地产集团成本核算指导v20版40页.docx

1、地产集团成本核算指导v20版40页碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版页码 :第1页共40页碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0 版）制度编码FR-1-2-1制度类型核心业务流程 部门支持流程编写部门集团财务资金部审批人伍碧君总经理版本修改情况生效日期V1.0 版初稿（试行）2009-06-29V2.0 版1、 对付款成本项目进行了修订2、 新增了部分业态档案3、 对核算对象划分口径进行了更新4、 成本分摊针对自有物业的处理进行了规 疋5、 对成本核算准则进行了调整6、 增加成本财务接口业务规则2013-01-01编号：BGY-FR-1-2-1碧桂园集

2、团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码:第2页共40页第一章 总则 3第二章 成本核算的基本程序 3第三章 成本核算的基础工作 4.第四章 确定成本核算对象 7第五章 成本项及费用的核算 1.1第六章 科目设置 16第七章 成本的归集与分配 18第八章 成本的结转 34第九章 成本报表 37第十章 成本财务接口业务规则 37第十一章附则 40编号：BGY-FR-1-2-1碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码:第3页共40页第一章 总则一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理， 正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据企业会计准则及集团公司对成本管理的

3、要求，制定本核算规范。二、 房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象， 正确归集和分配开发成本及费用， 及时、准确、完整地提供成本核算数据。三、 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域 内部组织成本核算规范的学习和培训。四、 本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。第二章 成本核算的基本程序、成本核算的基本程序*产品成本 -4结转完工结转完工产 品的主营业 务成本编制成I本报表士狀08碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版页码 :第4页共40页第三章成本

4、核算的基础工作、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料:n名 料 资部 应 对拿地阶段告相 据 、 票 款 等 地 款 土 偿合 息 齐 用 否 使 是 地 票 土 发 应 款 对 地 用 土 费前期准备范 围 项 范 立 区 解 苑 了 售表 号 型mi 一 mi 一 理 理 管 管 程 目 工 项 区 咅 咅底 录 号 项 可 基 路 面 面 记 型 着 积 均 世道地筑 册展面 知 用 罢 少 丁 卩 记 口小 鮎表 不X,爪KO 朴讪脈心伸亦时竣心！1 1土 応 & 加 扌：、1泊 简 年 用 筑 构 数 售 相 分 B外 化 建 。塢 积 预 行 拆 发

5、 、可 射区关迫亠会成 开 积 地 、等 苑 相 报 据 为 纟W面用 积 积 各 的 目 数 作面 当 1上按1F积 扌 后5 面 以 匡 少全如理 e、乔W外 归 简 否Hffi W1八 是 対？ 根 黜 岳 项 开 仆 所 是22月以z/y 0 以#) 的 除 前 异j,编号：BGY-FR-1-2-1z7碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码:第5页共40页世邦六证表项目总办区域办公室附有该项目从土地到竣工 的相关信息，戈y分成本对 象、成本拆分等均可参考上 面相关信息由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工程规划许可证”、“建设工程 施工许可证”、“商品房预售许可证”、“竣

6、工验收证”组成，应核对其是否准 确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策 略等因素而改变，财务获得更新信息部分苑区计划和实际开工实际开工时间项目部时间差异较大，其成本分摊开工时间及对应的开工苑区范围需用时间判断明确自有物业与公共配套设施范围项目管理部判断作为“固定资产”或分摊成本进苑区的主要依据各苑区动工时，应向业务部门了解自有物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等签订相关工程合同项目管理部、造价管理部成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等成本预算造价造价管理部成本归集、成本分析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部

7、、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心工程进度款、零星工程1、核对金额是否正确、工程款支付比例付款审批表是否合理、造价是否按要求进行房地产支付工程款相关附列资项目划分等。2、进度款支付申请表应料由造价部审定支 付款项。项目建设代扣款项项目管理部、造价管理部成本归集的依据3、 本期完成工程造价确认表应由施工方 和监理单位签发。4、 造价管理部申请计价表应显示到施工 栋号。5、 形象进度说明项目管理部应已复核。6、 除造价部审核外的成本必须附明细资士in圍碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版页码 :第6页共40页标H范益受现体以可 0， 等

