1给排水工程
给水一一指挂网费（政府收费）、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、各苑区用户计量表前的给水工程、加压泵房及设备工程（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）。
排水——指挂网费（政府收费）、雨水工程、污水处理站、其他工程等（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）
4.2.2供电工程
指永久供电类的市政工程，含挂网费（政府收费）、红线外电缆工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、红线内电气工程、其他工程等
4.2.3供暖工程
表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主或运营单位（酒店、会所）的入户装置进水下法兰前及回水上法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建筑物外墙外1.5m处做为市政供暖配套及土建总包的施工分界点。
）
4.2.4燃气工程
主要包括管道系统、调压站等表前工程，也包括室内部分的表后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、管线（不含燃具）为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为分界点，含室内部分。
4.2.5智能化工程费
包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。
主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工程，主要指碧日公司
4.2.6其他室外市政管网工程
由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工程（主要含电信、
电视、防雷等其他市政管网工程）
5.公共配套设施
指室外公共服务设施
5.1交通中心（巴士站）
指为方便业主而建造交通网络点成本分摊
5.2幼儿园、学校
指属于公建性质的教育配套工程（含建造成本及配套资产购置）成本分摊
5.3业主活动用房
指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派岀所等）
5.4售楼部
产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成本（如产权属于我司则不在这里列示）成本分摊
5.5会所
属于公建性质的会所成本分摊
5.6大型桥梁工程
大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊
1.
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5.7其他配套设施
其他公共配套设施成本成本分摊（含独立配套的发电机房及设施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施）
6.贷款利息
与开发项目直接相关的贷款利息支出。
7.开发间接费用
定期结转到开发成本的间接费用。
指项目现场部门发生的费用,
包括区域、项目管理部、采购、仓管等部门发生的费用
二、制造费用主要核算内容指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，
月末分摊到生产成本的付款成本项目【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。
主要包
括：
（1）现场管理费用：
内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。
（2）物业管理基金、公建维修基
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