8、料 准料 资 行 艮 控 监 款 售 预对 求 团 要 集 档间 时 售 推H 范 售 预销 营国 与 否 是 积 否 是预售阶段否是异T证 理土 合营据 现 二 依 出 第 的 否 行 入 是 进 骨核眇 主 本 时 分 转 成 同 拆 结 和 不 次销 营表 照齐签 否 场 是 现 怖是竣工验收5曲法 合 否 是 据 票 否 是 发 款 程 工国 与 否 是 积 否 是否 是 异 T 证 土理 合二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度 做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、

9、成本要 素进行分类核算。房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公编号：BGY-FR-1-2-1碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码:第7页共40页司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。第四章 确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销 售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本 对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能

10、够对外销售的成本对象。各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施） 如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等 开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低 的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成 本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。2.分类归集 对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于

11、开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。3. 功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓 、写字楼等，碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版页码 :第8页共40页可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。4.装修标准差异 开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存 在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确

12、定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章-成本的结转）。5.成本差异 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的， 要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高， 可单独作为一个成本核算对象。6.权益区分 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分 成本核算对象。二、确定成本对象的具体方法 外包单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。 集团内判项目，

13、也可能一个销售苑区分几批建设、完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后 2-3月内确定成本核算对象。以下为对确定成本核算对象有重要影响因素， 供参考（根据现场特殊情况灵活运用）1.总包范围 明确总包合同的对应楼栋的范围 （对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。女口： A施工单位总包范围为 1#-15# （均为联排），其中1#-10#为山湖翠柳苑、11-15# 为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素， 成本核算对象可为 1#-15#,也可根据需求（假 设财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为 1#-10#和11#-15#。编号：BGY

14、-FR-1-2-1碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码:第9页共40页2.工程进度 工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣 工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就 分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。3.用地红线范围 规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能 报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物 业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列 核算。4.立项范围基于对土地增值税清算

15、的考虑，在确认成本核算对象时应结合立项判断 。应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形， 导致成本再次拆分。5.建设工程施工许可证 对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开 工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。6.其他相关信息 建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销 售合同约定收楼时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核 算对象，一般时间差异不超过 3个月可以不单列核算。7. 命名规则 苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需 要）成本核算对象采用后，应与

16、造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影响项目建 设开发的条件下，日后进行签订工程合同、 支付工程款等工作时，与成本核算对象一致， 避免业务部门对成本数据的拆分。成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计 一会计主管一财务经理（或区域经理）一会计核算分部一ERP分部在系统上新增苑区），同时 与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。编号：BGY-FR-1-2-1碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码：第10页共40页为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要 修改必须通过审批。三、特殊产品类型（一） 同为一个基础的不同产

17、品 同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案” 。如多层洋房底层带有商铺，底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺， 其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商品时再分开。（二） 关于车位物权法对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业 主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划 时产权的归属判断处理。产权归属房地产公司的车位 可以由房产公司

18、经营销售，其成本和收入都计入房产公 司，应独立为成本核算对象。产权归属业主共有的车位 可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经 营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金收入计入物业管理公司。其成本应分摊 至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营 销售的成本对象。洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核 算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接 洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-

19、1-2-1 版本：V2.0版页码： 第11页共40页第五章 成本项及费用的核算、成本项核算释义成本科目科目释义1. 土地成本费用为获取土地支付的全部费用1.1 土地征用费通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不 限于土地岀让金、安置补偿等费用1.2拆迁补偿费及其他除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、 地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支岀，安置及动迁支岀，农 作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费 用等。1.3契税契税2.前期工程指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、 报建、七通一平等前期费用2.1七通工

20、程费指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排 水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设 施2.2场地平整指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平 整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费2.3临时设施指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围 墙、临时样板房及销售设施的摊销2.4勘测设计费含勘查、设计、方案咨询等费用2.4.1勘测费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘 察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等 勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取 的费用2.4.2设计费设计人根据发包人的委托，

21、提供编制建设项目初步设计文件、 施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣 工图文件等服务所收取的费用2.4.3其他勘测设计费除了上述勘测设计费之外的勘测费用2.5行政规费开发前期各项报批手续费用2.5.1基础设施建设配套费开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫等设施和建设费用 ，此收费属政府性收费编号：BGY-FR-1-2-1碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码：第12页共40页2.5.2人防易地建设费按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目因条件限 制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设 人防设施的（一

22、般在地下室配套），其对应成本费用列支在“建 筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）2.5.3其他行政规费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用2.6工程相关费2.6.1监理费各类监理工程合同费用等2.6.2定额外专项检测费定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检 测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等2.6.3工程测量费用沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用， 规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费 等2.7其他前期工程成本以上没有涵盖到的其他前期工程费用， 如工程咨询费、审计费、招投标费用、房管办证费用等3.建筑安装

23、单体土建、安装、装修发生的成本3.1主体土建机电工程指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部 位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等）；以及工程相关维修 成本3.2装修工程各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含 的装修工程费用，比如有些总包合同中可能已经含了总包单位3.3电梯工程含电梯的采购、安装、维护等成本费用3.4石材工程指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就 是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。3.5其他建筑安装工程指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关 的工程合同费用4

24、.基础设施含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目4.1小市政工程4.1.1道路工程主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通管理设施、雨污水系统等工程。还含庭院路灯工程等工程。如4.1.2挡土墙、护坡工程指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程4.1.3围墙工程主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。4.1.4园建工程含建筑主体花园的园建 （土建工程）工程+室外的公共部分园林 绿化土建工程（土建工程）；具体指主体内外土建类的园林绿化 工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、 花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包 括主体分部围栏工程。1，jr

25、碧桂园集团房地产成本核算指导编号：BGY-FR-1-2-1 版本：V2.0版页码： 第13页共40页4.1.5绿化工程含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本 （苗木采购、场地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）4.1.6人工湖含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用4.1.7其他室外市政工程其他的室外小市政建安工程（主要含总包单位/ 土建单位负责的 其他小市政建安工程等）4.2大市政及管网工程含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局 考虑的非个体设施4.2.1给排水工程给水一一指挂网费（政府收费）、红线外主干管工程、用地红线 内的主管、干管工程、各苑区用户计量表前的给水工程、

26、加压 泵房及设备工程（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安 装）。排水指挂网费（政府收费）、雨水工程、污水处理站、 其他工程等（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）4.2.2供电工程指永久供电类的市政工程，含挂网费 （政府收费）、红线外电缆 工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、 红线内电气工程、 其他工程等4.2.3供暖工程表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主 或运营单位（酒店、会所）的入户装置进水下法兰前及回水上 法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建筑物外墙外 1.5m处做为市政供暖配套及土建总包的施工分界点。 ）4.2.4燃气工程主要包括管道系统、

27、调压站等表前工程，也包括室内部分的表 后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指 以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、 管线（不含燃具）为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为 分界点，含室内部分。4.2.5智能化工程费包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车 辆管理。主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工 程，主要指碧日公司4.2.6其他室外市政管网工程由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工程 （主要含电信、电视、防雷等其他市政管网工程）5.公共配套设施指室外公共服务设施5.1交通中心（巴士站）指为方便业主而建造交通网络点成本分摊5.2幼儿

28、园、学校指属于公建性质的教育配套工程（含建造成本及配套资产购置） 成本分摊5.3业主活动用房指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分 摊（含医务所、派岀所等）5.4售楼部产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成 本（如产权属于我司则不在这里列示）成本分摊5.5会所属于公建性质的会所成本分摊5.6大型桥梁工程大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊1 .编号：BGY-FR-1-2-1碧桂园集团房地产成本核算指导版本：V2.0版页码：第14页共40页5.7其他配套设施其他公共配套设施成本成本分摊(含独立配套的发电机房及设 施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施)6.贷款利息与开发项目直接相关的贷款利息支出。7.开发间接费用定期结转到开发成本的间接费用。 指项目现场部门发生的费用,包括区域、项目管理部、采购、仓管等部门发生的费用二、 制造费用主要核算内容 指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发 而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本项目 【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。 主要包括：(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理 费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳 动保护费、低值易耗品摊销等。(2)物业管理基金、公建维修基